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⊙本报记者 唐文祺
深圳楼市最近两年的发展轨迹，犹如中国房地产市场由高至低的轮回的缩影。2007年，深圳每月房价涨幅皆居70个大中城市前列；而去年下半年连续四个月来，根据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格统计，深圳楼市价格跌幅又持续居于全国首位。这个市场化意味最为浓郁的楼市，自2007年10月最高峰开始回落，在去年经历了深度调整。
降息、二套房贷松动等各项政策的救市利好“暖风”频吹之后，2008年11月的深圳新房市场成交量出现小幅回升，达到了35.8万平方米。但是，根据深圳房地产信息网的提供数据，剔除高价楼盘的影响，当月深圳楼市价格为9842元/平方米，下降幅度较大。
在记者前往深圳当地市场进行采访时，“房价将在今年进一步下调”的声音不绝于耳，甚至有人大胆推测，楼价今年还会有10%左右的下降空间。这样看起来，深圳房地产市场的底部，远远未曾显现。
政府： 对救市明确说“不”
随着房价由领涨到领跌的轮回，将深圳楼市推到了最受关注的前沿。在深圳市市长许宗衡公开明确“不救市”的态度之后，深圳救市政策的另一只靴子终告落地。处于中国房地产市场调整低谷的地方楼市，将被完全交由市场之手来左右前行。
许宗衡坦率表示，房地产价格由市场供求关系所决定，应该遵循市场规律运作。在全国大中城市中，深圳房价涨得最快、回落得也非常快。要保持一个合理的浮动状态，需要政府在宏观层面进行理性把握。但关于“救市”，许宗衡认为深圳楼市还没有这个必要。
每月定期公布的深圳房地产市场分析报告，由于在深圳官方网站上所处的位置，被视为具备了一定的权威性。撰写方深圳市房地产研究所曾在去年连续多次提出“救市”呼吁，即使在许宗衡表态不予“救市”之后，仍然在去年12月发布的最新一期深圳房地产市场分析报告中，再次强调深圳应根据宏观经济和房地市场运行的状况，结合实际出台一些有针对性的政策措施。
“自去年下半年开始，各地政府陆续出台了当地利好政策，当时也有人强烈建议深圳相关部门应该出手救市，但迟迟不见动静。”一位深圳业内人士告诉记者，“主要顾虑因素当然很多，但其中之一就是深圳当地的投资性购房占比太大，如果不待调整到位便实行救市的话，很容易造成房价反弹。”
时隔近一月之后，许宗衡在回应“不救楼市说”时表示，深圳市政府的判断是正确的。并再次强调明确了对救市说“不”的态度。似乎为了印证这一观点，就在这一结论发表前几天，深圳市国土房产局刚刚公布了11月的深圳新房成交信息：6435套，环比涨幅高达85%，同比上升224%，创下了2007年3月份以来新高纪录。
根据深圳市国土房产局的数据显示，在许宗衡首次表态无意“救市”之后的第二天，当地新房成交量突然猛增到467套，成为一年来单日成交量之最。随后半个月内，新房成交面积达28万平方米，成交均价13337元/平方米。究其原因，在国家新政陆续出台的情况下，购房者普遍对更多利好政策存有期待心情，开发商更是带着希冀地方政府“救援”的侥幸心情。而“不救市”消息的明朗，反而将原本因此笼罩不去的观望阴霾一扫而空。
应该说，回暖趋势的初现端倪，在去年11月开始明显起来。根据szhome研究与发展部提供的统计数据，11月深圳全市二手商品房共计成交4021套，交易面积415950.3平方米，成交数量环比大幅增加46.2%，成交面积则有38.4%的环比涨幅。而10月深圳二手楼市2751套的交易量，成为当年除2月之外的最低谷。
美联物业深圳区域董事王书权表示，去年11月的成交情况有所好转，究其原因，还是由于市场环境开始趋于好转。如10月底推出的各项新政开始在当月执行，降息降首付等利好消息相继出台，从而使得市场信心得到提振。他认为，在诸多利好之中，当属“降息”这一措施更具作用力，尤其是“当二套房贷开始松动之后，降息的吸引力更有加强”。
