⊙本报记者 吴芳兰

　　房地产市场连续多月低迷，给多个以房地产行业作为支柱产业的城市带来沉重打击。曾经风靡一时的“经营城市”模式，其本质在于经营城市的土地，因在发展的同时带来腐败、环境污染等问题而受到越来越多的质疑，但是城市新的发展模式将会是什么？

　　本报记者就此专访了中国城市经济学会副会长、中国社科院刘维新研究员。他长期从事城市经济、土地问题研究，曾参与和承担过国家和部委的多项重点课题研究，《中国城镇发展与土地利用》等著作对中国城市发展有着深刻的影响。

　　卖地模式已经非常危险

　　《上海证券报》：随着房地产市场的下滑，目前以土地为主要内容的经营城市模式遇到什么问题？

　　刘维新：经营城市的概念最早由汪道涵提出，时间是上世纪80年代后期，当时基础建设缺乏建设，通过经营的方式取得资金来建设城市。薄熙来曾在大连大规模的实践，后来在全国推行。经营城市虽然给许多城市带来了发展，但是也导致很多负面作用，一些城市没有正确理解经营城市的内涵，演变成以卖地来经营城市。

　　最近，在天津滨海新区召开的全国土地会议上，我向国土资源部建议：任何城市不能靠卖地作为维持财政的来源，这种方式必须终结，要为子孙后代留下生存发展空间。城市的税收要靠物业税，事实上，现在已经到了非常严重的时候，“18亿亩耕地红线”可能被突破，如果这样，13亿人的粮食问题就难以保证，中国社会将面临动荡。

　　《上海证券报》：土地作为城市中最为重要的资源，是在怎样的大环境下开启的？

　　刘维新：在改革开放初期，遇到的第一个问题，是外商进入以后土地怎么解决，对外商不能无偿分配。上个世纪70年代末和80年代初，大都是以土地作为股份与外商合资的形式，期限大都是15年左右。上世纪80年代初联合国开发署的一个专家代表团到中国考察，就提出搞商品经济土地无价值，不进入产品成本，这显然不行。

　　于是由联合国开发署资助，同中国社科院财贸所城市室的专家联合成立了一个“中国土地有偿使用课题组”，我是课题组成员之一。课题组成员先后到山东烟台、济南、上海、广东调查。在济南和烟台对1500多个企业进行了随机抽样，在研究的基础上，课题组提出中国要搞商品经济，土地必需实行有偿使用，必须进入产品成本的观点。

　　辽宁抚顺成为中国首先收取土地使用费的城市，而深圳是第一个实行土地出让的城市，虽然当时也存在争议，但不久后国家税务总局颁布了“城市土地使用税”条例，此后形成了全国范围内的中国土地使用制度改革。

　　引发三次“圈地热”

　　《上海证券报》：土地使用制度改革后，哪些地方比较有特色，又出现什么问题呢？

　　刘维新：深圳出让了第一块土地之后，引起各个城市的效仿。长三角的昆山搞得比较好，它是以不损害农业基础的前提下，兴办开发区和通过土地出让推动城市建设和发展的。当时国家土地管理局科技司司长张晓华同志委托我带着研究生去昆山总结他们的经验并在全国推广。

　　最初土地出让形式大多是以协议的方式出现的，后来规范到“招拍挂”的市场配置，土地收益也大幅度提高。2000年至2006年，全国出让总价款达2.95万亿元，从2007年扩大了“招拍挂”范围，这年土地出让价款高达1.2万亿元。土地收益成为地方政府推进城镇建设的动力，不仅全国城市面貌迅速改变，小城镇也像雨后春笋一样涌现。

　　但是，其间出现了三次“圈地热”，把大量的耕地变为“开发区”。第一次，在上世纪80年代中期，各地出现大量兴办“乡镇企业”高潮，尤其沿海的江浙地区，形成了乡镇企业圈大院，村村点火、处处冒烟的局面，占用耕地很多。后来，中央决定成立国家土地管理局（国土资源部的前身），颁布了《土地管理法》，加强了土地管理。

　　第二次，1992年小平同志南巡讲话后，各地为了加快发展，兴起大办开发区和开发房地产热潮。1992-1993年两年时间，就圈掉耕地73万公顷。在这一背景下，美国的布朗先生发表文章指出“21世纪谁来养活中国”。在这次圈地热中，少数城市还出现了房地产泡沫，如北海、惠州和海南。

　　第三次，2003年全国各地再次出现大办开发区的圈地高潮，引发了全国性的投资过热。2004年后，国家颁布了一系列的宏观调控政策，如“国八条”和“国六条”，整顿、压缩各种类型的开发区4138个，压缩土地面积249万公顷。但是，由于地方利益和开发商的极力抵制，从2005-2007年初，有些大城市房价不仅没有降，反而加快了上升速度。目前，一些城市的政府刚看到房价下降，有的就急忙出来“救市”。事实上，这种以土地为主要内容的城市发展冲动一直没有停止。

　　“新城市主义”

　　《上海证券报》：在城市大发展的背后，除开变相卖地之外，目前城市化还遇到什么样的问题，出路又在哪里？

　　刘维新：大城市，尤其像北京、上海这样的特大城市，其开发成本和交易、居住成本都比较高，而城市的臃肿和效率低下已十分明显，合理的工作与居住之间路程是半小时之内，而北京要达到1.5-2小时，大量的时间花费在行上，哪里还有效率？工作在市中心居住在郊外，导致交通拥挤，效率低下，集聚效应明显下降，本来需要半小时的路程，却需要2小时以上，加大了参与公共活动的成本，造成心灵上的封闭和人际关系的冷漠。

　　因此，特大城市不能无限扩大，超过一定的“度”，其社会效益，环境效益和经济效益就会下降。当区域中心城市过于臃肿时候，首位度过高，其功能和人口要向中等城市和小城市转移，把发展重点放在中小城市和建制镇（中心镇）上。

　　新型城镇化将是一个新方向。主要是以现有大城市为中心，重点发展中小城市和城镇，建立城市群和城市带，人口要向中小城市和城镇集中，以带动区域经济的协调发展，以工业哺助农业，城市带动农村，逐步实现城乡一体化。目前，在国外“新城市主义”逐渐受到欢迎，“新城市主义”主张同一街区应集合多种功能，如商业、办公、公建、居住和休闲混合布置，避免了单一化与交往成本的加大，也缓解了交通拥挤，这与我国计划经济时代的“职、住一起”的思路是一样的。