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保荐人（主承销商）
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深圳市 福田区 益田路 江苏大厦３８－４５楼
发行人声明
本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股说明书全文的各部分内容。招股说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
释 义
在本招股说明书摘要中，除非文义另有所指，下列简称和术语具有如下含义：
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注：本招股说明书摘要除特别说明外所有数值保留２位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
第一节 重大事项提示
本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项和风险：
一、股份限制流通及自愿锁定承诺
公司本次发行前总股本为９，６００万股，本次拟发行３，２００万股人民币普通股，发行后总股本为１２，８００万股。上述股份全部为流通股。其中：
（１）公司实际控制人陈劲松、佟捷夫妇承诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起３６个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已实际控制的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”
（２）公司的控股股东世联地产顾问（中国）有限公司及公司股东深圳万凯华信投资有限公司、深圳市卓群创展投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起３６个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。
（３）公司股东深圳市同创伟业创业投资有限公司、上海景林资产管理有限公司、深圳市创新资本投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起１２个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。
（４）间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、张艾艾、周晓华、梁兴安、郑伟鹤除了遵守上述承诺外，还承诺：在本人担任深圳世联地产顾问股份有限公司的董事、监事或高级管理人员期间，每年转让深圳世联地产顾问股份有限公司的股份不超过其所持有股份总数的２５％；在离职后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。
二、本次发行前未分配利润的处理
本公司于２００８年１１月６日第三次临时股东大会决议：若公司本次公开发行股票并上市的申请分别取得中国证监会和证券交易所的核准，则本次公开发行之日前所滚存的可供股东分配的利润由公司新老股东依其所持股份比例共同享有。
三、本公司特别提醒投资者注意以下风险因素
（一）政策风险
房地产业作为国家支柱产业，受国家宏观调控政策影响较大。而房地产行业的发展对房地产中介服务企业的影响比较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，并引起了各级政府部门的关注。２００７年底之前，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、房地产市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。
２００８年由于美国次贷危机的蔓延、全球金融危机的影响以及我国前期从紧调控政策的实际效果开始释放，使得房地产市场进入调整阶段。为应对全球金融危机，恢复房地产市场发展，２００８年下半年我国中央政府和各地方政府纷纷出台政策稳定房地产市场的发展，推动房地产市场回暖。随着２００８年下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策的及时推出与贯彻实施，购房贷款利率的大幅下调，商品住房销售价格的调整，我国的房地产市场在２００９年上半年成交量显著活跃，房地产市场开始逐步复苏。
房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响并积极应对，则可能影响到公司业务的开展。
（二）市场风险
房地产中介服务行业服务于房地产市场，为房地产开发商提供新房的代理销售服务和顾问策划服务，为二手房的买卖双方提供经纪服务。房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。
房地产行业具有周期性的特点，受宏观经济周期的影响，房地产投资额、开工面积、竣工面积和销售面积等会出现周期性波动。在房地产行业发展较快，商品房价格过快上涨，市场过热的时候，必然会出现房地产市场的调整。而商品房价格在经过理性回归后，随着城市化进程的深化，在居民刚性需求的支撑下，房地产市场将逐渐恢复，并回归到持续增长的轨道上来。
１、主要城市房地产市场概况
世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山等城市从事新房代理销售业务，在深圳从事房地产经纪业务。
（１）深圳等主要城市新房成交情况
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数据来源：以上数据反映深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山９个城市的合计成交面积、合计成交金额及这９个城市的总体成交均价。数据来自各地国土、房产部门网站。
自２００７年下半年以来，深圳等主要城市房地产市场商品住宅成交面积和成交金额均出现了大幅下降，２００８年下半年国家相继出台政策稳定房地产市场的发展， ２００９年上半年各主要城市商品住宅的成交面积和成交金额开始逐步上升，房地产市场复苏特征明显。
（２）深圳二手房成交情况
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数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网站《２００９年１－５月深圳房地产市场分析报告》、《深圳房地产月度统计分析报告》，其中２００９年６月数据为世联地产对市场交易统计分析。
受国家宏观调控政策的影响，深圳二手房市场自２００７年８月份开始交易量迅速萎缩，交易价格也开始下降，市场进入调整时期。深圳市从事二手房经纪业务的中介公司面临经营困境，２００７年下半年相继出现了中天置业等破产倒闭的事件。２００８年下半年国家相继出台政策稳定房地产市场的发展，深圳市二手房成交面积有所回暖。随着信贷政策的放松，深圳的二手房在２００９年上半年成交量大幅上升，基本与２００７年同期的市场成交水平相当。
２、主要城市房地产成交量下降对世联地产的影响
公司是以顾问策划业务和代理销售业务为主的房地产服务公司。２００８年公司营业收入和主营业务利润结构如下：
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（１）对公司代理销售业务的影响
目前公司从事代理销售业务的城市自２００７年下半年以来新房成交量出现了大幅下降，对公司将产生重大影响。但随着国内房地产市场的逐步成熟，行业专业分工进一步细化，房地产代理销售比例会逐步提高，本公司在各地的代理市场份额在继续扩大。针对代理销售业务面临的市场风险，公司采取如下应对措施：
