周忻对中国楼市的判断异于很多公众人物，他在2008年初提出的“现金为王”、2008年底提出的“唱稳楼市”在当时都受到很多质疑，但随后由市场纷纷证明。这个易居（中国）的掌门人真有这么神么？不管怎样，他做企业的理念让人着迷，无论是上市、增发还是产业链扩张，反周期运作迹象极其明显。

　　在没有购房者会员制时他创建了易居会，在没有全国联网的楼市信息平台时他建立了克而瑞信息技术系统，2007年，易居中国在金融危机蔓延前夜成功上市，第二年初，他以大幅低于市值的价格成功增发进账1亿美金，后联手新浪网做中国最大的房地产网络平台，同时试水房地产托基金管理……他以“乱花渐欲迷人眼”的出牌方式著称，业内越看越奇，“周忻凭什么对市场判断得这么准？”“周忻到底想做怎样的业务定位？”

　　“不要看单点的商业事件，这样你看不懂，也看不真。要看他内在的商业脉络，脉络永远比事件更重要。”周忻说。“如果你的企业定位不是做项目、做利润，而是做市场，那么你打出的牌就不一样。”

　　看似绝顶聪明，步步为营，但其实他的性格和思路都极其简单，“审时度势与脚踏实地相结合。从不轻看任何一个结果失败的企业和人物，愿意学习每一个企业身上的闪光点，思考之后，和别人分享。”他认为这是他走到今天的全部秘密所在。

　　布局易居

　　“不要看单点的商业事件，这样你看不懂，也看不真。要看他内在的商业脉络，脉络永远比事件更重要。”

　　周忻无疑是个智者，尽管他自己不这样认为。

　　1967年，周忻出生于上海，1990年毕业于上海工业大学机械工程系。他以一个典型的上海年轻人的特征进入中国市场，精明，勤奋。同时，也有比传统上海人更大的冒险精神，这一点，决定了易居今天这个“中国第一房产代理商”的地位。

　　“我确实喜欢观察和学习一个企业家的冒险精神，他们为什么去冒这个险？有什么道理？有多大的把握？适度的冒险是一种能力。”周忻说。

　　1992年，刚刚大学毕业不久的周忻有了一个机会参与一幅松江地块的住宅开发和销售，从此，周忻进入了他为之奋斗十余年并将继续奋斗下去的领域――房地产业。“1988年中国房地产市场化开始，那时候我在大学。对什么是房地产都没有概念，更别说把它当成从小的理想了。”周忻笑称。

　　“3万元拥有一个家”，这是周忻当时为这个楼盘设计的销售口号。从此，周忻在房地产销售方面的才能喷薄而出，一发不可收拾。

　　1996年，上海房地产市场进入宏观调控后的最低潮，一大批地产大佬在那时开始萌芽。当时，周忻就读于华东师范大学东方房地产学院MBA。导师张永岳提出“二三级市场联动”（即将一手商品房销售和二手房流转结合起来）的课题。经过层层深入研究，上房集团董事长徐林宝决定投资上房置换公司，邀请周忻担任总经理，一个真正意义上的上海房地产三级销售市场操作系统被推至前台。周忻等提出的“小小补贴换新家”，“梯级消费逐步改善”等概念在当时掀起一轮又一轮市场销售热潮。

　　2000年，周忻离开上房置换，建立上海房屋销售（集团）有限公司（后成为易居中国旗下全资子公司），独立进入房地产营销代理行业，开始了他的易居中国时代。

　　此后数年，易居在上海独占鳌头，一直占据销售量最多的代理商位置，成为上海上一轮房地产腾飞的最大受益企业之一。

　　然而，周忻受到全国市场甚至海外市场关注还是从上市前后开始。

　　2007年8月8日，易居（中国）控股有限公司（EJ.NYSE）在纽约证券交易所正式挂牌，成为在美国上市的首只中国房地产经纪概念股。该股以18.12美元开盘，较发行价13.8美元上涨了31.3%。

　　随后一年，易居可谓占尽先机，频频震惊市场。先是完成与新浪的合作，其打造的新浪乐居已经在中国一手、二手房销售市场初现霸主气质。之后提出最新模式的一、二房联动销售，渠道进一步打通。在2009年的上海春季房展会上，新浪乐居打造了最强大的展台阵容，同时实现一二手联动式的网络选房，线下看房，场外百余辆大巴发往沪上近50个楼盘，再次惊艳市场。

　　与此相比，易居更大的核心竞争力来自于周忻在2002年开始打造的克而瑞信息系统，目前该系统覆盖中国数十个城市的千余个房地产在销项目，实时监控第一手的交易走势，日益权威专业的分析报告给开发商提供了无可比拟的决策平台。这成为今天易居令开发商“不得不选择合作”的砝码之一。

