楼市度过“红五月”

　　⊙本报记者 李和裕

　　虽然5月楼市不像4月那样周周连续上扬，不少城市出现销量调整，但与去年同期相比仍呈稳中有升的局面。

　　成交出现起伏

　　昨天，易居中国发布最新统计显示，在刚刚过去的5月，上海商品住宅继续量升价涨，成交量达210万平方米，超过4月的190万平方米及3月的151万平方米，并创21个月以来新高；新增供应量则继续显得“不足”，约122万平方米，高于4月的107万平方米，但低于3月的127万平方米；而成交均价在2月跌到12141元/平方米之后早已重拾涨势，3-5月的均价分别为13130、13296、13442元/平方米。

　　不过5月楼市不像4月那样周周连续上扬，不少城市也出现了销量调整。来自中国指数研究院的周数据显示，在全国重点监测的33个城市中，端午节前一周不少地方楼市销售情况止跌回升，有近三分之二的城市成交面积环比走高，其中北京、天津、成都、重庆等城市成交放量都较明显；而上周应该是由于端午小长假的影响，楼市成交面积环比上升的城市只有9个，北京、武汉等城市反而出现较大降幅。

　　市场人士把5月部分楼市成交受到抑制归咎于开发商趁势涨价，“‘金三银四’的楼市回暖局面为开发商涨价提供了环境，控制新增供应量以去库存化也成为开发商提价的策略，由此导致5月如北京等地楼市成交规模萎缩而成交均价上扬等表现。”

　　流动性引领楼市回暖

　　总体来看，业内仍判断2009年将成为整体销量恢复的一年。“我们预计今年的楼市走势与2006年类似，一季度成交量整体复苏，二季度明显反弹，三、四季度则可能呈现销量高位盘整的情况。但基于政府的民生态度以及国际经济形势的制约，预计楼市爆发的可能性不大，而是处于平稳攀升的周期中。”新聚仁机构的分析师表示。

　　同时，业内也将引领楼市回暖的因素归功于流动性的增强，“国家适度宽松的货币政策、拉动内需的政策效应已逐步显现，楼市购买力增强，除了刚性需求和改善型需求得到释放，投资性需求也重现江湖。”

　　不过业内也指出，流动性仅体现在销售方面还不够。“虽然今年以来住宅销量增长，但是投资和销售并没有实现同步，所以国家近日出台降低最低资本金比例的政策是非常及时和必要的，或许这正说明目前楼市的运行状况并没有人们想象的那么乐观。尽管从销售上看，与去年同期相比已是量价齐升，但我国房地产开发完成投资同比增幅仍远低于去年同期。从资本金下调的幅度来看，这种投资不足或许已经开始威胁到房地产市场的稳定。”易居房地产研究院的分析师坦言。

　　“我们也做了预估，假设在企业自有资金变化不大、银行也愿意贷款的理想状态下，此次普通商品住宅资本金比例由35%降至20%将为6-12月的房地产开发投资释放5000亿左右的流动性。当然，理想与现实往往存在差距，考虑到银行对后市不确定性的担忧以及未来经济、政策的不确定性对企业投资信心的影响等多重因素，我们认为所能撬动的资金在3000亿-4000亿是比较合理的，也能助力房地产开发投资步入正轨。”