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    上海万业企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书摘要
    2009年上海万业企业股份有限公司公司债券发行公告
    2009年上海万业企业股份有限公司公司债券发行网上路演公告
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    上海万业企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书摘要
    2009年09月14日      来源:上海证券报      作者:
      股票简称:万业企业             股票代码:600641                    (住所:上海市浦东大道720号9楼)

    声 明

    本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况,并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn)。投资者在做出认购决定之前,应仔细阅读募集说明书全文,并以其作为投资决定的依据。

    重大事项提示

    一、发行人债券评级为AA;债券上市前,发行人最近一期末(2009年3月31日)的净资产为26.19亿元(合并报表中归属于母公司所有者权益);债券上市前,发行人最近三个会计年度(2006年度、2007年度及2008年度)实现的平均可分配利润为3.32亿元,预计是本期债券一年利息的4.75倍。本期债券发行及挂牌上市安排请见发行公告。

    二、本次公司债券未提供担保,如公司在本次公司债券到期时未能偿还本息,债券持有人将不能通过保证人受偿债券本息。

    三、我国房地产调控政策及未来可能出台的其他政策,可能使国内房地产市场发生一定程度的短期波动,在一定程度上也将对公司业务产生影响。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司评级,发行人的主体信用等级为AA(短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强;经营处于良性循环状态,不确定因素对经营与发展的影响很小。),本期债券信用等级为AA(偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低)。

    四、在本期公司债券存续期内,国际、国内宏观经济环境的变化,国家经济政策的变动等因素都可能会引起市场利率水平的波动。由于本期债券期限较长,可能跨越一个以上的利率波动周期,市场利率的波动可能使本期债券投资者的实际投资收益具有一定的不确定性。

    五、由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后进行,公司将在本期债券发行结束后及时向上海证券交易所办理上市交易流通事宜,但公司无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得上交所的同意, 亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果上交所不同意本期债券上市交易的申请,或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃,投资者将可能面临流动性风险。

    六、虽然发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好,但由于本期债券的期限较长,在本期债券存续期内,如果由于不可控制的因素如市场环境、宏观政策发生变化,发行人不能从预期的还款来源获得足够资金,可能会影响本期债券的本息按期兑付。

    七、发行人2007年、2008年及2009年一季度归属于上市公司股东的净利润中非经常性收益的占比较大,非经常性收益占各期净利润的比例分别为56.64%、50.84%和69.84%。由于非经常性收益具有不可持续性,发行人未来的盈利水平可能面临较大的波动。

    释 义

    在本募集说明书中除非文意另有所指,下列词语具有以下含义:

    第一节 发行概况

    一、本次发行的基本情况及发行条款

    (一)公司债券发行批准情况

    本次公开发行公司债券经于2008年7月29日召开的公司第六届董事会第九次会议及2008年8月15日召开的公司2008年第一次临时股东大会审议通过。

    (二)核准情况及核准规模

    2009年8月14日,经中国证监会证监许可[2009]790号文核准,公司获准公开发行不超过人民币10亿元的公司债券。

    (三)本期公司债券发行的基本条款

    1、债券名称

    上海万业企业股份有限公司2009年公司债券。

    2、发行规模

    不超过人民币10亿元(1,000万张)。

    3、票面金额及发行价格

    本期公司债券面值为100元,按面值平价发行。

    4、债券期限

    本期公司债券的期限为5年。

    5、债券利率或其确定方式

    本期公司债券为固定利率,票面利率为【 】,在债券存续期内固定不变。本期债券利率由发行人和保荐人(主承销商)通过簿记建档结果共同协商确定。

    6、还本付息方式

    采用单利按年计息,不计复利,逾期不另计息。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。

    7、计息期限

    计息期限自2009年9月17日至2014年9月16日。

    8、起息日

    自2009年9月17日开始计息,本期债券存续期限内每年的9月17日为该计息年度的起息日。

    9、利息登记日

    公司债券付息的债权登记日为每年付息日的前1个交易日,在债权登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息或本金。

