白猫股份有义务促成白猫集团以协议、承诺书等法律方式确定白猫集团对以上责任的承担义务。
鹏丽投资在重组基准日至交割日期间的债务及因交割日前的事由而在交割日后发生的任何其他债务和责任（包括但不限于未向白猫股份披露的或有事项、或有负债）均由仁众投资承担，因此而产生的诉讼判决、裁定及其裁决责任由仁众投资承担，如鹏丽投资已承担相关责任，则由仁众投资对鹏丽投资以现金方式予以补足。”
白猫集团在《承诺函》中承诺如下：“1、在重组基准日至资产置换交割日（“交割日”）期间，白猫股份发生的债务均需转移至仁众投资名下，如果部分债务在交割日无法从白猫股份转移至仁众投资名下，白猫股份应自行清偿该等债务，白猫股份不能清偿的部分，由我司承担清偿责任。2、白猫股份因交割日前的事由并在交割日后发生的任何其他债务和责任（包括但不限于未向仁众投资披露的或有事项、或有负债）由资产置换后的仁众投资承担，因此而产生的诉讼裁判责任亦由资产置换后的仁众投资承担，如白猫股份已承担相关责任并导致白猫股份损失的，则由资产置换后的仁众投资对白猫股份以现金方式予以补偿，资产置换后的仁众投资不能清偿或者承担的部分，由白猫集团承担。”
4、或有债权
对于白猫股份因基准日前的事由产生的任何收益或权利以及基准日前已存在但未向仁众投资披露的收益或权利，该等收益或权利除已包含在置出资产估值范围之外，应由白猫股份享有。
对于鹏丽投资因基准日前的事由产生的任何收益或权利以及基准日前已存在但未向白猫股份披露的收益或权利，该等收益或权利除已包含在置入资产估值范围之外，应由仁众投资享有。
对于白猫股份在基准日至交割日期间产生的债权、或有债权均需转移至仁众投资名下。
（四）拟置出资产项下的债权转移通知事项
根据《资产置换协议》及白猫股份的承诺，就置出资产中所涉白猫股份对第三人的债权，白猫股份将在本次资产重组获得中国证监会核准日后至交割日前向相关债务人发出书面通知，并确保相关债务人知晓白猫股份对其享有的债权已转移至仁众投资名下。
（五）拟置出资产项下的股权（对外投资）转移事项
2009年【9】月【3】日，上海申康清洁用品有限公司（以下简称“申康公司”）股东上海白猫股份有限公司上海牙膏厂工会出具《关于同意股权转让和承诺放弃优先购买权的函》，同意白猫股份将其所持申康公司94％的股权在白猫股份本次重大资产重组事宜获得中国证监会核准后依法转让给仁众投资，其他股东均放弃优先购买权。
2009年【9】月，上海美加净口腔护理有限公司（以下简称“美加净口腔”）股东上海轻工科技实业公司出具《关于同意股权转让和承诺放弃优先购买权的函》，同意白猫股份将其所持美加净口腔90％的股权在白猫股份本次重大资产重组事宜获得中国证监会核准后依法转让给仁众投资，其他股东均放弃优先购买权。
2009年【9】月【7】日，上海美加净宾馆用品有限公司（以下简称“美加净宾馆”）股东陈红星、刘希光、白贵安出具《关于同意股权转让和承诺放弃优先购买权的函》，同意在上海白猫股份有限公司资产重组事项获得国家有关部门批准后，上海白猫股份有限公司将其所持上海美加净宾馆用品有限公司5%的股权转让给上海仁众投资管理有限公司；并承诺放弃行使因上述股权转让而享有的优先购买权。
二、本次拟置入资产的情况
根据仁众投资与白猫股份签署的《资产置换协议》约定，本次拟置入资产为仁众投资持有的鹏丽投资100%股权。
（一）拟置入资产情况
1、基本情况
名 称：上海鹏丽投资管理有限公司
注册地址：上海市黄浦区福佑路223号5楼
办公地址：上海市黄浦区福佑路223号5楼
注册资本：人民币12,350万元
成立日期：2009年5月22日
营业执照注册号：310101000415329
税务登记证号码：310101688789619
法定代表人：傅建中
企业类型：一人有限责任公司（法人独资）
电 话：021-64046390
传 真：021-64046390
联 系 人：林浩
经营范围：投资管理及投资咨询（除股权投资和股权投资管理），企业管理及咨询，物业管理。【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
经营期限：2009年5月22日至2029年5月21日
控股股东名称:上海仁众投资管理有限公司
2、鹏丽投资的历史沿革
（1）鹏丽投资的设立及其股权演变
① 鹏丽投资的设立及第一期出资
2009年5月22日，上海鹏丽投资管理有限公司在上海市工商行政管理局黄浦分局注册成立，注册号为310101000415329，注册资金人民币2,500万元，其中新洲集团认缴注册资本1,750万元，上海源江置业发展有限公司认缴注册资本750万元。根据深圳市鹏城会计师事务所有限公司上海分所出具的深鹏沪分所特字（2009）017号《验资报告》，鹏丽投资的第一期出资情况如下：新洲集团有限公司以货币出资525万元，占注册资本的21％；源江置业以货币出资225万元，占注册资本的9％。鹏丽投资成立时，股东认缴注册资本、出资额及持股结构如下：
表7-13：
■
② 鹏丽投资的第二期出资
根据深圳市鹏城会计师事务所有限公司上海分所出具的深鹏沪分所特字（2009）029号《验资报告》，鹏丽投资的第二期出资情况如下：本次各股东以房屋建筑物扣减相关负债出资1,750万元，其中，新洲集团有限公司出资1,225万元，占注册资本的49％；源江置业出资525万元，占注册资本的21％。第二期出资完成时，股东认缴注册资本、出资额及持股结构如下：
表7-14：
■
③鹏丽投资的增资
2009年6月18日，鹏丽投资股东会决议通过由仁众投资认缴新增注册资本人民币9,850万元，变更后的注册资本为人民币12,350万元，其中：新洲集团占14.17%、源江置业占6.07%、仁众投资占79.76％。深圳市鹏城会计师事务所有限公司上海分所于2009年6月22日出具深鹏沪分所特字（2009）030号《验资报告》对上述增资情况进行了审验。2009年6月23日，鹏丽投资完成工商变更登记，并领取新的企业法人营业执照。此次增资后，鹏丽投资股权结构如下：
表7-15：
■
④鹏丽投资的股权转让
2009年7月8日，新洲集团、源江置业作为股权出让方与仁众投资签署《股权转让协议》，约定新洲集团、源江置业将其所持鹏丽投资的全部股权共计20.24％作价2,500万元转让给仁众投资；同日，鹏丽投资股东会决议一致同意股东新洲集团、源江置业将其所持全部股权转让给仁众投资，本次股权转让后，仁众投资持有鹏丽投资100％的股权。
2009年7月17日，鹏丽投资完成工商变更登记，并领取新的企业法人营业执照。鹏丽投资的股权结构如下：
表7-16：
■
（2）鹏丽投资的前身——上海亦隆置业发展有限公司的基本情况及分立情况
① 亦隆置业的基本情况
根据亦隆置业现行有效的公司章程，以及由上海市工商行政管理局黄浦分局于【2009】年【5】月【22】日颁发的、经过2008年年检的、注册号为310229000971337的《企业法人营业执照》副本，亦隆置业的基本情况如下：
公司名称：上海亦隆置业发展有限公司
住 所 地：上海市黄浦区福佑路223号6楼
法定代表人：傅建中
