广宇集团股份有限公司
2008年度报告摘要
广宇集团股份有限公司
2009年第一季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 公司第一季度财务报告未经会计师事务所审计。
1.3 公司负责人王鹤鸣、主管会计工作负责人陈连勇及会计机构负责人(会计主管人员)叶丽君声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
单位：（人民币）元
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对重要非经常性损益项目的说明
以上各项金额都已经扣除少数股东损益和所得税影响后的金额。
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
⑴报告期末货币资金余额为76,450.75万元，较年初增长466.12%，主要系销售资金回笼及银行借款净增加所致；
⑵报告期末预付账款余额为1,384.01万元，较年初减少74.17%，主要系公司投资的小额贷款公司成立，投资额从预付账款转入长期投资所致；
⑶报告期末长期股权投资余额为7,796.95万元，较年初增长109.37%，主要系公司投资的小额贷款公司成立，投资额从预付账款转入长期投资所致；
⑷报告期末短期借款余额为45,000.00万元，较年初减少30.77%，主要系归还短期借款所致；报告期末长期借款余额为225,600.00万元，较年初增长49.60%，主要系增加项目贷款所致；
⑸报告期内结转营业收入13,884.04万元，较上年同期增长62.58%，主要是报告期内结转收入面积较上年同期增加所致；营业成本和经营税金及附加因收入增长而相应增长；
⑹报告期内财务费用为1,997.88万元，较上年同期增长2,810.02%，主要是报告期内银行借款利息费用化增加所致；
⑺报告期内公允价值变动收益为零，主要系公司交易性金融资产已在上年一季度全部出售所致；
⑻报告期内营业外收入减少99.77%，主要是上年同期获得政府奖励所致；营业外支出较上年同期增长1,408.01%，主要系报告期内营业外支出较上年增长所致；
⑼报告期内营业利润增长主要系收入增长所致，利润总额、净利润下降主要系报告期内较上年同期减少营业外收入所致；
⑽报告期经营活动现金产生的现金流量净额为17,712.84万元，较上年同期增加118.49%，主要系报告期支付地价款较上年同期大幅下降及销售资金回笼较上年大幅增加所致；报告期内投资活动产生的现金流量净额为-794.78万元，较上年同期增加85.88%，主要系报告期内投资支付较上年同期减少所致；报告期内筹资活动产生的现金流量净额为45,243.23万元，较上年同期增加7,404.03%，主要系报告期内获得银行项目贷款较上年同期增加所致。
报告期内公司归还了借款3.55亿元，截止季报公告日，公司又归还了4.2亿银行和委贷借款。公司积极利用销售回笼资金提前归还银行借款，将高利率的委托借款转为低利率的项目长期借款，调整借款结构，降低利息成本。
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
1、公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；
2、公司和杭州西湖房地产集团有限公司于2007 年11 月29日通过挂牌方式联合竞得杭州市杭政储出（2007）70 号出让地块，成交价款总额为171,000 万元，截止2009年3月31日已累计支付土地出让金102,597.00万元。
3、报告期内签订销售合同金额为4.9亿（合并报表范围），销售资金回笼3.5亿，分别达到2008年度销售合同金额和销售资金回笼金额的71%和54%。
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
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3.4 对2009年1-6月经营业绩的预计
单位：（人民币）元
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3.5 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
董事长：王鹤鸣
广宇集团股份有限公司
2009年4月16日
证券代码：002133 证券简称：广宇集团 公告编号：（2009）021
