万科降价、地方政府救市，近期房地产市场可谓波诡云谲，而作为地产融资链条上最重要的一环，商业银行也难以独善其身。面对房价可能出现的波动，商业银行作何考虑？本报记者特邀请了国内两大商业银行——建行和交行的研究机构对相关问题展开讨论。

　　讨论嘉宾：交行研究部高级宏观分析师 唐建伟、建行研究部高级经理 赵庆明

　　上海证券报：近期不少知名开发商纷纷开始降价，这是否预示着当前房价已经进入下降通道？

　　唐建伟：开发商降价并不能作为房价步入下行通道的判断标准，要判断房价趋势，一方面是看全国房屋销售价格指数，另一方面是看市场供求情况。

　　首先，从全国范围来看，目前只能说是房地产价格涨幅回落，大多数城市的房价仍处于上涨过程中，只有少数城市出现房价下降。其次，目前房地产市场出现供求持续失衡的情况，预示未来房价将步入下行通道。

　　赵庆明：我个人认为当前某些地区的房价已经进入下降通道，这是不容置疑的。此前一些房价上涨过快、房价过高的地区，进入今年以来，无论是新房还是二手房价格都出现了下降，新房的对外报价可能没有发生变化，但是折扣加大了，有的不仅打折甚至增加了装修、减免物业费、赠送车位等方式来变相降价。这些都是名义房价的变化，如果从真实价格和相对价格来看，房价的下降更是显著。今年上半年PPI同比上涨了7.6%，即使名义房价没有下跌，真实房价也等于下降了7.6%。而从居民收入来看，今年上半年，我国城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，这种一升一降导致房价的相对价格下降。

　　上海证券报：房价下跌幅度到多少会超过银行的承受极限？

　　唐建伟：这个不好说。从理论上讲，银行对个人住房按揭贷款风险的承受程度是与其抵押贷款的按揭成数相关的，比如银行严格按照30%首付比例放款，则表明房价要下跌30%以上才会使银行受到损失。但这只是理论上的，而且只适用于按揭贷款。

　　实际上的情况可能比较复杂，银行对房价下跌风险的承受程度还与各家银行的资本充足率、资产质量、经营管理水平、收益率和流动资产比率等相关。其中，资本充足率是银行自身承受各种经营损失、抵御风险的基础条件，而资产质量决定了银行经营的安全性、流动性、赢利性及在公众中的信誉。

　　赵庆明：这个很难准确判断。从按揭贷款来说，我个人认为房价即使下跌30%，银行承受的风险也会很小，当然前提必须是真实的个人按揭，不包括假按揭。而对于银行对开发商发放的开发贷款，房价下跌10%可能就会招致银行损失。这是因为绝大多数房地产开发商的实际自有资本金都难以超过10%。

　　上海证券报：近期一些地方政府开始采取措施救房市，比如一些地方采取降低首付比例的方式，这是否会给银行经营带来潜在威胁？

　　唐建伟：地方政府的救市措施对商业银行经营的影响要分两方面来看。

　　一方面，因为房地产业是许多地方财政收入的主要来源，地方政府不希望房地产业出现持续低迷的情况。因此，与中央丝毫未放松房地产调控政策相比，许多地方政府近期相继出台政策对房地产市场进行扶持。这些政策如果起作用，就可能有助于提升当地房地产市场的成交量，活跃市场，这对商业银行房地产信贷的增长和质量的改善是有好处的。

　　另一方面，如果地方政府降低首付比例的方式来救市的话，这一举措与当前中央政府及金融监管部门的有关政策是背道而驰的，不太可能得到商业银行的支持。

　　总体来说，在当前中央政府对房地产业宏观调控进一步加强而非放松的前提下，地方政府针对房地产市场的救市措施其实际的作用应该是比较有限的，因此也不会对商业银行的经营造成实质性的影响。

　　赵庆明：我个人认为这必须首先看地方政府救市的效果如何，如果效果好、达到了预期的目的，居民都开始积极买房，房价居民能够认可和承受，即使稍微降低首付面对银行的风险也不会大，当然如果政府救市使得炒作之风再起，对银行的经营则是潜在威胁。不过，就我个人的观察来看，当前某些地方政府救市的效果并不好，居民还是不买帐。

　　上海证券报：如何评判当前房地产开发贷款以及个人住房按揭贷款的风险？

　　唐建伟：从银行业整体来看，目前房地产开发贷款以及个人住房按揭贷款的风险仍处可控范围。

　　迄今为止房地产市场的调整并未对商业银行贷款造成明显影响。但如果国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款以及房地产开发贷款三种资产上的损失叠加的话，将给整个银行业造成沉重的打击。

　　赵庆明：毫无疑问，当前房地产开发贷款的风险更大，有的已经产生了实际损失。而个人按揭贷款，只要是真实的按揭贷款、手续齐备，即使是那些炒房客的按揭贷款，对银行来说风险都回不很大，实际的损失也会极为有限。