注册资本：人民币2,500万元
成立时间：2004年12月13日
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
公司存续期间：2004年12月13日至2024年12月12日
公司经营范围：房地产开发及经营，物业管理。【涉及行政许可的，凭许可
证经营】
目前公司股东构成：新洲集团70%；源江置业30%。
② 亦隆置业的分立
2009年3月11日，亦隆置业召开股东会会议，全体股东一致同意将亦隆置业分立成两家公司：上海亦隆置业发展有限公司（存续方）和上海鹏丽投资管理有限公司（新设）。
2009年3月24日，亦隆置业在《解放日报》第十六版刊登《上海亦隆置业发展有限公司分立公告》，公告主要内容为：“经本公司股东决定：本公司分立成两家公司，分立后的两家公司名称为上海亦隆置业发展有限公司（存续方）和上海鹏丽投资管理有限公司。请债权人自接到本公司书面通知之日起三十日内，未接到通知的自本公告之日起四十五日内，有权要求本公司清偿债务或者提供相应的担保。分立后，本公司相关权益和义务由存续方上海亦隆置业发展有限公司享有相关权益和履行相关义务。”
2009年4月22日，亦隆置业召开股东会会议，全体股东一致同意将亦隆置业分立成两家公司：上海亦隆置业发展有限公司（存续方）和上海鹏丽投资管理有限公司（新设）。其中，亦隆置业（存续方）注册资本2,500万元，新洲集团出资1,750万元，占出资额70％；源江置业出资750万元，占出资额30％。鹏丽投资（新设）注册资本2,500万元，新洲集团出资1,750万元，占出资额70％；源江置业出资750万元，占出资额30％。同日，亦隆置业出具《债权债务承诺书》，承诺如下：“分立后，原上海亦隆置业发展有限公司的相关权益和义务由存续方上海亦隆置业发展有限公司享有相关权益和履行相关义务。”
2009年4月29日，亦隆置业、源江置业、新洲集团签订《债务转让协议》，约定将亦隆置业所欠源江置业共计60,687,838.22元的债务由新洲集团承担。
2009年4月29日，亦隆置业、上海亦江贸易有限公司（以下简称亦江贸易）、新洲集团签订《债务转让协议》，约定将亦隆置业所欠亦江贸易共计374,961.50元的债务由新洲集团承担。
2009年4月29日，亦隆置业、浙江震宇高技术产业有限公司（以下简称“浙江震宇”）、亦江置业、君奥贸易签订《四方协议》，约定将亦隆置业应收浙江震宇人民币20,000,000元、应收亦江置业人民币10,975,038.50元账款共计人民币30,975,038.50元的债权转让给君奥贸易。
2009年5月29日，中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行（以下简称“建行徐汇支行”）、上海君奥贸易有限公司（以下简称“君奥贸易”）、亦隆置业、鹏丽投资签订《四方协议》，约定原亦隆置业以黄浦区福佑路233号福民商厦143套共计796.61平方米建筑面积的房屋为君奥贸易所欠建行徐汇支行2,000万元的贷款余额之债务提供抵押担保，转由鹏丽投资以上述房产进行担保。
2009年5月29日，建行徐汇支行、小商品市场、亦隆置业、鹏丽投资签订《四方协议》，约定原亦隆置业以黄浦区福佑路233号福民商厦62套共计555.27平方米建筑面积的房屋为小商品市场所欠建行徐汇支行1,978万元的贷款余额之债务提供抵押担保，转由鹏丽投资以上述房产进行担保。
2009年5月4日，亦隆置业（存续方）召开股东会会议，全体股东一致通过新的公司章程。
2009年5月6日，深圳市鹏城会计师事务所有限公司上海分所为亦隆置业出具以2009年4月30日为基准日的深鹏沪分所审字(2009)041号《审计报告》，亦隆置业经审计的净资产为人民币25,694,696.18元，并制作了以2009年4月30日为分立截止日的《净资产情况明细表》。
2009年5年7日，上海银信汇业资产评估有限公司为亦隆置业派生分立出具了沪银信汇业评报字[2009]第1097号《上海亦隆置业发展有限公司企业价值评估报告书》，对截至2009年4月30日亦隆置业拥有的全部资产和负债出具了评估报告，评估结论为：亦隆置业在评估基准日2009年4月30日的全部股东权益价值为36,039.79万元。
2009年5月12日，深圳市鹏城会计师事务所有限公司上海分所出具深鹏沪分所特字（2009）021号《验资报告》， 亦隆置业原注册资本人民币5,000万元，实收资本人民币5,000万元。根据亦隆置业2009年3月11日的股东决定及2009年4月22日召开的股东会会议决议和修订后的公司章程规定，亦隆置业申请因派生分立而减少注册资本，从亦隆置业2009年4月30日经审计的净资产人民币25,694,696.18元中，分割出净资产人民币2,500万元，其中货币资金750万元，房屋建筑物123,493,289.66元，负债105,993,289.66元，按1：1的比例折为2,500万元实收资本，分立设立上海鹏丽投资管理有限公司（筹）；亦隆置业续存，注册资本减少2,500万元。截至2009年5月12日止，亦隆置业已减少实收资本人民币2,500万元。
2009年5月22日，上海市工商行政管理局黄浦分局核准了亦隆置业的上述变更登记事项。本次分立后，亦隆置业的注册资本（实收资本）、出资情况如下：
表7-17：
■
新洲集团和亦隆置业（存续）承诺，若亦隆置业（存续）承继之债务的任何债权人依法要求鹏丽投资承担连带清偿责任时，亦隆置业（存续）应在接到新公司的书面通知后及时核实并向债权人清偿债务，否则，新洲集团有义务代亦隆置业（存续）向债权人清偿债务或向鹏丽投资归还鹏丽投资已代为偿付的债务款项。
3、股权结构及控制关系
目前，仁众投资持有鹏丽投资100%的股权，其股权结构图如下：
■
（1）上海亦隆小商品市场经营管理有限公司基本情况：
公司名称：上海亦隆小商品市场经营管理有限公司
住 所 地：上海市黄浦区福佑路223号
营业执照注册号码：310101000394298
税务登记证号码为：国地税沪字310101667802773
成立日期：2007年10月26日
法定代表人：张晓聪
注册资本：人民币10万元
公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
公司存续期间：2004年12月13日至2024年12月12日
公司经营范围：为市场内小商品经营者提供市场经营服务【涉及行政许可的，凭许可证经营】。
（2）上海亦隆小商品市场经营管理有限公司历史沿革：
① 设立
2007年10月26日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司在上海市工商行政管理局黄浦分局注册成立，注册号为310101000394298，注册资金人民币10万元，公司住所为上海市黄浦区福佑路233号1层A室。根据上海事诚会计师事务所有限公司出具的事诚会师（2007）6181号《验资报告》，截至2007年8月20日，上海亦隆小商品市场经营管理有限公司已收到全体股东缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币10万元。小商品市场成立时，股东出资额及持股结构如下：
