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    通胀预期下 用足公积金盘活理财计划
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    通胀预期下 用足公积金盘活理财计划
    2009年06月17日      来源:上海证券报      作者:⊙本报记者 金苹苹
      近期,在充足的流动性“水龙头”浇灌下,房地产市场重现火热气氛。

      根据央行上海总部发布的5月份上海货币信贷报告显示,受近期楼市交易活跃影响,个人住房贷款增势强劲,增加78.7亿元,当月中资银行个人住房贷款创近4年来单月增量新高,同比多增64.6亿元,较上月多增44.8亿元。

      在大多数买房人选择通过购房方式来应对通胀预期之时,其实在资产配置的行为中也包含着更多的理财技巧——在办理按揭贷款的时候,如何用足用好公积金,也需要我们好好筹划。本期稿件中,我们将通过两个不同的样板来帮读者解析用公积金理财的新思路。

      ⊙本报记者 金苹苹

      样板一:

      活用公积金购房赚租金

      林先生不久前正在为如何使用自己的公积金而发愁。他在2006年结婚的时候买房,由于积蓄不少,加上双方父母的资助,购房资金很充裕,他和妻子小于的公积金就一直处于“雪藏”状态,从未使用。

      因此,当他在朋友那里听说目前公积金的存款利率很低时,就下定决心要把自己家的公积金盘活,“眼下公积金的存款利率为年化1.71%,相当于银行储蓄3个月的利息,那笔钱放在里面就相当于在贬值,得想办法把它取出来。”

      然而,公积金只能用来装修或者买房。林先生考虑之后,做出了一个大胆的选择,买套房子让公积金不再在账户里睡觉。尤其是看到许多专业人士对于未来发生通胀的预期越来越强烈,林先生觉得买套房子投资,也是抵御通胀的方式之一,于是就和妻子开始到中介看房选房。

      不过在选房的过程中,林先生也有自己的“规划”——尽量少动用手头的现金,随着股市的向好,他希望自己可以多配置一点资金的股市中,因此买房的时候,他觉得不能购买那种总价很高的房子。“最好是总价不高,可以用纯公积金贷款解决的房子,那样我就可以轻松很多。”按照目前的政策,林先生夫妻可以使用的公积金贷款的最高额度为60万元,“如此一来,加上我手头可以剩余的10多万元资金,买个小户型还是可以的。”

      按照这样的目标,林先生果然找到了一套总价在70万左右的一室一厅。按照最新的规定,公积金贷款5年期以上的利率为3.87%,林先生选择了20年的贷款期限,60万元的贷款金额,算下来每个月需要还款大约3600元。这个支出与他们夫妻每个月缴纳的公积金额度相差1000元,因此买房的压力并不算大。

      买好房子后,林先生非常满意自己的计划。买下这套房子,除了首付的10万元现金,他几乎没有什么其他的投入。加上这套一室一厅的小房子所处的地段不错,每个月还有1800元的租金收益,除了抵消掉其每月缴纳公积金还贷不足的缺口外,还能有800元的收益。“现在大家都在重提通胀的时候,买房不仅可以让资金更好地保值增值,还能毫无负担,是否是个明智的选择呢?”

      

      样板二:

      选择年冲月冲有条件

      购房后最重要的理财便是选择何种方式的贷款,以最大限度地减少自己的负担,保证生活品质的延续。

      刘先生夫妇就遇到了这样的问题。由于孩子渐渐长大,原来的两室明显不够用。在经历了一段时间的挑选后,刘先生夫妇看中了一套总价245万的房子。然而,即便卖掉此前的两房,剩余的资金还是不足以付清房价的尾款。面对105万的资金缺口,刘先生夫妇选择用组合贷款的形式来还贷。因此算下来,刘先生夫妇每月的公积金还款额为3600元,商业贷款的月供为2600多元。

      不过,对于如何利用公积金还贷的方式,夫妻俩却有了分歧。刘先生的妻子觉得,100多万的贷款金额中,虽然只有45万的商业贷款,但是本金多了,要付的利息也多。因此想用公积金贷款中的年冲方式,先把本金多还掉一些,以减轻月供的负担。

      然而刘先生的观点是,他们目前的公积金账户中余额不少,大约还有10多万,但是买房后的装修却需要花费不少资金,加上每个月公积金和商业贷款的月供还贷,差不多有6200多元,最近一年里的压力着实不小。如果利用公积金年冲的方式,按照规定还需要满足贷款必须满一年后才能办理冲抵本金的业务,而且还要求冲抵的本金额度不低于6个月的还款额。因此根据他的计算,先在头一年里用月冲的方式来还贷,就可以利用原来的资金冲抵月供,“相当于第一年里,每个月自己都不用出钱,还可以把手头的钱都用来装修。”然后再在一年后办理月冲该年冲的方式,减少贷款本金以节省利息。“而且我还有个想法,一旦未来真的有恶性通胀来袭,那么年冲方式或许对于我们这种手头资金不够宽裕的家庭来说,也不是很适合”,刘先生继续分析道,“通胀后央行肯定又要加息了吧,那么我们的贷款月供也会随之增多,如果那时候资金紧张,我觉得继续用月冲缓解也是不错的方法。”