招商地产董事长孙承铭，董事杨百千，董事华立，董事财务总监黄培坤，董事会秘书刘宁；本次增发的保荐人（主承销商）中信证券股份有限公司副总经理、投行部董事总经理德地立人，执行总经理闫建霖，高级副总裁张剑，副总裁宋家俊作为嘉宾参与了本次网上路演。在历时两个小时的时间里，与投资者就有关招商地产战略规划、经营管理、盈利前景、未来建设，特别是此次增发资金的用途、意义等问题进行了深入的交流和互动，共同度过了一段愉快的时光。
本次网上路演中董事长致辞和相关问答摘录如下：
董事长致词
大浪淘沙，始见真金。在持续深入的行业调整过程中，优秀企业将获得更大的成长空间。招商地产正是在这样一个大背景下，进行Ａ股增发活动的，我们希望凭借自身的品牌优势、优质土地储备以及雄厚的资金实力，在整个房地产市场处于低谷的时期，先人一步。
公司此次增发不超过４．５亿股，拟募集资金５９．４亿元，用于收购控股股东蛇口工业区拥有的６宗土地使用权及投资本公司的房地产开发项目共１４个，项目总投资约１７１亿元。
鉴于目前股价的低估，公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司承诺将全额参与此次增发的优先配售，认购金额超过２８．８７亿元，同时还将追加申购６０００多万股，申购资金达８个亿。增发完成后，招商地产的总资产将从２９８亿增加到３５７亿左右，净资产将从８２亿增加到１４１亿左右，分别增长了２０％和７２％。而公司的资产负债率则将大幅下降，公司的财务状况将更加稳健，债务融资空间和未来发展扩张能力得到进一步的提升。
今天，我们非常高兴能借网上路演的机会与各位投资者坦诚沟通。我们真诚地希望能够通过这次机会，充分听取各位投资者对公司经营和发展的意见与建议，获得大家对公司本次增发方案的理解、认同与支持，我们也将本着诚信、负责的态度就大家所关心的问题进行解答和交流。
在新的市场环境下，招商地产将充分利用自身的竞争优势，精耕细作，稳步发展。我们相信，有广大客户的长期关注与追随，有各方投资人多年信任和支持，将是招商地产成功增发和持续发展的动力。我们对未来充满信心，招商地产一定会以高品质的住宅回报各界新老客户，以优秀的业绩来回报新老投资人，让大家分享房地产这个在相当长的时间内都是中国最具潜力的行业的发展机会！分享招商地产的成长。谢谢大家！
■关于宏观政策
●1．公司对近期房地产市场调整的整体看法？
孙承铭：近期房地产市场发生的调整是宏观调控从０３年至今五年积累的反应。
房地产行业经过了十年较大规模、较高速度的持续发展，行业监管力度与十年前相比明显加强，目前处在调整中段，但是行业仍然处于长期上升通道中。
房地产行业由于其在社会生产和居民生活两方面不可缺少的双重功能，事实上发挥着国民经济基础产业的重要导向作用。中国房地产业占ＧＤＰ的比重、发展速度、产业关联度、与金融体系的紧密关系，以及吸收高新技术成果都是其基础作用的表现。
由于华尔街金融危机向实体经济侵袭，拉动国内经济发展的“三驾马车”疲态渐现，经济减速风险日益增大。政府一定会采取灵活的财政政策和货币政策释放消费、引导投资、拉动内需，以缓解目前面临的危机压力。从理论上说，房地产行业的后期利好只会越来越多。
●２．公司应对宏观政策及房地产市场变化的主要措施？
黄培坤：公司已经充分认识到市场、政策走势给房地产行业、给公司带来的挑战。公司所选择进入的城市，项目所在的地段和周边配套都是很有竞争优势的，配合灵活的营销策略，抵抗风险的能力较强。公司的主要应对措施包括：
１）加速项目开发，提高周转效率
２）加大营销力度，努力实现销售目标
３）在调整期寻找机会，审慎增加土地储备
４）广开融资渠道、保障资金需求
５）加强战略管理和研究工作
６）降低成本
■关于公司优势和同行业比较
●３．请问招商地产与其他一线地产商相比的优势何在？
杨百千：公司的竞争优势集中体现在以下几个方面：
１）均衡的资产结构：公司拥有集房地产开发与销售、投资性物业经营、房产中介服务、物业管理和园区供水供电为一体的均衡的资产结构，搭建起稳健经营、持续成长的利润增长模式。
２）丰富的土地储备：公司土地储备总量丰富、分布合理，地域和成本优势明显，将支持未来相当一段时间的较高利润率；公司土地储备权益建面７３０万平方米，共４６个项目，分布在全国１２个城市。
３）成熟的管理经验：历经二十余年的发展，公司在对蛇口半岛进行城市化运营的探索和开发过程中，积累了丰富的管理经验，综合的社区资源整合开发能力，首倡绿色生态开发概念。
４）成功的品牌战略：凭借所拥有的水、电、物业和中介等配套产业，通过全程服务，将产业链条延伸至房地产开发的下游领域，不断追求对客户和社会的承诺
５）强大的股东支持：招商局集团将房地产开发与经营确定为其三大核心产业之一，并在其发展战略中明确提出“支持招商地产做大做强”，并提供战略、土地资源、资金、品牌文化四方面支持。
■关于公司销售和融资渠道
●４．２００８年公司预计销售面积或销售额是多少？预计结转面积是多少？