■
② 股权转让
2009年6月4日，亦隆小商品市场股东亦隆置业决定将所持亦隆小商品市场100%的股权转让给上海鹏丽投资管理有限公司。
2009年6月4日，亦隆置业与鹏丽投资签订《股权转让协议》，约定亦隆置业将其所持亦隆小商品市场100%的股权作价人民币10万元转让给鹏丽投资。
2009年6月4日，亦隆小商品市场新股东鹏丽投资作出股东决定，通过亦隆小商品市场新的公司章程。
2009年6月25日，亦隆小商品市场完成上述股权转让相关的工商变更登记，并领取新的企业法人营业执照。
4、鹏丽投资的分立报表情况
根据亦隆置业股东会决议，鹏丽投资由亦隆置业派生分立，分立基准日为2009年4月30日，分割出净资产2500万元，其中，货币资金7,500,000，房屋建筑物123,493,289.66元，负债105,993,289.66元，分立时亦隆置业及鹏丽投资的报表情况如下：
表7-18: 单位：元
■
■
5、本次分立到鹏丽投资的固定资产情况
本次对亦隆置业的分立，分立出的固定资产主要为福民商厦一期，包括地下一层、地上一层至地上六层未出售部分，其中地下一层3,010.56平方米；地上一层317.51平方米；地上二层2,383.98平方米；地上三层2,883.99平方米；地上四层2,251.83平方米；地上五层1,434.79平方米；地上六层781.42平方米。
从建筑结构看，福民商厦一期包括已建成的地下二层，该层在规划中作为福民商厦一、二期的车库使用，目前二期尚未建造，导致已建成的一期地下二层车库只有进口，没有出口，无法作为车库单独使用，该地下二层的产证无法单独分割，该部分资产无法与福民商厦一期地下一层至地上六层资产共同分立至鹏丽投资。目前地下二层资产产权仍属于亦隆置业所有。
同时出于为福民商厦一期租户提供便利服务的目的，2009年6月26日，鹏丽投资与上海亦隆置业发展有限公司签定《福民商厦地下二层房屋租赁合同》，上海亦隆置业发展有限公司将坐落于上海市福佑路223号“福民商厦”地下二层房屋租赁给公司，房屋租赁期为5年，自2009年7月1日至2014年6月30日，租赁费合计100万元。
6、组织架构
■
7、福民商厦情况
鹏丽投资及其子公司亦隆小商品的主要业务均围绕商业地产“福民商厦”开展，福民商厦一期的租赁经营性收入将成为鹏丽投资主要的收入来源。福民商厦是鹏丽投资最重要的资产，其主要经营情况如下：
（1）福民商厦概况
福民商厦项目位于上海市豫园商业旅游区内，北靠人民路，西近丽水路，东至安仁路，南临福佑路，紧贴上海著名的城隍庙福佑路小商品一条街，可远眺黄浦江外滩十六铺码头，交通便捷，商业繁华，距市中心人民广场约1.5公里，距上海火车站约3.5公里。项目所在区域有两条轨道交通线，便捷的交通使得该区域的人流量较大。该区域商业服务设施繁荣，人均商业服务业的占有、使用面积较高，商业零售业具有一定的规模效应。
图7-1：福民商厦区位图
■
资料来源:申万研究
福民商厦项目土地开发性质为商业、办公综合用地，项目共分两期，其中一期已建成一幢地下两层、地上六层的商厦；二期动拆迁工作尚未完成，规划为商业地产项目，与一期基本相同。一期地下二层作为车库与二期相连，地下一层至地上六层作为商铺及仓库对外出租经营，目前一期的经营业态主要为小商品批发与零售业务，经营品种主要为：针织、饰品、文具、玩具、橱卫、眼镜及五金小百货等小商品。
福民商厦为钢混框架结构，层高约4.2米，地面铺设地砖，外墙刷涂料，铝合金窗，内部设有两部垂直货梯，-1层至4层，每层设置斜梯（客梯）两部。
（2）项目主要指标
福民商厦项目总占地面积7864平方米。整个项目共划分为两期，其中一期土地面积4408平方米，并已建成建筑面积18708.56平方米的8层楼房（地下两层、地上六层）；二期土地面积3456平方米，目前动拆迁工作尚未完成。
一期共计18708.56平方米的房产中亦隆置业对外销售了5644.48平方米的房产，剩余部分全部用于出租经营，一期项目各楼层分割情况如下：
表7-19：
■
福民商厦各层平面分布图如下：
① 地下一层：
■
② 地上一层：
■
③ 地上二层
■
④ 地上三层
■
⑤ 地上四层
■
⑥ 地上五、六层
地上五、六层作为仓库对外出租使用。
（3）福民商厦的取得情况
福民商厦系亦隆置业于2005年2月21日出价2.36亿元，以拍卖方式取得的资产。该资产权利人为上海亿德经济发展公司，因该公司涉及法律纠纷，福民商厦于2001年由上海市黄浦区人民法院及上海市第二中级人民法院等多家法院查封，并于2005年2月执行拍卖程序。亦隆置业于2007年7月付清全部拍卖价款，并于2008年1月31日取得房地产权证（沪房地黄字（2008）第000442号）。
（4）福民商厦的经营情况
① 2005年至2009年6月底间的经营情况与分析
亦隆置业于2005年2月通过拍卖取得福民商厦资产后，于2007年7月缴清全部拍卖价款，期间完成了工程决算及相关审批工作，2007年7月亦隆置业开始接手对外出租经营，因此，福民商厦实际经营日期从2007年7月开始计算。
经营状况如下：
表7-20：
■
注：1、上述面积统计含地下二层；
2、面积指使用面积；
3、租赁收入指租金收入与物业管理费之和；
4、2009年1-6月因地上三、四、五层装修，因此可供租赁面积减少。
对经营状况的分析：
● 出租业态层次较低：从上表中可以看出，福民商厦自2007年7月至2009年3月间的整体出租业态层次较低。主要原因为：亦隆置业自拍卖取得福民商厦资产后，对规划进行了若干次调整，原计划将福民商厦作为产权式酒店分割出售，后由于市场原因未能实施，导致亦隆置业未在福民商厦的出租经营方面投入必要的人力与物力等资源进行改造，在商铺招租上福民商厦大部分楼面仅作为仓库对外出租，整体出租租金水平远低于同一商圈内周边同类商厦平均租金水平。
● 租赁价格水平有所上升：在该期间内，亦隆置业顺应市场发展变化趋势，不断提高物业经营租赁水平，期间共上调租赁价格二次，分别为：
● 2008年1月，上调 30%；
● 2009年2月起经过对各主要楼层的大规模装修改造，价格上调50%以上。虽然亦隆置业近年来不断提高物业租赁价格水平，但与同地区物业出租平均价格水平相比，仍有一定的提升空间。
由于福民商厦自2009年2月起，分楼层进行大规模改造，所以对09年的上半年收入产生较大影响，目前改造已近完工。
② 2009年7月至今的经营情况与分析
2009年新洲集团进行了业务发展战略调整，集中优势资源发展物业出租经营性业务，着力优化福民商厦的软、硬件环境，并确定了“明晰定位、提升硬件、提高租金、扩大市场影响”的发展思路。亦隆置业从2009年2月开始陆续对福民商厦地下一层、地上三层、地上四层及地上二层进行改建及装饰工程，工程总投入估算价款为9,808,525元。
● 福民商厦装修工程情况：
表7-21：
■
福民商厦的装修工程旨在提升物业品质，优化硬件环境，为福民商厦提高租金水平及出租率奠定硬件基础。