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。
1.3 所有董事均已出席审议本次年报的董事会会议。
1.4 立信会计师事务所为本公司2008年度财务报告出具了无保留意见的审计报告。
1.5 公司负责人王鹤鸣、主管会计工作负责人陈连勇及会计机构负责人（会计主管人员）叶丽君声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：（人民币）元
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2006、2007年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润已按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号-非经常性损益》（证监会公告2008年43号）规定的计算口径进行调整。
3.2 主要财务指标
单位：（人民币）元
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非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
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报告期内，非经常性损益占归属于母公司股东的净利润的7.50%，其中公司在2008年2月获得政府奖励1200万元（税后900万元），该奖励对报告期内归属于母公司股东的净利润的影响额为7.64%，该事项已在《证券时报》和巨潮资讯网进行了披露。以上各项金额都已扣除少数股东损益和所得税的影响。
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
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限售股份变动情况表
单位：股
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4.2 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
（1）法人控股股东情况
控股股东名称：杭州平海投资有限公司
法定代表人：胡巍华
注册资本：14,100,000元
成立日期：2001年8月22日
主要经营业务或管理活动：实业投资，其下属控股企业包括广宇集团股份有限公司、浙江怡景园林有限公司、杭州金地车库管理服务有限公司。
（2）公司实际控制人情况
公司实际控制人为王鹤鸣，中国国籍，无其他国家或地区居留权，1989年起任杭州市上城区房屋建设开发公司（广宇集团股份有限公司前身）经理；杭州市上城区房屋建设开发公司组建为杭州广宇房地产集团有限公司（广宇集团股份有限公司前身）后，任公司董事长兼总裁。现任公司董事长。
（3）控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
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注1：股本转增；
注2：符合有关法律法规要求的二级市场买卖；
注3：董事胡巍华女士在股东单位任职并领取报酬，在公司领取董事津贴。
注4：董事邵少敏先生于2008年1至4月16日在股东单位任职并领取报酬并在公司领取董事津贴。2008年4月24日起任公司副总裁，在公司领取报酬。
注5：华欣女士于2007年10月11日起任董事会秘书，于2008年7月4日增选为公司董事，任期均至2010年10月10日。
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
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连续两次未亲自出席董事会会议的说明
报告期内没有董事连续两次未亲自出席董事会会议。
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、市场环境变化与管理层看法
报告期内国家宏观经济面临严峻考验。一方面全球金融危机突然爆发，外部经济环境迅速恶化；另一方面国内股市暴跌、灾害频发，内需启动尚未见成效。内外双重不利因素使全年经济增长低于预期水平，宏观经济进一步下行趋势逐步形成。
