日前，保利地产获准发行不超过43亿元的公司债券，成为了业界关注的焦点。因为业内人士判断，那些有能力多渠道获取资金来源的房地产龙头公司，将有条件抓住行业加速整合的机会拓展更加广阔的成长空间，纷纷推测保利地产是否因此而分享行业整合的盛宴。市场人士认为，地产业整合的盛宴应该属于拥有品牌、资源、人才、资金和管理能力的行业龙头企业。

　　而房地产行业加速整合的内在原因是资金链紧张。在宏观调控、银根紧缩和消费者持币观望的背景下，房地产行业资金链继续紧绷。国泰君安研究员孙建平测算，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金概算缺口7100亿元。

　　43亿元公司债支持保利加快发展

　　因保利地产开工规模不断扩张、土地储备持续增加，使得该公司近三年来债务规模呈快速增长态势。截止2007年末，保利地产债务规模达到121.58亿元，其中长期债务为90.38亿元。所以，保利地产此次获准发行不超过43亿元的公司债券，将大大缓解该公司资金紧张的情况，为该公司加快发展提供了重要的现金支持。而且，保利地产发行公司债与银行贷款、发行信托产品等融资方式相比，能有效降低财务成本。

　　东方证券房地产行业分析师薛和斌分析，截至今年5月，保利地产已售未结金额达到182.8亿元，是去年结算收入的247％。不考虑此次公司债的发行，保利地产今年的资金状况非常充沛，该公司获准发行公司债，将进一步增强其资金实力。

　　平安证券刘细辉也认为，保利地产2008年在拿地方面需支付现金120亿元，目前已经支付98亿元，另外该公司发行43亿公司债的筹资也将缓解资金状况，因此总体判断保利地产今年的现金流状况较好。

　　保利地产管理层早在去年底就作出了判断，尽管房地产市场的短期调整在所难免，但房地产业中长期向好的趋势没有改变。市场短期的调整对不同区域、不同企业、不同产品将产生不同影响，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带来一定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展，这对专业规范的品牌企业而言，既是调整也是机遇。保利地产明确提出，将继续积极关注由于宏观调控而带来的房地产行业集中度提高的可能性，以把握通过收购兼并或合作开发等方式扩大该公司经营规模的机会。

　　所以，保利地产抓住机遇，逢低吸纳土地。据中投证券李少明统计，今年1至5月，保利地产增加土地储备建筑面积308万平方米，楼面地价为1088元/平方米，平均净利润率为23％。而且，近年来，该公司已成功通过收购兼并操作多个项目，如通过收购烂尾盘取得广州保利麓苑、中旅广场等项目的控制权。

　　今年地产项目直接投资超过300亿元

　　保利地产一贯的公司发展战略，使得该公司对资金的需求较大。

　　在其2007年年报中，保利地产董事会明确阐述了该公司在宏观调控影响下的发展策略：即以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上继续保持适度的发展规模，同时不断提高所开发产品的性价比，以应对宏观调控带来的挑战。

　　保利地产在2007年底就预计，该公司今年的房地产直接投资将高达300至350 亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米；预计全年实现销售认购240亿元。

　　在上述策略的指导下，保利地产对资金确实存在较大的需求。

　　据长江证券研究员苏雪晶、李兴统计，从去年12月11日至今年4月14日，保利地产共拿地12块，总占地面积达162.17万平方米，应支付的土地转让款为36.14亿元。由于保利地产早在去年调控前就加大了销售力度，回笼了大量资金，从而使得该公司在房地产市场面临低谷的时候，有实力在长三角和长春、长沙等二线城市这些目标市场增加土地资源储备。

　　随着土地储备和新开工项目的增加，保利地产面临的资金压力有所上升。平安证券房地产行业研究员刘细辉分析，保利地产今年1季度新开工面积为112.91万平米，同比增长193.33％。从新开工面积看，该公司开发规模大幅增长，这是保利地产资产负债率上升的一个原因，该公司资产负债率从去年底的69％上升至今年一季度末的72％。

　　尽管截至2007年末，保利地产资产负债率略高于行业平均水平，但中信证券研究员陈智罡判断，保利地产的资产负债水平仍在可控范围内。

　　房地产龙头借力公司债洗牌

　　房企并购悄然频现，房企脆弱的资金链被推为主因。中国土地一级开发网信息显示，5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条。一些知名企业乃至上市公司也在转让项目或者股权，日前香港上市公司瑞安房地产即宣布，将其旗下一全资附属子公司25%股权作价11.25亿元，出售给一家金融投资公司。除了挂牌交易，还有不少房地产开发商私下进行股权转让融资，并有估计开发商此类融资比去年增三成左右。——房地产行业已由“土地为王”时代转入“资金为王”时代。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，现在房地产行业面临一个很好的整合机会。在其他融资渠道不顺畅的情况下，已经发行了公司债、负债结构较为稳健和资金流相对充裕的大型上市房企更有可能成为行业整合的推动者。

　　保利地产此次发行公司债后良好的现金流状况，将有助于该公司抓住房地产行业调整带来的机会。业内人士判断，就整个行业的情况来说，房地产市场因受宏观调控政策的影响较大，其一，自去年下半年以来，全国土地市场价格同比回落明显；其二，"银根"紧缩加大了房地产开发企业获取资金的难度，一些房地产开发商资金链条吃紧；其三，土地、住房政策的调整，土地供应量增加和保障性住房上市，这些都加剧了房地产企业之间的竞争，这对品牌影响力较强、经营水平较高和资金状况较好的地产公司而言是实施业务扩张的较好机遇。

　　而国泰君安分析师孙建平的分析体现了当前房地产市场发展的实证逻辑：龙头地产企业面临更多的机会。从去年4月份到今年4月份，保利地产市场占有率已由0.57％提高到今年同期的0.92％；万科的市场占有率从2007年4月的不到1.5%上升到今年同期的2.83%；

　　保利地产也表示，当前一级招牌挂市场机会也很大，拿地价格、好项目比较便宜，而且成功的概率大大提升。不过，对于当前的保利地产而言，当务之急不是扩张，而是在已经布好的点深度挖掘。保利地产表示，目前确实存在并购机会，但公司并不必然参与其中。保利地产认为，项目公司完成项目后就会退出市场，并购意义不大。真正的并购机会是倒下去的中型开发商，但目前中型开发商大面积倒闭的情况还没有发生。所以保利地产的策略是在市场低迷的时候扩大市场占有率。

　　此外，保利地产这次成功发行公司债后，还将进一步丰富保利地产的品牌内涵，提升其品牌价值。刘细辉评论说，在房地产企业受宏观调控影响从而普遍融资困难的背景下，保利地产发行公司债获批，这与该公司管理规范、竞争力较强、资产质量良好和公司信用等级较高等因素密不可分。保利地产曾在2007年年报中明确提出，今年在资金基本保障的前提下实现等量拓展，品牌资产要突破60亿元。