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　　洗牌格局依旧

　　房企个性化生存

　　活动策划：本报记者 李和裕

　　主持人：本报记者 李和裕

　　整理：本报记者 李和裕

　　嘉宾：五合国际（5+1 WERKHART）副总经理 严涛

　　纵然楼市已转向，但房地产行业的整合从未停止，甚至于还面临着新一轮洗牌。在年前讨论过新一年的一、二手房市场发展趋势后，本周，我们再邀请业内人士与大家谈谈房地产企业的新走向。

　　加速迈入产品时代

　　主持人：对房地产企业来说，您认为今后的发展形势会是怎样？

　　严涛：基于政策引导下的市场结构和开发模式的转变，2009年住宅市场发展是向两端分化的，一种是政府主导的保障性住房建设，另一种是开发商自主的个性化产品。目前这两大产品阵营中，与保障性住房相比，纯商品房在价格上不具备竞争优势。因此，在今后政府大量提供保障性住房的情况下，商品房会更注重追求高端、特色的做法，产品品质因而提升，追求高端产品开发的企业也变成了竞争对手，形成的产品进一步差异化。最后带来的结果是，保障性住房的大量上市和现阶段市场泡沫的挤压，将加快推动房地产产品时代的到来。

　　房地产行业新的格局也正在形成：首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等，一批中小开发商被淘汰；其次是人才的集中，更多优秀的专业人才会流向大型正规企业。总之，2009年之后的房地产行业将把资本实力与专业力量结合得更紧密，这些是其他很多行业的共同发展道路。

　　资源型与专业型并存

　　主持人：具体来说，您预期未来的行业洗牌局面会是怎样？

　　严涛：2009年房地产行业的洗牌已不可避免，尤其是一些大量高价拿地及囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作，而有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业仍占有绝对优势，因为他们有资金保障、手中没有囤压大面积土地，甚至这时正好可以整合濒临倒闭的企业。

　　洗牌后，预期是资源型企业与专业型企业并存。资源型企业有足够的资金实力，有深厚的实业背景，有良好的社会关系，具备开发大项目的实力和能力。相比专业型企业，去年以来的楼市低迷对于在资金方面拥有更大优势的资源型企业冲击甚小，也为他们进一步积累资本、人才和开发经验提供了难得时机。而生存下来的专业型企业更具竞争优势，因为专业化开发始终是趋势。以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式难以为继，不具备专业开发能力和管理水平的开发商将被逐步淘汰。当然专业型企业并不容易学习，许多中小企业短期内不太可能获得高水平的整体提升。

　　开发模式日益多样化

　　主持人：那么，在开发方面，您对房地产企业有哪些建议？

　　严涛：前面已经说过，未来主要是政府主导和开发商主导的两种住房。对保障性住房来说，产业化、标准化是其发展方向，虽然建设标准会随着时代的发展而有所提升，但其追求经济、实用的户型特点不会改变，同时对开发者来说，也需要有高效的控制成本的方式方法。而对纯商品房来说，个性化、差异化是其发展特点，开发商要先了解购买者的需求，也要懂得通过抓市场空白来实现利润点。

　　另外，住宅开发模式也会日益多样化，既有大集团产品管理模式，如各种产品类型都有涉及的综合型开发商，也有专注于某一类型产品开发的企业。但在我看来，前者可能已不再是主流，未来走综合型道路的开发商会越来越少，很多企业会走一条力所能及的路，只要真正提高技术含量和产品品质，将小项目做出自己的特色和品牌，同样是一种成功。