● 福民商厦出租情况：
随着亦隆置业以及分立后的鹏丽投资对福民商厦资源性投入的加大，福民商厦整体软硬件条件均得到了较大程度的提升。从2009年4月开始，亦隆置业及分立后的鹏丽投资对福民商厦各楼层业态进行了的调整，并根据周边同行业租金状况对福民商厦租金水平进行了提升，具体情况如下：
● 截至审计评估基准日（即2009年7月31日）整体出租情况：
表7-22：
■
同时地下－2层产权属于上海亦隆置业有限公司，上海鹏丽投资管理有限公司向上海亦隆置业有限公司租赁使用，租赁期限为5年，作为仓库对外出租，可出租使用面积为1,387平方米，至评估基准日已出租1,343平方米，出租率为96.83%。
● 截至2009年9月1日整体出租情况：
表7-23：
■
● 签定商铺保底招租居间合同
上海鹏丽投资管理有限公司与上海品正企业营销策划有限公司签订“商铺保底招租居间合同”，公司所拥有的 “福民商厦”三、四楼商铺由该公司负责对外招租，并达成以下协议：2009年8月1日-2010年7月31日租赁及物业费收入达到662万元，2010年8月1日-2011年7月31日租赁及物业费收入达到700.35万元, 2011年8月1日-2012年7月31日租赁及物业费收入达到735.37万元，超过部分扣除相关税费为居间费用支付给上海品正企业营销策划有限公司，不足部分由上海品正企业营销策划有限公司支付给上海鹏丽投资管理有限公司。
该居间合同的签定对于促进福民商厦商铺的出租经营、提高出租率具有较强正面作用，同时也使得鹏丽投资未来租金收入的实现具有较强的稳定性。
根据本项目律师锦天城以及独立财务顾问申银万国的核查，上海品正企业营销策划有限公司与鹏丽投资及其实际控制人之间无关联关系。
（5）福民商厦的消防验收情况
① 项目竣工后的消防验收
2000年4月，上海市公安局南市分局防火监督处出具《建筑工程消防验收意见书》，认为福民商厦一期工程消防验收基本合格。
② 2009年消防年检情况
2009年8月14日，上海玉平建筑消防设施检测有限公司出具《福民商厦消防年检工程检测报告》，各项检测基本合格。该检测报告已在上海市黄浦区消防局备案。
8、主要业务发展情况
鹏丽投资是从亦隆置业派生分立的公司，分立完成后，福民商厦一期的资产及相关负债归鹏丽投资所有，鹏丽投资拥有了福民商厦的所有权和经营权，其业务定位于福民商厦物业的租赁经营。基于福民商厦历史经营记录，鹏丽投资编制了最近两年一期的模拟备考合并财务报表，并已经立信会计师事务所审计。模拟备考合并财务报表是基于假设2006年12月31日鹏丽投资已完成分立设立而编制。鹏丽投资的模拟备考合并报表更能清晰地反映福民商厦租赁经营的发展情况。
（1）模拟备考合并框架下，鹏丽投资最近两年一期主营业务收入情况如下：
表7-24: 单位：元
■
注：1、该数据为鹏丽投资2009年1-6月模拟合并财务报表中营业收入3,621,045.00元与鹏丽投资2009年5-7月审计报告中营业收入1,575,770.32元之和减去向亦隆置业收取的2009年5-6月资产使用费547,961.82元得来。
2、2009年5月31日，鹏丽投资与上海亦隆置业发展有限公司签定《资产经营交接协议》，2009年5、6两个月由上海亦隆置业发展有限公司继续经营管理“福民商厦一期”，并向公司支付2009年5-6月资产使用费合计547,961.82元。
（2）备考合并框架下，物业租赁成为鹏丽投资主营业务，最近两年一期前5名租赁客户情况如下：
表7-25：
■
注：备考合并框架下，上述前5名租户均非鹏丽投资的关联方。
9、经营模式与质量控制
（1）物业租赁流程图
鹏丽投资的主营业务为物业租赁，鹏丽投资物业租赁业务流程图如下：
■
（2）经营模式
鹏丽投资对福民商厦采用“统一规划、统一招商管理、统一营销企划、统一物管”的经营模式。
“统一规划”指鹏丽投资负责福民商厦的整体商业定位、业态布局、经营范围的总体规划。运营初期，亦隆置业对福民商厦的整体规划基本确定。鹏丽投资派生分立后，接手对福民商厦的运营管理，对福民商厦进行了较大程度的规划调整，提升了软硬件环境，优化了租户结构，提升了租金水平。目前，福民商厦定位于特色小商品市场的租赁经营业务。
“统一招商管理”指鹏丽投资按照既定方案，针对各楼层予以统一招商管理，主要包含招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“统一营销企划”指鹏丽投资负责对福民商厦的整体商业形象进行定位并监管所有商铺的经营形象。鹏丽投资同时借助杂志、广告以及商厦周边场所开展有关营销活动。
“统一物管”指鹏丽投资负责对福民商厦实行统一的物业管理。主要物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
（3）质量控制体系
鹏丽投资以ISO9001质量管理体系为质量控制的标准，确立以“坦诚于员工、真诚于客户、信诚于社会”为质量方针，建立了统一的质量控制体系。鹏丽投资质量控制体系涵盖了市场调研、招商、商业管理、服务质量监测等商业管理与商业经营服务的所有环节。各部门严格按照质量管理体系文件的要求，开展质量管理活动，严格填写表单记录。鹏丽投资将通过加大现场检查与监督的力度，使体系在不断运行中得以保持和持续改进，特别通过执行一系列程序和制度对服务实现过程及质量进行重点控制与监测。
鹏丽投资针对商业管理与经营服务建立了控制程序，该程序适用于商业房地产项目的商业定位及商业规划布局等咨询策划工作；招商策划及招商洽谈等招商管理工作；商业管理区域的商铺经营监督管理及商铺调整和租户技术支持等商铺管理工作。通过对商业房地产咨询策划、全程招商代理、商铺服务管理程序的规范，鹏丽投资统一了商业管理服务输出工作，提高了商管服务的质量，促进承接项目的商业功能的最佳实现，建立起良好的客户关系和完善的客户资源储备，使商业管理服务输出业务实现专业化、品牌化。
鹏丽投资为确保商业管理和经营服务的质量以及质量控制体系的有效性和持续性，针对经营、服务的各个阶段设计了监测控制程序。监测控制程序包括了业务及顾客满意度监测、内部审核、过程监测、服务质量监测、不合格控制等几个方面。
10、主要财务状况
根据立信审计出具的审计报告信会师报字（2009）第24233号、第24211号，鹏丽投资2007、2008年、2009年1－6月的模拟备考合并财务报表及2009年5-7月合并财务报表主要财务数据如下表所示：
表7-26：鹏丽投资近二年一期的主要财务数据 单位：元
■
11、鹏丽投资员工及社会保障情况
（1）人员情况
截至2009年7月31日，鹏丽投资（含下属子公司）的员工总数为82人，员工结构如下：
表7-27：鹏丽投资人员的专业结构
■
表7-28：鹏丽投资人员的年龄结构
■
表7-29：鹏丽投资人员的学历结构
■
表7-30：鹏丽投资人员的职称结构
■
鹏丽投资重视对人才的培养，遵守劳动法并严格执行国家的劳动政策，按时、足额支付员工工资并为员工提供了相关保险和福利，包括医疗保险、失业保险、养老保险等。
12、鹏丽投资知识产权情况
