2008年第三季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司第三季度财务报告未经审计。
1.4 公司负责人李彬海、主管会计工作负责人宋广菊及会计机构负责人彭碧宏声明：保证本季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标 币种:人民币
| 本报告期末 | 上年度期末 | 本报告期末比上年度期末增减(%) | |
| 总资产(元) | 54,302,616,793.27 | 40,894,664,218.50 | 32.79 |
| 所有者权益（或股东权益）(元) | 13,106,681,179.10 | 11,925,244,150.07 | 9.91 |
| 归属于上市公司股东的每股净资产(元) | 5.34（注1） | 9.73（注2） | -45.05 |
| 年初至报告期期末 （1-9月） | 比上年同期增减(%) | ||
| 经营活动产生的现金流量净额(元) | -8,175,692,448.81 | -67.67 | |
| 每股经营活动产生的现金流量净额(元) | -3.33（注1） | 16.33 | |
| 报告期 （7-9月） | 年初至报告期期末（1-9月） | 本报告期比上年同期增减(%) （1-9月） | |
| 归属于上市公司股东的净利润(元) | 233,257,103.81 | 1,267,269,040.54 | 125.38 |
| 基本每股收益(元) | 0.10（注1） | 0.52（注1） | 108.00 |
| 扣除非经常性损益后基本每股收益(元) | - | 0.46（注1） | - |
| 稀释每股收益(元) | 0.10（注1） | 0.52（注1） | 108.00 |
| 全面摊薄净资产收益率(%) | 1.78 | 9.67 | 增加4.55个百分点 |
| 扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率(%) | 1.80 | 8.66 | 增加3.53个百分点 |
| 非经常性损益项目 | （1-9月）（元） 扣除方式：合并扣除 | ||
| 非流动资产处置损益 | 120,509.72 | ||
| 企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益 | 175,459,084.65 | ||
| 除上述各项之外的其他营业外收支净额 | 2,706,595.73 | ||
| 前述非经常性损益应扣除的少数股东损益 | -1,316,020.80 | ||
| 所得税影响数 | -44,571,547.53 | ||
| 合计 | 132,398,621.77 | ||
注1：按期末股数2,452,343,186股计算；
注2：按去年9月底股数1,226,171,593股计算。
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
| 报告期末股东总数（户） | 85,615 | |
| 前十名无限售条件流通股股东持股情况 | ||
| 股东名称(全称) | 期末持有无限售条件流通股的数量 | 种类 |
| 广东华美国际投资集团有限公司 | 82,510,678 | 人民币普通股 |
| 中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 | 52,000,000 | 人民币普通股 |
| 中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 | 39,862,513 | 人民币普通股 |
| 中国农业银行－中邮核心成长股票型证券投资基金 | 33,402,824 | 人民币普通股 |
| 交通银行－易方达50指数证券投资基金 | 25,819,594 | 人民币普通股 |
| 张克强 | 25,243,402 | 人民币普通股 |
| 中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 | 24,050,000 | 人民币普通股 |
| 中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金 | 19,000,000 | 人民币普通股 |
| 中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 | 18,457,937 | 人民币普通股 |
| 中国银行－嘉实主题精选混合型证券投资基金 | 15,299,757 | 人民币普通股 |
2.3 公司第三季度简要经营情况
报告期内公司共有在建拟建项目62个，总占地面积1441.16万平方米，规划总面积2436.22万平方米。报告期内，新拓展项目2个，占地面积170.49万平方米，规划建筑面积89.38万平方米（详见新增项目情况表）。
今年第三季度公司新开工面积165.3万平方米，竣工面积7.88万平方米；今年1-9月份在建面积976.22万平方米。报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为13.12亿元和2.33亿元。报告期内公司实现销售额34.53亿元。
新增项目情况表（单位：平方米、万元）
| 项目名称 | 地理位置 | 占地面积 | 当前规划建筑面积 | 项目进度 | 项目本年已投入 |
| 重庆艺校项目 | 重庆市九龙坡区商业中心东南处 | 57,185 | 219,811 | 前期规划 | 3,179 |
| 南昌湾里项目 | 南昌市湾里区红湾公路北 | 1,647,730 | 674,000 | 35,000 | |
| 合计 | 1,704,915 | 893,811 | 38,179 |
§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用 单位：万元
| 项目 | 期末数 | 期初数 | 增减额 | 增减幅度(%) | 主要原因 |
| 其他应收款 | 27,814.59 | 134,483.74 | -106,669.15 | -79.32 | 本期北京政泉不再纳入公司的合并范围 |
