⊙本报记者 唐文祺
开发商
抓住最后促销良机
“在8月份奥运会开始之后,业内就已经在讨论9月份的促销计划了。”一位开发商告诉记者,“是否要降价、降价幅度多少、如何推盘等,现在都是需要慎重考虑的问题。”
作为房地产的龙头老大,曾在今年元宵节率先推出“降价”活动的万科,再次成为“金九银十”楼盘促销的领头羊。这一次,万科在上海的8个楼盘,与以往“犹抱琵琶半遮面”的让利形式不同,直接用打折降价的方式取而代之。一时间,抢滩“金九银十”的争夺战似乎已拉开了序幕。
从各家房地产企业已经披露的中期业绩报告来看,资产负债率居高不下,已是房地产企业的“共有特征”。更有甚者,不少房地产企业的现金流出现负值,这意味着,在销售疲弱的情况下,房地产企业的资金链面临着极大的压力。
仔细观察半年来净利润排行居前的几家房地产企业,万科与保利地产皆属于“及时”调整了销售策略,从而使得上半年的销售业绩表现“抢眼”。尤其在今年3月份,万科作为主动降价的少数开发商之一,当月的销售面积为71.9万平方米,销售额达到66.8亿元,这一数据甚至高于2007年中任何一月的销售成绩。由此可见,调整销售价格是促进成交的有效手段。
购房者
价格未到底线继续观望
但是,表现开始愈加“热烈”的房地产市场,却并未获得消费者的领情。8月份,万科、金地率先在上海浦东新区三林板块点燃战火:万科宣布单套房产最多可以优惠10万元,而金地也不甘示弱地采取“特价”方式力推旗下楼盘金地湾流域。然而,在这种竞相“甩卖”的情况下,购房者王先生的心态颇具代表性:价格仍未到位。
王先生认为,表面上来看,万科这次的销售优惠似乎前所未有,但实质上并不算“伤筋动骨”。“有些楼盘是新开项目,可能只是把原本的高额利润空间进行了些许压缩,在定价上不会承受‘降价’的压力。但以其一贯的价格‘标竿’表现来看,简单的优惠并没有达到消费者的心理预期。”
他甚至表示,万科这次甩出优惠房源,只是试图松动楼市僵持格局的举措。“称之为试水也可以。”
他告诉记者,“金九银十”的上海楼市可能会出现众多促销手段,但只要房价调整算不上实质性的降价措施,他会一直观望下去。“达到心理价位为止。”
市场
供求可能进一步失衡
“今年的‘金九银十’更多是个传统概念,并不具备绝对性。”一位不愿意透露姓名的北京开发商指出,如今在销售市场中已经占得先机的开发商,其实早于前两个月便已悄悄开展或明折或暗降的促销活动。“等到‘金九银十’再进行快速消化,其实已经晚了。”
有数据显示,8月份上海商品住宅成交面积为62.44万平方米,环比降幅为14%;成交均价为13657元/平方米,却环比微涨6.7%。与此同时,商品住宅供需比从7月份的1.75,进一步下滑到8月的1.03,供求趋势有失衡趋势。“更应注意的是成交量的变化,而不是价格变化。”一位上海开发商坦率表示。
根据规划,北京市保障性住房将在今年大批入市,购房需求的进一步分流已迫在眉睫。而在上海,9月份新盘供应初步估计可逾30个,共计推出上百万平方米新房源。“金九银十”成色几何,其实更在于开发商的调整措施是否到位。