⊙中证投资 徐辉
地价拐点确认地产股牛市
4月份中国经济最大看点，是土地市场的回暖。我们先看一组数据：深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处2 宗捆绑地块，14分钟内举牌113 次，以高出底价2.7 亿的价格成交，地块溢价51%；上海青浦徐泾镇3号地块有10 家开发商参与竞价，金地以5.6亿摘得地块，地块溢价水平高达82%；重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900 万元的价格被重庆仁强收入囊中，地块溢价43%。
这一组数据表明，中国土地市场出现了集体复苏，地价出现18个月以来首次明确回升，地价拐点出现了。从以往的历史来看，地价拐点的出现是楼市反转的确认指标，它一方面对近期楼市回暖做出了一个正面回应；另一方面，也对未来几年地产市道的走好给出了来自发展商的乐观预期。
地价拐点的出现会带来以下后果：其一，地产股的NAV（预测净资产值）需要重新调整。因为此前的NAV是在一个地产熊市市道里形成的地产股的预测净资产值，它隐含了房价滞涨或下调的预期。随着地价拐点的出现，券商研究人员未来一两个月肯定要调升地产股的NAV，幅度会在20%至30%左右；其二，市场对地产股的定价会从NAV折价向NAV溢价转变。在熊市低点地产股定价往往是NAV的五折左右，现在它至少要恢复到NAV附近，甚至可能出现20%至30%的溢价。
这两个因素下，原本NAV在10元左右的地产股，其在熊市低点可能只卖到3.5元左右；而一旦地价拐点出现、地产牛市确认，根据上面两点，该地产股股价将很快回到12元的水平上，累计涨幅达到242%。而且这还只是第一步，随着地产上市公司利润的恢复，其股价会在NAV和市场预期推动下继续上扬。
事实上，我们已经看到了在4月底后A股、B股和H股市场地产股的继续显著走高。从过往的数据推测，4月底的深市地产指数点位是1400点，这将成为一个分水岭。未来地产指数调整将很难下破该位置。
未来半年股指运行区间：2400点—4000点
土地拐点出现对于股市运行意义相当重要。首先，对中国经济而言，它预示着人们一直怀疑的私人投资出现启动迹象。而且，从各个发展商的观点来看，从消极到积极的转变正在进行之中。这意味着未来土地市场将继续走牛。在这样一个大背景下，钢铁、水泥、家具、家电、银行等一系列行业将明显受惠，进而推动中国经济出现V型反转。其次，对股市而言，它直接推动地产股进入牛市。与此同时，其他相关板块如银行、钢铁、水泥等受到地产复苏带动而盈利提升，股价也将陆续走出低谷。
那么，市场具体运行区间会有怎样的变化呢？
目前沪深300指数市盈率在17倍左右。从历史运行的情况来看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之间。从目前这一时点来看，沪深300指数相应的合理点位区间是在2000点至3600点之间。也就是说，相对于目前沪深300指数2810的水平，该指数达到合理区间的上限位置还有28%左右的空间。相对于沪综指而言，其对应的点位是3400点附近。笔者认为，市场存在较大几率回升到这一区域。
另外，目前市场对2009年和2010年上市公司利润增长的平均预期为16%和18%。这意味着明年市场的价值中枢将由于企业利润的回升而继续提升15%左右。也就是说，在承认沪深300指数15倍至25倍的运行区间是合理的基础上，2010年市场合理区间的高位区是4000点左右，低位区是2400点左右。由于股市是预期市场，这样的一个运行区间可能在未来半年内成为市场运行的重要区间。