6、本次发行股份锁定期
本次交易完成后，华夏幸福及其关联方鼎基资本拥有本公司权益的股份自本次发行结束之日起三十六个月内不转让，在此之后按照中国证监会及上海证券交易所的有关规定执行。
7、期间损益
自评估基准日至交割日，注入资产如果因实现盈利，或因其他原因而增加的净资产的部分归上市公司所有；如果因发生亏损，或因其他原因而减少的净资产部分，由华夏幸福在交割日以现金方式向浙江国祥全额补足。
（三）本次交易的图示
本次交易前的股权结构图：
■
注：浙江国祥大股东陈天麟与华夏幸福于2009年6 月22日签署了《股份转让协议》，拟将其持有的浙江国祥30,965,465股股份转让给华夏幸福。上述股权转让尚需取得浙江国祥的主管商务部门批准，股权过户时间存在不确定性。
本次交易完成后，华夏幸福将取得浙江国祥的新增股份。上述陈天麟持有的30,965,465股股份如已过户至华夏幸福，则华夏幸福持有的浙江国祥股份数为：本次交易完成后浙江国祥的新增股份与30,965,465股之和，其中新增股份数量约为22,705.70万股。浙江国祥的第一大股东将变更为华夏幸福，同时华夏幸福的关联企业鼎基资本持有浙江国祥285万股，浙江国祥的实际控制人将变更为华夏幸福及鼎基资本的实际控制人王文学。上市公司主业转型为房地产开发与销售和区域开发业务。
本次交易完成后，华夏幸福持有上市公司的股份数和股权比例将在拟注入资产完成审计、评估等必要程序后确定。
本次交易后的股权结构图：
■
二、本次交易构成关联交易
本次交易前，华夏幸福的关联企业鼎基资本于2009年2月12日通过大宗交易形式购买浙江国祥285万股流通股，占浙江国祥现有总股本的1.96%。
2009年6月22日，浙江国祥大股东陈天麟与华夏幸福签署《股份转让协议》，陈天麟拟将其持有的浙江国祥30,965,465股股份转让给华夏幸福。浙江国祥已于2009年6月25日进行了信息披露，详见浙江国祥公告的“*ST国祥详式权益变动报告书”。该次股份转让与本次重大资产重组独立进行，不与本次重大资产重组互为条件。
前述股权转让事项完成后，华夏幸福将持有浙江国祥的股权比例为21.31%，成为浙江国祥第一大股东，华夏幸福及其关联方鼎基资本合计持有浙江国祥的股权比例为23.27%，根据上海证券交易所《股票上市规则》（2008年修订）的规定，华夏幸福视同上市公司的关联方。
因此，本次浙江国祥拟以其全部资产及负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整体资产置换，差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买的交易行为，构成关联交易。
三、本次交易构成重大资产重组
上市公司2008年度经审计的合并报表资产总额为377,196,871.18元。本次交易中拟置出资产为上市公司的全部资产及负债，为上市公司2008年度经审计的合并报表资产总额的100%。
本次交易中拟注入资产京御地产的交易价格以经过具有证券业务资格的评估机构出具的评估报告确认的评估净值为定价依据。截至本预案出具之日，注入资产的评估工作尚未完成，经初步预估，注入资产的评估值约为17亿元，为上市公司2008年度经审计的合并报表资产总额的451%。
本次交易中拟出售资产和拟注入资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例均超过50%，因此，本次交易构成上市公司重大资产重组。
第五节 交易标的基本情况
一、本次交易拟置出资产的基本情况
本次拟置出资产为浙江国祥的所有资产和负债，全部置出资产将由华夏幸福承接。
截至到2009 年4月30日，拟置出资产的情况如下（未经审计）：
单位：元
■
本次交易的评估基准日为2009年4月30日，公司拟置出资产的预估值为2.65亿元。本次交易价格将以经过具有证券业务资格的评估机构出具的评估报告确认的基准日评估值为定价依据。以上披露的预估值与评估后的资产价值可能存在一定差异，提请投资者注意。本次拟置出资产经审计的财务数据、资产评估结果将在《浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书》中予以披露。
二、本次交易拟注入资产
本次拟注入浙江国祥的资产为华夏幸福持有的廊坊京御房地产开发有限公司的100%股权。
（一）廊坊京御房地产开发有限公司
1、基本情况
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2、京御地产历史沿革
（1）公司设立情况
京御地产原名固安县京御房地产开发有限公司，系由北京国基昌盛投资管理有限公司、岳培富、陈德健、毕鹤玲、张惠荣共同出资设立，于2002年12月27日在河北省固安县工商行政管理局登记注册，公司成立时注册资本1000万元，其中：北京国基昌盛投资管理有限公司以货币方式出资400万元，占注册资本的40%；岳培富以货币方式出资150万元，占注册资本的15%；陈德健以货币方式出资150万元，占注册资本的15%；毕鹤玲以货币方式出资150万元，占注册资本的15%；张惠荣以货币方式出资150万元，占注册资本的15%。固安方城会计师事务所有限公司于2002年10月10日对此出具了固方会事验B字[2002]第065号《验资报告》。
（2）自设立以来历次股权变动情况
■第一次股权转让
2005年1月26日，岳培富、陈德健、毕鹤玲、张惠荣分别与北京国基昌盛投资管理有限公司、北京山海缘投资管理有限公司签订《股权转让协议》。协议约定岳培富将其持有的固安县京御房地产开发有限公司15%股权转让给北京国基昌盛投资管理有限公司，股权转让价格为150万元，支付方式为现金；陈德健、毕鹤玲、张惠荣分别将其持有的固安县京御房地产开发有限公司15%股权转让给北京山海缘投资管理有限公司，股权转让价格分别为150万元，支付方式为现金。
本次转让后，各股东的出资比例变更为：北京国基昌盛投资管理有限公司占55%，北京山海缘投资管理有限公司占45%。
■第二次股权转让
2005年11月18日，北京国基昌盛投资管理有限公司与北京泽人合物资有限公司签订《股权转让协议》，北京国基昌盛投资管理有限公司将其持有的固安县京御房地产开发有限公司55%的股权转让给北京泽人合物资有限公司，股权转让价格为1320万元，支付方式为现金。2005年11月20日，北京山海缘投资管理有限公司与北京东方银联投资管理有限公司签订《股权转让协议》，北京山海缘投资管理有限公司将其持有的固安县京御房地产开发有限公司45%的股权转让给东方银联，股权转让价格为1080万元，支付方式为现金。
本次转让后，各股东的出资比例变更为：北京泽人合物资有限公司占55%，东方银联占45%。
■公司名称变更
2006年3月1日，经固安县工商行政管理局核准，固安县京御房地产开发有限公司名称变更为廊坊京御房地产开发有限公司。
■第一次增资及第三次股权转让
2006年3月20日，根据京御地产股东会决议，东方银联以其拥有的国有土地使用权（国有土地使用证号为［固国用（2006）第02004号］）向京御地产增资4000万元，京御地产注册资本增至为5000万元。
2006年4月4日，北京泽人合物资有限公司与廊坊市鼎基物资贸易有限公司签订《股权转让协议》，北京泽人合物资有限公司将其持有的京御地产55%的股权转让给廊坊市鼎基物资贸易有限公司，股权转让价格为1320万元，支付方式为现金。
河北光大会计师事务所有限责任公司于2006年4月10日对本次增资和股权转让事项出具冀光大审验字（2006）115号《验资报告》。