截至本报告书签署之日，鹏丽投资没有包括商标在内的相关知识产权。
13、最近五年之内受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况
截至本报告书签署之日，鹏丽投资声明公司及其董事、监事、其他高级管理人员最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。
（二）鹏丽投资审计评估情况
1、鹏丽投资近二年又一期的财务状况
根据立信审计出具的审计报告信会师报字（2009）第24233号、24211号，鹏丽投资2007、2008年、2009年1－6月的模拟备考合并财务报表及2009年5-7月合并财务报表主要财务数据如下表所示：
（1）简要合并资产负债表
表7-31：鹏丽投资近二年又一期简要合并资产负债表 单位：元
■
（2）简要合并利润分配表
表7-32：鹏丽投资近二年又一期简要合并利润分配表 单位：元
■
2、鹏丽投资的评估情况
根据银信汇业出具的沪银信汇业评报字[2009]第A102号《评估报告》，银信汇业主要采用收益现值法对鹏丽投资截至2009年7月31日的全部股东权益进行了评估，并采用了资产基础法进行了验证。
（1）收益现值法的评估结果
收益现值法是通过将评估对象未来收益期内的预期收益按适当的折现率折为评估基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。
所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值（简称折现值）的总金额。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
本次评估的具体思路是：
对上海鹏丽投资管理有限公司的企业价值评估采用两段法，第一段按上海鹏丽投资管理有限公司拥有的福民商厦的产证期限估算预期现金流，并折现得到经营性资产的价值，第二段对产证到期完毕以后的企业尚有的净资产由于无法判断其未来的经营情况，按照其净值折现到现值，综合确定企业的价值。
对纳入公司报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
将纳入公司报表范围，但在预期收益估算中未予考虑的诸如其他应收、其他应付、未考虑投资收益的的长期投资等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算其价值；
对产证到期完毕以后的企业尚有的净资产由于无法判断其未来的经营情况，按照其净值折现到现值，将三者相加得出评估对象的股东全部权益价值（净资产）。
评估模型
B：企业价值；
■
P：经营性资产价值；
■
式中：
Ri：未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率（即Re）；
n：未来经营期；
ΣCi：基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
■
式中：
C1：基准日在未来已计算收入的预收帐款；
C2：预期收益中未计及收益的长期投资项目；
各参数选择思路如下：
未来第i个收益期企业的预期现金流净额Pi
未来第i年的现金流净额＝未来第I年的租金收入+未来第I年的广告位收入－未来第I年的租金支出－主营业务成本－营业税金及附加－付现销售费用管理费用－财务费用－所得税+非付现成本-资本性支出
上述公式中各参数确定如下：
①未来第I年的租金收入：采用被评估企业与商户签订的租赁合同和各铺位实际收取租金的情况计算可收取的租金总额扣除空置率损失确定；
按各市场的繁荣程度确定空置率损失。
②广告位收入：根据目前的广告位统计，假设每年均能保持一定的收入不变。
③主营业务成本
水电煤、检测费、清洗费、保险费：按被评估企业2008年、2009年参照目前实际发生费用为基础预测，2010年起每年环比增加5%；2015年后保持2015年的水平保持不变。
保养维修费：按照标准建筑面积×单位建安费×2%。
折旧费：按照目前的折旧标准，按收益年限分摊。根据上海鹏丽投资管理有限公司签订的装修合同，预计的装修总费用为900万元，截止评估基准日已入账482万元，因此上海鹏丽投资管理有限公司今年还将有418万元的装修费用需支付，将增加投资性房地产的账面原值，故将该笔支出在未来受益年限中平均分摊。
租赁支出：主要是地下二层的租金支出，按照上海鹏丽投资管理有限公司与上海亦隆置业有限公司签订的合同金额和合同期限，在受用期分摊完毕。
④营业税金及附加
按被评估企业现行的流转税率计算确定；上海市租赁业现行营业税为租赁收入的5%，城建税为流转税金的7%，教育费附加为流转税金的3%，河道管理费为流转税金的1%,流转税费合计为收入的5.55%。
⑤付现销售费用管理费用
销售费用包括：广告付费用根据历年的历史资料及行业一般情况，取租金收入的1.5%。
管理费用包括：人员工资报酬（工资、福利费、工会经费、教育经费）：2009年8－12月、2010年工资按被评估企业2009年月发生的实际工资标准为基础测算，2010年起每年环比增加5%；2015年后保持2015年的水平保持不变。
其他费用（办公费、差旅费、会务费、业务招待费、税金、清洁费、劳动保险费、劳务费、公积金、汽车使用费、地址易耗品摊销及坏账准备）：按照对历史资料及未来情况的分析，以2008年的资料为基础进行测算，以后每年保持不变；
⑥财务费用
按租赁合同，一般为一个月的租金为押金，根据当期利率，确定每年押金产生的银行利息；
⑦所得税
所得税率：
根据全国执行的企业所得税法，所得税率为25%，以后年度全部按25%的税率计算应交企业所得税。
⑧非付现成本
由于每年发生的固定资产折旧以及租入的地下二层租金不导致现金的真正流出，故每年将其发生的成本加回。
⑨资本性支出
根据上海鹏丽投资管理有限公司签订的装修合同，预计的装修总费用为900万元，截止评估基准日已入账482万元，因此上海鹏丽投资管理有限公司今年还将有418万元的装修费用需支付。以后由于福民商厦的格局不会有比较大的变动，因此以后各年不再考虑装修费用。
收益期限n
一般说来，收益年期为企业持续年限。
因合法使用现有物业是上海鹏丽投资管理有限公司存续的基础，故我们仅按房地产使用年限作为收益年限。
期末可回收价值V
本次评估假设各市场在现有租入合同到期后，企业终止，进入清算阶段。
期末可回收价值V＝评估基准日账面净资产－评估基准日账面与租赁物业使用相关的固定资产、装修费用－评估基准日一次性趸缴租金余额一闲置资产＋非经营性负债－非经营性资产
考虑到福民商厦为钢混结构，假设房屋使用到期后无回收价值，因此期末物业价值为0。
非经营性负债由于考虑在期间归还，非经营性资产考虑在期间收回，因此期末可回收价值应予加回。
折现率r（Re）：
拟采用CAPM模型得到折现率，公式如下：
Re＝Rf＋β×（Rm－Rf）＋Rs
其中：
■
依据上述评估方法和程序所得出的上海鹏丽投资管理有限公司的净资产价值于评估基准日所反映的公允市场价值为31,680.00万元人民币。