① 强化“咨询（顾问策划业务）＋实施（代理销售业务）”的经营模式。公司采取在核心城市及其辐射区域将顾问策划与代理销售业务相结合的经营模式。具体而言，对于核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理销售业务为主，配合开发商进行项目的前期策划和后期的代理销售，而在核心城市的辐射区域，以顾问策划业务为主，向有合作关系的开发商提供全程的顾问策划服务。公司根据业务发展实际情况，以区域管理模式替代业务线管理模式，强化了“咨询（顾问策划业务）＋实施（代理销售业务）”的经营模式。
由于房地产开发业务链的连续性，在项目前期为房地产开发商提供顾问策划服务并建立良好服务关系，将为后期的合作打下良好基础，公司可在项目开发的销售阶段持续为房地产开发商提供代理销售服务，从而满足房地产开发商对房地产开发各个环节的需求。
② 在二线城市合理开设新公司并积极拓展业务，分散公司代理销售收入的地区风险。
③ 采用客户跟随策略，与万科、金地等战略客户建立多项目的代理合作关系。
（２）对公司顾问策划业务的影响
公司的顾问策划业务主要是为地方政府、土地运营机构及房地产开发商等提供土地出让、土地获取、房地产项目开发等顾问咨询决策服务，该项服务不与房地产开发销售结果挂钩，受房地产市场成交量的影响较小，但是会受到房地产开发商项目投资开发与土地购买等因素的影响。
（３）对公司经纪业务的影响
公司的经纪业务在深圳地区开展，经纪业务目前占公司营业收入的比重较少，属于公司战略保持的业务。
在市场调整时期，公司通过优化店铺结构、优化人才、优化系统建设等手段来提高员工工作效率，提升核心竞争力，强化品牌优势，努力缩减成本并争取创收。
（三）行业竞争风险
随着经济发展和城镇化水平的提高，国内房地产行业发展空间广阔。房地产中介服务业在房地产开发过程中的重要性已逐步体现，在房地产开发和交易中的参与度逐步上升，增长速度逐步加快。但是由于房地产中介服务行业的进入门槛较低，房地产中介机构数量较多，房地产行业的不断扩大使得房地产中介服务业的市场竞争日趋激烈。２００７年下半年以来，房地产中介服务行业随着房地产市场的调整而调整，行业优胜劣汰的情况进一步加剧。
近年来，公司主要竞争对手合富辉煌和易居中国先后在香港和美国上市，借助资本市场的力量实现快速扩张，加剧了行业的竞争。如果公司不能持续提高核心竞争力，将面临落后于竞争对手的风险。
（四）核心人员流失风险
顾问策划和代理销售是智力型的服务，在公司业务快速扩张的过程中，对核心人员的依赖度较高。如果公司核心人员大量流失，将对公司产生负面影响。
公司建立了完整、规范的人事管理制度，并聘请员工关系、劳动法等方面的法律顾问协助公司完善人力资源管理。公司避免核心人员跳槽，留住人才、稳定员工队伍的主要措施包括：（１）公司核心高管人员持有公司股份，将管理人员个人利益与公司长期利益紧密结合；（２）定期参与市场薪酬调研，参照行业薪酬水平制定具有吸引力的薪酬体系；（３）在岗员工全部签署劳动合同，依法缴纳社保，为员工提供完善的福利待遇；（４）公司制定了完整的晋升和培养制度，为员工提供发展空间。
（五）管理能力滞后的风险
随着公司在全国范围内实施战略布局，经营规模持续扩张，人员和分支机构相应扩大。公司在从粗放型向集约型过渡过程中，面临完善现有管理体系、建立规范的内控制度、提高管理能力、保证公司运营顺畅等一系列问题。如果公司不能持续提高管理能力，可能带来服务质量和客户满意度下降，管理成本上升的风险。
（六）世联行经营亏损的风险
公司子公司世联行自２００４年开始发展经纪业务，２００５－２００６年由于经纪业务门店较少，没有形成规模效应，同时２００６年世联行由１９家门店增加至３７家，投资增长较快，导致经纪业务毛利率为负数。
２００７年世联行经纪业务门店逐步形成规模效应，同时２００７年上半年深圳市二手房交易行情火爆，世联行盈利能力得到改善，经纪业务毛利率较２００６年有所上升。但２００７年下半年受国家宏观调控影响，深圳市二手房交易量急剧萎缩，世联行采取撤铺方式收缩业务和缩减成本，但是最终仍然出现亏损。
２００８年世联行在深圳市二手房交易量继续低迷的情况下，世联行适应市场环境的变化，继续采取关铺和优化人员的方式节约成本，并积极推动二三级联动（世联行利用其二手房业务的客户资源和渠道优势，与房地产开发商合作，向其推介客户并促成一手房成交，同时向开发商收取佣金的方式）等业务创新。２００８年末，世联行的经纪业务门店由２００７年最高峰时的７４家门店缩减至１８家门店。
２００９年上半年世联行继续通过严格考核、控制单店成本费用，并通过二三级联动等努力增加创收，随着深圳市二手房成交量的大幅上升，世联行在２００９年上半年已经实现扭亏为盈。截至本招股说明书签署日，世联行的门店数为２２家。
世联行最近３年及１期主要经营业绩如下：
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注：以上财务数据经信永中和审计。
（七）创新业务模式带来经营业绩波动的风险
房地产中介服务公司在为房地产开发商提供代理销售服务时，一般有三种模式：（１）主要为房地产开发商提供代理销售服务以获取佣金收入。（２）在为房地产开发商提供代理销售服务时，除了约定提供代理销售服务获取佣金收入外，还约定在预定销售价格之上完成既定销售目标后进行“溢价分成”。这种模式下通常需要向房地产开发商支付一定金额的保证金；（３）采取包销的方式，通过销售房屋获取差价收入。
世联地产多年来一直坚持提供专业的代理销售服务获取佣金收入。由于世联地产在顾问策划业务方面具有深厚的专业积累、较高的品牌知名度和客户忠诚度。在世联地产为房地产开发商提供顾问策划业务的过程中，有些房地产开发商基于对世联地产的信任，委托世联地产对前期提供顾问策划的项目进行后期的代理销售业务，并且在不要求世联地产支付保证金的前提下同意世联地产收取溢价分成代理费。世联地产子公司世联上海自２００３年与上海绿庭房地产开发有限公司（以下简称“上海绿庭”）存在业务合作关系，就“绿庭霞飞苑（现名为“绿庭尚城”）商品住宅”项目提供顾问策划服务。２００６年７月，上海绿庭委托世联上海代理销售绿庭尚城一期商品房，同时约定世联地产可以在不支付保证金的情况下，收取溢价分成代理费。绿庭尚城一期自２００７年５月开始销售，世联上海于２００８年根据销售进度确认溢价分成代理费收入２，５００万元。上述溢价分成代理费收入２，５００万元占２００８年公司营业收入和代理销售收入的比重分别为４．８９％和８．６５％。
未来，世联地产控制自身风险的前提下，可能继续以收取溢价分成代理费的方式开展代理销售业务。由于以收取溢价分成代理费的方式开展代理销售业务，一般需要在完成一定销售目标并经房地产开发商确认后方可确认销售收入。因此按照此种方式开展代理销售业务时，可能会给公司经营业绩带来一定的波动。
（八）募集资金投资项目的实施风险
本公司拟募集资金１７，３９３万元投资顾问代理业务全国布局项目，并获深圳市发展和改革局《关于深圳世联地产顾问代理业务全国布局项目核准的批复》（深发改【２００７】２０３４号）核准。
根据国家发改委、商务部２００７年１１月７日联合颁布的《外商投资产业指导目录》（国家发改委、商务部第５７号令），以及《外商投资企业境内投资的暂行规定》（外经贸部【２０００】第６号）（以下称“暂行规定”）的规定，外商投资企业境内投资应符合下列条件方可投资：注册资本已缴清；开始盈利；依法经营，无违法经营记录。
外商投资企业在限制类领域投资设立公司的，应向被投资公司所在地省级外经贸主管部门提出申请（以下称“省级审批机关”），省级审批机关接到上述申请后，按照被投资公司的经营范围，征求同级或国家行业管理部门的意见。省级审批机关应自收到同级或国家管理行业部门同意或不同意的意见起十日之内，作出书面批复。
公司的控股股东世联中国在香港注册成立，其向境内投资同时适用《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（以下称“ＣＥＰＡ”）关于服务贸易市场准入的相关规定：“１、允许香港服务提供者以独资形式在内地提供高标准房地产项目服务 ；２、允许香港服务提供者以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务”。
