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中国证券网
活动策划：唐文祺
主持/整理：唐文祺
嘉宾：北京中原地产三级市场部副总经理 宫萍
在中央救市新政出台1个月后，一直态度低调的北京市政府终于“出手”了。由北京市11个相关部门联手制定的《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，分别于加大住房保障力度、落实完善财税信贷政策、调整住房供应结构，以及规范房地产市场秩序等方面，推出了一系列措施。《意见》对于北京房地产市场的影响力如何？未来楼市是否会有所带动？此次上证第一演播室请来业内人士对此做出解答。
主持人：继上海之后，作为一线城市的北京也开展了“救市”行动，能否先分析一下《意见》出台的背景和意义？
宫萍：从政策出台的大背景来看，目前全球面临经济危机，我国的出口贸易大幅下滑，拉动内需促进经济发展已是当务之急。房地产作为支柱行业，刺激楼市发展已成为促进经济整体向上的重要源动力。
11月22日北京11部门联手出台新政，其惠及范围和力度都比较大。仔细分析一下《意见》，可以发现该文件“以解决居民各类基本住房需求为核心”，重点建设“保障性”住房体系，同时辅以减息、降税、降低贷款首付比例等方式，以鼓励刚性购房需求的合理释放。与其他地方政策不同的是，北京新政首次谈到了繁荣房地产市场对于拉动内需和促进经济增长的直接作用，从而点出了“救市”主题。
主持人：您认为《意见》中有何亮眼之处？
宫萍：从《意见》内容来看，由于着重提出以落实有关政策措施为主，因此在税收和信贷方面并未有新意。但随之配套出台的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，却使得相当部分的住宅得以重新划入“普通住宅”，从而导致这部分房源业主或购买客户能够降低交易成本，这也使得《意见》提及的“调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准”成为最为引人注目的要点。
举例说明，在假设卖方交纳税费均由买方支付的情况下，一套120平方米大小的物业，单价为15000元/平方米，位于三环至四环间，房产证核发满3年，其总价为180万元。根据北京新订的享受优惠政策住房标准，该套房屋已由之前的“非普宅”转变为“普宅”，如果该套物业发生交易，不但可享受到契税、印花税、营业税、个人所得税，以及土地增值税等一系列税赋的调整，还可以根据优惠利率减少月供支出，计算下来，政策出台之后，该套物业可在税费和利息方面共节省31万元左右。
主持人：《意见》出台之后，是否会对北京楼市带来回暖影响？
宫萍： 按照此次对享受优惠政策的普通商品住房价格标准进行的调整，虽然契税最高降幅达2%，且印花税和土地增值税皆已减免，但属于税收“大头”的营业税仍然需要征收。以一套15000元/平方米、80平方米大小、总价120万元的房屋进行计算，成为“普宅”之后契税可降低2.4万元，再算上印花税和土地增值税，则总税费降低仅为37200元；但假设取消了5.5%的营业税，便可再节省66000元。所以说，在税收方面的调节还是有空间的。
从调整“普宅”价格标准，并由此带来税费降低，对于购房消费者来说，是一大利好。但在目前严峻的经济形势下，由于消费者对未来收入预期降低，导致购房意愿显著下降，因此对于自住需求者来说，观望态势仍会加剧发展。如果希望楼市回暖，还是需要下“猛药”以刺激拉动需求释放，如减免营业税、取消外国企业和个人购房限制、放宽改善型住房消费者入市标准等。