中国政府2008年上半年仍然延续了宏观调控的“双防”政策，即防止经济增长由偏快转为过热，防止物价结构性上涨转变为明显的通货膨胀。因此，财政政策采取适度稳健的原则，控制固定资产投资增速；货币政策适度从紧，不断上调利率及存款准备金率，严控信贷规模过快增长，使得企业融资较为困难。2008年7月25日，中央政治局召开会议，将保持经济平稳快速发展，抑制物价快速上涨的“一保一控”作为下半年经济发展的主要调控政策，采取了温和的财政政策以及适度调整了有关房地产产业发展的信贷、货币、税收等各项政策。
2008年对于国内房地产行业来说更是极不寻常的一年。经济大环境不景气降低了收入增长预期和投资者信心；房地产行业自身周期性规律使得市场出现了阶段性供过于求的现象。消费者观望情绪浓厚，交易量明显下降。根据国家发改委、国家统计局的数据显示，2008年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%，销售额下降20.1%。
房价经过2007年较为亢奋的快速上涨之后，面临严峻的市场调整压力。2008年底，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。全国房地产开发景气指数持续回落，相比11月份回落2.0点，比去年同期回落9.99点。
这在中国房地产行业近十多年来尚属首次，也是自1993 年房地产泡沫之后最严重的一次全行业调整。公司管理层认为决定中国房地产行业长期向好的根本因素并未发生根本性转变，但是短期行业环境已经发生了巨大变化，市场短期内的变动可能极其复杂。此次行业调整预计许多中小型及单一项目房地产企业将面临巨大的生存挑战和剧烈的行业整合，随行就市的商业逻辑和准确及时的应对措施会决定企业的生存和壮大。
2、公司经营发展回顾
报告期内，公司始终发扬“求实、诚信、开拓、创新”的企业精神，坚持稳健经营，以市场需求为导向，面对行业调整主动出击，经受住了市场的考验。
报告期内，公司受到行业整体深度调整的影响，各在售项目随着市场销售的萎靡而陆续出现了销量下滑的情况。公司管理层及时做出了应对：第一、针对各项目的销售进度，适时调整了项目的开发进度和节奏；第二、加大各项目的销售力度，采取积极的销售措施，最大化地消化存量房，加速资金回笼；第三、在从紧的信贷环境下，一方面抓紧办理储备项目的“四证”抢占信贷资源，另一方面还从理念上深化，积极拓展多方位的融资渠道；第四、根据市场需求，及时调整产品类型，加大市场青睐产品的供应力度；第五、鉴于市场的不确定性，公司从二季度起暂停了土地的新进储备。
2008年公司完成营业收入94,723.08万元，同比下降27.51％；实现营业利润16,045.33万元，同比下降52.61％；归属于母公司净利润11,780.63万元，同比下降22.60％，上述几项指标出现下降的主要原因是报告期内公司结转销售面积较上年同期有所减少，及公司计提了存货跌价准备和利息费用增加所致。
2008年，受到宏观调控及多重因素的综合影响，公司项目所在的二三线城市均不同程度地出现了价跌量缩的形势。公司肇庆项目受到珠三角地区市场深度调整的影响，全年销售呈现了大幅下滑态势；公司黄山项目上半年销售形势良好，公司顺势而为加快了资金回笼，但下半年形势发生转变，购房者持币观望呈上升态势，导致了销售迅速下滑；公司杭州项目由于西城年华项目住宅部分已基本售罄，出现了无房可售的局面，下半年受宏观调控和金融危机的影响，公司适当的调整了新项目的开发节奏，调减了上东城的开工量，同时提前了西城美墅和上东城两个新项目的预售时间，上述两楼盘在11月份进行预售，开盘当月就都取得杭州新盘销售排行榜前十大成交热点楼盘的不俗成绩。截至报告期末，公司签订的商品房销售合同金额共计6.9亿元，完成了年度计划的36.3％。
鉴于房地产市场成交量的大幅萎缩，公司认为不应过于追求短期规模增长，应坚持开发节奏与销售节奏相匹配，并加速存量房的销售。为此公司适时调整了公司各项目的开发计划。报告期内，公司完成新开工面积38.24万平方米，完成了年度计划的67.8％，完成竣工面积26.67万平方米，完成了年度计划的87.1％。
报告期内，公司积极拓展多方位的融资渠道。全年共融入资金14.28亿元，为公司的发展提供了有力的资金保证。公司强化了本部及各子公司的现金流管理，把握资金周转“脉搏”，提高资金调度的准确性，保证公司正常运行和各项目发展，同时不断努力降低财务成本。