    10、付息日期

    2010年至2014年每年的9月17日(如遇法定节假日或休息日延至其后的第1个工作日)。

    11、兑付登记日:

    2014年9月17日之前的6个工作日为本期债券本金及最后一期利息的兑付登记日。在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人,均有权获得所持本期债券的本金及最后一期利息。

    12、本金支付日:

    2014年9月17日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1 个工作日)。

    13、本息兑付方式

    本期公司债券的付息和本金兑付工作按照登记机构相关业务规则办理。

    14、发行方式与发行对象

    发行方式与发行对象安排请见发行公告。

    15、担保方式

    本期公司债券未提供担保。

    16、信用级别及资信评级机构

    经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定,发行人的主体信用级别为AA,本期债券信用级别为AA。

    17、承销方式

    由保荐人(主承销商)华龙证券有限责任公司组织承销团,采取余额包销的方式承销。

    18、债券受托管理人

    华龙证券有限责任公司。

    19、发行费用概算

    本期公司债券发行费用不高于募集资金的 2 %。

    二、本期公司债券发行及上市安排

    (一)本期公司债券发行时间安排

    发行公告刊登日期:2009年9月14日

    预计发行期限:2009年9月17日至2009年9月21日

    网上申购期:2009年9月17日

    网下认购期:2009年9月17日至2009年9月21日

    (二)本期公司债券上市安排

    本期公司债券发行结束后,发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本期公司债券上市交易的申请。

    三、本次发行的有关当事人

    (一)发行人

    名     称: 上海万业企业股份有限公司

    法定代表人: 程光

    住     所: 上海市浦东大道720号9楼

    电     话: 021-50367718

    传     真: 021-50366858

    联 系 人: 吴云韶

    (二)承销团

    1、保荐人(主承销商)

