评级降至“收集”

　　公司2007年受惠于物业发展业务盈利的强劲增长，每股盈利同比增长60%至0.569港元，好于我们及市场预期。

　　物业发展业务：是主要收入及利润来源，2008年业绩增长确定性较大。物业发展业务分别占2007年公司营业总额的92.8%及经营利润的87.5%。受惠于中国内地房地产需求持续增长，2007年公司物业发展业务营业额同比增长58%至154.3亿港元，拉动公司营业总额同比增长52.4%至166亿港元。公司2008年的竣工目标为350万平米，我们估计其中225万平米可入账,经营利润率约为38%，比2007年增长44.1%，业绩增长确定性较大。

　　物业投资业务：占纯利比重将逐步提升至20%。2007年物业投资业务营业额同比上升19.2%至1.25亿港元。为增加经常性收入来源，公司未来几年计划投入80亿港元至100亿港元资本开支，于2011年将物业投资业务占纯利比重逐步提升至20%。

　　上调盈利预测。由于公司2008年毛利率高于预期，相应上调2008、2009年每股盈利预测20%、4%至0.743港元及0.788港元。根据最新管理层访谈，公司2008年的净负债超出我们此前预期，调低预测NAV值6%至每股17.5港元。公司为中国大型发展商龙头，股价合理估值应对应1.0倍的NAV值，目前估值偏低。

　　风险因素。(1)9部委15条意见规定，将对发展项目规划设计、施工进度及市场定位产生负面冲击。(2)若中央进一步采取更严厉的紧缩政策，可能会降低房地产行业的平均利润率及估值水平。(3)广州及深圳的房价下跌可能会影响全国购房者的心理预期，导致全国性的房价下跌。（国泰君安香港）