“既然中央出台的新政证明已经初现成效，深圳当地政府是否还需要再出利好，就不是那么急迫了。”一位业内人士表示。深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕持有相同观点，他指出，政府出台任何一项政策，目的都是要实现各方多赢和社会价值最大化，而不是针对某个行业，救市与否必须进行全盘统筹才能做出决定。他认为，楼市还是要靠市场手段去调节，如果过度依赖政府干预，不现实且危险。对于房地产市场来说，一方面要促进交易，另外一方面确实要防止房价过高，包括房价反弹问题。在政策合理的前提下，市场调整才能起到最为关键的作用。
市场： 直降促销蔓延至豪宅
对于刚刚入住“星河丹堤”的陈先生（化名）来说，这阵子颇为烦恼。当初买房时开发商明确“不会降价”的保证，虽犹在耳边，却无处兑现。“当时是按照2万多的单价买的房，结果呢？才入伙就发现降到了15000元/平方米左右。算算看，居然一次性下跌了30%。”陈先生告诉记者。
根据陈先生的描述，在去年5月份，他以2.6万元/平方米的价格，购买了星河丹堤E区某套物业。在此之前，销售人员曾经反复向他强调，“星河丹堤一定不会降价，即使降价，也会予以损失补偿。”但是，待到10月底被通知入住时才发现，同一区域内同一户型相同面积的房源，却仅售1.5万元/平方米，足足下跌了四成。
记者从深圳市国土资源和房产管理局网站上查知，星河丹堤的开发企业名为深圳丰泽湖山庄有限公司。自2006年至今，该项目已取得过5次预售许可证分批入市。在深圳当地，这一项目被视为“豪宅”。而另据记者掌握的数据显示，在去年11月中相继推出两栋特价房源之后，该项目在当月的成交均价降幅达到39.40%。
事实上，豪宅实行大幅降价的，星河丹堤并不是孤例。南山区是深圳市的传统豪宅聚集之地。数据显示，位于南山区的半山海景兰溪谷，去年11月均价下降了25%；而同一区域的中信红树湾在当月的销售均价跌幅为37.50%。根据深圳中原提供的资料显示，2008年11月份，全市成交量较少的10个楼盘之中，豪宅项目占据了四成。与之相反的是，得以跻身销售排名前十的豪宅项目，无一不是通过“放低身价”这一方式来促进销售放量增长的。
统计数据表明，去年前11个月，深圳全市新房销售面积310万平方米，同比减少36％；豪宅销售面积为67万平方米，同比下降40％。其中，关内豪宅的销售面积仅19万平方米，同比下降57％；关外豪宅的销售面积48万平方米，同比下降29％。深圳中原深港中心分析师认为，许多豪宅项目降价幅度还没有达到购房者的心理预期，因此导致豪宅销售情况不如普通住宅乐观。
降价风潮蔓延至豪宅，预示着市场调整并未结束。有事实可佐证，即使自去年11月起深圳楼市开始有小幅回暖迹象出现，但12月间还是出现了由开发商与银行联手进行的“一成首付”促销手段。据悉，在招商地产推行的招商·依山郡新盘销售过程中，公开表明“60-84平方米的精装公寓，以4万-6万元的价格入住”。计算下来，按照此项价格标准，购房者实际上只需首付一成便可完成置业。但是，按照相关政策规定，购房首付不得低于两成，因此，首付款项中的另一成，则由合作银行进行分摊。
“这种由开发商和银行共同承担风险的做法，本意是想激发更多的市场购买力。” 深圳中原深港研究中心总监张伟表示。但他同时指出，实际上开发商并不愿意采用这种方式，“这会导致开发商与银行之间的关系更趋复杂。” 言下之意，采取这种风险极大的方式，势必出于资金压力所致。更有业内人士向记者表示，中小房企由于持有项目少，反而不会像品牌房企那样存在很大资金压力。“现在做促销力度较大的，反而是些品牌大型房企。”
