“股市+楼市”夹缝求胜的秘诀

　　当两大赚钱机器——股市与楼市开始以双轮驱动的态势向下滚动时（正如当年它俩双轮驱动地向上滚动一般），问苍茫大地，谁主沉浮？静下心来一想，答案其实摆在眼前：楼市下跌，小受益者是持币将购但尚未购房者，大受益者是资金实力雄厚的地产商（因为对手因资金链断裂而倒在这个冬天了）；但这个大受益者也逃不过另一个轮子（股市）的杀伤力。于是它虽然受益，但它的股价却在下跌，出现这个背离，那么更大的受益者当然是有资金实力越跌越买、摊低成本的投资者，或是目前正枕戈待旦（空仓）的持币者。说白了，上述这番绕口令式的话的意思是：万科在这场宏调而带来的楼市冬天里是大受益者，而目前万科的股价下跌，又给了我们普通人民群众另一个好机会——成为大受益者的股东的机会。当然，假如你耐心等到万科跌到底之时再介入，才是真正的大赢家。因为何处方可谓底？那是另一道奥数题。

　　一、目前的形势判断

　　王石把同行们不敢告诉外人的话给大声说出来了——这就是“拐点说”。而从另两位地产大佬的言论里，我们可以发现：地产商们都心知肚明一件事，中国楼市的游戏规则正在变，并且要有剧变。因为政府出手了，所以资金链紧了、廉租房来了。

　　——近日召开的2007年业绩新闻发布会上，SOHO董事长潘石屹在会上表示：“2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是缺钱不缺地，大批大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。”

　　——“房市之所以出现向左向右的拐点，因为政府开始重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。”近日，冯仑针对市场状态提出了自己的观点，认为新的市场态势好比原本统一的市场忽然一分为二了，一半“打篮球”，一半“踢足球”。

　　二、采取的策略不同

　　虽然大家都以同样的一双慧眼看到了游戏规模的变动，但鉴于实力（不仅指资金实力、而是指综合实力）不同，地产大佬们的应对方式不同，多数人采取的是被动防守，但唯有万科采取的策略是主动出击，因为它为这场冬天已经准备很多年了。

　　——万通冯仑在70%与30%的市场划分中，早就已经确定，将成为“30%”市场中的一员。万科则是两个市场均有涉足。冯仑表示，二者的定位不同，也是万通不会学万科“降价”的原因之一。

　　——SOHO潘石屹虽然心知肚明，因为正是他最早一针见血地点出万科降价真实含义是在清理门户，但他为何不来清理门户？原因在于他也有苦恼，受益于去年北京房价的疯狂上涨，SOHO中国2007年度的财务报表相当好看。但3月10日年报公布当日，该公司股价仍下挫逾4%，收盘价比之于发行价8.3港元跌幅超过40%。3月14日《21世纪经济报道》在《前门项目受阻 潘石屹持150亿等待》一文中报道：“政府部门突然撤销北京前门地区8幅土地的招标，令SOHO中国的募资投向平添变数。饶有意味的是，SOHO中国到处张扬他们有150亿元的现金及存款。3月7日，汇丰银行就SOHO中国发表的报告称，由于该公司成功收购11块地的风险增大，故对其评级由买入降为中立”。

　　很明显，在政府开展的这场楼市宏调活动中，万科立场最坚定也最正确——顺应民心在全国范围内掀起轰轰烈烈的大降价活动。对此，本人的评语是“借东风”，潘石屹的评语是“清理门户”，呵，万科自己的说法是：“2009年之后万科将真正发力，未来10年到15年，万科力争达到全国住宅市场份额5%的目标”——摘自2007年8月23日举行的万科A股增发网上路演时王石的原话。只是，当时大家没太听懂此话的真正杀气。机遇只垂青有准备之人，这就是万科与其它地产股的本质区别。

　　回到本文的标题《“股市+楼市”夹缝求胜的秘诀》（不仅仅是求生、而是求胜）是什么？那就是：让万科去消灭对手、让我们去当万科股东、让王石替我们赚钱。理想状态是：近年既能得享万科杀下来的楼盘价、未来又能得享万科股价涨上去的乐趣。当然这是极理想状态，假如能做到这一点，“恭喜你，你已经具备成为中国版巴菲特的潜质了”。

　　（东方智慧证券研究所 黄硕）