由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，且根据行业经验在调整期应遵循“现金为王”的策略，因此公司在房产项目获取上采取了更加谨慎的态度，全年未在公开市场上获得土地，仅在一季度通过股权收购增加了已获土地储备的权益份额。截至报告期末公司拥有的土地储备可建建筑面积141.06万平方米，公司权益建筑面积124.63万平方米。公司认为随着市场调整和行业资源整合的继续深入必将会出现更多的投资机会，公司不排除在最有利的时机为公司未来发展补充新的项目资源。
报告期内，公司进一步优化管理体制，提升公司职能部门的管理职能；积极推进项目区域管理建设，全面提升管理效率和经营效益；全面推进标准建设，建立了技术和营销工作标准；增强了企业文化的凝聚力和向心力。
2008年，公司继续推行“精品战略”，得到了行业及社会各界的认同，先后荣获“2008中国房地产企业200强金球奖”、“2008中国房地产企业纳税50强”、“2008中国房地产企业房屋建筑面积50强”“中国诚信房地产企业”、“杭州市百强企业”和“浙江省工商企业AAA级守合同重信用单位”等荣誉称号，杭州的广宇·西城年华项目还被评为“2008詹天佑大奖住宅小区金奖”。
公司除房地产主业外还加强了与主业有关的上下游产业链的建设与发展，控股子公司浙江广宇经贸有限公司对公司的采购供应链进行了优化整合，强化了集团采购的模式；控股子公司杭州广宇物业管理有限公司开展了以品牌建设为重点的物业管理服务工作，被评为“浙江省重质量、守承诺、创品牌”暨首批三满单位及浙江省诚信、守信暨行业服务质量领先单位，进一步提升了公司楼盘的物业服务治理，提高了公司客户群的忠诚度和满意度。
3、公司经营优势及困难分析
（1）公司的主要优势
公司项目开发主要定位于二、三线城市，这些城市的房地产市场发展空间巨大，住房的刚性需求较强，受到宏观调控的影响相对较小，在本次市场调整中的反应明显滞后并弱于一、二线城市。公司项目布局集中在浙江杭州、安徽黄山和广东肇庆等地，均为环境优美、适宜人居的风景旅游胜地。特别是公司总部及项目所在地杭州连年被评为“中国最具幸福感居住城市荣誉称号”和“福布斯中国大陆最佳商业城市”，同时也是国家著名旅游风景城市。其宜居性对周边人口有很强的“居住吸附”能力，住宅刚性需求较强。
公司具有二十一年的房地产开发经验，经历过九十年代房地产市场调整，具有很强的市场风险应对能力。公司面对此次行业调整已经主动缩减了开工面积，控制了投资规模，拓宽了融资渠道，加快了销售回笼资金。
公司主要以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品。由于调整期自住需求成为主流，公司开发的上述总价低的中小户型始终受到市场的青睐，在本轮调整期，公司也主动加大了此类产品的供应量。
公司具有强大的品牌优势。作为杭州最早从事房地开发经营的企业之一，公司凭借着优良的管理能力，准确的市场定位，专业的楼盘开发和策划，科学的项目风险控制，高品质的楼盘和配套规划，在同业中展现了强大的竞争优势，在社会上享有良好的声誉和品牌形象。公司被连续评为浙江省知名商号，“广宇”被连续评为浙江省著名商标。
公司以改善人类居住环境为最高经营理念，推行“以人为本”、“开拓进取”的企业文化精神。同时公司以“学者型地产实践者”为人力资源发展方针，长期以来注重中层和普通员工的培养，目前丰富的人才队伍为公司的快速发展提供了后备军。
（2）公司面临的困难及对策
报告期内，国内宏观经济增速放缓，房地产行业调整加剧。公司项目所在地的房地产市场观望气氛浓厚，销售十分萎靡。前三季度适度从紧和控制信贷风险的政策导致商业银行对房地产业的信贷支持严重不足，企业开发贷款和个人购房按揭贷款迟迟得不到落实。
同时公司随着业务规模扩张，组织架构调整、制度规范建设、资源配置利用、运营成本控制、财务杠杆平衡等方面都面临一定的挑战。特别是报告期内，随着大量土地款的集中支付，公司财务杠杆比率有所升高，资金方面也面临一定的压力。
公司项目所在地优越的城市环境吸引了如万科、保利、中海、金地、新加坡凯德置地和香港嘉里等国内外大型房地产开发商先后进入，行业竞争日趋激烈。
公司面对以上困难加大了营销力度，通过提升产品附加值、丰富营销手段、主动出击获取客户等措施加以应对，力求加快销售速度，加速存货周转。同时公司将继续开拓融资渠道，确保资金安全。行业竞争中公司仍将坚持一贯的策略，通过提高产品综合品质，打造精品，进一步加强自身的综合竞争力，逐步提高市场份额。
4、公司对所处行业的发展趋势判断和风险控制对策
报告期内经济环境遭受了多重不利因素的影响，经济增长下滑态势已经有所显现。房地产行业在经历了2007年的非理性繁荣之后陷入了深度调整，面临着严峻的挑战。
(下转A61版)