房地产的调整终究是由基本经济因素决定的。政府也好，单个行业或利益集团也罢，只能根据基本经济要素顺势而为。如若让房地产市场在现有经济环境中自行调整到位，将该降的温度降下来，于国于民，可以得到多方面的收获。至少能使远为庞大的等待购房群体减少购房成本，有利于消化并尽快充分利用开发商和政府已经圈占而未用的土地，可缓解因房地产开发或投机所带来的财富分配严重不公，缓解社会紧张关系和矛盾，促使房地产行业重组与秩序化。

　　◎袁 东

　　中央财经大学教授

　　测度中国房地产行业投资与营销情况的“国房景气指数”，从去年初到今年8月底，经历了一个典型的下抛物线态势。估计还会向下掉。在这一房屋投资、销售量与价格增幅持续回落，甚至某些地区呈绝对下降的过程中，开发商的资金链面临强大压力，以至有些出现了断裂。

　　于是，首先是开发商，其次是各级官府，直到“村支部书记”，形成了一个强大集团，要求政府采取放松房地产信贷政策等措施来“救市”。而这一在过去几年翻着跟头上涨的房地产狂热中迅速暴富起来的集团可能达到的政治影响力，恐怕是其他行业集团所难以比拟的。

　　但是，房地产的调整终究是由基本经济因素决定的。政府也好，单个行业或利益集团也罢，只能根据基本经济要素顺势而为。要我看，眼下的房地产市场调整，是必然的，也是正当而必需的。任何阻挡这一趋势的政策与行为，都是不正当而不必要的。

　　如此结论的经济逻辑，可主要概括如下两点：

　　一，整个世界经济都处于大幅调整之中，尤其是全球经济火车头的发达经济体，更是在资产市场泡沫破灭的过程中，投资、消费需求持续下降。对外在需求具有很高反映弹性的中国经济，自然也会因出口快速下滑而面对投资需求、公众就业与收入大幅下降的局面。出于风险考虑，银行信贷随之收紧，这不可能不使包括对房屋在内的整体购买能力下降。人们对购房这样的大规模集中型支出决策，并不主要依据已有收入所形成的存量货币财富，更主要是根据当前收入水平以及未来收入预期而定，在未来收入预期不确定性加大的情况下，房地产需求焉能不严重受限？

　　当然，太多的人在说，既然外部需求下降使出口导向难以为继，那就应当尽快启动内需，但要启动本土消费，使其替代外部力量而成为自身经济增长的最主要动力，可不是出台几项政策就能轻易做到的。因为，消费相比于投资，本身就是一个弹性较小的经济变量，极易饱和。况且，消费支出与能力取决于收入和社会保障水平。要想使中国成为一个实实在在以消费为主导的经济体，不可能是一个很快的过程。且不说当前是否应当或有无手段刺激消费，即便放手让政府去就楼市，对于提高购房能力这样的消费需求，也绝不可能立竿见影。

　　二是，之所以调整，是因为以前过了头。世界与中国的经济增长也好，中国的房地产市场也罢，至少在过去五年间皆过了头。不用看官方统计数据，只要看看身边的楼宇价格在多长时间内涨了多少倍，就可以明了。

　　任何商品价格都不可能直线式上升或下降太长时间。更不用说，A股市场在过去两年内涨了五倍，又在不到一年的时间里从最高点跌去了三分之二。房地产自然也就没有了来自股市财富效应的支撑。同属资产市场的股市和楼市，本来就是一起泡沫膨胀，也一起泡沫破裂的。

　　以上，可说是一个事实判断。若从价值判断看，在房地产向下调整还不到一年，现在该不该由政府出面阻止这种调整？

　　要回答这一问题，首先得看这“该不该”的价值标准是什么。既然是让政府出手，而政府行为的起码标准是，任何一项政策不能让少数人获利或不受损的同时而使大多数人受损。

　　如果政府现在出台政策能够扭转房地产调整势头，房地产价格还如同前几年一样的增长，受益的首先是房地产开发商和各级政府掌权者，其次是已经买了房特别是买了几套房子又不自住的人。不用算也知道，所有这些人都是国民中的极少数。

　　如同前几年，房地产一热，开发商对土地的需求和竞争就会加剧，在现行“行政征地”和“市场挂牌拍卖”的土地制度下，各级地方政府将从土地高价拍卖中获得大量不列入预算内也不列入“预算外”的收入，几乎不受任何约束地归官府掌权者自由支配，用于政绩和形象工程。这极大地促使着各级政府掌权者集全力和高度热情向农村低价征地。由于农民没有地权——无论是所有权还是真正的使用权，而在“集体”名义下的地权，等同于政府直接控制和垄断。如此而往，正如人们已经看到的活生生现实，大量农地被“圈占”，耕地流失，无地农民不断增加。土地在工业化、城市化以及房地产狂热中的巨大增值收益，与农民无缘。显然，在这一过程中，农民利益严重受损。

　　由此看来，如若现在政府出台政策阻碍房地产市场的应有调整，结果只能是，在让极少数人受益的同时，却使大多数人受损。相反，如若让房地产市场在现有经济环境中自行调整到位，将该降的温度降下来，于国于民，至少能在六方面受益：一可有利于远为庞大的等待购房群体减少购买成本；二可遏止地方政府低价圈占耕地行为，使占国民绝大多数的农民利益得到保全，并有利于腾出时间推动农村地权改革；三可有利于消化并尽快充分利用开发商和政府已经圈占而未用的土地；四可减轻由房地产狂热所带来对诸多行业乃至整个经济增长所带来的紧张；五可缓解因房地产开发或投机所带来的财富分配严重不公，缓解社会紧张关系和矛盾；六可有利于房地产行业重组与秩序化。至于由此调整所带来的房地产开发商的利益减少，甚至某些房地产商的破产，以及地方政府掌权者大把随意所花钱财的缩减，倒是应该和正常的。