优于大市

　　2008年起公司成为单纯的房地产开发商。深圳控股公告2007年股东应占净利润同比增长113%至17亿港元。公司2007年基础业务利润为8.46亿元人民币，比我们的预测高5%。深圳控股的毛利率同比下降了9%至45%，这主要是由于在深圳的高毛利率项目减少，而在长沙和惠州的项目增加。公司宣布2007年每股派息0.29港元，同比上升了38%，股息收益率7%。截至2007年底，公司共持有现金46.9亿港元，净权益负债率保持在50%左右。管理层称，公司预计2008年、2009年核心利润将大幅增长30%。

　　但鉴于市场状况的疲软，我们的预测很保守。我们下调了平均售价预测，假设价格不会上涨，并下调了完工面积预测。我们将深圳控股的目标价由10.60港元下调至4.50港元，较2008年预测净资产值有30%的折让。鉴于其较目前股价还有17%的上升空间，我们维持对该股优于大市的评级。

　　最近的销售情况。上个月，深圳控股在深圳宝安区深业新岸线三期开盘当日就成交448套住宅单元(共948套)，销售额达6.8亿元人民币。平均售价为11500元人民币/平方米，较2007年初的二期上涨了5%。管理层认为目前的价格很合理。公司还称，在目前的价格下(接近2007年1季度的水平)，真正的终端客户已恢复了购买热情。这样的平均售价意味着毛利率在50%左右。该项目的土地成本为1000元人民币/平方米左右，建设成本约为2000元人民币/平方米。在未来几周，深圳控股还将有其他三个位于深圳的房地产项目开始预售。我们将密切关注销售情况。

　　（中银国际）