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近日，随着银监会发文要求银行对房贷的审查和发放“严格把关”，各地已经不断传出将严格执行二套房贷款政策的消息，但是记者在实地调查中发现，在实际操作中，大部分商业银行显然还没有“进入状态”——开始严格执行第二套房贷政策；相反，利率7折、首付两成等情况仍然普遍存在。⊙本报记者 金苹苹
房贷理财产品
力推3.78%利率
年初以来的信贷宽松政策，让二套房贷在各地被许多银行私自松绑。以上海为例，尽管今年6月初，上海银监局印发通知并再度重申，要求沪上中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，禁止变相降低贷款门槛。但是通过一些贷款中介机构的“一条龙”服务，很多购买第二套房的贷款人仍然享受到了3成首付和7.1折的优惠。（本报6月5日报道《中介“一条龙”打擦边球 沪严控二套房贷风险》）
即便到现在，市场上房贷收紧的苗头频繁出现，大部分银行却依然暗中“放水”，二套房贷不仅可以享受首付两成、利率7折的优惠，甚至通过某些房贷理财产品的方式，部分银行的优质客户还可以享受年化3.78%的贷款利率，比3.87%的公积金贷款利率还要低。
不久前，记者在陪同朋友去银行咨询房贷的时候发现，通过房贷理财产品的形式，目前部分银行正在和贷款公司以及房产中介合作，推广一种年化利率仅需要3.78%的贷款产品。据记者后来的深入调查，了解到这种贷款产品的实质，其实是银行将客户的长期贷款进行分拆，“比如你贷款的期限是20年，我们的产品可以把这个贷款拆分成3年期和17年期的两种，前3年你就可以目前3年期基准利率的7折来享受3.78%的低利率。（5.4%×0.7=3.78%）”银行的个贷经理一边在纸上演算，一边向记者和朋友解释。
不仅如此，除了在前三年贷款人可以享受3年期贷款基准利率7折后的优惠利率，3年期合同满后，按照银行规定，客户只要跟银行继续续约，签署相关合同后，可以在后面的时间里继续把房贷拆分成3年期和14年期，继续享受3年期贷款利率的7折优惠，并且这样的拆分可以一直持续下去，这也就意味着贷款客户可以一直以3年期贷款利率的7折优惠来还贷，比起目前普遍执行的7折优惠利率4.158%的优惠力度更大。唯一的风险便是，“如果明年央行加息，那么3年期贷款的基准利率调整后，7折后的优惠利率也会相应上调。”
二套房贷执行力度偏松
除去这个颇有点让贷款人“惊喜不已”的房贷产品，在实际执行第二套房贷政策的过程中，记者调查发现，银行的力度也依然是偏松的。在咨询某家银行的个贷经理时，记者特意强调了自己的身份是一个购买第二套房的客户，并提及了最近监管部门要求严格执行相关规定的事情。
“我的第一套房子面积有100多平方米的，现在购买的房子不符合政府改善型住房的规定了，是否还可以有优惠利率享受呢？”对于记者的疑问，该个贷经理却表示出“问题不大”，当了解到记者可以提供四成首付时更是表示，按照银行的最新规定，虽然不能提供7折优惠利率，但是他们依然可以给出利率7.1折的优惠。进而，该个贷经理表示，“当然，如果你觉得现在股市好，贷款利率又低，想拿着现金去投资的话，我们也可以帮你按照改善型住房办理首付两成、7折利率优惠的。”至于具体的操作，只需要去居住的房子所在的街道或者居委会办理一张证明，说明现在居住的房子不满足当地最低的人均居住面积即可。
但是比对一下银监会在6月22日向各地银监局和各银行总行印发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，可以看到通知要求各银行对二套房按揭贷款的审查和发放“严格把关”，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。由此可以发现，部分商业银行在放贷的具体操作中，确实有许多地方需要更加严格地执行相关政策，以控制风险。
优质客户受偏爱
据了解，银行对第二套房贷款放贷开始“松绑”源于去年底，当时央行和银监会联合发文要求，对于已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，银行可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。由此，“首付四成、贷款利率上浮10%”的坚冰开始松动，二套房贷款的口子也开始日益放松。
记者在调查中同时发现，虽然银行在二套房贷政策上有所松动，但是个人资信情况优良的“优质客户”仍是其放贷的重要依据。以几家在做“3.78%”优惠利率的银行为例，亦并非所有客户都可以贷到该利率。“银行还是需要综合考虑贷款人的个人信用记录、职业、收入情况和房屋等其他资产情况来决定是否给出这个优惠的。”前文中的那位个贷经理告诉记者。
他进一步表示，银行的收入主要来自于息差，因此给出这么低的利率，必然会有一定的附加条件。记者综合采访中了解的情况发现，银行对于申请该贷款产品的客户，一般都有贷款金额上的要求，大致以100万为门槛，有银行的门槛甚至达到200万左右，而且是需要做纯商业贷款的，“否则银行就无利可图了”；其次，部分银行还会要求客户将其证券账户的第三方存款转移过去，且还附带要求客户在银行的账户中存入30万资金；对于首付比例，银行也有一定的要求，“首付一般需要5成”；也有的银行要求客户在申请的时候提供其他的资产证明，比如房产证等，以证实自身的还款能力。
“对于‘优质客户’的附带要求，其实就是银行在放送贷款利率的时候做的风险控制措施。”某商业银行个贷部门负责人如此分析，他进一步表示，从风险控制的角度看，银行目前比较重视的是客户所提供的首付成数，利率水平反而是其次考虑的问题。
而此前在银监会的相关规定中，也曾经明确过银行具有自主确定二套房贷款利率的权利，即“贷款首付比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定”。 同时，由于对多数银行来说，房贷仍然是他们的优质资产，因此这一块市场也是他们的必争之地。“这也间接成为各家银行目前利用利率的浮动来争取客户的理由。”
但是随着宽松货币政策的执行，上半年各银行继续放松第二套房贷放款，使得房地产市场的投机气氛越来越浓。楼市成交火爆的背后，信贷风险累积的压力也开始渐渐凸显。根据央行上海总部之前发布的报告显示，作为全国楼市“标杆”之一的上海，上半年个人住房贷款猛增，尤其是6月份呈现“井喷”状况。上海市中资银行上半年个人住房贷款增加261.7亿元,同比多增203.2亿元，其中6月份新增个人住房贷款127.1亿元，创单月增量历史新高，同比多增100亿元。
“这个数据背后，显示出房地产市场最近涨得太凶了，投机的氛围也太浓了。”上文中的信贷部门负责人说道，他进一步分析，近期央行重启1年期央票的发行来回笼流动性，“可能就是一个未来信贷要收紧的信号。”因此他判断，管理层未来可能从抑制投机的角度，重新收紧房贷闸门，严格执行第二套房和多套房信贷政策的可能性正在逐渐增大。