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⊙本报记者 唐文祺
2009年的房地产市场是以“降价促销”为主题开年的。以万科、合生创展这些房地产大企业为降价龙头，各地房地产企业已经开始纷纷跟进。有房地产商甚至提出，“若降晚了，怕现在的价钱也卖不到。”但是也有许多房地产企业眼巴巴看着房价步步下滑，却是有苦难言：不是不想降，实在是降不起。一边是价格调整之后的市场尚未有明显起色，一边却是前两年高价拿下的土地将面临亏本贱卖的窘迫情形。究竟是亏本出让还是继续观望，对于今年的房企来说：真是两难！
昂贵土地销价难定
“如今最为头疼的，便是2007年获取的地块应该如何做规划。”一家大型房地产央企内部人士告诉记者。这阵子，各个地方项目公司的销售计划已经开始陆续上交汇总了。“有的区域房价调整很厉害，如果按照当地的市场价格，个别以高价获取的土地很可能只能保本甚至亏本销售了。”他忧虑地表示。
2007年土地市场“面粉贵于面包”的怪相，催生了众多“地王”。但遭遇了去年一轮深度调整之后，希冀以高投入获取高回报的如意算盘纷纷落空。万科在2007年10月以17亿元获取的北京大郊亭地块停工搁置至今;而单价创下拿地纪录的苏宁环球，则在去年8月退回了上海南京东路163号地块。
一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，某幅上海滨江地块，成本价已达到2万元/平方米至3万元/平方米，原意欲以5万元/平方米的价格销售。但就目前周边市场的价格水平，“根本不敢拿这个价格出来卖。”2008年9月，央行结束了长达两年四个月之久的信贷紧缩措施，并在短短3个月时间内，将存贷款利率恢复到信贷紧缩前2002-2003年的水平。但是，这并不意味着开发商与银行重新进入了“蜜月期”。“银行信贷并没有实质性的松动，我们还是面临着开工投入的资金压力。”杭州一位开发商表示。
标准普尔企业及政府评级服务董事李国宜表示，目前内地房企的资金来源，仍然主要依靠销售和银行贷款。“当成交停滞不前时，现金流会受到明显影响。”耗资近70亿元，在2007年拿地1030万平方米的富力地产，为了缓解资金压力，采用包括降价在内的各种促销手段以加快销售回款。富力称，2009年的销售目标已定为220亿元，力争在2009年底将净资产负债率降至80％以内。而首要措施便是“降低开发成本、调低售价、增加销售量、加快资金回笼”。
房企销售压力巨大
戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，2009年中国楼市将会面临“去库存化”的转折。有数据显示，1998-2008年的10年期间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米。截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，近40%的土地开发滞压。
部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目，开始在2008、2009年陆续入市。但由于市场观望气氛浓郁，各主要城市商品住宅纷纷出现滞销。蒋尚礼表示，如果按现有成交速度来测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量，需要未来大约10-12个月时间才能基本消化出清。
这样的市场消化前景，对于房企来说无疑压力巨大。“究竟是割肉还是苦熬，应该是根据不同区域做不同判断。”广州一名开发商认为。他认为，市场底部是否已现，是采取定价或发展策略的基准。“对于囤积不少高价土地的企业来说，大规模开发是不适合的。”
大公司作预亏准备
国金证券分析师曹旭特认为，2008年的房价下跌，导致久违的存货减值准备重现上市公司财务报表。而减值准备的计提会使得上市公司利润低于预期，因此有必要预判其可能对业绩产生的影响。标普李国宜认为，高价地块多集中于2007年所获土地，如果相关政策有所放松，使得土地开发时间可延后的话，未必会体现出亏损状态，但如果不做拨备，对于上市企业来说会出现毛利率很低甚至亏损的状况。在赴港上市的内地房企中，绿城中国率先发布盈利预警，称2008年利润率要低于2007年。紧随其后，合景泰富与奥园集团，相继发布盈利预警，表示去年年度利润会同比显著下降。
曹旭特在报告中提出，早在去年三季报中，万科就率先提出将对5个项目进行总额为5.35亿元的计提减值准备。而其他如招商地产、保利地产及金地集团等几家业内“大佬”，根据国金证券报告数据显示，预计计提总额可高达5.4亿元。且综观这几家大公司预计计提的多个项目，都是在2007、2008两年被高价吸纳“入库”的。
杭州广厦天都城集团副总经理王旭飞表示，与去年不同，今年开发商的降价折让有蔓延趋势，“虽然降价会释放部分市场需求，但不排除也会加重观望气氛。”他认为，这一阶段的销售行情会是个市场试探过程，“预计在4月底5月初能够产生判断结果。”