房价和股价几乎在去年同一时间开始了调整，至今一年有余。其间，“拐点论”、“百日剧变论”、“千亿坏账论”、“房贷新政”等等，把整个地产江湖搅得沸沸扬扬，每一次都能掀起千层口水浪、万人大讨论。争来争去，老百姓们最关心的还是那个问题：“啥时候见底？”

　　房价，从10年、20年的长周期来说，其上涨幅度应该会近似于居民收入的上涨幅度，但是从3~5年的中短期来说，充分的流动性、优惠的贷款条件、媒体的宣传，都有可能使房价涨幅大大超过居民收入的增长，如同2003-2007年我们所经历过的那样。

　　什么时候见底？这就像猜上证指数什么时候见底一样，每个人都可以有判断，但是无法证明。股市、房市、天气，这三样，都是物理学上的“混沌系统”，本质上有规律可循，但是变化太快，变量太多，以至于我们很难做到长远的精确预测。如果按照居民可支配收入每年增长8%，以及市场所共识的房地产市场下跌时间一般比上涨时间短，那么房价收入比有望在2009-2010年回归到2004年的水平，但如果房价一直降不下来，那么房价收入比的回归就会拖得更长。

　　大家普遍关心房地产行业目前最大的风险是什么？最大的风险应该是实体经济负增长或者停滞。香港地区1997年之后，日本1990年之后，其房价都经历了一个漫长的下跌期（分别为6年、14年）。在这段时期内，GDP增长率很低甚至负增长。房价的表现不仅把原来超涨的部分跌回去，还跟随GDP的负增长率继续下跌。

　　我国经济会重蹈香港地区、日本的覆辙吗？现在的中国，和日本1970年代很类似，发达城市都达到了国际水平，但是城乡差距很大，乡村普遍不发达。政府想到的第一件事都是拉动乡村的建设。如果农民每人都能用上电冰箱、微波炉、小汽车，那就意味着还有很大的消费潜力可挖。就还能拉动中国经济快速增长10-20年。只不过，因为城市已经有较大的增长缓慢的存量在这了，所以总体上来说，经济增长速度比前30年降低一些是经济规律。就像日本当年从无到有发展很快，成为发达国家以后增速就明显降低一样。中国经济会放缓，但人均GDP增长仍然是正数，所以我不认为房价需要调整像香港地区、日本那样长的时间。

　　当前房地产市场的主要矛盾是什么？是买卖双方对价格的预期差距太大。举个例子，地产商愿意卖的价格是1.5万元/平方米，而消费者希望的价格是1万元/平方米，这中间差了5000元，就是这5000元直接导致了房地产市场成交量的萎缩。

　　如何解决房地产市场的主要矛盾？要价格预期达成一致，无非两种路径：一是开发商降价，二是增加居民购买力。在增加居民购买力这方面，政府已经做了大量的工作了。像最近的108个基点的降息，前一阵子的房贷在基准利率上下浮30%，还有财政部和各地方政府出台的降低房地产交易税费、增加公积金贷款额度、购房补贴等等政策，无一不是有利于增强居民购买力的。那么，剩下来的，就是需要开发商降一降价了。

　　开发商们会降价吗？我们看到，深圳的房价已经从2007年最高点下跌了35%，甚至深圳关外下跌地更多，而北京、上海最近也开始松动。当政策利好下购房者仍然持币观望的时候，开发商却面临着多方面的资金压力：销售收入锐减、支付银行贷款利息、支付施工方费用、公司的日常开支等等。降，还是不降，每个开发商都有自己的一本账。