本次股权转让及增资事项经固安县工商行政管理局核准后，各股东的出资比例变更为：廊坊市鼎基物资贸易有限公司占11%，东方银联占89%。
■第二次增资
2006年5月10日，根据京御地产股东会决议，廊坊市鼎基物资贸易有限公司以现金向京御地产增资1450万元，东方银联以现金向京御地产增资3550万元，京御地产注册资本增至10000万元。河北光大会计师事务所有限责任公司于2006年5月26日为此出具冀光大审验字（2006）169号《验资报告》。
本次增资事项经固安县工商行政管理局核准后，各股东的出资比例变更为：廊坊市鼎基物资贸易有限公司占20%，东方银联占80%。
■第四次股权转让
2006年8月3日，东方银联与华夏地产签订《股权转让协议书》，东方银联将其持有的京御地产30%的股权转让给华夏地产，股权转让价格为3000元。
本次转让后，各股东的出资比例变更为：廊坊市鼎基物资贸易有限公司占20%，华夏地产占30%，东方银联占50%。
■第三次增资
2007年6月4日，根据京御地产股东会决议，廊坊市鼎基实业有限公司（原“廊坊市鼎基物资贸易有限公司”）以现金向京御地产增资2000万元，东方银联以现金向京御地产增资5000万元，华夏地产以现金向京御地产增资3000万元，公司注册资本增至20000万元。河北光大会计师事务所有限公司于2007年6月9日为此出具冀光大审验字（2007）131号《验资报告》。
本次增资事项经固安县工商行政管理局核准后，各股东的出资比例变更为：廊坊市鼎基实业有限公司占20%，华夏地产占30%，东方银联占50%。
■第四次增资
2007年8月8日，根据京御地产股东会决议，固安县金盛房地产开发有限公司以其拥有的国有土地使用权和房屋所有权（国有土地使用证号：固国用字［2003］12181、固国用字［2003］12182、固国用字［2003］12183；房屋所有权证号：固字16618号）向京御地产增资3300万元；固安金海橡塑集团有限公司以国有土地使用权和房屋所有权（国有土地使用证号：固国用字 ［2002］70058；房屋所有权证号：固字12237）向京御地产增资3400万元；固安金海温泉度假村有限公司以设施设备等实物向京御地产增资3300万元，京御地产注册资本增至30000万元。河北光大会计师事务所有限公司于2007年8月24日为此出具冀光大审验字（2007）第188号《验资报告》。
本次增资事项经固安县工商行政管理局核准后，各股东的出资比例变更为：廊坊市鼎基实业有限公司占13.33%，华夏地产占20%，东方银联占33.34%，固安县金盛房地产开发有限公司占11%，固安金海温泉度假村有限公司占11%，固安金海橡塑集团有限公司占11.33%。
■第五次股权转让
2007年8月30日，固安县金盛房地产开发有限公司、固安金海橡塑集团有限公司、固安金海温泉度假村有限公司分别与华夏地产签订《股权转让协议》，固安县金盛房地产开发有限公司将其持有的京御地产11%的股权、固安金海橡塑集团有限公司将其持有的的京御地产11.33%的股权、固安金海温泉度假村有限公司将其持有的京御地产11%的股权分别转让给华夏地产，转让价格分别为3500万元、3800万元、3690万元，支付方式为现金。
本次转让后，各股东的出资比例变更为:廊坊市鼎基实业有限公司占13.33%，华夏地产占53.33%，东方银联占33.34%。
■第六次股权转让
2007年10月25日，东方银联与华夏地产签订《股权转让协议》，东方银联将其持有的京御地产33.34%的股权转让给华夏地产，股权转让价格为10000万元，支付方式为现金。
2007年10月25日，廊坊市鼎基实业有限公司与华夏地产签订《股权转让协议》，廊坊市鼎基实业有限公司将其持有的京御地产13.33%的股权转让给华夏地产，股权转让价格为4000万元，支付方式为现金。
本次转让后，京御地产股东的出资比例变更为：华夏地产占100%。
2007年12月28日，经廊坊市工商局核准，华夏地产公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
■第五次增资
2009年2月25日，根据京御地产的股东决定，华夏幸福以现金向京御地产增资20000万元，京御地产注册资本增至50000万元。中兴财光华会计师事务所有限责任公司于2009年3月5日为此出具中兴财光华审验字（2009）第1001号《验资报告》。
本次增资事项经固安县工商行政管理局核准后，华夏幸福持有京御地产100%的股权。
■第六次增资
2009年4月21日，根据京御地产的股东决定，华夏幸福以现金向京御地产增资20000万元，京御地产注册资本增至70000万元。中兴财光华会计师事务所有限责任公司于2009年4月22日为此出具中兴财光华审验字（2009）第1003号《验资报告》。
本次增资事项经固安县工商行政管理局核准后，华夏幸福持有京御地产100%的股权。
（3）内部资产重组
华夏幸福与京御地产于2009年2月18日签订《华夏幸福基业股份有限公司与廊坊京御房地产开发有限公司整体资产内部重组协议》（下称“整体资产内部重组协议”），协议约定将华夏幸福下属的香河分公司、开发区分公司、固安分公司、霸州市分公司、胜芳分公司、第八大街分公司、北京管理咨询分公司等7家分公司的产权及华夏幸福本部与房地产开发有关的其他产权（下称“平移标的”）整体平移至京御地产（即将华夏幸福的相关资产及负债按账面值出售至京御地产）。双方约定以2009年4月25日为交割日，在交割日当天双方办理平移标的的移交手续，包括移交资产、负债清单，递交与该等资产有关的全部证照、合同、文件及资料，并互相配合办理与该等资产有关的权属变更或过户手续。根据双方于2009年4月25日签署的《整体资产内部重组交割确认书》，交割日平移的资产为2,764,850,641.01元，负债为2,764,850,641.01元，平移的资产等于平移的负债。
在整体资产内部重组过程中，华夏幸福向相关债权债务人发出了债权债务转移通知，同时，2009年3月23日，华夏幸福与京御地产在《廊坊日报》刊登《债权债务转移公告》。2009年3月24日，华夏幸福与京御地产在《河北日报》刊登《债权债务转移公告》。
原华夏幸福与房地产业务相关的负债已平移进入京御地产，由京御地产承继，负债金额总计2,764,850,641.01元，扣除销售商品房预收款及应交税金、预提税金、递延所得税后，此次内部重组平移负债金额为1,277,028,714.52元。截至本报告签署之日，已取得金融债权人同意函的负债金额为1,076,470,197.27元，已取得业务及往来款债权人同意函的负债金额为120,459,001.11 元，两项合计占扣除销售商品房预收款及应交税金、预提税金、递延所得税后平移负债总金额的93.73%。
在京御地产与华夏幸福进行整体资产内部重组的基础上，原华夏幸福的房地产业务和人员也随平移资产进入京御地产，并由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设，相关项目资质证照包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等已办理变更手续或取得变更批复。
内部重组过程中，由华夏幸福在2008年12月31日计提存货跌价准备的部分资产，按照减值后的账面净值进入京御地产，该部分存货的账面原值和存货跌价准备仅在会计报表附注中进行说明。相关减值损失体现在华夏幸福2008年度利润表中。
3、京御地产股权结构及控制关系
京御地产为华夏幸福的全资子公司，其股权结构及控制关系如下图所示：
■
京御地产及其下属子公司（除九通投资）主要从事房地产开发与销售业务；九通投资及其下属子公司主要从事区域开发业务。