公司在实施顾问代理业务全国布局项目时，新设子公司或对子公司进行增资尚须履行相关的审批程序、获得被投资公司所在地省级审批机关批准。省级审批机关及同级或国家管理行业部门对公司实施募集资金投资项目过程中新设子公司或对子公司进行增资的审批，除应以《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》及《暂行规定》为基本依据外，还应考虑内地在ＣＥＰＡ及其附件等相关安排中向香港开放服务贸易的具体承诺。
截至本招股说明书签署日，根据相关募集资金投资项目实施进度安排，公司已投资设立世联沈阳等１２家子公司，每家子公司主营业务均为从事房地产顾问策划和代理销售业务。顾问代理业务全国布局项目计划在２００８－２０１０年设立的２０家子公司已经有１２家设立完毕，２００８年计划设立的公司已经全部设立。
从目前公司已在境内直接、间接投资设立的子公司的具体审批情况来看，已注册成立的子公司在办理注册登记的过程中，除世联西安按照陕西省工商行政管理局《关于外商投资企业境内投资企业登记管理有关问题的通知》（陕工商字［２００４］６６号）要求，经陕西省商务厅以《关于同意设立西安世联投资咨询有限公司的批复》（陕商发［２００８］１４７号）批准成立外，其他各地有关主管部门均未要求子公司的设立取得省级商务部门的批准。
（九）净利润和净资产收益率下降的风险
２００８年，在房地产市场调整的背景下，公司顾问策划业务和代理销售业务收入分别较上年增长１５．１７％和７．７９％，但是由于深圳市二手房市场大幅调整导致公司经纪业务收入较上年下降６０．８７％，使得公司营业收入下降２．２％。受从事经纪业务的子公司世联行亏损２，６７３．４５万元的拖累，公司归属于母公司所有者净利润为６，６３６．７２万元，较上年下降１７．７４％。虽然２００９年上半年世联行已经实现扭亏为盈，但是如果房地产市场在下半年出现大幅度调整，公司可能面临净利润较上年下降的风险。
２００８年，由于房地产市场的调整，公司净资产收益率比上年下降。募集资金到位后，由于募集资金投资项目产生效益需要一定时间，难以在短期内对公司盈利产生显著贡献。根据对２００９年房地产市场环境的分析及公司的经营计划，因本次股票发行，短期内净资产增长幅度较快，可能导致净资产收益率的下降。
第二节 本次发行概况
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第三节 发行人基本情况
一、发行人基本资料
１、中文名称：深圳世联地产顾问股份有限公司
２、英文名称：Ｓｈｅｎｚｈｅｎ Ｗｏｒｌｄ Ｕｎｉｏｎ Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ Ｃｏｎｓｕｌｔａｎｃｙ Ｃｏ．，Ｌｔｄ
３、注册资本：９，６００万元
４、法定代表人：陈劲松
５、发行人成立日期：２００７年８月３１日
６、住所：深圳市罗湖区深南东路５０４７号深圳发展银行大厦１３楼
７、邮政编码：５１８００１
８、电话：０７５５－２２１６２５９７
９、传真：０７５５－２２１６２２３１
１０、互联网网址：ｗｗｗ．ｗｏｒｌｄｕｎｉｏｎ．ｃｏｍ．ｃｎ
１１、电子信箱：ｉｎｆｏ＠ｗｏｒｌｄｕｎｉｏｎ．ｃｏｍ．ｃｎ
１２、经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。在本市设立１家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。
二、发行人的历史沿革及改制重组情况
（一）发行人的设立方式
本公司是经商务部２００７年８月２日出具的《商务部关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》（商资批【２００７】１３１６号）批准，由世联地产有限以截至２００７年４月３０日经信永中和审计的母公司净资产９，７３４．１９万元按１：０．９８６２的比例折为股本９，６００万股，整体变更设立为中外合资股份有限公司。本公司取得了商务部颁发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（商外资资审Ａ字【２００７】０１８７号），并于２００７年８月３１日在深圳市工商行政管理局登记注册，注册号为【４４０３０１５０１１２０１３５】。
（二）发起人及其出资
本公司的发起人为世联中国、万凯华信、卓群创展、创新投资、同创伟业和上海景林六家公司。
本公司由世联地产有限以截至２００７年４月３０日经审计的净资产整体变更设立，世联中国、万凯华信、卓群创展、创新投资、同创伟业和上海景林六家发起人分别以其在世联地产有限所拥有净资产权益出资。２００７年８月２８日，信永中和审验了深圳世联地产顾问股份有限公司（筹）截至２００７年８月２７日止申请设立登记的注册资本实收情况，并出具了《验资报告》（ＸＹＺＨ／２００６ＳＺＡ２０１２－１４号）。
三、发行人股本情况
（一）总股本、本次发行的股份、股份流通限制和锁定安排
公司本次发行前总股本为９，６００万股，本次拟公开发行３，２００万股社会公众股，占发行后总股本的２５％。
本公司实际控制人陈劲松、佟捷夫妇承诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起３６个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已实际控制的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”
本公司控股股东世联中国及股东万凯华信、卓群创展承诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起３６个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”
本公司股东同创伟业、上海景林、创新投资承诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起１２个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”
间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、张艾艾、周晓华、梁兴安、郑伟鹤除了遵守上述承诺外，还承诺：在本人担任深圳世联地产顾问股份有限公司的董事、监事或高级管理人员期间，每年转让深圳世联地产顾问股份有限公司的股份不超过其所持有股份总数的２５％；在离职后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。
（二）发起人、前十名股东和前十名自然人股东持股情况
１、发起人股东
本次发行前，本公司各股东持股情况如下：
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２、前十名股东
参见“发起人股东”。
３、前十名自然人股东
本公司无自然人股东。
（三）国有股份或外资股份情况
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（四）发行人的发起人、控股股东和主要股东之间的关联关系
郑伟鹤和黄荔夫妇分别持有同创伟业４３．７５％、５６．２５％的股权；同创伟业和郑伟鹤分别持有上海景林１２％、３％的股权。
截至本招股说明书签署日，同创伟业、上海景林分别持有本公司２．９１％、２．９１％的股份。
同创伟业的股东中郑伟鹤自２００７年８月开始担任发行人的董事，其他股东与发行人股东、董事、监事、高级管理人员不存在关联关系。
上海景林除郑伟鹤以外的股东与发行人股东、董事、监事、高级管理人员不存在关联关系。