（2）资产基础法的评估结果
截至评估基准日2009年7月31日：
鹏丽投资资产账面总额为133,218,675.62元，调整后账面值133,218,675.62元，评估值348,500,896.42元，增值215,282,220.80元，增值率161.60%。负债账面值10,658,333.69元，调整后账面值10,658,333.69元，评估值10,658,333.69元，增值0.00元，增值率0.00%。净资产账面值122,560,341.93元，调整后账面值122,560,341.93元，评估值337,842,562.73元，增值215,282,220.80元，增值率175.65%。
表7-33：上海鹏丽投资管理有限公司资产评估结果汇总比较表 单位：万元人民币
■
A、流动资产
货币资金：包括现金和银行存款。对库存现金，采用盘点核实的方法，确定评估值。银行存款在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上，结合对银行的函证回函情况确定评估值。
应收款项：评估人员在抽查原始凭证和发函询证的基础上，借助于企业提供的历史资料，具体调查款项的发生日期、经济内容及债务人的具体情况，按核实后的账面值作为评估值。
存货-在用低值易耗品：评估人员在盘点核查账面无金额的在用低值易耗品，在核实无误的基础上采用重置成本法确定评估值。
B、长期投资：对被投资单位进行了打开评估，按照被投资单位的净资产评估值和对该单位的实际投资比例相乘确定长期投资的评估值。
C、投资性房地产：采用市场比较法，即调查了解类似估价对象的可比案例，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等的修正，得出估价对象的市场价值。市场比较法的基本公式如下：
估价对象房地产单价=可比案例房地产单价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
D、固定资产：
设备
对设备的评估主要采用重置成本法。即：评估值=重置全价×成新率
其中对于购买年代久远的部分已停产的机器设备以现行类似设备市场交易价格作为该等资产重置全价的基础，考虑相关修正因素确定其重置全价；成新率根据理论成新率和现场勘察确定的成新率综合确定。
对于已超过使用年限仍在使用的机器设备，按15%确认成新率。
(下转B24版)
| 股东名称 | 认缴注册资本（万元） | 本次出资额（万元） | 比例 | 出资形式 |
| 新洲集团 | 1,750 | 525.00 | 70％ | 货币 |
| 源江置业 | 750 | 225.00 | 30％ | 货币 |
| 合计 | 2,500 | 750.00 | 100％ | － |
| 股东名称 | 认缴注册资本（万元） | 前期累计实收资本（万元） | 本次出资额（万元） | 比例 | 本次出资形式 |
| 新洲集团 | 1,750 | 525.00 | 1,225 | 70％ | 房屋建筑物扣减相关负债 |
| 源江置业 | 750 | 225.00 | 525 | 30％ | 房屋建筑物扣减相关负债 |
| 合计 | 2,500 | 750.00 | 17,50.00 | 100％ | － |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 比例 | 出资形式 |
| 新洲集团 | 1,750 | 14.17％ | 货币、房屋建筑物扣减相关负债 |
| 源江置业 | 750 | 6.07％ | 货币、房屋建筑物扣减相关负债 |
| 仁众投资 | 9,850 | 79.76％ | 货币 |
| 合计 | 12,350 | 100％ | — |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 比例 | 出资形式 |
| 仁众投资 | 12,350 | 100％ | 货币85.83%、 实物14.17％ |
| 合计 | 12,350 | 100％ | 100％ |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 比例 | 出资形式 |
| 新洲集团 | 1,750 | 70％ | 货币 |
| 源江置业 | 750 | 30％ | 货币 |
| 合计 | 2,500 | 100％ | — |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 比例 | 出资形式 |
| 亦隆置业 | 10.00 | 100% | 货币 |
| 合计 | 10.00 | 100 | － |
| 项 目 | 金 额 | 项 目 | 金 额 | ||
| 亦隆 | 鹏丽 | 亦隆 | 鹏丽 | ||
| 流动资产： | 流动负债： | ||||
| 货币资金 | 9,494,212.07 | 7,500,000.00 | 短期借款 | 15,000,000.00 | 15,000,000.00 |
| 短期投资 | 应付票据 | ||||
| 应收票据 | 应付账款 | ||||
| 应收股利 | 预收账款 | 1,986,718.00 | 1,986,718.00 | ||
| 应收利息 | 应付工资 | ||||
| 应收账款 | 应付福利费 | ||||
| 其他应收款 | 353,020.00 | 应付股利 | |||
| 预付账款 | 456,000.00 | 应交税金 | 7,276,094.32 | 3,675,395.18 | |
| 应收补贴款 | 其他应交款 | ||||
| 存货 | 172,374,767,30 | 其他应付款 | 261,966,141.14 | 85,331,176.48 | |
| 待摊费用 | 61,513.00 | 预提费用 | |||
| 一年内到期的长期债权投资 | 预计负债 | ||||
| 其他流动资产 | 一年内到期的长期负债 | ||||
| 流动资产合计 | 182,739,512.37 | 7,500,000.00 | 其他流动负债 | ||
| 流动负债合计 | 286,228,953.46 | 105,993,289.66 | |||
| 长期资产： | |||||
| 长期股权投资 | 5,640,893.00 | 长期负债： | |||
| 长期债权投资 | 长期借款 | ||||
| 长期投资合计 | 5,640,893.00 | 应付债券 | |||
| 固定资产： | 长期应付款 | ||||
| 固定资产原价 | 124,653,340.20 | 124,589,213.30 | 专项应付款 | ||
| 减：累计折旧 | 1,110,095.93 | 1,095,923.64 | 其他长期负债 | ||
| 固定资产净值 | 123,543,244..27 | 123,493,289.66 | 长期负债合计 | ||
