优于大市

　　在资产注入后，华润置地的开发土地储备权益建筑面积由1600万平方米增加了26%至2010万平方米，略低于另一家全国领先的开发商中国海外发展的2320万平方米。此次资产注入打破了往年在年底进行资产注入的传统，且注入规模较大，因此，我们认为此举将有助于公司更快实现来自母公司华润集团的土地的价值(或潜在的净资产提升)。在向华润集团增发股票后，华润置地截至2007年12月的备考资产负债率进一步下降至了35.1%，这为未来的土地收购提供了空间。华润置地目前的股价较其潜在净资产值19.18港元有29%的折让，估值不高。交易完成后，华润置地截至2007年12月的每股净账面价值将由5.5港元提升至6.84港元。我们对华润置地维持优于大市评级，并将目标价由16.40港元上调至16.90港元，较其12个月远期净资产值(包括潜在的资产注入)折让12%(或较其远期净资产值18.69港元折让10%)。

　　我们估计公司从集团新收购的400万平方米土地储备的净资产值为132亿港元（根据现金流折现法），比世邦魏理仕评估的截至2008年4月30日的净资产值100亿港元高32%。也就是说，华润置地收购项目的价格较我们评估的净资产值有32%的折让(即使包括新股发行价格2%的折让，仍有30%的折让)。因此，我们预计，公司目前的净资产值和远期潜在净资产值分别提升了6.9%和3.2%至14.63港元和19.18港元。

　　（中银国际）