创新投资委派吴昊天担任发行人董事，创新投资的股东与发行人股东、董事、监事、高级管理人员不存在关联关系。
除此之外，其他股东之间不存在关联关系。
四、发行人的业务情况
（一）发行人的主营业务及服务内容
本公司是一家专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主；主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。最近３年及１期，公司主营业务未发生重大变化。
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（二）发行人的经营模式
公司业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。
１、顾问策划与代理销售业务的经营模式
由于房地产开发业务链的连续性，在项目前期提供的顾问策划服务为后期的合作打下良好的基础，公司可在项目开发的销售阶段提供代理销售服务，从而满足房地产开发商对房地产开发各个环节的需求。
顾问策划业务主要是以报告、会议、培训及现场指导的方式为客户提供土地开发或物业开发的咨询服务。因此，顾问策划业务的收入来源是向客户收取策划咨询费用，一般根据报告的内容和人力时间投入等因素收取固定的咨询费。
公司代理销售业务提供的服务主要包括前期市场调研、楼盘市场定位、销售策略报告以及现场售楼等。公司代理销售业务收入是根据代理销售额按照一定的比例向开发商收取代理佣金，对于参与前期策划的项目，还会收取一定金额的策划费用。
顾问策划和代理销售业务的业务拓展模式相对简单，基于世联地产服务的质量和在业内的口碑，新业务的一部分来源是客户的重复购买和客户间的推荐业务，另一部分是公司通过直接营销活动拓展的新客户资源和业务。
２、经纪业务的经营模式
公司的经纪业务分为二手房租赁代理业务与二手房买卖代理业务。二手房租赁代理业务是按所租赁房屋一个月的成交租金额标准，由出租双方与公司协商佣金比例，在签订房屋租赁合同时一次性收取的；二手房买卖代理业务是按所销售房屋的成交金额为标准，由买卖双方与公司协商比例收取佣金。公司经纪业务的收费标准严格按照相关法规要求执行。
（三）发行人在行业中的竞争地位
公司的顾问策划业务位列同行业全国前列。公司顾问策划业务的专业能力经过多年的发展在业界和客户中已经形成了良好的口碑和品牌形象，在顾问策划市场具备明显优势。２００４－２００７年，公司的顾问策划收入居国内同行业第一，年均复合增长率为９４．４５％。２００８年在全国房地产市场调整的情况下，公司顾问策划业务收入为１８，２５５．０９万元，比上年增长１５．１７％，表现出良好的抗风险能力。
公司的代理销售业务已取得珠三角区域市场的领先地位。２００４－２００６年公司代理销售金额领先于主要竞争对手，２００７年公司代理销售金额与主要竞争对手基本持平。由于公司坚持主要提供专业的代理销售服务获取佣金收入，因此公司最终实现的代理销售业务收入低于主要竞争对手。２００４－２００７年公司代理销售收入年均复合增长率为３２．３５％。２００８年在全国房地产市场调整的情况下，公司代理销售收入为２８，８９３．００万元，比上年增长７．７９％，在珠三角区域继续保持领先地位。
公司的经纪业务由子公司世联行经营，在行业内起步较晚，目前规模较小。
五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况
１、公司拥有的房产
截至本招股说明书摘要签署日，公司拥有２９处房产，均为以商品房买卖的方式取得，并已取得相应的房屋产权证明。
２００７年１０月２５日，世联地产与佛山奥林匹克花园置业有限公司签署商品房买卖合同（合同编号：０７０１００５６４６），购买佛山市禅城区湖景路２６号首层商铺Ｐ６０号，建筑面积６７．９３平方米。该商品房为预售商品房。
２、土地使用权
截至本招股说明书摘要签署日，公司拥有两处国有土地使用权。
３、公司租赁的房产
截至２００９年６月３０日，公司及公司下属子公司主要通过租赁写字楼的方式进行办公。
４、商标
截至本招股说明书摘要签署日，本公司拥有７个已注册商标。
５、发行人拥有的资质
截至本招股说明书摘要签署日，公司及其下属子公司已经取得生产经营所需的资质证书。
六、同业竞争和关联交易情况
（一）同业竞争
本公司实际控制人陈劲松和佟捷控制的企业包括世联中国、海外投资公司、世联兴业及Ｆｏｒｔｕｎｅ Ｈｉｌｌ Ａｓｉａ Ｌｉｍｉｔｅｄ。上述公司均为投资控股公司，未从事与本公司相同或相似的业务，与本公司不存在同业竞争。截至本招股说明书摘要签署日，世联兴业、海外投资公司已经办理完注销手续。公司与其他持有公司５％以上股权的股东及其控制的企业亦不存在同业竞争情况。
２００７年１２月１０日，陈劲松、佟捷、世联中国、世联兴业、海外投资公司、Ｆｏｒｔｕｎｅ Ｈｉｌｌ Ａｓｉａ Ｌｉｍｉｔｅｄ向本公司出具了《避免同业竞争承诺函》。截至本招股说明书摘要签署日，世联兴业、海外投资公司已经办理完注销手续。
（二）关联交易
本公司近３年及１期的关联交易事项如下：
１、经常性关联交易事项
（１）房产租赁
２００７年８月２０日，公司与世联评估公司北京分公司签署写字楼租赁合约，将位于北京市朝阳区建国门外大街甲６号中环世贸Ｃ座７层７０１室的房屋（房屋建筑面积３７６平方米）出租给世联评估公司北京分公司作为办公使用；租赁期为２４个月，从２００７年５月１日起至２００９年４月３０日止；每月租金为４９，２５６元（月租金为１３１元／平方米）。２００９年５月１日，公司与世联评估公司北京分公司因租赁协议到期而续签租赁协议，租赁期为２４个月，从２００９年５月１日起至２０１１年４月３０日止；每月租金为４９，２５６元（月租金为１３１元／平方米）。
２００８年５月１日，公司与世联评估公司天津分公司签署写字楼租赁合约，将位于天津市和平区解放北路１８８号信达广场９０８／９１０室房屋（房屋建筑面积２２１．０４平方米）出租给世联评估公司天津分公司作为办公使用；租赁期为１２个月，从２００８年５月１日起至２００９年４月３０日止；每月租金２７，６３０元（月租金为２６元／平方米）。
（２）公司与盛泽按揭公司、世联评估公司的ＩＴ设备租用协议
２００７年１１月７日，公司与盛泽按揭公司、世联评估公司分别签署了《ＩＴ设备租用协议》，公司将相关的 ＩＴ设备出租给盛泽按揭公司、世联评估公司，并提供必要的管理及维护费用，费用分别为７３，０００元／年，租赁期限为三年。
（３）公司与世联评估公司的网络专线租用协议
２００９年２月１６日，公司与世联评估公司签署了《网络专线租用协议》，公司将其依法拥有并进行管理和维护的网络专线的部分资源出租给世联评估公司及其分支机构使用，租赁费用为１０２，９６８元／年，按季度支付，租赁期为２００９年１月 １日至２００９年１２月３１日。上述租赁费用主要包括网络专线使用费、线路维护管理费，费用的价格主要参考深圳电信部门的相关网络设备的市场价格及公司维护及管理服务而发生的成本费用。
上述房屋租赁和ＩＴ设备租赁以及网络专线租用交易为交易双方根据经营需要而发生的事项。这些关联交易均已严格按照《公司章程》和《关联交易管理制度》的规定履行了相关决策审批程序。这些关联交易价格均参照市场公允价格确定，交易金额对公司的财务状况和经营成果影响很小。
２、偶发性关联交易事项
（１）关联担保
２００６年１１月１４日，世联地产有限董事会审议决定世联地产有限作为保证人，为盛泽担保公司向招商银行股份有限公司深圳分行提供连带责任担保。
２００６年１１月２０日，公司的关联方盛泽担保公司与招商银行股份有限公司深圳分行就房地产三级交易市场的转按揭业务、一次性付款二手楼按揭贷款业务、凭回执放款二手楼按揭贷款业务、再按揭贷款业务签订了《业务合作协议》及《担保额度协议》，招商银行股份有限公司深圳分行授予盛泽担保公司对外总担保额度为２，０００万元，担保期限自２００６年１１月２０日至２００７年１１月１９日。
公司就此与招商银行股份有限公司深圳分行签订了《最高额不可撤销担保书》，为盛泽担保公司在上述业务合作协议、担保额度协议对该行所负的全部债务承担最高额的连带保证责任。保证期限自担保书生效之日起至盛泽担保公司对该行所应承担的连带保证责任及保证金质押担保责任的履行期限届满起另加两年。