　　对易居步步为营的发展策略，周忻解释，不要看易居单点的决策和事件，那样是看不懂的。无论什么时候，商业脉络比商业事件更重要。细看一下，他所做的一切都围绕房地产流通服务展开，无论是建立克尔瑞信息系统、与新浪合作网络交易平台，还是研发一二手房联动销售模式，甚至创建房地产基金管理公司。“只要是涉及到为房地产流通服务的，我都考虑，未来不排除做物业管理，或新的金融服务。”周忻说。

　　“企业有几种，有的企业做项目、做利润。这样的企业可能单体项目利润率很高，但做不大。而易居做市场，”周忻提示道，“仔细看看，美国上市公司哪家不是做市场。所谓PE指的是未来的盈利能力，投资者看重的是一个企业未来的潜力。”周忻说。要让投资者看到未来，企业经营者就要布局在先。这就是“做市场”。

　　临危增发

　　“审时度势让你辨清大势和企业的方向，脚踏实地是在日常执行中围绕主业，做精细节。两者结合的好坏决定企业的成败。当结合出现问题，企业的风险就出现了。”

　　周忻毫不掩饰自己最得意或自视最重要的商业战略决策，他说，“无疑，上市对于易居来说具有里程碑式的意义。”而周忻初涉资本市场的几个故事，成了周忻式智慧的典型代表。

　　当周忻在2005年与沈南鹏初谈战略合作时，他对上市的概念还很朦胧。“只是看到了凯雷高调投资当时的顺驰不动产，一大批投资人才发现，原来在房地产代理领域有这样大的市场潜力。”周忻回忆。经过了两年酝酿，2007年8月8日，周忻带领的易居中国如愿上市。与这个时间点相对照的，是在房地产市场极具历史意义的一系列事件，2006年8月，代表美国全国房地产价格的凯斯－希勒指数显示美国房价数年来首度下滑。大批高贷款比例的次级贷款开始出现坏账危险。到2007年夏天，次贷危机从贝尔斯登旗下两只基金开始陆续爆发。

　　再回过头来看易居上市的时间点，市场无不惊呼周忻“如此幸运”。而令市场更加惊呼的是周忻在2008年初一次果断的增发决定。彼时，易居股票价格20元/股左右，而周忻最终决定增发的价格远低于此。“当时很多公司高层都表示反对，周总却十分坚持。”一位易居内部人士称。

　　增发后，随着全球金融危机的快速蔓延，美国资本市场一路下跌。直到那时，市场才看到了周忻果断增发是何等明智。

　　“哪有那么多先知先觉。2007年底，中国开发商还在狂热拿地，易居为2008年设计的目标同样是大举扩张，高举高打，”周忻笑着告诉记者两个细节：一是多年来的中国房地产宏观调控政策已经开始在市场上显效，房地产销售开始初显疲态。“另外每天看新浪新闻美股时，五条经济新闻中，平均一条好消息，四条坏消息。”

　　对于周忻这样敏感的商业操盘手来说，这些细节已经够了，到了该储备冬粮，以防风险的时候了。这次上市和增发决定了周忻在接下来一年最不好的市场环境中，仍然可以加大投入。

　　“我真的没有那么聪明，只是知道在大举投入的同时，时刻考虑一旦市场不好我怎么活。”周忻说。

　　周忻说，本质上，多年来他只做到了两点，审时度势和脚踏实地。“审时度势让你辨清大势和企业的方向，脚踏实地是在日常执行中围绕主业，做精细节。两者结合的好坏决定企业的成败。当结合出现问题，企业的风险就出现了。” 周忻说。

　　把脉楼“势”

　　“谁能有本事设计出一个房地产业模型，在里面可以找到每一个细分指标参数，同时准确预测房地产走势。我想没有。而这就是房地产业精彩的地方。”

　　现在的周忻，每天要接待至少五至六家开发商的拜访，谈市场，给观点，定战略。他也要看400多个易居在售项目的营销报告，掌握最新的销售动态。无疑，他对楼市的判断可信度不低。

　　2008年初，周忻在开发商还狂热乐观，或懵懂迷茫的时候，断然提出CASH IS KING（现金为王）。“那时候，面包还比面粉贵（注：地价比房价贵，意味着未来房价趋势继续上涨），楼市还处于最后的疯狂。”周忻称。几乎同时，王石抛出拐点论。先知先觉的一部人已经开始预警风险。

　　周忻给出的建议是，开发商加速回款，不要吝惜价格。楼市将陷入低迷，高负债的开发商们需要在销售市场获得流动性支撑。而随着万科、恒大等企业大举降价，全国房价开始松动。万科、恒大则正是易居全面代理销售的重要开发集团。

　　到2008年底，大家都在迷茫于楼市是否还会持续寒冬的时候，周忻站出来表示，“现在到了唱稳楼市的时候。”