截至本报告出具之日，京御地产的长期股权投资情况如下表：
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4、最近三年及一期主要财务指标（合并报表，未经审计）：
单位：万元
■
注：2009年4月30日的总负债中包括19.59亿元预收账款，若扣除与房地产预售相关的预收账款并相应结转存货成本计算的资产负债率约为68.51%。
单位：万元
■
注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
净利率=净利润/营业收入
净资产收益率=本年净利润/本年净资产
根据京御地产与华夏幸福于2009年2月18日签署的《华夏幸福基业股份有限公司与廊坊京御房地产开发有限公司整体资产内部重组协议》，京御地产与华夏幸福已于2009年4月25日完成资产交割，并已将整体资产内部重组结果体现在京御地产2009年4月30日的资产负债表及2009年1-4月的利润表中，但并未调整京御地产2008年及之前年度的财务数据。
5、主营业务情况
京御地产成立于2002年，主要从事房地产开发与销售业务，拥有河北省住房和城乡建设厅颁发的房地产开发企业二级资质，证书编号：冀建房开廊字第122号，发证日期：2009年4月23日，有效期：2012年4月22日。
自2006年始，京御地产以“孔雀城”为品牌，致力于北京城市周边低密度住宅开发，打造新兴小城镇。先后开发了永定河孔雀城一、二、三期。永定河孔雀城项目在2008中国地产新视角—北京主流别墅峰会中被评为“2008中国地产新视角北京地标别墅”、“2008中国地产新视角最具潜力生态别墅小镇”、“2008中国地产新视角和谐社区项目”、“最具人居别墅”。京御地产近三年的开发业绩如下表所示：
■
注：“销售面积”为当期实际销售面积，含当期预售面积；销售收入为当期财务确认的收入。
当年施工面积=上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工面积
施工面积合计为统计年度的施工面积之和，已剔除当年施工面积中部分当年未竣工面积在下年仍属于施工面积的影响。
华夏幸福以2009年4月25日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转移至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。华夏幸福拥有中国住房和城乡建设部颁发的房地产开发经营业务一级资质，致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅，其中“华夏九园”项目塑造了廊坊地区新中式住宅的典范。原华夏幸福开发的“华夏经典”项目于2005年被评为“省级优秀小区”，被国家建设部评为2005年“全国物业管理示范住宅小区”。“华夏奥韵”项目于2008年被河北省建设厅住宅产业化促进中心、河北省建设信息中心评为“河北省优秀住宅小区开发项目”。华夏幸福近五年的开发业绩如下表所示：
■
注：“销售面积”为当期实际销售面积，含当期预售面积；销售收入为当期财务确认的收入。
当年施工面积=上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工面积
施工面积合计为统计年度的施工面积之和，已剔除当年施工面积中部分当年未竣工面积在下年仍属于施工面积的影响。
京御地产对华夏幸福房地产业务实施业务整合后，将同时着力于“孔雀城”品牌的北京城市周边低密度住宅和中等规模城市的住宅及商业地产开发。合并统计京御地产及原华夏幸福近五年开发房地产项目情况如下表所示：
■
注：“销售面积”为当期实际销售面积，含当期预售面积；销售收入为当期财务确认的收入。
当年施工面积=上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工面积
施工面积合计为统计年度的施工面积之和，已剔除当年施工面积中部分当年未竣工面积在下年仍属于施工面积的影响。
截至2009年4月30日，京御地产在建、在售的房地产开发项目和储备房地产开发项目如下表所示：（单位：平方米）
■
注：“已售面积”包括预售面积，预售面积对应的销售收入将于2009年、2010年项目竣工并交房时陆续结转。
京御地产在建、在售项目销售情况汇总表（见附表一）
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注：上述京御地产房地产开发储备项目取得五证情况请祥见下文“京御地产在建、在售项目及储备项目取得五证情况汇总表”。
截至本报告出具之日，京御地产在建、在售的房地产开发项目和储备房地产开发项目取得五证情况如下表所示：
京御地产在建、在售项目及储备项目取得五证情况汇总表（见附表二）
6、京御地产的竞争优势
京御地产目前开发项目区域主要集中在廊坊地区、北京周边，未来房地产开发项目区域定位于京津冀地区的中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市。京津冀地区已成为目前中国经济增长的“第三极”，房地产市场发展潜力大，受宏观调控政策影响小，投资风险较低。
京御地产充分汲取、改进国内外优秀设计理念和先进技术，充分借鉴大城市先进的房地产开发经营理念及运作模式，应用于中等城市高质量、高品位商品住宅的开发，为客户提供高性价比产品和服务。
（1）经营理念
京御地产与原华夏幸福秉承“做一世而非做一事”的经营理念，始终坚持高品质的开发理念和细致入微的服务理念，坚持：“正直、激情、卓越、创新、共赢”的核心价值观，积极进取的企业文化为公司的稳健经营奠定了坚实基础。
（2）人员素质
京御地产（含原华夏幸福）是一家拥有十一年房地产开发经验的房地产专业公司，现拥有员工594人，其中61%拥有本科学历，平均年龄30岁；拥有国家一级注册建筑师2人、注册造价师3人；中高层管理者中90%具有研究生或同等学历教育背景，具有丰富的房地产开发和管理经验。
（3）管理水平
多年来，京御地产（含原华夏幸福）多次聘请国内外著名咨询机构为公司进行管理咨询，提升公司管理效率和管理水平，具体内容如下表所示：
■
（4）企业品牌
原华夏幸福十一年来坚持精品化产品开发策略，形成了良好的社会口碑和企业品牌，先后建成的“华夏花园”、“华夏经典”、“第五大街”、“香槟花园”等在廊坊地区均有较高影响力。其中华夏花园小区被评为河北省唯一一个防控体系示范小区，第五大街荣获“廊坊市首届群众喜爱的十大明星楼盘”称号，华夏经典小区被国家建设部授予“2005年度全国物业管理示范小区”称号。公司先后被评为省级和市级“优秀民营企业”、“房地产行业先进单位”等。
京御地产开发的永定河孔雀城项目作为北京周边的别墅类项目，2008年被各媒体评为“2008北京最具珍藏价值别墅”（北京日报、北京晚报）、“08年度北京十大领袖别墅”（楼市传媒）、“08年度最具影响力楼盘”（新地产、地产）、“2008中国节能减排典范楼盘”（中国房地产协会/中国建筑节能减排产业联盟）等。同时，公司以“孔雀城”为企业品牌，不断拓展大运河孔雀城、潮白河孔雀城等“孔雀城”系列新产品。
（5）技术水平
京御地产（含原华夏幸福）长期与中国建筑设计研究院，中国建筑技术集团公司，五合国际等国际、国内知名的设计公司合作，确保公司建设项目在规划和建筑理念上的高起点。公司建设项目在吸收传统建筑风格和国外先进的设计理念同时，弘扬地方文化特色，着力于建筑的精细化与环境的优美化，同时倡导运动健康的生活方式，为业主提供舒适健康的生活空间，创造人与自认的和谐环境。
