正如笔者五月初的观点，地价的反转标志着中国地产业走向复苏的步伐正在加快。本周我们继续看到支持地价、地产业反转的一系列现象，笔者认为，供求改善和政策是支持地产业反转的两大因素，而地产业反转将拉动中国经济走出低谷。笔者预计，地产、金融类股票是今明两年投资制胜的关键。

　　土地溢价率继续大幅攀升

　　开发商开始大量买地，土地市场出现反转是笔者近期非常关注的信息。

　　本周我们不断看到土地成交的报道。周四富力地产经过90次竞价，以10.22亿元的代价将广渠门外10号地块收入囊中，该价格比2.9925亿元的挂牌起始价多出7.2275亿元，楼面地价达到15140.74元/平方米，241%的溢价率远超不久前金地拿下上海徐泾镇3号地块82%的数字。广渠门外10号地块位于朝阳区广渠门外大街附近，三环以内。土地面积42549.943平方米（建设用地32299.953平方米），建筑控制规模72500平方米，同时将配建5000平方米的廉租房。

　　与此同时，素来对地产周期把握很好的香港恒隆集团一周内在中国内地接连夺走了两块土地，耗资50亿元。恒隆此次在内地开始大量拿地，被分析人士解读为，中国地产业已经非常具有价值。此二者均为支持地价反转和地产业反转的重要信息。

　　两大因素支持地产业反转

　　那么，为什么开发商会开始大量买地？我们认为，部分开发商认为地产业的春天已经到来，地产业已经反转了，这是发展商近期大量买地的主要原因。而支持地产业反转的主要因素来自两个方面：

　　首先，商品房供求关系出现了明显的改善。一方面是需求出现了明显的提升。而引发需求提升的原因来自于08年的压抑需求，以及去年以来政策的刺激，这里面既包括对按揭利率的优惠，也包括国家宏观刺激政策以较为宽松的货币政策。在这些因素综合作用下，商品房市场已经出现了连续7个月的成交放量；另一方面，商品房供给方面没有同步放大，反而出现萎缩。如万科去年调降了开工规模和在建规模；与此同时，08年土地市场普遍不景气。再加上银行对开发商层面一直较为谨慎，开发商资金面并没有得到银行的支持，所以在销售回款明显改善之前，开发商不会较积极的增加新开工面积及土地储备。

　　以上需求和供应两方面的因素导致了商品房库存大幅下降。按照目前的销售情况来看，主要城市的库存去划时间不足一年，库存水平已经在合理范围之内。

　　其次，政策限制了地产业调整的深度。如果经济持续在低位盘整或者出现恶化的迹象则政府将有空间继续出台政策刺激经济，其中比较重要的政策仍然是降利率或存款准备金率、放松二手房限制以及购房及开发商税费的下降等；另外，为了拉动投资的回升，政府还可以使用拓宽开发商融资渠道，增加土地供应等推动政策。所以在经济不明朗之前，房地产将会获得政府政策的保驾护航。而从我国房地产行业本身的情况来看，潜在需求较大是中国地产业最大的基本面。

　　对地产股进行中长期配置

　　毫无疑问，地产业如果成功反转，对于中国经济的意义是相当深远的。从现在商品房成交持续活跃的情况来看，地产业引领中国经济走出低谷的机率越来越大。当然，基于美国当年的经验，经济重新启动可能是一个相对漫长的过程。

　　当然，我们更为关注的是，地产业反转对于股市会有怎样的影响。我们注意到，在以上美国的案例中，房地产股票、金融类股票的表现始终领先大盘，这点对我们资产配置是有重要启示的。

　　另外我们还可以参考香港房地产周期过程中地产股的运行情况。我们注意到，地产业从低谷走向高潮一般会持续三至五年左右，在这个过程中龙头地产股股价累计涨幅一般会在10倍左右。比如，长江实业在上世纪80年代后期的地产牛市中，股价从1984年7月31日最低的1.18港元（向前复权价，下同）上涨至1987年8月的13.72港元，三年间股价涨幅达到1062%；在90年代初的地产循环中，股价从1989年6月的6港元，上涨至1994年1月的52元，四年半时间股价涨幅达到766%。

　　基于地产业反转机率较大这样一个前提，笔者认为，投资者可以考验对地产股进行中长期的配置。从目前地产股指数的情况来看，其涨幅已经接近150%。这一方面说明，市场已经提前反应了地产业反转这样一个事件；另一方面，从地产业反转最终会导致地产股平均上涨7至10倍这样一个幅度来看，地产股投资远未结束。已经持有地产股的投资者可以考虑在未来几年中长期持有，尚未介入地产股投资的投资者，可以考虑在地产股回落的过程中，逐步吸纳，然后中长期持有。

　　具体投资品种而言，笔者认为要注意两个方面：一是要选择龙头地产股长期投资；二是在选择市场方面，可以将目光放宽一些，除A股外，H股、B股市场的地产股也值得投资者关注，而且其价格一般还要比A股低30%至50%。

　　（作者为中证投资公司首席分析师）