    名     称: 华龙证券有限责任公司

    法定代表人: 李晓安

    住     所: 甘肃省兰州市静宁路308号

    电     话: 010-88086668

    传     真: 010-88087880

    项目主办人: 陈磊

    2、副主承销商:世纪证券有限责任公司

    法定代表人: 卢长才

    住     所: 深圳市深南大道7088号

    电     话: 0755-83199123

    传     真: 0755-83199541

    联 系 人: 侯志生、杜功文

    3、分销商

    (1)中国民族证券有限责任公司

    法定代表人: 赵大建

    住     所: 北京市西城区金融大街5号新盛大厦A座6-9

    电     话: 010-59355767

    传     真: 010-66553691

    联 系 人: 唐诗云

    (2)齐鲁证券有限公司

    法定代表人: 李玮

    住     所: 济南市经十路20518号

    电     话: 021-58307400

    传     真: 021-58307435

    联 系 人: 田蓉

    (3)爱建证券有限责任公司

    法定代表人: 张建华

    住     所: 上海市南京西路758号

    电     话: 021-32229888

    传     真: 021-62878911

    联 系 人: 俞婷

    (三)律师事务所

    名     称: 国浩律师集团(上海)事务所

    法定代表人: 管建军

    住     所: 上海市南京西路580号南证大厦31层

    电     话: 021-52341668

    传     真: 021-52341670

    经 办律 师: 方杰 汤怡燕

    (四)会计师事务所

    名     称: 上海众华沪银会计师事务所有限公司

    法定代表人: 林东模

    住     所: 上海延安东路550号海洋大厦12楼

    电     话: 021-63603185

    传     真: 021-63525566

    经办会计师: 周正云 何和平

    (五)资信评级机构

    名     称: 上海新世纪资信评估投资服务有限公司

    法定代表人: 潘洪萱

    住     所: 上海市汉口路398号华盛大厦14层

    电     话: 021-63501349 、63504376

    传     真: 021-63500872

    经 办 人: 赵然 王珏

    (六)债券受托管理人

    名     称: 华龙证券有限责任公司

    法定代表人: 李晓安

    住     所: 甘肃省兰州市静宁路308号

    电     话: 010-88086668

    传     真: 010-88087880

    联 系 人: 孙伟利

    (七)申请上市的证券交易所

    名     称: 上海证券交易所

    法定代表人: 张育军

    住     所: 上海市浦东南路528号上海证券大厦

    电     话: 021-68808888

    传     真: 021-68802819

    (八)公司债券登记机构

    名     称: 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

    法定代表人: 王迪彬

    住     所: 上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦

    电     话: 021-58708888

    传     真: 021-58754185

    (九)保荐人(主承销商)收款银行

    名     称: 中国民生银行北京金融街支行

    户     名: 华龙证券有限责任公司

    账     号: 0114-0140-4000-0193

    四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

    发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在任何直接或间接的股权关系或其他利害关系。

    第二节 担保事项和评级情况

    本次公司债券未提供担保。

    一、资信评级机构及其对本期债券的信用评级情况

    经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定,发行人的主体信用等级为AA,本期公司债券信用等级为AA。

    二、信用评级报告的主要事项

    (一)信用评级结论及标识所代表的涵义

    新世纪资信评估评定发行人主体信用等级为AA,该级别反映了公司短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强;经营处于良性循环状态,不确定因素对经营与发展的影响很小。

    本次公司债券的信用等级为AA,该级别反映了公司的债务偿还能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

    (二)评级报告揭示的主要优势及风险

    1、优势

    (1)发行人主营业务突出,拥有一定的低成本土地储备及存量货币资金,能够满足其未来一段时期房产项目开发及多元化投资的需要,具有一定的抗风险能力。

    (2)发行人参与开发的“中远两湾城”大型住宅项目是上海规模最大的旧城改造项目,产生了显著的社会效益,享有多项优惠政策,公司获得了良好的经济效益,并为其后期大型房产项目开发积累了经验。

    (3)发行人最终控制方印尼三林集团为公司在资源、管理等方面提供了较大支持,有利于公司未来在能源矿产领域的多元化经营,分散房地产单一主业的经营风险。

    (4)发行人具有一定的资本实力,负债经营程度很低,财务弹性大,后续融资空间较大。

    (5)发行人资产质量较好,流动性强,各房产项目销售及资金回笼状况较好,货币资金储备较为充裕,且经营效益良好,整体偿债能力较强。

    2、风险

    (1)房地产业务周期性强,受宏观政策影响较大,公司收入、利润及现金流量年度间存在较大波动,公司后期房产的销售状况将影响公司资金回笼速度,进而对公司偿债能力造成影响。

    (2)发行人房地产开发仍以上海为主,在跨区域运作方面仍缺乏经验,湖南等外地市场的拓展将给公司管理带来一定难度。

    (3)发行人在能源及矿产领域的投资仍处于探索期,未来发展仍存在不确定因素。

    (三)跟踪评级的有关安排

    根据监管部门的要求,评级机构将在信用等级有效期内对发行人及其债券进行持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级。本次信用评级报告出具后,评级机构每年将出具一次正式的定期跟踪评级报告。

    评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响发行人经营或财务状况的重大事件、发行人履行债务的情况等因素,并出具跟踪评级报告,以动态地反映发行人及其债券的信用状况。在持续跟踪评级报告签署之日后十个工作日内,发行人和评级机构将在监管部门指定媒体及评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果。

    第三节 发行人基本情况

    一、公司概况

    中文名称:上海万业企业股份有限公司;

    英文名称:Shanghai Wanye Enterprises Co.,Ltd.;

    股票上市地:上海证券交易所;

    股票简称及代码:万业企业、600641;

    法定代表人:程光;

    董事会秘书:吴云韶;

    电子信箱:wyqy@salim.com.cn;

    公司首次注册登记日期:1991年10月28日;

    公司企业法人营业执照注册号:3100001000609;

    公司税务登记号码:310115132204523;

    注册地址:上海市浦东大道720号9楼;

    办公地址:上海市浦东大道720号9楼;