根据建设部在对国家康居示范工程的要求：大力开发、推广、应用先进成熟的住宅新技术、新工艺、新材料和新设备。京御地产在项目建设过程中，严格执行建设部的有关标准，注重规划和建筑设计创新，采用了先进成熟的住宅新技术、新工艺、新材料和新设备，提高了房屋的安全、质量、实用、节能、环保和舒适性能。在建筑结构方面，采用钢结构、木结构、钢－混凝土组合结构、轻质墙体等新材料、土钉墙等新工艺，缩短施工周期、提升建筑质量；在建筑节能方面，采用节能材质高密封门窗、中空玻璃、外墙成套保温体系以降低建筑耗能；在建筑智能化方面，采用集楼宇可视对讲、家庭防盗报警、家用电器控制、计量表数据采集、小区周界防越报警、保安巡更管理、小区电视监控、小区设备监控、地下车库智能化管理和物业管理为一体的高度集成化的控制网络系统。
7、京御地产的预估值
经评估机构初步估算，以2009 年4月30日为基准日，京御地产100%股权的预估值为17亿元，账面净值约为7.45亿元，评估增值9.55亿元，评估增值率约为128.19%。本次京御地产评估增值主要由两部分构成：一部分是京御地产房地产二级开发业务中相关的存货资产评估增值，即增值来源于永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城的项目开发成本及储备土地；另一部分是九通投资在所开发工业园区中所拥有的土地，和根据园区开发业务所合理体现的合同收益。其余评估增值主要来自于固定资产和投资性房地产评估增值。
京御地产主要评估增值情况汇总如下：
■
华夏幸福在2008年12月31日进行减值处理的部分存货资产，通过内部重组进入京御地产后，在本次预估过程中未发生大额增值。
本次重大资产重组涉及的拟注入资产和拟置出资产的审计和评估工作正在进行中。本公司将在相关审计、评估及盈利预测审核完成后再次召开董事会，编制并披露《浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书》及其摘要，相关资产经审计的历史财务数据、资产评估结果以及经审核的盈利预测数据将在《浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书》中予以披露。
（二）九通基业投资有限公司
九通投资系京御地产之100%控股子公司。
1、基本情况
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2、九通投资股权结构及控制关系
（1）公司设立情况
九通投资系由王文学与华夏地产共同出资设立，于2007年10月31日在廊坊市工商行政管理局登记注册。公司成立时注册资本1亿元，其中：王文学以货币方式出资500万元，占注册资本的5%；华夏地产认缴出资9500万元，占注册资本的95%，实际首次以货币方式出资1500万元，剩余出资在法律规定期限内缴足。廊坊益华会计师事务所有限公司于2007年10月30日为此出具了（2007）廊会验B字第272号《验资报告》。
2007年12月28日，经廊坊市工商局核准，华夏地产公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
■缴纳第二期注册资本
2009年2月19日，九通投资股东华夏幸福为九通投资以货币形式缴纳第二期注册资本8000万元。至此，华夏幸福认缴九通投资注册资本9500万元，实缴9500万元。2009年2月23日，由廊坊益华会计师事务所有限公司为此出具（2009）廊会验B字第033号《验资报告》。证明“截至2009年2月19日，九通投资实收资本为人民币1亿元，占已登记注册资本总额的100%”
本次缴纳第二期注册资本经固安工商局核准后，各股东的出资比例变更为华夏幸福基业股份有限公司占95%，王文学占5%。
（2）自设立以来历次股权变动情况
■第一次股权转让
2009年3月6日，王文学与华夏幸福签订《股权转让协议》。协议约定王文学将其持有九通投资的5%股权转让给华夏幸福，股权转让价格为500万元，支付方式为现金。
本次转让后，华夏幸福持有九通投资100%股权。
■第二次股权转让
2009年4月23日，王文学与华夏幸福签订《股权转让协议》。协议约定华夏幸福将其持有九通投资的100%股权转让给京御地产，股权转让价格为240,784,783.99万元，支付方式为承担债务。
本次转让后，京御地产持有九通投资100%股权。
3、九通投资股权结构及控制关系
目前京御地产持有九通投资100%股权。截至本报告出具之日，九通投资的长期股权投资情况如下表：
■
4、最近两年及一期主要财务指标（合并报表，未经审计）：
单位：万元
■
■
注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
净利率=净利润/营业收入
净资产收益率=本年净利润/本年净资产
5、主营业务情况
九通投资为华夏幸福区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特和大厂鼎鸿为区域开发平台公司，三浦威特主要负责河北固安工业园区的开发与建设；大厂鼎鸿主要负责大厂潮白河工业区的开发与建设；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要负责工业厂房出租。
（1）区域开发运作模式
九通投资现有的区域开发业务范围在河北固安工业园区和大厂潮白河工业区，未来将逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域。九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、品牌推广、招商引资、投资服务的独特业务模式和竞争优势，其详细开发运作模式如下图所示：
■
（2）河北固安工业园区开发
三浦威特经廊坊市批准，受廊坊市固安县人民政府委托开发建设河北固安工业园区（以下简称“固安工业园区”）。三浦威特在政府委托范围内，对固安工业园区进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、招商引资服务、物业管理、厂房建设租赁等。委托面积为60平方公里，委托期限为50年。
■园区概况
河北固安工业园区，曾用名“廊坊经济技术开发区固安园区”、“廊坊市固安工业区”，位于河北省廊坊市。2002年6月28日，廊坊经济技术开发区固安工业园区奠基仪式的举行，标识着固安工业园区的正式启动。2006年3月经省政府批准，固安工业园区升级为省级开发区。
截至2008年12月31日，固安工业园区已签约入园企业66家（包含外资企业6家），其中通过购买土地建成投产或在建的入园企业42家，通过租赁土地、厂房的已投产企业4家，已签约未入园企业20家；已实现就业人数3100人；签约总投资额97.22亿元人民币、6825万美元（根据入园企业历史数据统计，签约总投资额转化为落地投资的周期约为3～5年，该周期内，入园企业落地投资额占签约总投资额的比例约为20%至30%）。2008年，固安工业园区实现地区生产总值15.3亿元，同比增长159.3%；工业销售收入17.6亿元，同比增长97.8%。
■园区规划与产业定位
三浦威特公司先后聘请王志刚工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业。
■园区优势
区位优势：固安工业园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，符合国际上最佳的“1小时工业区”区位交通条件。且园区处于环渤海经济圈内，有利于承接京津产业链转移。
