REITs为何大跌？

王雅媛

　　近日中信泰富的事情弄得越来越大，似乎一日投资者得不到一个合理的解释，一日他们都不会罢休。集团账面损失，与其投资项目本身的体积相比，注码绝对是下得太大了，所以有人认为集团内一定是有人利用公司钱去赌博。我们可以试想像一下以下的过程，正如一个赌恒生指数期货的人，恒指急跌，跌到１８０００点时，他认为非常接近底部，所以他在那个水平出击，买期指。谁知道恒指再急跌多一千点。因为１８０００点是底部，这个想法对他来说是非常坚定的，所以即使恒指再跌多一千点，他都只会认为那是接近底部的波幅，所以绝对不会在１７０００点平仓认输。而这个想法亦导致他在１７０００点，更大手地去买期指。因为只要恒指一反弹，如反弹到１７５００点，他便不用输，还可以多赢５００点。当然最后的结果便是事与愿违，恒指续跌，跌至现在的１４０００点，而他因为中途加了注码，所以输得更加大。我相信中信泰富汪码下大了也可能是经历了这个过程。

　　现在连蓝筹一天都可以跌５０％以上，还有什么股票是安全的？在电视上看见有投资专家推荐房地产投资信托基金，即是REITs，如冠君产业信托，领汇等等。推荐的原因是它们风险低，息率高。其实我本身不是太喜欢这类产品，因为它给我的印象是，它们都是一些大地产公司的玩具。此时此刻，市场上应该只有一只，便是香港政府分折的领汇，现价是比上市价高的，而其他全部股价都是潜水的。为什么我会认为它们是大地产公司的玩具？去年经济好，物业价值自然水涨船高，地产公司便以当时的高价把手上的物业沽给这些REITs，然后再上市卖给投资者。

　　近日全部REITs的股价都大跌，除了是受大市影响之外，还有因为基本因素正在改变。大家预期香港物业价格将会下跌，使得REITs的每股NAV下跌。而REITs跟一般股票不同之处，便是它们的负债比率一定要低于总资产的45%。所以当REITs的物业价值被下调时，高负债的REITs便有机会违反了此条例。市场害怕它们有再集资的需要，所以在有可能配股或供股的情况下，投资者还是先沽为妙。现在如果投资者真是想投资REITs，尽量不要买那些以高档写字楼为物业的。因为它们的租金上落比较大。前几年持续好景，租金已经处于一个非常高的水平，来年它的租金收入一定会下跌。所以投资者最好选择那些比较低档的物业，而领汇便是一个最好的例子，因为它的客户都是销售些比较日常生活的产品，故受经济影响比较小。而市场也反映了这一点，所以领汇的股价表现较其他同类为好。