上述关联担保的董事会决议符合世联地产有限《公司章程》的规定。
２００７年９月３０日，招商银行股份有限公司深圳分行出具了《解除保证责任通知函》，公司就上述最高额不可撤销担保书项下所应承担的连带担保责任自动解除。
（２）２００７年股权收购
本公司在２００７年１－４月期间，与世联中国、北京世联房地产经纪有限公司签订股权转让协议，受让其持有的世联北京、世联上海部分股权；与世联中国签订股权转让协议，受让其持有的世联东莞、世联行、世联惠州、世联广州、世联天津的部分股权。
① 收购世联北京股权
２００７年１月２５日，世联地产有限与北京世联房地产经纪有限公司（已于２００７年５月３１日注销）、世联中国签订《股权转让协议》，分别受让北京世联房地产经纪有限公司、世联中国持有世联北京１０％和６５％的股权，受让价格分别为８４．７７万元和５５０．９８万元。
２００７年２月８日，北京市朝阳区商务局《关于北京世联房地产顾问有限公司修改合同、章程的批复》（朝商复字【２００７】２０８５号文）文件批复同意，世联地产有限收购世联北京７５％的股权。
② 收购世联惠州股权
２００７年２月３日，世联地产有限与世联中国签订《股权转让协议》，受让世联中国持有世联惠州７５％的股权，受让价格为７．５万美元。
２００７年２月１２日，惠州市对外贸易经济合作局《关于世联房地产咨询（惠州）有限公司变更企业类型的批复》（惠外经贸资审字【２００７】０６７号文）批复同意，世联地产有限收购世联惠州７５％的股权。
③ 收购世联广州股权
２００７年１月２９日，世联地产有限与世联中国签订《股权转让协议》，受让世联中国持有世联广州７５％的股权，受让价格为１元。
２００７年２月１３日，广州市天河区对外贸易经济合作局《关于外资企业广州市世联房地产咨询有限公司股权转让的批复》（穗天外经贸业【２００７】５３号文）批复同意，世联地产有限收购世联广州７５％的股权。
④ 收购世联天津股权
２００７年１月２９日，世联地产有限与世联中国签订《股权转让协议》，受让世联中国持有世联天津７５％的股权，受让价格为２１．３７万元。
２００７年２月１５日，天津市和平区对外经济贸易委员会《关于“天津世联行房地产销售代理有限公司”股权转让、变更企业性质的批复》（津和外经【２００７】１６号文）批复同意世联地产有限收购世联天津７５％的股权。
⑤ 收购世联上海股权
２００７年１月２２日，世联地产有限与北京世联房地产经纪有限公司、世联中国签订《股权转让协议》，分别受让北京世联房地产经纪有限公司和世联中国持有世联上海２０％和５５％的股权，转让价格均为１元。
２００７年２月１６日，上海市静安区人民政府《上海市静安区人民政府关于同意京港合资上海世联房地产顾问有限公司股权转让的批复》（静府复【２００７】２５号文）批复同意，世联地产有限收购世联上海７５％的股权。
⑥ 收购世联东莞股权
２００７年１月２８日，世联地产有限与世联中国签订《股权转让合同》，受让世联中国持有世联东莞７５％的股权，受让价格为５６８万元。
２００７年２月２７日，经东莞市对外贸易经济合作局《关于独资企业东莞世联地产顾问有限公司补充章程之一的批复》（东外经贸资【２００７】４４０号文）批复同意，世联地产有限收购世联东莞７５％的股权。
⑦ 收购世联行股权
２００７年３月３０日，世联地产有限与世联中国签订《股权转让协议》，受让世联中国持有世联行７５％的股权，受让价格为２６０．０３万元。
２００７年４月１３日，深圳市贸易工业局《关于深圳市世联行房地产经纪有限公司变更投资者股权的批复》（深贸工资复【２００７】０９１７号文）批复同意，世联地产有限收购世联行７５％的股权。
（３）共同投资
２００７年１月９日，经世联地产有限董事会决议通过，世联地产有限与世联中国共同投资设立世联珠海，注册资本为人民币１００万元。其中世联地产有限出资７５万元，持股比例为７５％，世联中国出资２５万元，持股比例为２５％。
（４）小额信贷公司股权转让
２００７年２月５日，经世联地产有限董事会决议通过，世联地产有限与盛泽担保公司、加顺贷公司共同投资设立小额信贷公司，世联地产有限出资６００万元，占小额信贷公司２０％的股份。
２００７年９月１８日，公司与世联评估公司签署了关于转让小额信贷公司的股权转让协议：公司将持有的小额信贷公司２０％股权以６００万元（按投资成本）的价格转让给世联评估公司。
（５）２００８年股权收购
２００８年３月２５日，公司第一届董事会第一次临时会议审议决定收购世联中国持有的世联行、世联广州、世联东莞、世联惠州、世联北京、世联天津、世联上海、世联珠海各２５％的股权。
公司就收购世联中国持有的世联行等８家子公司２５％的股权与世联中国于２００８年３月２６日签署了《股权转让协议》，协议约定：公司以经信永中和会计师事务所有限责任公司审计的各公司截至２００７年１２月３１日归属于世联中国的净资产值下浮１０％作为收购价格，具体如下：
■
注：各公司截至２００７年１２月３１日净资产值经信永中和审计。
根据股权转让协议约定，本次股权转让完成后，自２００８年１月１日起世联行等被收购的８家公司的盈利或亏损全部由公司享有或承担。
截至本招股说明书摘要签署日，世联广州、世联惠州、世联北京、世联天津、世联上海、世联东莞、世联行和世联珠海已经完成股权转让程序，变更了营业执照。
３、关联往来
最近３年及１期公司与关联方资金往来主要如下：
（１）其他应收款
单位：万元
■
（２）其他应付款
单位：万元
■
注：北京世联房地产经纪有限公司已于２００７年５月３１日注销。
４、关联交易对财务状况和经营成果的影响
公司与关联方之间的关联交易均采用了市场定价的原则，对本公司财务状况及经营未带来负面影响。
５、独立董事对关联交易公允性发表的意见
公司的独立董事审查了公司２００６年度、２００７年度、２００８年度及２００９年１－６月的关联交易，就其关联交易履行的审议程序合法性及关联交易价格的公允性发表意见：“本独立董事审阅了深圳世联地产顾问股份有限公司２００６年度、２００７年度、２００８年度及２００９年１－６月发生的关联交易情况，认为公司发生的关联交易均建立在平等、互利的基础上，履行了合法审议程序，关联交易价格是公允的，不存在损害公司和股东利益的行为。”
七、发行人董事、监事和高级管理人员
■
注１：独立董事津贴为每年８万元，从２００７年８月３１日开始领取，公司每半年支付一次。
| 一般名词： | |
| 本公司、公司、股份公司、发行人、世联地产 | 指深圳世联地产顾问股份有限公司 |
| 深圳世联咨询 | 指世联房地产咨询服务（深圳）有限公司，世联地产前身 |
| 世联地产有限 | 指世联地产顾问（深圳）有限公司，１９９８年９月由深圳世联咨询变更名称而来，２００７年８月整体变更设立世联地产 |
| 世联中国 | 指世联地产顾问（中国）有限公司，世联地产之控股股东 |
| 世联兴业 | 指世联兴业有限公司（正在办理注销） |
| 海外投资公司 | 指Ｗｏｒｌｄ Ｕｎｉｏｎ Ａｓｓｏｃｉａｔｅｓ，Ｉｎｃ．，（已经注销） |
| 万凯华信 | 指深圳万凯华信投资有限公司，世联地产之股东之一 |
| 卓群创展 | 指深圳市卓群创展投资有限公司，世联地产之股东之一 |
| 同创伟业 | 指深圳市同创伟业创业投资有限公司，世联地产之股东之一 |
| 上海景林 | 指上海景林资产管理有限公司，世联地产之股东之一 |
| 创新投资 | 指深圳市创新资本投资有限公司，世联地产之股东之一 |
