目前执行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房贷政策，始于房价飞涨的2007年。时隔两年，在房价再创新高之时，“二套房贷”收紧之风再起。日前，银监会出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　可以看出，二套房贷政策的面世仿佛楼市晴雨表。二套房贷放松之时，就意味着楼市转冷，当该项政策收紧时，则意味着楼市虚火正在推高。近几个月，随着全社会货币信贷的快速增长以及通胀预期的不断强化，全国主要城市房地产市场成交量持续走高，房价亦呈现普涨态势，部分城市房价的快速上涨甚至引发以炒房为目的的投机资金进入，促使房地产泡沫越吹越大。在这种情况下，收紧二套房贷政策无疑是对付投机性购房者“利器”。

　　但是，“老生常谈”的二套房紧缩政策能否从本质上挤掉房地产市场泡沫、促进房地产市场稳健发展还有待商榷。因为，货币政策微调短期不会发生实质性变化，在适度宽松货币政策的导向下，资产泡沫被进一步推高的可能性仍然存在。无论是银行的“回归政策”，抑或监管部门的“切实防范”，只能造成房价和成交量的大幅剧烈波动，并使中国的楼市陷于“疯涨疯跌”的恶性循环，可谓“治标不治本”。因此，要在房地产市场炽热之时既有效抑制过度投资，又保障合理的购房贷款需求，发挥房地产业经济引擎作用，仅依赖于一时的政策突变远远不够，而应致力于在合理释放自住性需求的基础上，挖掘改善性需求和引导投资性需求，找寻楼市稳健发展与房价调整的契合点。

　　首先，要遏制房地产泡沫，还需从根本上解决市场供需矛盾，注重政策体系与市场调节的“组合调控”。政府要做的，是逐步建立、完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系，在加大政策性住房建设、建立住房保障体系、加强对房地产市场的调控的同时，增加中低价位、中小套型住房的供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象，又没有能力进入高端商品房市场的“夹心层”解决住房难题，多方位引导房价合理回归。

　　其次，调控房地产市场的准入环节也格外重要。作为与本轮房价上涨的呼应，具有国企背景的“地王”频现，表现出少有的豪气，这不但误导市民对未来房价的预期，更使还未调整到位的中国房地产市场“雪上加霜”。因此，应严控国家资金进入房地产市场，国企与其房地产部门应独立运作，避免房地产部门直接成为国企投资楼市的平台，避免总部资金直接流入房地产部门。国企的房地产部门在向银行申请贷款时，国企总部不应为其提供担保。只有在切断国企与其房地产部门间利益链条的基础上，国企的房地产部门进入房地产市场才会更加有利于房地产市场的发展，对其他各类房地产商来说，也才更为公平。

　　此外，作为“治标”之策的二套房贷政策，还应在准确定义“第二套房”的基础之上加强对投机性购房行为的监管。正是由于对 “第二套房”定义模棱两可，使二套房贷政策收紧在实施过程中频频受阻。目前政策规定，首套住房人均面积低于当地平均水平的，购买第二套房可享受相当首次置业的优惠，但全国各地人均住房面积标准不一，买家申请贷款时极容易变相获取资格，导致二套房贷无形中全面放开。因此，监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求，并对此设定不同利率与首付门槛，如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件，对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高，并建立违规惩戒机制，如对购房后空置行为征税等，减少投机行为对房价的不当推动。

　　（作者单位：中央财经大学中国银行业研究中心）