章玉贵
国内房地产市场今年3月以来被阵阵虚火吹得格外红火。来自官方的统计数据显示，上半年全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%，商品房销售额高达1.58万亿元，同比增长高达53%。尤其在北京、上海、广州等房价风向标城市，价格走势更是极不正常。例如上海房价在7月创下了一年来的新高，不少高档楼盘简直卖疯了，房价动辄以每平方米2000至3000元的速度飙升。国内楼市的疯狂赚钱效应，不仅令原来的市场大鳄拼命圈地，更吸引着行业外央企频频涉足地产，甚至像海尔、海信这类家电企业，也重金入市。市场的疯狂，令新“圈地运动”一浪高过一浪，“地王”纪录不断被打破，以至于连潘石屹都惊呼“看不懂”。
楼市虚火是实力雄厚的有关参与者为了一己之利而营造起来的表面繁荣景象。而在当下的经济环境里，这种非理性的繁荣尽管可以带来税收、就业的一定增长，但负面效应将对国民经济造成非常严重的内伤。众所周知，房地产业在中国这样一个人均GDP刚刚迈过3000美元的国家，无疑有着巨大发展空间。只是从各国的经验来看，一个健康的房地产市场，是与广大消费群体的实际承受力以及规范的市场秩序密不可分的。例如，在好的市场经济环境下，不囤地、不捂盘、不违规预售，充其量只是房地产商最低的行为准则，而在当下却成了百姓们的冀望。另一方面，房价增长不能脱离数以千万计普通消费者的实际承受能力，但在不规范的市场环境里，开发商随意涨价几乎已成市场常态。
其实，中国房地产业曾有深刻的发展教训。19年前，国内房地产泡沫的破灭曾使金融业遭受重创，通货膨胀率一度高达两位数，经济也因此而大调整。就在去年，由于泡沫部分破裂导致国内房地产市场一度异常萧条，以至于业界大佬们纷纷勒紧裤带准备过冬。但是，在中央政府为了应对金融危机而采取适度宽松的货币政策背景下，某些银行为了一己之利而背离了政府的政策初衷，致使信贷资金大量进入房地产市场。央行数据显示，在今年上半年7.37万亿元新增信贷中，就有5381亿元的信贷资金进入房地产领域。
谁都知道，泡沫终究是要破灭的。特别是在中国经济复苏基础依然不稳的关键时刻，如果作为支柱产业的房地产业出现雪崩，后果真不堪设想。统计显示，国内房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在80%以上。在房地产业低迷时，金融业不断向其输血，造成了房地产的过度亢奋与表面繁荣，当时并没有适当的调控。而今，不少银行业务员往往未经严格审核就匆匆放贷，在催生房地产业乱相的同时，更加剧了银行业的风险。一旦房价由于无人托手而大幅跌落，将使与房地产业有着利益共生关系的银行出现系统性风险的大爆发。
有关参与主体对楼市的疯狂赶集，在吹旺楼市虚火牟取暴利之余，将把原本就杂草丛生的市场秩序推向更为混乱境地。殷鉴不远，楼市发展决不能饮鸩止渴。整顿市场秩序，破除有关各方串谋，乃当务之急。
首先亟待规范的是地方政府行为。长期以来，在中央与地方政府之间一直存在着利益博弈，尤其是在执行中央的宏观调控政策过程中更是如此。如今，不少地方政府之所以乐见本区域内房价飙长而不愿下猛药治理，主要是一己之利因素在作怪。因此必须通过深化体制改革，强化中央政府对地方政府行为的约束，逐步纠正作为房地产泡沫重要推动力量的地方政府投资冲动，改变地方政府的预算软约束以及偏重增长的政绩观。另一方面，亟需深化土地制度改革，尽快完善土地价格形成机制。政府应真正退出土地一级、二级市场，致力于规范市场行为、提供信息服务，利用税收和货币政策监控市场交易，以保障土地市场交易的公开、公正、公平，保障土地利用的高效和优化配置。
银行业的放贷秩序也亟需整治。尽管银监会已经注意到近期楼市虚火可能引发的银行业系统性风险，正在收紧第二套放贷。要求各银行金融机构要切实加强风险管理，严守拨备覆盖率底线。但涉及房地产信贷政策的执行力度历来都会大打折扣。因此，问题的关键是有关监管机构以及银行应真正从促进经济稳定发展与提高民生福祉的战略层面，来认识解决放贷秩序混乱问题的紧迫性。被房地产市场绑架的银行业应加大风险管控，建立起有效的约束机制、健全科学的放贷机制以及确立贷款的保障和补偿机制。相关监管部门应该通过利率变化与对贷款人按要求严格审查，以增加使用资金之成本，减少个人住房消费信贷上做假造假，减弱银行资金的易获得性及减少商业银行所面临的风险。
当然，建立规范有序的房地产市场，还必须从制度建设入手，加快劣质房地产商退出步伐。尤其要建立充分准确的房地产市场信息和金融市场信息；规范市场准入、土地取得、开工许可、建筑标准等市场运作标准，完善房地产法律、税收和监管框架；促进房地产交易过程公开、公平、公正；切实提高房地产从业人员的素质和道德规范。争取早日建成一个良好的房地产市场秩序。
（作者系上海外国语大学东方管理研究中心副主任、经济学博士）