    邮政编码:200120;

    电话:021-50367718;

    传真:021-50366858;

    互联网网址:www.600641.com.cn;

    信息披露报刊名称:《中国证券报》、《上海证券报》。

    二、公司设立、上市基本情况

    万业企业成立于1991年10月28日,原名上海众城实业股份有限公司(以下简称“众城实业”)。作为上海市首批股份制试点企业之一,众城实业于1991年9月4日经上海市人民政府沪府办[1991]105号文批准,由上海市陆家嘴金融贸易区开发公司、上海市投资信托公司(现为上海国际信托投资有限公司)、中国人民建设银行上海市信托投资公司(现为中国建设银行上海市分行第二营业部)、中房上海房地产开发总公司四家企业共同发起组建。1991年10月28日,公司在上海市工商行政管理局正式注册,注册资金5,180万元。

    1992年3月2日至1992年3月15日,众城实业发行社会公众股94万股,内部职工股6万股,总股本618万股,每股面值10元。1993年4月7日,众城实业在上海证券交易所(以下简称“上证所”)上市交易。公司股票于上市之日拆细,拆细后每股面值为人民币1元,公司总股本变更为6,180万股。

    1997年6月和10月,中远置业集团有限公司(以下简称“中远置业”)先后两次通过协议方式受让了原发起人单位——上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海国际信托投资公司、中房上海房地产开发总公司、中国建设银行上海市分行第二营业部所持的该公司68.37%的股份,成为公司控股股东,同时众城实业更名为中远发展股份有限公司。

    2005年9月,中远置业实际控制人中国远洋运输(集团)总公司和上海中远房地产投资有限公司分别将所持有的中远置业全部股份转让给印度尼西亚林逢生先生控制下的Success Medal International Limited,中远置业更名为三林万业(上海)企业集团有限公司,同时公司更名为上海万业企业股份有限公司。

    四、公司股本结构及前十名股东持股情况

    (一)公司股本结构

    截至2009年3月31日,公司股东总数为61,156户,总股本为447,865,971股,股本结构为:

    *有限售条件的流通股181,585,490股为三林万业持有的境内非国有法人股,其可上市交易时间为2009年7月27日。

    (二)前10名股东情况

    截至2009年3月31日,公司前10名股东情况如下:

    五、公司组织架构和权益投资情况

    (一)公司组织结构图

    本公司按照相关法律的规定,建立了较为完善的公司治理结构,包括股东大会、董事会、监事会和各职能部门,并制定了相应的议事规则。

    截至本募集说明书签署日,本公司组织机构如下所示:

    (二)公司的权益投资

    截止2009年3月31日,公司共有5家控股子公司及2家参股公司,持股比例图详见本部分六(三)内容。

    六、控股股东和实际控制人

    (一)控股股东

    截至2009年3月31日,三林万业持有万业企业226,372,087股股份,占万业企业股份总数的50.54%,是万业企业的控股股东。

    公司名称:三林万业(上海)企业集团有限公司

    企业性质:有限责任公司(台港澳与外国投资者合资)

    主要办公地点:上海市浦东大道720号27-28楼

    法定代表人:林逢生

    注册资本:160,000万元

    经营范围:房地产开发建设经营、房屋出租、出售、物业管理、房地产咨询与服务、配套餐饮、健身中心、商场的场地、会议中心及在国家鼓励和允许类项目范围内进行投资;进出口贸易业务(不含分销及国家禁止项目)。

    截至2008年12月31日,控股股东三林万业总资产为656,194.43万元、净资产201,560.54万元。2008年实现营业收入201,063.91万元,净利润3,851.73万元。

    截至本募集说明书签署日,三林万业所持有本公司股份中有40,197.6万股股份被质押(占总股本的49.86%),其中13,752万股股份被质押给交通银行上海新区支行作为银行贷款担保;26,445.60万股股份被质押给农业银行上海普陀支行作为银行贷款担保。

    (二)实际控制人

    公司实际控制人为林逢生先生,其主要情况如下:

    国籍:印度尼西亚(护照号:N197888)

    取得其他国家或地区居留权:新加坡

    最近五年内职务:三林集团执行总裁、PT Indofood Sukses Makmur Tbk 首席执行官、第一太平有限公司董事局主席、三林万业(上海)企业集团有限公司董事长。

    (三)本公司与实际控制人之间的产权及控制关系

    截止本募集说明书签署日,本公司与实际控制人间的产权及控制关系如下:

    七、董事、监事、高级管理人员的基本情况

    (一)现任董事、监事、高级管理人员基本情况

    (二)现任董事、监事、高级管理人员薪酬及持有公司股票情况

    (下转14版)

    发行人、公司、本公司、万业企业上海万业企业股份有限公司
    三林万业、控股股东三林万业(上海)企业集团有限公司
    原控股股东上海中远三林置业集团有限公司,原中远(上海)置业发展有限公司
    公司债券公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券
    上海国投上海国际信托投资有限公司
    宝山新城上海万业企业宝山新城建设开发有限公司,原上海中远宝山置业有限公司,本公司持有其100%股权
    中远发展中远发展股份有限公司,即本公司的前身
    众城实业上海众城实业股份有限公司,即中远发展的前身
    两湾公司原上海中远两湾置业发展有限公司,现上海万业企业两湾置业发展有限公司
    两湾项目两湾一宅改造项目、中远两湾城项目
    西沃建设湖南西沃建设发展有限公司,本公司持有其80%股权
    新鸿意地产万业新鸿意地产有限公司
    海南中远海南中远发展博鳌开发有限公司
    老西门公司上海万业企业老西门置业发展有限公司,原上海中远老西门置业发展有限公司
    福地苑项目上海宝山海尚明城福地苑项目
    紫辰苑项目上海宝山海尚明城紫辰苑项目
    优加城项目湖南长沙万业优加城项目(原名“万业青山城项目“)
    中国证监会中国证券监督管理委员会
    交易所、上交所上海证券交易所
    登记机构中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
    SMILSuccess Medal International Limited,三林万业的控股股东
    保荐机构、主承销商、华龙证券华龙证券有限责任公司
    承销团主承销商为本次发行组织的,由主承销商和分销商组成的承销团
    律 师国浩律师集团(上海)事务所
    资信评级机构、新世纪资信评估上海新世纪资信评估投资服务有限公司
    董事会发行人董事会
    监事会发行人监事会
    《公司法》《中华人民共和国公司法》
    《证券法》《中华人民共和国证券法》
    《试点办法》《公司债券发行试点办法》
    本次发行公司本次发行人民币10亿元公司债券的行为
    本募集说明书公司本次发行公司债券的募集说明书
    债券持有人通过认购等合法方式取得本期公司债券的投资者
    交易日上海证券交易所的正常营业日
    除特别注明外,均指人民币元

    股份类型股数(股)占总股本比例(%)
    一、有限售条件的流通股*181,585,49040.54
    二、无限售条件的流通股266,280,48159.46
    三、股份总数447,865,971100.00

    序号股东名称持股数量(股)持股比例%股份性质
    1三林万业(上海)企业集团有限公司181,585,49040.54有限售条件
    44,786,59710.00无限售条件
    2中国农业银行-中邮核心成长股票型证券投资基金10,532,0002.35无限售条件
    3华夏成长证券投资基金8,238,3811.84无限售条件
    4兴业银行股份有限公司-兴业趋势投资混合型证券投资基金6,033,5001.35无限售条件
    5交通银行-博时新兴成长股票型证券投资基金4,082,0000.91无限售条件
    6中国建设银行-华夏红利混合型开放式证券投资基金3,599,9630.80无限售条件
    7中国工商银行-广发聚丰股票型证券投资基金3,309,1640.74无限售条件
    8中国建设银行-上投摩根双息平衡混合型证券投资基金2,890,9710.65无限售条件
    9交通银行-科瑞证券投资基金2,000,0000.45无限售条件
    10全国社保基金一零七组合1,999,9890.45无限售条件