交通及物流优势：固安工业园区距首都机场80公里，距天津市区100公里，距天津新港130公里；周边40公里内拥有京沈、京津塘、京沪、京济、京石、津保等10条高速公路，和京九、京广、京沪、津保、京山等5条国家级铁路；100公里范围内拥有首都国际机场、天津国际机场等三大国际机场和天津新港、京唐港；并有106国道、京深高速公路纵贯南北，廊涿省道、涿密高速公路横贯东西；园内还设有年货物吞吐能力1000万吨的京九三级甲等铁路货运站。
成本优势：固安工业园区在交通、土地、人力、资源等成本方面具有明显优势，土地成本在北京周边的开发区中相对较低。另外工业区还有“一免两减半”的税收优惠政策，免收或减收行政事业性收费，实现工业区区内供水、供热，从多方面降低入园企业运营成本。
全程无忧管家式服务：固安工业园区投资服务中心为企业提供全程、一站式服务，协助入园企业处理与政府各有关部门相关事宜，包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜的办理进度。
环境优势：固安工业园区拥有优美的自然环境，良好的商务环境和舒适的生活环境。固安县被中国花卉协会列为中国花木之乡，被中国矿业联合会命名为中国温泉之乡；工业区30分钟车程范围内有6个高尔夫球场、1个五星级酒店、4个四星级酒店、3个温泉度假村；工业区位于固安城市核心区周边、三公里范围内拥有国家二级甲等医院及大型商品市场。
金融支持优势：固安工业园区已经与国家开发银行、中国工商银行、中国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。
■园区获奖及荣誉
■
■园区运作模式
固安工业区创造性地采用“政府主导、企业运作”的运营机制。在明确责、权、利的基础上，按照“市场化运作、企业化经营、专业化招商、标准化管理、个性化服务”的模式，由三浦威特公司全权负责固安工业园区的开发建设。
■三浦威特收入来源
三浦威特的主营业务为区域开发，包括基础设施建设、土地整理、招商引资服务、公用事业服务。①基础设施建设收入：三浦威特在委托区域内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设管理，工程竣工验收后取得的收入；②土地整理收入：三浦威特进行委托区域内土地整理取得的收入；③招商引资服务收入：三浦威特为工业园区进行招商引资取得的服务收入；④公用事业服务收入：三浦威特对委托区域内进行物业管理、公共项目经营与维护等业务取得的收入；⑤其他业务收入：三浦威特的自有工业厂房及仓库的租赁等收入。①②④项收入由固安工业区管委会及三浦威特公司共同委托的审计机构出具财务决算报告或审计报告，根据报告金额加成10%确定为固安工业区管委会与三浦威特的结算金额；③项收入由工业区管委会及三浦威特公司共同委托的审计机构对入园企业每个会计年度的新增落地投资额审定出具审计报告，根据审计报告确认的新增落地投资金额的45%确定固安工业区管委会与三浦威特的结算金额。
（3）大厂潮白河工业区开发
大厂鼎鸿受河北大厂回族自治县人民政府委托开发建设大厂潮白河工业区（大厂工业园南区）。大厂鼎鸿在政府委托范围内，对大厂潮白河工业区（以下简称“潮白河工业区”）进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、招商引资服务、物业管理、厂房建设租赁等，委托面积为70平方公里，委托期限为50年。
■园区概况
大厂潮白河工业区前身为河北大厂工业园区（南区），享受河北大厂工业园区政策（廊发改外资[2007]650号）。河北大厂工业园区于1998年8月经廊坊市人民政府批准设立，2006年3月经河北省人民政府批准，升级为省级开发区。2008年，大厂工业园区（南区）更名为大厂潮白河工业区，并成为河北省首批省级产业聚集区（冀发改工综[2008]1935号）。大厂潮白河工业区（即河北大厂工业园区南区）是河北省50个重点小城镇综合开发建设区域之一，是廊坊市和大厂县“十一五”规划确定的重点发展地区。
截至2008年12月31日，潮白河工业区已签约入园企业16家（包含外资企业1家），签约总投资额23亿元人民币、6300万美元；其中已实现落地投资企业6家，分别为“富邦德”、“欧珑”、“华腾”、“恩希”、“菲斯曼”、“百灵威”，签约未进场企业10家。
■园区规划与产业定位
大厂鼎鸿先后聘请毕博管理咨询公司完成《大厂现代服务业基地招商战略》、美国华高莱斯公司完成《大厂潮白新城项目策划报告》、新都市城市规划设计研究院完成“大厂潮白新区”空间战略研究、美国RTKL设计公司完成“大厂潮白新区”概念性总体规划及起步区城市设计、河北省城乡规划设计院完成“大厂潮白新区”城市总体规划编制。通过毕博管理咨询公司对大厂潮白河工业区进行的产业定位研究，运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合潮白河工业区开发建设实践，确立了工业园区的四大核心发展产业--现代装备制造业、新能源及环保产业、电子信息产业、现代服务业。
■园区优势
区位优势：大厂位于北京CBD正东30公里，比邻燕郊，与北京通州新城隔河相望，自然环境优美，属大北京区域内的成本洼地。
交通优势：大厂西距北京市区40公里，西北距首都国际机场38公里，东距秦皇岛港250公里，南距天津港120公里。北京至秦皇岛的电气化铁路、北京至哈尔滨的102国道横贯县境北部，京沈高速经过县境南端，交通条件便利。
成本优势：相对于京津周边的其它开发区，潮白河工业区在土地、税收、人工成本、能源动力、运输成本、原材料成本、交易费用等方面，具有明显的成本竞争优势。
运营机制优势：潮白河工业区采用市场化运作，企业化经营的新机制，实行专业化招商，标准化管理，个性化服务，为工业区发展带来了新的理念和模式，使得工业区各种优势资源得到优化配置。
人力资源优势：环渤海地区较高的人口密度、庞大的人口基数可以保证一般人才的供应；北京的高级人才亦因北京距大厂不到一小时的车程而为潮白河工业区所用。
政策性优势：在潮白河工业区投资的企业除享受国家政策外，还可享受多项税收优惠政策。大厂回族自治县具有《宪法》和《民族区域自治法》赋予的自治立法权和政策制定权，在招商引资优惠政策的执行上具有较大灵活性。
■园区运作模式
大厂潮白河工业区是九通投资对“固安模式”的复制，在开发模式上仍然采用“政府主导，企业运作”的合作开发模式。
■大厂鼎鸿收入来源
大厂鼎鸿的主营业务模式与收入来源于三浦威特相同，参见“固安工业园区开发”相关内容。
6、九通投资的竞争优势
（1）招商引资能力
九通投资的招商引资能力主要体现在以下几个方面：
■经验丰富的招商团队
目前，九通投资下设两个招商中心，拥有150余人的招商团队，负责对三浦威特开发区域内的河北固安工业园区和大厂鼎鸿开发区域内的大厂潮白河工业区进行招商引资。自2002年三浦威特公司成立起便开始固安工业区启动区的招商引资工作，2003年“亚新科（固安）汽车零部件有限公司”作为第一家企业入园至今，九通投资的招商团队在招商渠道的建立、招商信息的获取、招商手段的创新，以及对入园企业的投资分析、协议谈判、企业服务方面都积累了丰富的经验。
■基数庞大的企业数据库
九通投资已建立了客户关系管理（CRM）数据库系统，可以通过系统平台对客户信息进行查询、筛选、共享、分析、管理，拓展销售手段、细化销售计划与过程管理。目前，公司的客户关系管理数据库中已积累了12万份企业资料，能够对公司的区域招商引资形成有效的支持。
■先进有效的招商手段
通过九通投资多年招商的实践经验，已经形成了数据库电话营销、区域扫街招商、会议招商、大客户重点招商以及特定渠道招商五大招商体系，构成了精准有效的招商网络。