| 世联广州 | 指广州市世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联东莞 | 指东莞世联地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联行 | 指深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联天津 | 指天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联惠州 | 指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联北京 | 指北京世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联上海 | 指上海世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联珠海 | 指珠海世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联厦门 | 指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联杭州 | 指杭州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联先锋 | 指深圳世联先锋投资有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联沈阳 | 指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联成都 | 指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联大连 | 指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联长沙 | 指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联苏州 | 指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联常州 | 指常州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联青岛 | 指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联武汉 | 指武汉世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联重庆 | 指重庆深联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联西安 | 指西安世联投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联三亚 | 指三亚世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 世联合肥 | 指合肥世联投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司 |
| 小额信贷公司 | 指深圳市世联小额信贷有限公司 |
| 盛泽担保公司 | 指深圳盛泽担保有限公司 |
| 盛泽按揭公司 | 指深圳盛泽按揭代理有限公司 |
| 世联评估公司 | 指深圳市世联土地房地产评估有限公司 |
| 加顺贷公司 | 指深圳市加顺贷投资有限公司 |
| 上市 | 指本次发行股票在深圳证券交易所挂牌交易的行为 |
| 商务部 | 指中华人民共和国商务部 |
| 建设部 | 指中华人民共和国建设部，现变更为中华人民共和国住房和城乡建设部 |
| 中国证监会 | 指中国证券监督管理委员会 |
| 深交所 | 指深圳证券交易所 |
| 保荐人、主承销商、招商证券 | 指招商证券股份有限公司 |
| 信永中和、发行人会计师 | 指信永中和会计师事务所有限责任公司 |
| 金杜律师、发行人律师 | 指北京市金杜律师事务所 |
| 中勤信 | 指深圳市中勤信资产评估有限公司 |
| 南洋银行深圳分行 | 指南洋商业银行有限公司深圳分行 |
| 香港 | 指中华人民共和国香港特别行政区 |
| 元 | 指人民币元 |
| 《公司法》 | 指２００５年１０月２７日中华人民共和国第１０届全国人民代表大会常务委员会第１８次会议修正，自２００６年１月１日施行的《中华人民共和国公司法》 |
| 《证券法》 | 指２００５年１０月２７日中华人民共和国第１０届全国人民代表大会常务委员会第１８次会议修正，自２００６年１月１日施行的《中华人民共和国证券法》 |
| 《公司章程》 | 指本公司《公司章程》及《公司章程（草案）》 |
| 最近３年及１期、报告期 | 指截至２００９年６月３０日的最近４个会计期间，分别为２００６年度、２００７年度、２００８年度和２００９年１－６月 |
| 最近３年 | 指２００６年度、２００７年度、２００８年度 |
| 新《企业会计准则》 | 指财政部于２００６ 年２ 月颁布的《企业会计准则—基本准则》和３８ 项具体准则 |
| 申报财务报表 | 指本公司根据相关法律法规为本次发行编制的财务报表 |
| 收购７家公司各７５％股权 | 指本公司在２００７年１－４月收购世联北京、世联天津、世联上海、世联广州、世联东莞、世联惠州、世联行各７５％股权的行为。 |
| 社会公众股、Ａ股 | 指发行人根据本招股说明书向社会公开发行的面值为１元的人民币普通股 |
| 本次发行 | 指深圳世联地产顾问股份有限公司本次对社会公众发行３，２００万股Ａ股的行为 |
| 易居中国 | 指易居（中国）控股有限公司 |
| 中原、中原地产 | 指中原（中国）物业顾问有限公司 |
| 伟业、伟业顾问 | 指北京伟业策略房地产投资顾问有限公司 |
| 合富辉煌 | 指合富辉煌集团控股有限公司 |
| 富阳控股 | 指富阳（中国）控股有限公司 |
| 顺驰、顺驰不动产 | 指顺驰（中国）不动产网络集团 |
| 戴德梁行 | 指戴德梁行有限公司 |
| 世邦魏理仕 | 指世邦魏理仕有限公司 |
| 满堂红 | 指满堂红（中国）集团有限公司 |
| 美联、美联集团 | 指美联集团有限公司 |
| ２１世纪不动产 | 指２１世纪不动产中国公司 |
| 专有名词： | |
| 房地产一级市场 | 指由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场 |
| 房地产二级市场 | 指房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场 |
| 房地产三级市场 | 指房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场 |
| 土地招拍挂制度 | 指根据土地利用规划规定的土地用途对土地使用权的一种出让方式 |
| 房地产增量市场 | 指房地产二级市场，可同时称为房地产增量市场（或一手房市场） |
| 房地产存量市场 | 指房地产三级市场，可同时称为房地产存量市场（或二手房市场） |
| 代理 | 指房地产中介机构基于开发商的授权而发生的房屋代理销售行为 |
| 一线城市 | 指北京、上海、广州、深圳 |
| 二线城市 | 指同时满足商品房销售面积在１００万平方米以上，销售均价在当年全国销售均价以上的城市，主要为各省会城市 |
| 三线城市 | 指除一、二线城市以外的其他城市 |
| 三大经济圈 | 指珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈 |
| 中国房地产ＴＯＰ１０研究组 | 指２００２年由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院等三家机构发起成立，致力对中国房地产开发、服务企业群体进行客观、公正、准确、全面的研究的专业小组 |
| 房地产服务商 | 指在房地产开发、流通、保有阶段，为政府、房地产开发商、机构及个人业主提供相关专业服务的机构 |
| 城镇化率 | 指人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，称城镇化率或城镇化水平 |
