提到旅游地产，最先映入你脑海的是什么？蓝天？白云？大海？游船？还是所有这一切？旅游地产给充满金钱味道的房地产开发带上了一个浪漫的、诗意的、引人无限遐想的光环。

　　其实，目前国内的旅游地产并没有特别统一的定义，统指一种通过将旅游活动和房地产开发结合在一起进行整体运营的复合地产开发模式。在业内看来，旅游可以成为当地经济的支柱产业，产生巨大的关联效应，但由于国内发展时间不长，现状不尽如人意，仍有待于进一步改善，而处于其中的相关地产投资，也面临着很多市场性的考验。

　　开发：

　　兴趣仍在 成本控制为先

　　“来旅游时别忘了来看我们。”2年多前袁先生和太太做出了一个令周围的人都吃惊的决定——把在天津的住所卖了，然后在海南买了一套小公寓养老。在北方生活了大半辈子的老两口就这么搬到了南方，住到现在倒也其乐融融。这就是旅游地产的一类典型需求。而生活理念和旅游产业的升级也促动着开发商们争抢旅游地产的大蛋糕。

　　据介绍，近几年旅游地产虽常常被提起，但其概念仍比较模糊。主要分为三种形式：第一、旅游地产在景点区域和行政区域只是作为一个卖点，比如在北京昌平区的回龙观居住小区，由于靠近十三陵名胜古迹，于是这里的开发商就打出文化和人文概念的招牌；第二、真正在风景旅游区建设的旅游地产，比如云南滇池附近的风景住宅还有产权式酒店等；第三、就是处于城市边缘的工业园区周边的地产开发，因为这些地段往往山围水转，目前在国家政策不明朗的情况下，趁机建设一些工业园配套的地产项目，起到旅游和招商的功能。

　　从专业性角度来说，国内能使旅游与房地产良性互动的开发商并不多。华侨城属于在业内口碑最好的旅游地产开发商之一，主要是其衍生出自己的产业化模式，并坚持先规划后建景区和住宅。也有一些开发商看好未来的旅游地产，如今年初宣布“杀回”房地产市场的今典集团明确提出由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型，主打产品则是大型五星级产权式度假酒店。虽然业内认为这种纯粹的投资型度假产品面临多方面风险，但根据今典集团董事长张宝全的说法，他是将此产品看作一个风险共担收益共享的金融产品，因为其既可以通过销售回笼资金用于再建设又可以享有酒店经营的收益。

　　上海五合智库总经理邹毅建议，由于旅游地产项目投资大、周期长，带来的资金压力也大，所以在开发前期就需严格控制土地成本、合理安排开发的节奏、保证资金链条的安全，注意短长线结合开发。同时，须注意项目区位的自然与人文资源条件以及交通便捷性。休闲旅游通常依赖于便捷的高速公路以及高等级的公路网，拥有真正的较大面积的自然山水环境或深厚的文化底蕴。而在产品定位方面，太过单一是适应不了大众化休闲旅游的不同需要的，短期居住的旅游度假产品和长期居住的旅游住宅产品也要保持恰当比例。另外，学会利用当地政府资源、公关资源，并且最后在运营时期应注重区域经济整体协调发展。

　　投资：

　　地方力挺 需求先要明确

　　刚刚在天津举行的2009中国旅游度假地产投资年会上，寻找更多的区域投资机会成为业内关注的话题。“在旅游地进行科学的规划和适量的房地产开发，可以富有成效地提升土地价值，同时非常有利于当地房地产业的扩张和地方财力的增长。”邹毅表示。

　　近年来地方政府主动挖掘旅游潜力、吸引开发及投资的姿态也已很明显。江苏省昆山市巴城镇政府相关负责人就介绍说，“我们政府会提供多方位的支持，比如设立专门机构、办理相关手续也有一条龙服务，很多外来开发商刚过来只是进行一次尝试，但后来发觉能够获得的扶持很多。”上周巴城镇政府就来到上海“推销”自己的度假休闲产业，其中也跟来一批当地的旅游地产开发商。

　　“经济危机对旅游地产来说是把‘双刃剑’，一方面经济形势不佳会对旅游地产产生不利影响，但另一方面地方政府为了经济发展也会推动旅游地产做出特色。当然地方政府往往会先投入，比如我们就重点针对生态环境和基础设施进行投资，仅对阳澄湖区域的改造就投资一个亿，还有主题公园、立体交通的建设，”上述人士介绍。

　　业内人士提出，对于度假住宅的购买者而言，首要考虑的便是自己的期望，是做长期的社区居民还是季节性居民；是购买第二寓所或只是分时制的使用。如社区居民以退休者为主，社区的安全性，医疗、购物等配套的便利度就成为必要条件；如果是出于周末度假等考虑，则需要注重平日的物业维护；还有第二寓所的购买者多会考虑物业的升值和投资价值，比如能否提供对外出租服务等。还需提醒的是，炒作与投机在旅游地产中同样存在，房价虚高、利用高额回报进行误导、销售环节上的瞒骗等情况一直存在，投资者需要理性对待。