（2）区域定位规划能力
九通投资的区域定位规划能力主要体现在以下几个方面：
■完善的理论体系
经过多年对区域发展理论的研究与实践，九通投资已经逐步形成了区域可持续发展、区域价值链结构、城市魅力体系、区域发展模式、区域开发策略等一系列理论成果，为区域开发提供了坚实的理论基础。
■全方位的解决方案
九通投资从区域的区位条件、资源禀赋、产业基础、社会经济结构等角度对区域进行系统分析，从而提出区域的战略定位、产业定位、发展规划、空间规划等方案，为区域的产业发展、城市发展及经济建设等提供全面的解决方案。
■强大的合作伙伴
通过多年合作，九通投资已经与国内外顶级的咨询机构——罗兰贝格、和君创业、仲量联行、易道、RTKL、DPZ、华高来斯等——形成了良好的合作关系，将公司区域开发的丰富经验和全球智慧进行了有效融合，为开发区域提供具有领先性的产业定位、发展规划和空间规划。
（3）投资服务能力
基于为客户提供优质服务的理念，以及与所开发区域当地政府部门的良好合作关系，区域开发平台公司（三浦威特、大厂鼎鸿）为入园企业建立了“保姆式”服务体系。
■行政服务
从企业与工业园园区管委会签订入园协议起，区域开发平台公司将为企业提供工商注册、立项审批、工程申报等辅助性行政服务。通过平台公司与当地相关管理部门良好的合作关系，协助企业准备审批材料、推动审批进度。
■生产服务
通过同园区内相关的服务单位与周边院校进行战略合作，区域开发平台公司在企业人力资源、物流运输以及后勤保障方面，为入园企业提供相关的咨询和服务，为企业解除生产的后顾之忧。
■增值服务
区域开发平台公司通过建立开发区域内信息交流平台、政策服务平台、金融服务平台，为园区企业在运用信息、享受政策、取得融资等方面提供增值服务，促进企业发展。
（4）品牌推广能力
九通投资在品牌推广方面形成了政府影响、行业推广及招商促进三方面特质，在形成区域良好品牌形象的同时，也促进了区域的招商引资。
■政府影响
由于区域开发业务对地方社会经济发展具有带动作用，九通投资与地方政府官方媒体建立了良好的合作关系，通过政府媒体对区域招商引资、城市建设及社会发展方面进行相关的报道和宣传，提高了开发区域的社会关注度和影响力。廊坊市人民政府办公室曾以廊政办[2005]56号文件的形式，全文转发市政府研究室关于固安园区开发建设做法的调研报告，廊坊市市长批示“要求各县（市、区）、市政府有关部门，以及各开发区（园区），认真学习、研究、借鉴固安经验，创新理念，改革机制，促进全市园区建设和招商引资工作再上新台阶”。“固安模式”在河北省范围内的推广学习，为固安工业区创造了更大范围的社会影响力。
■行业推广
通过与各类专业媒体的合作，在开发区域内主导产业的专业媒体上（如《汽车报》、《电子信息报》）进行广告宣传，在相关主导产业行业内形成稳定持续的影响力。
■招商宣传
(下转C20版)
| 项 目（合并报表数据） | 金 额 |
| 流动资产合计 | 134,542,094 |
| 非流动资产合计 | 210,645,073 |
| 资产总计 | 345,187,167 |
| 流动负债合计 | 92,505,255 |
| 非流动负债 | - |
| 负债合计 | 92,505,255 |
| 少数股东权益 | - |
| 归属母公司权益 | 252,681,911 |
| 公司名称： | 廊坊京御房地产开发有限公司 |
| 公司类型： | 有限责任公司（法人独资） |
| 成立时间： | 2002年12月27日 |
| 注册地址： | 固安县经济技术园区2号路北 |
| 办公地址： | 固安县经济技术园区2号路北 |
| 注册资本： | 7亿元 |
| 法定代表人： | 王文学 |
| 营业执照注册号： | 131022000000300 |
| 组织机构代码证号： | 73871255-7 |
| 税务登记证号： | 冀廊地税固安字131022738712557号 冀廊国税固安字131022738712557号 |
| 经营范围： | 房地产开发、楼房销售、工业厂房开发与经营（凭资质证经营）、自有房屋租赁（法律、法规禁止的除外；法律法规规定需取得行政许可的，未获得批准前不得经营） |
| 企业名称 | 资本 (万元) | 法定 代表人 | 持股 比例 | 成立日期 | 主营业务 |
| 九通基业投资有限公司 | 10,000 | 王文学 | 100% | 2007-10-31 | 区域开发 |
| 廊坊市幸福基业物业服务有限公司 | 300 | 马万军 | 100% | 1999-08-10 | 对华夏幸福和京御地产开发的房地产项目进行物业管理 |
| 固安县华御温泉度假酒店服务有限公司 | 100 | 马万军 | 100% | 2007-10-31 | 住宿、洗浴、餐饮（管理和经营京御地产拥有的金海温泉） |
| 廊坊鼎新建设投资有限公司 | 3,000 | 孟惊 | 100% | 2009-05-05 | 对工业园区基础设施建设投资、管理；土地整理；安置房和工业厂房建设 |
| 大厂京御房地产开发有限公司 | 20,000 | 孟惊 | 100% | 2009-02-16 | 房地产开发与销售 |
| 香河京御房地产开发有限公司 | 500 | 孟惊 | 100% | 2009-02-13 | 房地产开发与销售 |
| 天津华夏幸福基业房地产开发有限公司 | 1,000 | 孟惊 | 100% | 2009-05-19 | 房地产开发与销售 |
| 怀来京御房地产开发有限公司 | 500 | 孟惊 | 100% | 2009-05-15 | 房地产开发与销售 |
| 廊坊开发区京御房地产开发有限公司 | 500 | 孟惊 | 100% | 2009-06-23 | 房地产开发与销售 |
| 项目 | 2009.4.30 | 2008.12.31 | 2007.12.31 | 2006.12.31 |
| 流动资产合计 | 480,943.62 | 190,606.83 | 244,401.45 | 107,134.87 |
| 非流动资产合计 | 22,544.98 | 20,387.13 | 14,837.20 | 6,778.41 |
| 资产总计 | 503,488.61 | 210,993.95 | 259,238.65 | 113,913.28 |
| 流动负债合计 | 275,643.57 | 93,677.10 | 167,075.00 | 42,121.51 |
| 非流动负债 | 153,299.36 | 71,960.00 | 53,580.00 | 42,450.00 |
| 负债总计 | 428,942.94 | 165,637.10 | 220,655.00 | 84,571.51 |
| 少数股东权益 | - | - | - | - |
| 归属母公司权益 | 74,545.67 | 45,356.85 | 38,583.65 | 29,341.77 |
| 资产负债率 | 85.19% | 78.50% | 85.12% | 74.24% |
| 流动比率 | 1.74 | 2.03 | 1.46 | 2.54 |
| 项目 | 2009年1-4月 | 2008年度 | 2007年度 | 2006年 |
| 营业收入 | 30,716.31 | 61,422.04 | 67,144.66 | 16,348.11 |
| 营业成本 | 11,519.13 | 38,204.25 | 42,451.73 | 12,060.99 |