黄培坤：２００８年公司有１８个项目推盘，推盘量超过８０万平米。截至２００８年１１月２１日，实际推盘１４个项目，销售面积约３３万平米，销售金额约５６．５２亿元；若考虑到南京国际金融中心，累计销售面积约４５万平米，销售金额接近７５亿元。
●５．公司大规模的土地储备在资金方面有没有压力？
黄培坤：目前招商地产在资金方面受宏观调控的影响不大，股东大会批准的地产项目进程都不会改变，资金投入不会变化。一直以来招商地产良好的信誉和商业银行总行良好的合作关系保证了间接融资渠道的畅通，本次融资计划也将保证公司在资本市场上顺利融资。另外今年以来公司也尝试采用了信托计划等多种融资工具去获得企业发展所需的资金，可以说，融资渠道的多样性及融资能力也是招商地产独特的优势之一。
●６．据媒体报道，目前房地产行业的现金流都比较紧张，请问公司的现金流状况如何？
黄培坤：１）公司去年销售额不大，租赁和水电的现金流比较稳定，去年买地较多所以导致经营性现金流为负。但这个问题实际上是行业规律问题。去年底所有行业内排名靠前的企业都出现经营性现金流为负的情况，直接原因是追求发展和扩张。大多数公司是在０５、０６年拿地较多，但是由于房地产行业需要一定的开发周期，新项目尚未开发消化，随着行业形势的变化出现了上述问题。
２）现金一直是公司长期关注的重点。公司目前的财务结构处于比较安全、稳定的状态。公司每个月的账面上都持续保有３０亿以上的现金；现有在售项目的销售是达到预期的；去年的直接融资和银行额度维护都做得不错；负债方面，尚未支付的地价款较小，银行借款的短期偿付压力也不大。截至２００８年９月３０日，公司流动资产２６０．０８亿元，流动负债１４０．０８亿元，流动比率１．８６，速动比率０．３２，资产负债率６７．３６％。三季度起随着推盘量的增加，销售回款为公司项目开发提供了更多的资金支持。目前公司并没有对现金流有过多忧虑。
３）另外，大股东的３亿美金外币贷款额度也尚未启用，本次再融资方案正在有条不紊地推进，这些为公司的现金流提供更多保证。
●７．问题：公司的南京金融中心项目交易目前进展如何？交易对手是否受到金融危机影响？
刘宁：您好，该项目前正在进行合同谈判，近期将签约，请您关注我们的公告。谢谢！
■关于公司战略和大股东扶持力度
●８．一直以来，市场最为关注招商局集团对公司的扶持，在目前的行业变革的大环境下，招商局集团有什么对公司进一步支持的方式和力度？
华立：招商局集团一直支持公司的发展。首先，招商地产是集团唯一的房地产上市平台，也是国资委重点支持的５家央属房地产企业之一，未来集团将从整体发展战略出发，全力支持招商地产做大做强。
其二，集团在历史上负责蛇口工业园区和漳州工业园区的成片开发，在这两个开发区拥有丰富的低价土地储备。随着时机的成熟，蛇口工业区会逐步将土地资源注入到上市公司体系。
其三，受惠于股东背景和公司自身的良好信誉，公司借款成本比较低，其成本优势明显。
最后，也是最重要的是集团品牌文化的支持。
■关于本次增发
●９．公司大股东有承诺参加增发吗？
华立：大股东将足额认购本次优先配售的股份，大股东及其关联公司还将出资８亿元参与网下申购。
１１月２４日公告已经说明，“鉴于招商地产目前股价低估，招商局蛇口工业区有限公司承诺全额参与招商地产本次增发的优先配售，即优先认购２１８，７４３，２２７股，认购金额人民币２，８８７，４１０，５９６ 元。除此之外，招商局蛇口工业区有限公司及关联方将追加申购６０，６０６，０６１股，申购金额为人民币８００，０００，００５元”。
●１０．公司如何看待本次增发的必要性和意义？
杨百千：若顺利实施本次融资，公司的净资产和总资产规模迅速扩大，资产负债率将有效降低，财务结构进一步稳健。
公司目前的项目储备规模前所未有，正步入一个快速成长的发展周期，再融资的助力将帮助公司实现稳健一跃，进一步加快公司在全国各重点区域的项目开发，并推动海上世界片区开发的提速。
最后，本次增发将为公司参与行业整合积聚能量，公司可以利用充裕的现金和通畅的多平台融资渠道考虑购并整合地区性房地产企业。
●１１．网下认购部分是否有锁定期？
刘宁：没有锁定期，谢谢！
●１２． 增发后还会从二级市场增持流通股吗？
孙承铭 ：您好！我们之前在二级市场上增持了一些股票，近期仍然在增持。本次发行以后，增持还将继续。谢谢！
●１３． 我非常看好贵公司的前景，并一直重仓持有。您觉得增发实施后这段时间，我的回报率会大吗？
黄培坤 ：谢谢你对公司的关注和持续看好，我们坚信目前的增发价格极具投资价值，目前政府正在大力推动经济增长，房地产板块将会受益。谢谢！
●１４． 公司的业绩能否跟上股本的扩张？
黄培坤 ：公司努力实现业绩的稳定增长，力求每股盈利不因股本扩张而摊薄。谢谢！
●１５． 原股东网上申购增发股怎样交款？
宋家俊 ：公司原Ａ股股东最大可按其股权登记日２００８年１１月２５日收市后登记在册的持股数量以１０：４．８４的比例行使优先认购权。同时也可参与网上申购。优先认购和申购的代码均为０７００２４。发行价格１３．２元／股，缴款方式同购买股票。谢谢！