| 减：固定资产减值准备 | 递延税项： | ||||
| 固定资产净额 | 123,543,244..27 | 123,493,289.66 | 递延税款贷项 | ||
| 工程物资 | |||||
| 在建工程 | 负债合计 | 286,228,953.46 | 105,993,289.66 | ||
| 固定资产清理 | |||||
| 固定资产合计 | 123,543,244..27 | 123,493,289.66 | |||
| 无形资产及其他资产： | 所有者权益： | ||||
| 无形资产 | 实收资本 | 50,000,000.00 | 25,000,000.00 | ||
| 长期待摊费用 | 资本公积 | ||||
| 其他长期资产 | 盈余公积 | ||||
| 无形资产及其他资产合计 | 未分配利润 | -24,305,303.82 | |||
| 递延税项： | 所有者权益合计 | 25,694,696.18 | 25,000,000.00 | ||
| 递延税款借项 | |||||
| 资产总计 | 311,923,649.64 | 130,993,289.66 | 负债和净资产总计 | 311,923,649.64 | 130,993,289.66 |
| 楼层 | 分割摊位（个） | 出售摊位（个） | 出售摊位面积 （平方米） | 剩余摊位（个） | 剩余摊位面积 （平方米） | 备注 |
| 地下二层 | 84 | --- | --- | 84 | 2728.1 | 仓库 |
| 地下一层 | 126 | --- | --- | 126 | 3010.56 | 商铺 |
| 地上一层 | 304 | 283 | 2511.33 | 21 | 317.51 | 商铺 |
| 地上二层 | 161 | 71 | 405.05 | 90 | 2383.98 | 商铺 |
| 地上三层 | 114 | --- | --- | 114 | 2883.99 | 商铺 |
| 地上四层 | 89 | --- | --- | 89 | 2251.83 | 商铺 |
| 地上五层 | 31 | --- | --- | 31 | 1434.79 | 仓库 |
| 地上六层 | 13 | --- | --- | 11 | 781.42 | 仓库 |
| 合 计 | 922 | 354 | 2916.38 | 568 | 15792.18 | |
| 合计（扣除地下二层） | 838 | 354 | 2916.38 | 484 | 13064.08 |
| 项目 | 2007年7-12月 | 2008年 | 2009年1-6月 |
| 可供租赁面积（平方米） | 7,297.09 | 7,297.09 | 4,376.79 |
| 实际平均租赁面积（平方米） | 7,297.09 | 7,297.09 | 4,198.81 |
| 物业租赁收入（万元） | 490.27 | 1,298.51 | 362.1 |
| 平均租赁价格（元/天/平方米） | 1.87 | 4.94 | 2.40 |
| 出租率（%） | 100 | 100 | 96 |
| 项 目 | 合同金额（元） | 决算金额（元） | 已支付款项（元） 截至09年8月30日 | 完工进度 |
| 地下一层修缮工程 | 1,627,414 | 2,199,352 | 2,089,384 | 已竣工决算 |
| 地上二层室内改建工程 | 2,000,000 | -- | 194,950 | 预计到9月底完工 |
| 地上三、四层室内装饰工程 | 6,181,111 | -- | 4,600,000 | 已完工 |
| 总 计 | 9,808,525 | -- | 6,884,334 |
| 楼层 | 可出租建筑面积（平方米） | 可出租使用面积（平方米） | 出租率 | 经营品种 |
| 地下一层 | 3,010.56 | 1,127.41 | 92.93 | 鞋城 |
| 地上一层 | 317.51 | 145 | 1.38 | 针织、饰品及五金小百货等 |
| 地上二层 | 2,383.98 | 1,306.98 | 45.43 | 文具、玩具、橱卫、及五金小百货等 |
| 地上三层 | 2,883.99 | 1,284.8 | 100 | 玩具、五金、针织 |
| 地上四层 | 2,251.83 | 967.5 | 100 | 针织、眼镜、皮具箱包 |
| 地上五层 | 1,434.79 | 668 | 63.55 | 仓库 |
| 地上六层 | 781.42 | 410.4 | 53.95 | 仓库 |
| 合 计 | 13,064.08 | 5,910.09 | ---- | ---- |
| 楼层 | 可出租建筑面积（平方米） | 可出租使用面积（平方米） | 实际租赁面积（平方米） | 最高租金价格（元/天/平方米） | 最低租金价格（元/天/平方米） | 平均租金价格（元/天/平方米） | 出租率 |
| 地下一层 | 3,010.56 | 1,127.41 | 1,087.9 | 28.38 | 5.56 | 14.9 | 96.5 |
| 地上一层 | 317.51 | 145 | 4.57 | 22 | 20 | 21.9 | 3.2 |
| 地上二层 | 2,383.98 | 1,306.98 | 951.76 | 20.5 | 10 | 15.0 | 72.8 |
| 地上三层 | 2,883.99 | 1,284.8 | 1,284.8 | 10 | 10 | 10 | 100 |
| 地上四层 | 2,251.83 | 967.5 | 967.5 | 8 | 8 | 8 | 100 |
| 地上五层 | 1,434.79 | 668 | 431.53 | 5 | 5 | 5 | 64.6 |
| 地上六层 | 781.42 | 410.4 | 332.52 | 5 | 2.47 | 2.47 | 57.5 |
| 合 计 | 13,064.08 | 5,910.09 | 5,060.58 | -- | -- | -- | 85.6 |
| 项目 | 2009年1-7月 | 2008年 | 2007年 |
| 营业收入 | 4,648,853.50注 | 12,985,134.00 | 4,902,749.50 |
| 项目 | 2009年1-7月 | 2008年 | 2007年 |
| 前5名客户租金及物业管理费收入合计（元） | 248,362.00 | 1,224,047.00 | 434,750.00 |
| 营业收入合计（元） | 4,648,853.50 | 12,985,134.00 | 4,902,749.50 |
| 前5名客户租金及物业管理费收入占比（%） | 5.34 | 9.43 | 8.87 |
| 项目 | 2009年7月31日 | 2009年6月30日 | 2008年12月31日 | 2007年12月31日 |