| 存货 | 4,175,114.66 | 2,808,436.53 | 1,366,678.13 | 48.66 | 本期增加房地产项目投入及项目拓展所致 |
| 应交税费 | -83,416.49 | -23,300.74 | -60,115.75 | -258.00 | 本期预收房款金额较多，使预交营业税、土地增值税和所得税增加所致 |
| 短期借款 | 10,455.76 | 61,810.92 | -51,355.16 | -83.08 | 本期短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债增加了540,128.94万元，主要系公司业务规模大幅增长，相应增加了借款规模所致 |
| 一年内到期的非流动负债 | 284,065.10 | 250,136.00 | 33,929.10 | 13.56 | |
| 长期借款 | 1,461,370.00 | 903,815.00 | 557,555.00 | 61.69 | |
| 应付债券 | 425,040.40 | - | 425,040.40 | - | 本期发行债券所致 |
| 递延所得税负债 | 15,198.26 | 10,863.85 | 4,334.41 | 39.90 | 本公司收购的公司计税价值与公允价值之间的差异计提递延所得税负债所致 |
| 项目 | 年初至报告期期末数 | 上年 同期数 | 增减额 | 增减幅度(%) | 主要原因 |
| 营业收入 | 669,318.61 | 390,910.27 | 278,408.34 | 71.22 | 本年房地产销售结转增加 |
| 营业成本 | 339,720.80 | 236,548.40 | 103,172.40 | 43.62 | 收入结转增加，相应成本增加所致 |
| 营业税金及附加 | 75,921.42 | 43,148.36 | 32,773.06 | 75.95 | 本期收入增长，相应的营业税及土地增值税增长所致 |
| 销售费用 | 29,846.12 | 16,895.37 | 12,950.75 | 76.65 | 在售楼盘数量增加 |
| 管理费用 | 25,211.98 | 14,302.33 | 10,909.65 | 76.28 | 公司规模扩大，合并范围内子公司增加较多所致 |
| 营业外收入 | 18,323.39 | 122.09 | 18,201.30 | 14,908.10 | 本期非同一控制下企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的营业外收入较大所致 |
| 所得税费用 | 51,498.60 | 35,671.11 | 15,827.49 | 44.37 | 本期利润增长所致 |
| 净利润 | 126,726.90 | 56,227.52 | 70,499.38 | 125.38 | 本期利润增长所致 |
| 项目 | 年初至报告期期末数 | 上年同期数 | 增减额 | 增减幅度(%) | 主要原因 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -817,569.24 | -487,608.89 | -329,960.35 | -67.67 | 项目建设和拓展项目 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -5,713.23 | -12,347.83 | 6,634.60 | 53.73 | 取得子公司支付的现金净额减少 |
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
1、经中国证监会“关于核准保利房地产（集团）股份有限公司公开发行公司债券的批复”（证监许可[2008]879号）核准，公司于2008年7月11日公开发行公司债券430,000万元，并于2008年7月21日在上海证券交易所成功上市。
2、经公司2008年第一次临时股东大会审议通过，补选罗峰先生为公司第二届董事会董事，任期自2008年7月25日至2009年2月27日，该事项已于2008年7月28日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易所网站。
3、2008年9月8日，公司实际控制人中国保利集团公司（简称“保利集团”）通过在二级市场买入的方式，首次增持本公司股份11万股。本次增持前保利集团通过其全资子公司保利南方集团有限公司（本公司控股股东，简称“保利南方”）拥有本公司股份1,200,918,088股，占公司总股本的48.97%。本次增持后，保利集团与保利南方合并持有本公司股份1,201,028,088股，占公司总股本的48.97%。保利集团计划自2008年9月8日起的12个月内通过二级市场增持本公司股份（含已增持部分）不超过已发行股份的2%。保利集团承诺，在增持计划实施期间不减持其持有的本公司股份。该事项已于2008年9月9日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易所网站。截止至2008年9月30日，保利集团累计增持本公司股份39.2万股，占公司总股本的0.0160％。
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
2003年5月，保利集团、保利南方集团、上海三利分别与本公司签署了《关于避免同业竞争的协议》，承诺避免与本公司发生同业竞争。该承诺在报告期内得到了有效履行。
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
3.5 证券投资情况
√适用 □不适用 单位：元
| 序号 | 证券 代码 | 简称 | 期末持有数量（股） | 初始投资金额 | 期末账面值 | 期初账面值 | 会计核算科目 |
| 1 | 000601 | 韶能股份 | 261,360 | 528,387.10 | 857,260.80 | 1,873,951.20 | 交易性金融资产 |
| 合计 | － | 528,387.10 | 857,260.80 | 1,873,951.20 | － | ||
保利房地产(集团)股份有限公司
法定代表人:李彬海
2008年10月28日