　　他的依据也很简单，奥运会以后持续放松的房地产宏观政策开始显效，一年来持观望情绪的刚性需求开始释放。“一边是保增长的宏观经济战略，一边是金融危机影响下的经济状况不佳，两者重合，我们的结论不是楼市已经开始实质回暖，也不是持续寒冬，而是将在目前的价量状态下启稳。”周忻说。

　　至于这种状态会持续多长时间，周忻的预测是取决于多个因素，一是国际经济环境的改善时间表，及由此影响的国内经济环境的改善，另外还有土地供给的政策与价量走势，还有百姓收入的情况等等。

　　“我想问一下，谁能有本事设计出一个房地产业模型，在里面可以找到每一个指标参数，同时准确预测房地产走势。我想没有。而这就是房地产业精彩的地方。”周忻说。

　　近日，上海、北京、广州等地楼市交易量回暖，部分楼盘价格小幅上升。无论是开发商还是消费者都急切地想知道：未来会怎样？

　　周忻的答案很坚定，今年的放量是肯定的。“如果按目前上海每天成交1000套以上的一手房交易量来看，上海全年销售量要冲破3600万平方米。那可能吗？不可能。上海今年达到1500万平方米已经不错。这说明每天交易量500套是正常的。500套以上都是放量。”周忻说。

　　由此他提醒消费者和开发商，当有一天媒体说上海一手房日成交量达到500套时不要以为下跌了50％，那是上海正常的稳定的市场状态。

　　而对于中国房地产能否如美国一样出现次贷危机，周忻的态度则更加明确：中国贷款购房比例远不及美国，也没有那么多的次贷衍生产品，两者基本不可比。“大家都听过中国老太太和美国老太太在天堂里对话的故事。当时的比较是说明中国人信贷消费意识不强。数年后中国人开始了信贷消费，但和美国仍不是一个级别。中国老太太会贷款买房，但不会动用棺材本儿。”周忻说。

　　“愚者”周忻

　　你觉得你聪明吗？这是笔者在采访过程中最想问的问题之一，也是很多认识周忻的人感兴趣的问题。因为在大家眼里，周忻实在是太聪明了。不然怎么会这样在房地产领域如此前瞻，步步精准。

　　对于这样短短数年打造了一个房地产流通服务领域帝国的人，我们似乎宁愿相信他是有过人的聪明，否则，他的成就反而令人妒忌。

　　但很遗憾，周忻反复强调，“我不是一个聪明人，真的不是。”

　　周忻说，让他成功的,是他的学习能力。“我从不轻看任何一个结果失败的企业和人物。我喜欢学习每一个企业身上的闪光点，思考之后，和别人分享。和每个开发商交流成功的运营和销售经验，这是我在易居做得最多的事。” 周忻说。

　　在很多人的想象中，周忻应该是个高调而霸气的人，毕竟他带领的易居中国在房地产代理领域的市场占有率逐年攀升，且一直保持第一。对于很多开发商来说，见见周忻是他们打进上海，甚至在每一个城市落地的首要工作内容之一。

　　但是坐在记者面前的周忻却不大一样。闲聊时他目光晶亮，爽朗豪气，时时有开怀甚至天真的笑声。而一旦说起公司，说起市场，就会放下语调、放慢语速，娓娓道来。似乎生怕解释不清一个概念，一个思路。满怀对市场的敬重与珍视。让我想到他和开发商见面时的情景，这种对专业的敬畏和把持，也许是周忻得以驰骋房地产业的最深层原因。

　　周忻说相比易居中国大股东的身份，他更享受同时做一个职业经理人。“CEO的角色需要考虑更多股东的回报，员工的利益，而不止是个人财富。”周忻说。

　　“我能看到很多行业，很多人非常浮躁，也包括自己的下属。这个时候，我会反思我的问题，如果员工浮躁了，那一定是公司出了问题，要么是制度的问题，流程的问题，要么是文化的问题。”周忻说。

　　我们的采访时间从晚上7点持续到9点半，结束之后的周忻继续在办公室完成他接下来的工作，而晚饭还没有着落。

　　（于兵兵）

　　“经济寒冬中的中国智慧”系列访谈之三

　　2008年以来，世界金融危机愈演愈烈，作为世界经济体系的一员，中国经济和中国企业也不可避免地遭遇了经济寒冬……

　　要走出经济寒冬，保增长保就业，仅靠政府的力量是远远不够的。作为改革开放以来中国经济发展受益最大的阶层之一，中国企业家毫无疑问也要承担起引领中国经济“过冬”的责任。普通企业家如此，行业领袖更是义不容辞。《上海证券报》人物版推出“经济寒冬中的中国智慧”系列访谈，让中国的行业领袖们共议时艰，让读者分享他们的中国智慧……