| 利润总额 | 11,602.75 | 10,467.64 | 10,738.04 | -3,339.25 |
| 净利润 | 8,542.22 | 8,023.21 | 6,826.88 | -2,758.26 |
| 毛利率 | 62.50% | 37.80% | 36.78% | 26.22% |
| 净利率 | 27.81% | 13.06% | 10.17% | -16.87% |
| 净资产收益率 | 11.46% | 17.69% | 17.69% | -9.40% |
| 总资产周转率 | 0.06 | 0.29 | 0.26 | 0.14 |
| 净资产周转率 | 0.41 | 1.35 | 1.74 | 0.56 |
| 年度 | 施工面积 （万平方米） | 新开工面积 （万平方米） | 竣工面积 （万平方米） | 销售面积 （万平方米） | 销售收入 （万元） |
| 2006年 | 5.75 | 5.75 | 0 | 3.68 | 0 |
| 2007年 | 22.46 | 16.71 | 5.75 | 10.92 | 18,479.82 |
| 2008年 | 26.34 | 9.63 | 6.92 | 4.44 | 35,709.52 |
| 合计 | 32.09 | 32.09 | 12.67 | 19.04 | 54,189.34 |
| 年度 | 施工面积 （万平方米） | 新开工面积 （万平方米） | 竣工面积 （万平方米） | 销售面积 （万平方米） | 销售收入 （万元） |
| 2004年 | 24.00 | 12.42 | 11.77 | 12.99 | 14,124.11 |
| 2005年 | 34.21 | 21.98 | 13.40 | 23.86 | 7,911.68 |
| 2006年 | 39.02 | 18.21 | 29.65 | 9.52 | 13,378.23 |
| 2007年 | 43.59 | 34.22 | 17.53 | 20.36 | 35,005.31 |
| 2008年 | 58.17 | 32.11 | 40.47 | 15.97 | 85,781.90 |
| 合计 | 130.52 | 118.94 | 112.82 | 82.70 | 156,201.23 |
| 年度 | 施工面积 （万平方米） | 新开工面积 （万平方米） | 竣工面积 （万平方米） | 销售面积 （万平方米） | 销售收入 （万元） |
| 2004年 | 24.00 | 12.42 | 11.77 | 12.99 | 14,124.11 |
| 2005年 | 34.21 | 21.98 | 13.40 | 23.86 | 7,911.68 |
| 2006年 | 44.77 | 23.96 | 29.65 | 13.20 | 13,378.23 |
| 2007年 | 66.05 | 50.93 | 23.28 | 31.28 | 53,485.13 |
| 2008年 | 84.51 | 41.74 | 47.39 | 20.41 | 121,491.42 |
| 合计 | 162.61 | 151.03 | 125.49 | 101.74 | 210,390.57 |
| 京御地产在建、在售房地产项目汇总表 | |||||||
| 项目名称 | 产品类别 | 开发状态 | 用地面积 | 建筑面积 | 可售面积 | 已售面积 | 未售面积 |
| 第六大街 | 商业、住宅、写字楼 | 在建、在售 | 51,723.00 | 63,756.00 | 62,156.29 | 33,009.12 | 29,147.17 |
| 华夏九园 | 住宅、商业 | 在建、在售 | 76,667.05 | 111,149.95 | 96,447.50 | 40,668.39 | 55,779.11 |
| 华夏新城 | 住宅、商业、商住 | 竣工、尾盘 | 46,666.86 | 101,906.62 | 90,458.54 | 85,366.36 | 5,092.18 |
| 华夏奥韵一、二期 | 住宅、商住、商业 | 在建、在售 | 56,305.00 | 145,476.00 | 138,328.87 | 57,968.52 | 80,359.95 |
| 胜芳中心广场 | 商业 | 在建、在售 | 138,000.00 | 94,610.03 | 77,023.55 | 46,756.25 | 30,267.30 |
| 香槟国际花城一、二期 | 住宅、底商 | 在建、尾盘 | 93,847.14 | 145,570.70 | 140,520.14 | 134,388.12 | 6,132.12 |
| 永定河孔雀城二期— 京御祥园 | 住宅 | 在建、尾盘 | 94,043.30 | 49,164.00 | 49,163.60 | 39,188.75 | 9,974.82 |
| 永定河孔雀城二期— 京御瑞园 | 住宅 | 竣工、尾盘 | 123,103.60 | 52,055.56 | 48,373.56 | 44,886.46 | 3,487.39 |
| 永定河孔雀城三期— 京御佳园 | 住宅 | 在建、尾盘 | 75,270.00 | 63,248.00 | 53,920.75 | 46,007.62 | 7,913.13 |
| 永定河孔雀城三期— 京御兴园 | 住宅 | 在建、在售 | 60,861.40 | 28,000.00 | 27,508.78 | 14,358.98 | 13,149.80 |
| 永定河孔雀城三期— 孔雀城佳园 | 住宅、商业 | 在建、在售 | 60,533.33 | 60,921.80 | 52,066.30 | 27,104.41 | 24,961.89 |
| 永定河孔雀城三期— 孔雀城和园 | 住宅、商业 | 在建、在售 | 148,046.66 | 156,821.72 | 139,873.41 | 34,234.34 | 105,639.07 |
| 大运河孔雀城一期 | 住宅 | 在建、在售 | 178,635.00 | 127,000.00 | 126,473.22 | 64,875.43 | 61,597.79 |
| 合计 | 1,203,702.34 | 1,199,680.38 | 1,102,314.51 | 668,812.75 | 433,501.71 | ||
| 京御地产储备项目汇总表 | ||||
| 项目名称 | 产品类别 | 开发状态 | 用地面积 | 建筑面积 |
| 永定河孔雀城四期－ 孔雀城荣园 | 住宅 | 未建 | 206,672,70 | 246,757.00 |
| 永定河孔雀城五期— 棠墅园 | 住宅 | 未建 | 72,855.00 | 73,000.00 |
| 大运河孔雀城二期 | 住宅 | 未建 | 130,515.30 | 125,315.46 |
| 潮白河孔雀城一期 | 住宅 | 未建 | 150,979.90 | 159,051.00 |
| 璟和国际 | 住宅、写字楼 | 未建 | 76,686.10 | 256,650.00 |
| 廊坊壹号 | 商业、公寓 | 未建 | 14,103.71 | 37,902.00 |
| 华夏奥韵三期 | 住宅 | 未建 | 56,800.00 | 84,300.00 |
| 香槟国际花城三期 | 住宅 | 未建 | 34,993.50 | 54,354.20 |
| 合计 | 743,606.21 | 1,037,329.66 | ||