| 人口红利 | 一个国家人口生育率迅速下降，造成人口老龄化加速的同时，少儿抚养比同时迅速下降，劳动年龄人口比例上升。在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，人口经济学家称之为“人口红利” |
| 房地产营销外包 | 指房地产开发商将房地产营销、销售环节以商业形式外包给本企业以外的服务提供商的经济活动 |
| 开盘 | 指房地产开发商在满足销售项目预售政策条件后，通过有效途径正式对外传达销售信息的行为 |
| 房地产规模指数 | 指某区域在特定时间内房地产行业整体发展规模的高低水平，具体来讲涉及到完成的房地产投资、销售面积、土地出让收入、空置面积、竣工面积、新开工面积等方面。 |
| 房地产价格指数 | 指一定区域在特定时间内房地产行业的整体价格水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。 |
| 住宅投资潜力 | 指在一定时间内特定地区住宅房地产行业的投资价值，包含投资和消费两个方面，涉及到发展潜力、投资收益、风险分析、可持续发展等因素。 |
| “十一五”规划 | 指《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》 |
| “国八条” | 指２００５年４月３０日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》 |
| “国六条” | 指２００６年５月１７日国务院公布的六项房地产调控措施 |
| “９０／７０政策” | 指自２００６年６月１日起，各城市（包括县城，下同）在年度（从６月１日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到７０％以上 |
| “九部委十五条” | 指２００６年５月２９日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 |
| 项目 | ２００９年１－６月 | ２００８年 | ２００７年 | ２００６年 |
| 营业收入（万元） | ２，７０１．４１ | ３，７９７．８８ | ９，５８８．０４ | ４，７１１．０１ |
| 利润总额（万元） | ４７３．３４ | －２，６７３．４５ | －１４６．８７ | －３０１．１３ |
| 序号 | 项目 | 基本情况 |
| １ | 股票种类 | 人民币普通股（Ａ股） |
| ２ | 每股面值 | １．００元 |
| ３ | 发行股数 | ３，２００万股 |
| ４ | 占发行后总股本的比例 | ２５％ |
| ５ | 发行价格 | 【 】元／股 |
| ６ | 发行后市盈率 | 【 】倍（发行后市盈率＝每股发行价格／发行后每股收益） |
| ７ | 发行前每股净资产 | ３．１４元／股（以２００９年６月３０日经审计的净资产和发行前总股本计算） |
| ８ | 发行后每股净资产 | 【 】元／股（以２００９年【 】月【 】日经审计的净资产加上预计募集资金净额和发行后总股本计算） |
| ９ | 发行后每股收益 | ０．５２元／股（以２００８年扣除非经常性损益前后孰低的净利润和发行后总股本计算） |
| １０ | 发行市净率 | 【 】倍（发行后市净率＝每股发行价格／发行后每股净资产） |
| １１ | 发行方式 | 采用网下向询价对象配售和网上资金申购定价发行相结合的方式 |
| １２ | 发行对象 | 在深圳证券交易所开设Ａ股账户的中华人民共和国境内自然人和机构投资者（中华人民共和国法律或法规禁止者除外） |
| １３ | 承销方式 | 由保荐人（主承销商）组织的承销团以余额包销方式承销 |
| １４ | 募集资金总额 | 【 】万元 |
| １５ | 预计募集资金净额 | 【 】万元 |
| １６ | 发行费用概算 | 注册会计师费用：【 】万元 上网发行费：【 】万元 |
| 姓名 | 职务 | 性别 | 年龄 | 任期起止日期 | 简要经历 | 兼职 | ２００８年薪酬（万元） | 间接持有公司股份比例（％） | 与公司的其他利益关系 |
| 陈劲松 | 董事长 | 男 | ４４ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９３年创立本公司，历任深圳世联咨询、世联地产有限、世联中国董事长、世联兴业、海外投资公司董事；现为中国注册房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、广东省房地产业协会副会长、香港地产行政学会会员、深圳市城市规划委员会法定图则委员会委员及建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、阿拉善生态协会理事；现任本公司董事长。 | 世联中国董事，世联兴业董事，海外投资公司董事 | １４．１９ | ３１．０４９７ | － |
| 周晓华 | 董事／总经理 | 男 | ４２ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９６年加盟深圳世联咨询，历任估价部经理、顾问部总经理、世联北京总经理、世联中国副总经理、世联中国董事、世联地产有限副总经理、世联地产有限总经理、世联地产有限董事；现任本公司董事、总经理。 | 卓群创展执行董事、法定代表人；世联行、世联北京、世联天津、世联上海、世联惠州、世联东莞、世联广州、世联珠海董事 | ８９．３９ | ６．７９ | － |
| 梁兴安 | 董事／董事会秘书 | 男 | ４３ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９４年加盟深圳世联咨询，历任世联中国副总经理、世联中国董事、世联地产有限董事；现为深圳市不动产估价学会副会长、深圳房地产业协会理事。现任本公司董事、董事会秘书。 | 卓群创展、盛泽担保公司、小额信贷公司监事；盛泽按揭公司董事；世联北京、世联天津、世联上海、世联惠州、世联东莞、世联广州、世联珠海法定代表人、董事 | ６０．００ | ６．７９ | － |
| 苏静 | 董事／财务总监 | 女 | ４３ | ２００７．８－２０１０．８ | ２０００年加入世联地产有限，历任世联地产有限财务部经理、世联中国财务部经理、世联中国财务总监、董事会秘书、董事、世联地产有限财务总监。现任本公司董事、财务总监。 | － | ６０．００ | １．９２０６ | － |
| 郑伟鹤 | 董事 | 男 | ４２ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９１年７月至１９９４年３月在深圳律师事务所从事专职律师，１９９４年４月－２００７年１１月为广东信达律师事务所合伙人，从事专职律师工作；２０００年创办同创伟业，担任同创伟业董事长兼法人代表职务；目前为深圳市创业投资公会副会长。现任本公司董事。 | 同创伟业法定代表人；上海景林董事；厦门安妮股份有限公司董事；深圳欧菲光科技有限公司董事；无锡硅动力股份有限公司董事；深圳拓日电子科技有限公司董事；深圳市拓日新能源科技股份有限公司董事；深圳市南海成长创业投资合伙企业执行合伙人。 | － | １．５１ | － |
| 吴昊天 | 董事 | 男 | ４３ | ２００７．８－２０１０．８ | １９８９－１９９７年，任中国建设银行深圳市分行第二营业部副主任；１９９９－２００３年，任华夏银行深圳分行风险管理部总经理；２００３－２００６年，任中科智担保集团公司执行总裁；２００６年至今，任深圳创新资本投资公司副总经理，深圳创新投资担保公司总经理。现任本公司董事。 | 深圳创新资本投资有限公司副总经理，深圳创新投资担保有限公司总经理。 | － | － | － |