| 资产合计 | 157,985,118.78 | 147,349,584.14 | 147,733,886.80 | 132,004,386.55 |
| 负债合计 | 35,718,683.87 | 47,305,087.06 | 143,076,163.35 | 115,388,403.47 |
| 股东权益合计 | 122,266,434.91 | 100,044,497.08 | 4,657,723.45 | 16,615,983.08 |
| 项目 | 2009年5-7月份 | 2009年1-6月份 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 1,575,770.32 | 3,621,045.00 | 12,985,134.00 | 4,902,749.50 |
| 营业利润 | -1,233,565.09 | -3,105,226.37 | -11,892,685.19 | -8,245,312.00 |
| 利润总额 | -1,233,565.09 | -3,113,226.37 | -11,892,565.13 | -8,245,312.00 |
| 净利润 | -1,233,565.09 | -3,113,226.37 | -11,958,259.63 | -8,384,016.92 |
| 专业构成 | 人数（人） | 比例(%) |
| 建筑工程 | 0 | 0 |
| 财务管理 | 5 | 6.09% |
| 销售、策划 | 4 | 4.88% |
| 企业管理 | 4 | 4.88% |
| 其他 | 69 | 84.15% |
| 总计 | 82 | 100% |
| 年龄分布 | 人数（人） | 比例% |
| 50岁以上 | 59 | 71.95% |
| 40－49 | 15 | 18.29% |
| 30－49 | 6 | 7.32% |
| 30岁以下 | 2 | 2.44% |
| 总计 | 82 | 100% |
| 专业构成 | 人数（人） | 比例(%) |
| 硕士以上 | 1 | 1.22% |
| 本科 | 3 | 3.66% |
| 大专 | 4 | 4.88% |
| 大专以下 | 74 | 90.24% |
| 总计 | 82 | 100% |
| 专业构成 | 人数（人） | 比例(%) |
| 高级职称 | 1 | 1.22% |
| 中级职称 | 5 | 6.09% |
| 初级职称及其他 | 76 | 92.69% |
| 总计 | 82 | 100% |
| 项目 | 2009年7月31日 | 2009年6月30日 | 2008年12月31日 | 2007年12月31日 |
| 流动资产合计 | 29,473,191.89 | 28,450,740.41 | 27,165,016.75 | 8,091,603.29 |
| 非流动资产合计 | 128,511,926.89 | 118,898,843.73 | 120,568,870.05 | 123,912,783.26 |
| 资产合计 | 157,985,118.78 | 147,349,584.14 | 147,733,886.80 | 132,004,386.55 |
| 流动负债合计 | 15,938,683.87 | 27,525,087.06 | 123,076,163.35 | 115,388,403.47 |
| 非流动负债合计 | 19,780,000.00 | 19,780,000.00 | 20,000,000.00 | - |
| 负债合计 | 35,718,683.87 | 47,305,087.06 | 143,076,163.35 | 115,388,403.47 |
| 归属于母公司所有者权益合计 | 122,266,434.91 | 100,044,497.08 | 4,657,723.45 | 16,615,983.08 |
| 所有者权益合计 | 122,266,434.91 | 100,044,497.08 | 4,657,723.45 | 16,615,983.08 |
| 项 目 | 2009年5-7月 | 2009年1-6月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 1,575,770.32 | 3,621,045.00 | 12,985,134.00 | 4,902,749.50 |
| 营业利润 | -1,233,565.09 | -3,105,226.37 | -11,892,685.19 | -8,245,312.00 |
| 利润总额 | -1,233,565.09 | -3,113,226.37 | -11,892,565.13 | -8,245,312.00 |
| 净利润 | -1,233,565.09 | -3,113,226.37 | -11,958,259.63 | -8,384,016.92 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | -1,233,565.09 | -3,113,226.37 | -11,958,259.63 | -8,384,016.92 |
| Re | 股权回报率 |
| Rf | 无风险回报率 |
| β | β风险系数 |
| Rm | 市场回报率 |
| Rm－Rf | 股市风险超额回报率 |
| Rs | 公司特有风险收益率 |
| 项 目 | 账面净值 | 调整后账面净值 | 评估值 | 增减额 | 增减率% |
| A | B | C | D=C-B | E=D/B | |
| 流动资产 | 461.83 | 461.83 | 463.08 | 1.25 | 0.27 |
| 长期股权投资净额 | 10 | 10 | 5.43 | -4.57 | -45.7 |
| 投资性房地产 | 12,749.13 | 12,749.13 | 34,280.69 | 21,531.56 | 168.89 |
| 固定资产 | 2.57 | 2.57 | 2.55 | -0.02 | -0.78 |
| 其中：建 筑 物 | |||||
| 设 备 | 2.57 | 2.57 | 2.55 | -0.02 | -0.78 |
| 长期待摊费用 | 98.33 | 98.33 | 98.33 | ||
| 资产总计 | 13,321.86 | 13,321.86 | 34,850.08 | 21,528.22 | 161.60 |
| 流动负债 | 1,065.83 | 1,065.83 | 1,065.83 | ||
| 非流动负债 | |||||
| 负债总计 | 1,065.83 | 1,065.83 | 1,065.83 | ||
| 净 资 产 | 12,256.03 | 12,256.03 | 33,784.26 | 21,528.23 | 175.65 |