先是猛涨,再是调整,深圳楼市被推向前台并不是由偶然原因造成的。
深圳房地产市场暴涨的端倪,出现在2006年下半年。从公开数据来看,2005年全市商品房价格为7659.18元/平方米,而到2006年8月,全市商品住宅均价突破性地达到了10669元/平方米,2007年,深圳全市新建商品住宅销售均价涨至了13369.62元/平方米。
有分析师以深圳为案例,测算了房价与购买力的两项指标,得出的结论是:如果深圳楼市价格在2008年同比下跌15%-20%,基本可使得指标修正至2005年至2006年间的水平,从而可使得深圳的刚性需求得到有效购买力的支持。而实际上,深圳当前的平均房价水平,仅仅只有环比8%至10%左右的降幅。
按照业内专业人士的观点,房地产市场在一个持续平稳的局势中发展,便可归类为“理性”。两年翻一番的现状,势必意味着非理性化发展。有业内专家认为,深圳楼市价格回落的过程,才是市场价值真实反映的开始。
近两年的大涨趋势,导致深圳房地产市场的浮躁触手可及:购房者不懂得必要的自我保护、销售人员专业技能匮乏、开发的楼盘品质很差……整体产业链在楼价飞涨的表象下发展得极不扎实。当热度回复冷却时,一切问题便开始浮现出来。
衡量一个区域房地产市场是否有实际购买力支持,最简单的办法就是看它是否具备刚性需求。2008年的深圳春季房地产交易会上,人头攒动、热闹非凡,借房交会之际来看房的老百姓真的不少,年龄结构层次也偏年轻,刚性需求显而易见。然而,依赖经验的开发商们始终认为,这一次调整仍然会像过去那般,只是停留于心理上的观望情绪,购房者等一阵子就会“妥协”入市了。甚至日前已有媒体报道,经历了房交会的盛况,个别楼盘的价格甚至开始回升。似乎一时之间,深圳楼市又将回暖。
事实真的如此吗?
在开发商“犹抱琵琶半遮面”的降价举措中,“特价房”是最为常见的掩饰手法。而这部分占整体比例极其微小的房源,在产生了实质性降价之后,自然能吸引到部分购房者入市购买。这样的局势反映出,价格的确是妨碍刚性需求释放的主要原因。但实际上,深圳房地产市场中的大部分新房房源仍在“静观”,并未有实实在在的调整措施出台。
一方面是开发商死撑着仍然试图能够高位谋利,另一方面,资金压力的增大对于开发商的影响显而易见。这一点,王石的“先知先觉”再一次通过其言论表达出来。在日前一公开场合,王石表示,万科去年11月份在珠三角区域调整了住宅产品的价格,“跟着万科调整价格的房地产公司,房子卖得不错;不跟着降价的房地产公司,都很难受。”
这一句,着实是大实话。