| 苏锡嘉 | 独立董事 | 男 | ５４ | ２００７．８－２０１０．８ | １９８２－１９８４年，上海财经大学会计系讲师；１９９３－１９９６年，加拿大Ｃｏｎｃｏｒｄｉａ大学兼职教授；１９９６年至今，香港城市大学会计学系助理教授，副教授；２００２年至今，深圳赛格股份有限公司独立董事；２００５年至今，中国注册会计师协会特聘研究员。现任本公司独立董事。 | 深圳赛格股份有限公司独立董事，深圳市拓日新能源科技股份有限公司独立董事，方兴（地产）香港股份有限公司独立董事 | ２００７年新聘（注１） | － | － |
| 万若谷 | 独立董事 | 男 | ４１ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９２年１０月至１９９５年１０月，任职农行深圳信托投资公司；１９９５年１１月至１９９７年１０月，任职深圳农行业务发展处科长；１９９７年１１月至１９９８年１０月，任职深圳农行办公室科长；１９９８年１０月至２００２年４月，任职深圳农行龙华支行行长助理；２００２年５月至２００３年１０月，任职新疆证券有限责任公司深圳营业部总经理；２００３年１１月至今，任职新华信托股份有限公司副总经理。现任本公司独立董事。 | 新华信托股份有限公司副总经理 | ２００７年新聘（注１） | － | － |
| 范仁达 | 独立董事 | 男 | ４８ | ２００７．８－２０１０．８ | 曾担任好又多集团副董事长及曾任职于多间跨国金融机构之高级职位；现任东源资本有限公司之主席兼董事总经理；为香港联交所上市公司利民实业有限公司和中信资源控股有限公司之独立非执行董事，并担任统一企业中国控股有限公司独立非执行董事职务；现任本公司独立董事。 | 东源资本有限公司之主席兼董事总经理；为香港联交所上市公司利民实业有限公司和中信资源控股有限公司之独立非执行董事，并担任统一企业中国控股有限公司独立非执行董事职务 | ２００７年新聘（注１） | － | － |
| 滕柏松 | 监事 | 男 | ４５ | ２００７．８－２０１０．８ | １９８５－１９９２年，黑龙江省审计厅主任科员；１９９２－１９９３年，海南省达门产业总公司财务主管；１９９３－１９９８年，海南证大资产管理公司财务总监、副总经理；２００１年加入世联地产有限，历任世联地产有限代理部总经理助理、代理部副总经理、世联地产有限总经理助理、世联地产有限监事；２００７年８月至今，任公司总经理助理。现任本公司监事。 | 世联行、世联北京、世联天津、世联上海、世联惠州、世联东莞、世联广州、世联珠海监事 | ３６．６０ | － | － |
| 刘康宁 | 监事 | 女 | ４０ | ２００８．８－２０１０．８ | １９９３－１９９４年，珠海信息报编辑；１９９４－１９９６年，深圳电视台总编室编辑；１９９７－１９９８年，综合开发研究院传播研究中心制片主任；１９９９年加入世联地产有限公司，历任世联地产有限代理部销售代表、代理部项目经理、区域经理、世联广州总经理助理、世联地产有限顾问事业部总监、顾问事业部副总经理，深圳业务中心总经理。现任本公司监事。 | － | ９０．００ | － | － |
| 范雯 | 监事 | 女 | ３３ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９７年９月加盟深圳世联咨询，历任代理部销售代表、代理部项目经理；２００７年８月至今任公司代理部项目经理。现任本公司职工监事。 | － | １４．４４ | － | － |
| 张艾艾 | 副总经理 | 女 | ４２ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９４年加盟深圳世联咨询，历任世联地产有限代理部总经理、世联行总经理、世联中国副总经理、世联中国董事、世联地产有限董事；现任本公司副总经理。 | 万凯华信、世联评估公司监事；盛泽按揭公司、小额信贷公司董事；世联行、世联北京、世联天津、世联上海、世联惠州、世联东莞、世联广州、世联珠海董事 | ５５．２３ | ６．７９ | － |
| 邢柏静 | 副总经理 | 女 | ３６ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９６年至２０００年期间从事房地产开发工作；２００１年加入世联地产有限，历任世联地产有限顾问事业部总经理、世联地产有限副总经理；现任本公司副总经理。 | － | １３０．００ | － | － |
| 朱敏 | 副总经理 | 女 | ３９ | ２００７．８－２０１０．８ | １９９９年加入世联地产有限，历任世联地产有限代理事业部总经理、世联地产有限副总经理；现任本公司副总经理。 | － | １４０．００ | － | － |
| 序号 | 股东 | 持股数量（股） | 持股比例（％） |
| １ | 世联中国 | ６１，４５９，１８６ | ６４．０２ |
| ２ | 万凯华信 | １３，０３６，８０７ | １３．５８ |
| ３ | 卓群创展 | １３，０３６，８０７ | １３．５８ |
| ４ | 创新投资 | ２，８８０，０００ | ３．００ |
| ５ | 同创伟业 | ２，７９３，６００ | ２．９１ |
| ６ | 上海景林 | ２，７９３，６００ | ２．９１ |
| 合计 | ９６，０００，０００ | １００．００ |
| 序号 | 股东名称 | 持股数量（股） | 比例（％） | 股份性质 |
| １ | 世联中国 | ６１，４５９，１８６ | ６４．０２ | 外资股 |
| ２ | 万凯华信 | １３，０３６，８０７ | １３．５８ | 一般法人股 |
| ３ | 卓群创展 | １３，０３６，８０７ | １３．５８ | 一般法人股 |
| ４ | 创新投资 | ２，８８０，０００ | ３．００ | 一般法人股 |
| ５ | 同创伟业 | ２，７９３，６００ | ２．９１ | 一般法人股 |
| ６ | 上海景林 | ２，７９３，６００ | ２．９１ | 一般法人股 |
| 合计 | ９６，０００，０００ | １００．００ |
| 业务类型 | 主要服务对象 | 服务内容 |
| 顾问策划业务 | 相关政府部门／土地运营机构 | 土地政策建议；土地规划建议； 经济评价；土地出让策略 |
| 房地产开发商 | 市场进入战略；土地竞投策略； 物业项目开发策略 | |
| 代理销售业务 | 房地产开发商 | 营销策划；代理销售 |
| 经纪业务 | 个人业主／机构 | 促成二手楼买卖；促成租赁交易 |
| 收购对象 | 收购股权比例（％） | ２００７年１２月３１日净资产（元） | 收购价格（元） |
| 世联行 | ２５ | １１，４６３．２４ | ２，５７９．２３ |
| 世联广州 | ２５ | ５，５０７，７６５．１９ | １，２３９，２４７．１７ |
| 世联东莞 | ２５ | １９，９３９，２８７．０５ | ４，４８６，３３９．５９ |
| 世联惠州 | ２５ | ８，３９５，３２０．６３ | １，８８８，９４７．１４ |
| 世联北京 | ２５ | ２２，０７６，０７１．６５ | ４，９６７，１１６．１２ |
| 世联天津 | ２５ | ２，５７１，８３０．７６ | ５７８，６６１．９２ |
| 世联上海 | ２５ | ９，６６２，２０９．９５ | ２，１７３，９９７．２４ |
| 世联珠海 | ２５ | １，６５１，３３２．５８ | ３７１，５４９．８３ |
| 合计 | ６９，８１５，２８１．０５ | １５，７０８，４３８．２４ | |
| 关联方名称 | ２００９．６．３０ | ２００８．１２．３１ | ２００７．１２．３１ | ２００６．１２．３１ |
| 世联中国 | － | － | － | ６０７．２９ |
| 世联地产个人账户 | － | － | － | １，０２７．３７ |
| 世联行个人账户 | － | － | － | ９２１．５２ |
| 关联方名称 | ２００９．６．３０ | ２００８．１２．３１ | ２００７．１２．３１ | ２００６．１２．３１ |
| 世联评估公司 | － | － | － | ９．４０ |
| 北京世联房地产经纪有限公司 | － | － | － | ６６．９８ |
| 世联中国 | － | － | － | ４９．４１ |