无独有偶。金地集团名下的金地梅陇镇四期，一度对外喊出了6700元/平方米的销售单价，引起市场轰动。而在此前几期，该盘的售价甚至达到过17000元/平方米的峰值。与半年前售楼处内无人光顾的情况不同，随着此轮价格调整的进行，明显热闹许多。虽然售楼小姐称低价促销房源已经销售完毕，且目前的销售均价业已恢复到9000多元，但显而易见的是，与早先喜好采用特价房源进行促销的方式不同，开发商采用了直降措施。
中国指数研究院分析师认为，回顾2008年深圳市商品住宅市场的运行情况，明显受到房地产行业周期和政策滞后性的影响。在2006、2007年的市场狂热时期，开发商大量圈地的最终结果，便是项目集中竣工面市，从而导致批售量大幅增加；另一方面，虽然一系列利好政策自下半年起陆续出台，但由于政策效应滞后、楼价畸高等影响，市场需求大幅下跌，导致成交量明显萎缩。
在深圳中原深港研究中心提供的资料中，去年11月全市成交前10名的楼盘，绝大部分性价比已属合理，还有部分楼盘将价格予以调整之后，使得成交放大。与此形成鲜明对比的是，当月全市成交较少的楼盘中，均价超过15000元/平方米的福田区内新盘销售平平，而其他一些存量较大的楼盘，也是由于价格未做调整使得成交冷清。
深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在政策调整之前，部分开发商出于在年底回笼资金、完成销售任务和改善业绩考虑，主要以特价房、打折和赠送等手段变相降价。随着10月之后政策松绑力度的加大，一些开发商开始采取直接降低住房销售价格方式，以增加销售量。对于未来深圳房地市场来说，后市成交量能否维持高位运行，还是取决于市场能否提供足够多的“平价”产品。这已经成为当地业界的一大共识。
开发商： 资金压力致违规操作频现
一波小高潮之后，楼市调整真的接近尾声了吗？未必。统计数据表明，截至2008年11月底，深圳土地市场推出各类用途地块105宗，成交71宗，流标比例高达32.38%，高于2007年1.27 个百分点。其中居住用地全市共推出17宗，仅成交8宗，流标比例超过50%。
土地市场的沉寂，反映出的一个侧面便是，开发商面临着强大的资金压力。以行业“领头大哥”万科为例，根据日前对外披露的万科公告内容，2008年全年累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比双双下降9.2%和8.6%，这一销售业绩大大低于万科在年初时定下的800亿元预期销售额目标。而对于未来市场形势的判断，万科认为“比较严峻”，且行业调整还将进行。
另一个行业大佬金地集团也刚刚公布了去年12月的销售数据：当月销售面积11.97万平方米，较11月下降9.05%；销售金额完成11.35亿元，环比下降了10.73%。早先金地集团方面曾表示，由于在2007年较多项目属于高价拿地，因此公司可能对部分项目提取跌价准备。“2009年业绩下滑不可避免。”在关于未来楼市的判断上，金地（集团）股份有限公司总裁张华纲对外表示，由于楼市处于“预期反转”，因此很难在短期内回暖。
前面所提及的星河丹堤降价纠纷一事，业主还向记者提供了一个耐人寻味的细节。据陈先生介绍，在他决定购买之前，曾经登陆深圳国土局网站进行核实，发现销售登记数量很少，与开发商口中所称的“销售情况极好”有出入。对此疑惑，销售人员的答复是，在银行按揭贷款批复下来之前，为了保险起见，交纳定金及首付款的业主均是与开发商签署内部认购合同，并不需要上网登记。
“这种操作方式就是为了方便隐瞒实际销售情况。”陈先生更进一步指出，开发商存在捂盘、违规操作等问题。记者在国土局网站上查到，该项目除了D区和E区的几栋房源之外，其余几个销售区域的待售房源全部处于“分局锁定”，而这种情况通常表示房屋处于限制状态或开发商存在违规行为。
该开发企业的刘姓负责人向记者解释，降价矛盾的解决“会按照正常渠道进行”。但是对违规操作是否出于企业资金存在压力一事，他却讳莫如深，推诿称“不方便接受采访”。
从市场角度来观察，虽然国家利好新政陆续出台，且成交也开始有所回升，但开发商违规操作的事件数量却在增加。
