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忽如一夜春风，各地楼市在3月份暖意丛生。成交放大的状况，不仅仅在一线城市中出现，杭州、南京、成都等各个二线城市，分别画出了久违的成交高峰曲线。楼市“小阳春”，出乎意料地提早出现在了今年3月份。然而，对于苦候多时的开发商来说，果真是“守得云开见月明”吗？这一轮突发的回暖，被业内人士不约而同地解读为“被抑制需求的短期释放”。对于未来前景的态度，可从中窥见一斑。
3月二线城市地产
暖风频吹
今年3月份的楼市表现，称得上当之无愧的“金三月”。在中国指数研究院数据信息中心的检测结果中，占比约87%的监测城市住宅成交面积呈现环比上升。在监测的30个城市中，环比涨幅处于50%-100%区间的城市共有13个。而就在2月份，近一半的城市环比增幅只是处于50%的水准以下。
这一轮小阳春的出现，颇为突然。“开发商们都不曾预料到。”一位房地产业内人士表示。回到2008年，成交委靡不振的现象蔓延全国楼市。以成都为例，2008年成都商品房的成交量仅为600万平方米，而在2007年的楼市热火时期，成都市场的商品房成交量为1200万平方米，住宅成交1000万平方米左右。这并不是孤例。浙江楼市的范本——杭州，自去年5月份之后，每个月的平均日成交量只能在60套的水平徘徊。
但在如今，记者在苏州、杭州、成都等各个二线城市进行调查的过程中发现，成交量显著上升的例子却比比皆是。实际上，苏州、南京等楼市的回暖势头，早在3月之前便已现端倪。根据统计数据显示，今年1-2月，苏州市区新建商品住宅成交6930套、85.9万平方米，成交总额为55.42亿元。而今年头两个月内的南京楼市商品住宅成交量，已从去年9-10月的20多万平方米，恢复至约55万平方米。
降房价与刚性需求
共促回暖
对于回暖的原因，不能不提到政府方面的支持。自去年下半年开始，中央和地方政府便不断推出促进房地产市场发展的利好措施。比如去年9月，南京市政府办公厅率先公布了20条救市措施；10月，杭州市推出了被称之为“力度最大”的“二十四条”；年底，成都市出台《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，苏州市政府则在近期决定给予有条件的购房补贴。一时间，税收、信贷、入户等各项以往用来禁锢房地产业飞驰的枷锁，相继松动。
记者在调查时也发现，当房地产行业在拉动内需、促进经济中的作用日益突显时，如何在政策上合理把握“松”与“紧”的尺度，是当下最为微妙的关系协调。救市政策的出台，背后隐藏的，仍然是地方政府出于自身利益的“自救”行为。“房产市场的冷却，势必影响到土地市场的出让。对于依赖土地出让制造财政收入的地方政府来说，救市拉动便是当务之急了。”一名资深房地产业内人士提出。
不过，可以明确的一点是，无论政府出于何种考虑所进行的“托市”行为，在房价高居不下的情况下，并未曾收到市场明显反馈。最直接的案例是，杭州市的“二十四条”，并未在去年制造出明显回暖迹象。
房地产业兼具商品化与民生的特性使得政府的出台政策不得不小心。如果政策力度过大，房价仍然会重蹈上涨的覆辙；可是如果力道不及，却又起不到该起的拉动作用。只能是一边看市场反应一边逐渐放宽。
政策松绑速度缓慢的结果，便是效应延后导致的市场持续性低位盘整。当资金压力开始影响到房企生存时，开发商们终于清醒认识到降价“自救”的必要性。国家统计局公布的数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3％，比2月份降幅扩大0.1个百分点。在成交量大增的情况下，价格却并没有同时上升，这一点，是与2007年楼市过热时期最大的不同之处。
而在去年，死抗房价等待政府救市的侥幸心态，是开发商中的主流意识。能够真实反映态度转化的现象是，当万科在2008年率先降价时，跟随者寥寥；但在今年，主动降价促销的开发商已成群聚。杭州一名开发商就表示“即使是政府有心托市抑制房价下跌，在这种情况之下也无法加以控制了。”
虽然前期救市政策并未造就太大的市场效应，但为消费信心的恢复筑造了基础。终于，在房价实质性调整的情况下，刚性需求开始大量释放出来。“市场缺乏的，只是一个合理的价格。这才是拉动成交量上涨的关键因素。”
供大于求仍为恢复需求
主要障碍
根据南京市房管局副局长郭宏定的预测，未来二季度的南京房地产市场将呈现稳定。而原因之一，便是南京楼市的供需之比高达1.3：1，尚有较多存量房源亟待消化。而在成都，今年的住宅成交量可能在800万平方米，但目前存量房源已在800多万平方米，还不包括建筑面积高达2000万平方米的存量地块。
南京中原地产市场研究部总监张君表示，目前的市场购买力仍然以刚性需求为主，这部分需求无法支撑市场长久的交易量提升。“改善性需求和投资性需求虽然有所试水，但一旦房价发生反弹，相信会对这部分需求产生抑制。”
而笼罩于开发企业之上的阴霾并未完全散去。一个较为普遍的认知是：今年下半年的市场前景并不乐观。所谓“半年定全局。”一家布局于二、三线城市的中等规模企业，仍继续2月底以来的策略：低于周边市场的价格积极推盘。“谁先降价，就是先抢得了客户、抢得了市场份额。”该公司一高管直言不讳地说，“如今仍是现金为王时期。”