| 咨询项目 | 公司名称 | 内容 |
| 战略咨询 | 罗兰贝格国际管理咨询公司 | 战略咨询 |
| 管理提升 | 林正大管理研究中心 | 系统管理提升 |
| 战略研究 | 毕博管理咨询公司 | 产业战略研究 |
| 行业研究 | IBM(国际商业机器公司) | 行业研究 |
| 组织变革 | 华信惠悦咨询公司 | 组织变革、薪酬体系 |
| 战略制定 | 新加坡博维管理咨询公司 | 公司战略制定 |
| 管控咨询 | 广州赛普管理咨询有限公司 | 组织架构、权责体系、流程、绩效管理 |
| 财务咨询 | KPMG毕马威国际会计公司 | 财务咨询 |
| 开发产品预估增值情况 | ||||
| 类型 | 名称 | 账面值 | 预估值 | 增值额 |
| 开发成本 | 孔雀城佳园(开发成本) | 0.83 | 1.17 | 0.33 |
| 开发成本 | 孔雀城和园(开发成本) | 1.56 | 2.12 | 0.55 |
| 开发成本 | 大运河孔雀城一期(开发成本) | 1.78 | 2.45 | 0.67 |
| 开发成本 | 京御佳园 | 1.23 | 1.49 | 1.05 |
| 开发成本 | 京御兴园 | 0.79 | ||
| 待开发土地 | 东115(拟开发土地) | 1.54 | 2.10 | 0.56 |
| 待开发土地 | 大运河孔雀城二期 | 1.20 | 1.45 | 0.25 |
| 待开发土地 | 孔雀城四期（荣园4.1） | 1.39 | 1.98 | 0.59 |
| 待开发土地 | 孔雀城四期（4.2） | 0.23 | 0.35 | 0.12 |
| 待开发土地 | 孔雀城五期 | 0.54 | 0.80 | 0.25 |
| 待开发土地 | 廊坊壹号-1 | 0.40 | 0.55 | 0.16 |
| 待开发土地 | 廊坊壹号-2 | 0.09 | 0.12 | 0.03 |
| 其他开发成本 | 0.02 | |||
| 存货—开发成本评估增值（合计） | 10.80 | 15.37 | 4.59 | |
| 长期股权投资预估增值情况 | ||||
| 三浦威特（100%） | 3.67 | 6.68 | 3.01 | |
| 大厂鼎鸿（100%） | 1.25 | 2.25 | 1.00 | |
| 其他被投资单位评估增值 | 0.24 | |||
| 长期投资增值（合计） | 4.92 | 8.93 | 4.25 | |
| 公司名称： | 九通基业投资有限公司 |
| 公司类型： | 有限责任公司 |
| 成立时间： | 2007年10月31日 |
| 注册地址： | 廊坊市新世纪步行街第五大街商住公寓CB41-301 |
| 办公地址： | 廊坊市新世纪步行街第五大街商住公寓CB41-301 |
| 注册资本： | 1亿元 |
| 法定代表人： | 王文学 |
| 营业执照注册号： | 131000000003579 |
| 组织机构代码证号： | 66907346-3 |
| 税务登记证号： | 冀廊地税步行街字131012669073463号 冀廊国税固安字131003669073463号 |
| 经营范围： | 对工业园区基础设施建设、房地产开发投资；工业园区基础设施建设施工（凭资质证经营） |
| 企业名称 | 企业 类型 | 资本 (万元) | 法定 代表人 | 持股 比例 | 成立日期 | 主营业务 |
| 三浦威特园区建设发展有限公司 | 有限责任公司 | 20,000 | 王文学 | 100% | 2002-06-27 | 园区基础设施建设与管理，土地整理，招商引资服务、公用事业管理、厂房租赁 |
| 大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司 | 有限责任公司 | 15,000 | 胡学文 | 100% | 2007-05-29 | 园区基础设施建设与管理，土地整理，招商引资服务、公用事业管理、厂房租赁 |
| 廊坊华夏新城建设发展有限公司 | 有限责任公司 | 1,000 | 胡学文 | 100% | 2003-11-26 | 基础设施建设 |
| 固安九通基业公用事业有限公司 | 有限责任公司 | 500 | 孟惊 | 100% | 2009-01-06 | 公用设施维护及管理 |
| 固安九通基业园区建设发展有限公司 | 有限责任公司 | 4000 | 孟惊 | 100% | 2006-06-21 | 工业厂房出租 |
| 项目 | 2009.4.30 | 2008.12.31 | 2007.12.31 |
| 流动资产合计 | 138,127.32 | 146,627.52 | 152,646.28 |
| 非流动资产合计 | 5,651.67 | 4,349.77 | 4,361.36 |
| 资产总计 | 143,778.98 | 150,977.29 | 157,007.64 |
| 流动负债合计 | 71,047.29 | 82,973.27 | 115,550.83 |
| 非流动负债 | 52,670.00 | 56,020.00 | 32,040.00 |
| 负债总计 | 123,717.29 | 138,993.27 | 147,590.83 |
| 少数股东权益 | - | - | - |
| 归属母公司权益 | 20,061.69 | 11,984.02 | 9,416.81 |
| 资产负债率 | 86.05% | 92.06% | 94.00% |
| 流动比率 | 1.94 | 1.77 | 1.32 |
| 项目 | 2009年1-4月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 18,326.53 | 25,447.99 | 57,249.07 |
| 营业成本 | 3,032.84 | 14,059.93 | 38,425.87 |
| 利润总额 | 5,497.03 | 5,523.66 | 10,039.36 |
| 净利润 | 4,077.67 | 3,817.21 | 6,655.50 |
| 毛利率 | 83.45% | 44.75% | 32.88% |
| 净利率 | 22.25% | 15.00% | 11.63% |
| 净资产收益率 | 20.33% | 31.85% | 70.68% |
| 总资产周转率 | 0.13 | 0.17 | 0.36 |
| 净资产周转率 | 0.91 | 2.12 | 6.08 |
| 序号 | 获奖、荣誉 | 颁发单位 | 时间 |
| 1 | 跨国公司最佳投资开发区 | 联合国全球契约组织、联合国环境规划署、中国国际跨国公司研究会 | 2007.11 |
| 2 | 中国优秀电子品牌环球万里行活动基地 | 中国电子商会 | 2008.01 |
| 3 | 中国十大最具投资价值工业园区 | 中国工业和现代服务业融合发展高峰会、中国国际名牌协会 | 2008.01 |
| 4 | 中国绿色制造最佳基地 | 中国电子报、2008第二届绿色制造年会 | 2008.03 |
| 5 | 中国最具投资价值十大环保园区 | 中国社会科学院城市发展与环境研究中心、中国国际信用体系评估中心 | 2008.06 |
| 6 | 河北省高新技术区域特色产业基地 | 河北省科技厅 | 2008.06 |
| 7 | 优秀通信产业基地 | 2008年中国国际信息通信展览会 | 2008.10 |
| 8 | 河北省发展速度最快园区 | 河北省商务厅 | 2009.03 |