    姓 名性别年龄职 务学历简    介
    程 光51董事长硕士曾任中共虹口区委副书记、上海市虹口区区长,现任三林集团中国区总裁、三林万业(上海)企业集团有限公司董事、总裁
    金永良61副董事长大专曾任上海中远三林置业集团有限公司财务副总监、经营部总经理、董事、副总裁等职。现任三林万业(上海)企业集团有限公司董事、副总裁
    林逢生59董事-三林集团执行总裁、PT Indofood Sukses Makmur Tbk 首席执行官、第一太平有限公司董事局主席,现任三林万业(上海)企业集团有限公司董事长
    郑志南41董事-曾任雅加达PT Inti Salim Corpora公司高级内部审计员、雅加达PT Indocement Tunggal Prakarsa公司任企业财务经理,现任三林集团高级财务经理
    尚志强43董事、总经理博士曾任上海市金融服务办上市重组处副处长,2006 年3 月起任公司总经理,2006年6 月起任发行人董事、总经理
    林震森38董事本科历任上海中远三林置业集团有限公司法律顾问、办公室常务副主任、主任,现任三林万业(上海)企业集团有限公司总裁助理兼行政人事部总经理
    孙 铮51独立董事博士曾任上海财经大学会计系副主任、主任、校长助理;现任上海财经大学副校长,兼任中国会计学会副会长,财政部中国会计准则委员会委员,上海证券交易所上市公司专家委员会委员,上海市国资委财务预算委员会委员。
    顾功耘52独立董事硕士曾任复旦大学分校政法系教师、华东政法学院经济法系副主任、主任;现任华东政法大学副校长、教授、博士生导师。
    王洪卫41独立董事博士曾任上海财经大学校长助理,现任上海财经大学副校长
    张 峻44监事会

    主席

    本科曾任三林万业(上海)企业集团有限公司(原中远三林置业集团有限公司)总会计师,现任财务总监。
    朱明华36监事本科曾任三林万业(上海)企业集团有限公司(原中远三林置业集团有限公司)财金部经理助理,现任财金部副总经理。
    王永平44监事大专历任上海中远物业管理发展有限公司财务部经理、总经理助理、副总经理,现任三林万业(上海)企业集团财金部副总经理
    黄 瑞34监事本科1997年7月起就职于上海住乐建设发展总公司,2000年6月至2007年12月就职于三林万业(上海)企业集团有限公司审计部和能矿部,2008年1月起任发行人成本管理部副总监。
    陈中一36副总经理硕士曾任天地源股份有限公司副总裁、三林万业(上海)企业集团有限公司房地产事业部副总经理,现任发行人副总经理
    刘 洁46副总经理本科曾任兰州有色冶金设计研究院副院长,胜现电子(深圳)有限公司总经理,翔光(上海)光通讯有限公司副总经理,2005年9月进入三林万业(上海)企业集团有限公司,曾任内蒙古大路煤化工项目公司副总经理、三林万业能源矿业事业部副总经理。2008年6月起任发行人副总经理。
    崔海勇40副总经理硕士历任上海虹桥东苑置业有限公司董事、副总经理,上海新东苑国际投资集团有限公司副总裁,大华(集团)有限公司工程管理中心总经理。2009年6月起任发行人副总经理。
    吴云韶40董事会秘书硕士曾任华通天香集团股份有限公司董事会秘书兼行政人事总监,2006年3月起任发行人董事会秘书
    范志燕33监事、证券事务代表硕士曾任中欧国际工商学院课程主管,2005 年11 月起任三林万业(上海)企业集团有限公司国际事业部总经理助理、国际合作部经理,2008 年12 月起就职于发行人资本运营部。

      保荐人(主承销商)

      华龙证券有限责任公司

      (注册地址:甘肃省兰州市静宁路308号)

      募集说明书签署日:2009年7月20日