据悉，早在2007年深圳楼市炒风日盛之时，深圳市国土资源和房产管理局、工商行政管理局及市物价局便已联合发出过《关于进一步规范商品房销售行为通知》。《通知》中除了禁止房企内部认购、内部认筹、内部登记等行为之外，最为醒目的一条便是限定了房企在取得《房地产预售许可证》之后，必须在10日内公开予以销售，而且必须明码标价。
但事与愿违，原本希冀杜绝开发商捂盘、炒作等歪风的文件，仍然成了“一纸空文”。“从目前深圳开盘情况来看，每批单位推的量非常少。与从前相比，甚至发生了25%-30%左右的减幅。”克尔瑞信息技术有限公司（深圳）研究总监欧晓冬表示。
有数据显示，去年9月份，深圳共有27个住宅项目取得预售许可证，批售住宅78.1万平方米，可供应数量为7969套；在10月，公开发售的楼盘仅为11个，入市住宅27.5万平方米，较9月份减少了42.6万平方米。
据克尔瑞信息技术有限公司（深圳）提供的资料表明，位于龙岗区的某个楼盘，在去年11月19日取得预售许可证，预售套数为545套，但开发商分别在11月23日、12月6日及12月21日分成三批推盘入市。另一个位于宝安区的楼盘，早在9月份便获取了预售许可证，但476套房源却延迟了一个月，自10月至11月间分批推出。
欧晓冬表示，这种情形在以往并不多见。通常开发商在取得预售许可证之后，会按照批复数量一次性如实推盘入市。但在现今，“开发商会选择只开一栋、两栋，慢慢消化。”对于这种情况，业界有不同观点。有人认为，推迟入市的主要原因是希望待到进一步利好政策出台；也有人认为，推盘力度的减弱，可减缓供求失衡压力，使得楼价得以趋于平稳。但不管怎样，深圳开发商们的资金问题显而易见。
深圳市国土资源和房产管理局数据显示，截至2009年1月13日，深圳全市可售房源数为59290套，即使按照日均150套的销售速度，也需要近13个月才能消化完毕。“实际上，从监管力度来看，政府的态度似乎并不在意，因此借市场调节来达到平稳的可能性更大些。”一位业内人士坦率表示。
预测： 未来调整幅度可能达一成
据中房指数显示，深圳住宅价格指数从2008年年初的2308点一路下滑至11月的2248点，下降了60点，跌幅为2.60%，与上年同期相比下跌58点，跌幅为2.51%。虽然深圳住宅成交价格自2007年8月份达到19000多元/平方米的峰值后开始逐步回落，但相对于深圳当前的人均收入而言，房价依然偏高。如以购买100平方米房屋为例，1-11月全市成交均价与人均可支配收入比是16.1；按首次购买自住房、贷款八成计算，目前的房贷收入比为1.3，皆高于平均参考值。
然而，市场需求尤其是自住性需求却依然很大。深圳市房地产研究中心王锋表示，在目前深圳市861.6万的常住人口中，自有住房人口比例仅为32.2%。而11月份国家调控政策在支持自住性、改善性住房需求方面，表现为降低购房成本、提高金融支持力度，使得自住性的刚性需求明显得到释放。
如今，摆在开发商面前的最大问题是：如何合理引导市场需求释放？在最新发布的2008年1-11月的市场分析中，报告指出，11月的深圳楼市出现较大规模的交易量上升，除了国家新政的出台刺激之外，开发商直接采取降低住房销售价格的方式，交易的回升起到了一定的促进作用。
多位业内人士认为，深圳楼市的调整格局很难改变，新房不断降价的情况依旧会存在。美联物业深圳区域董事王书权认为，虽然今年市场需求依旧存在，但由于市场积存消化压力大，楼价下降可能性不小。“关外地区甚至可能达到20%-30%的降幅。”在此市场惯性作用之下，即使价格调整已到位，但价格仍有可能会被带动下走，预计降幅会达到10%左右。
已被证实具备“先见之明”的万科，在企业发展策略中提出：顺应市场，积极采取措施促进销售，以确保调整期内的财务安全性为长远重要目标。而与这种努力相匹配的是，2008年，万科市场份额由年初的2%增长到目前的2.6%左右。