上海万业企业股份有限公司 董事长程 光先生

　　上海万业企业股份有限公司 董事、总经理尚志强先生

　　上海万业企业股份有限公司 董事会秘书吴云韶女士

　　上海万业企业股份有限公司 财务部副经理邵伟宏先生

　　华龙证券有限责任公司 副总裁 北京分公司总经理 保荐代表人 全 泽先生

　　华龙证券有限责任公司 北京分公司 常务副总经理 保荐代表人 王保平先生

　　华龙证券有限责任公司 北京分公司 资本市场部总经理 保荐代表人 陈立浩先生

　　华龙证券有限责任公司 北京分公司 投资银行第五事业部总经理 保荐代表人 马倬峻先生

　　华龙证券有限责任公司 北京分公司 业务董事 陈 磊先生

　　华龙证券有限责任公司 北京分公司 资本市场部总经理助理 朱 亮先生

　　华龙证券有限责任公司 北京分公司 张志强先生

　　上海万业企业股份有限公司

　　董事长 程光 先生致辞

　　尊敬的各位嘉宾、各位投资者、所有关心万业企业的朋友们：

　　下午好！首先，我谨代表上海万业企业股份有限公司，向参加本次网上交流会的各位嘉宾、各位投资者表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　万业企业成立于1991年，1993年正式在上海证券交易所挂牌上市，目前总股本达80615.87万股。 2005年三林集团控股公司以来，经过三年多的发展，公司有限多元化战略日渐清晰，在房地产业务保持良好发展势头的同时，能矿业务也日渐释放盈利潜力。

　　房地产业务方面，开发了十年之久的中远两湾城项目已接近尾声，截止09年6月底宝山福地苑也已销售完毕, 目前公司正在积极推进宝山紫辰苑、合肥瀚海星座、长沙万业优加城等项目；能矿业务方面，公司已持有内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限公司96%股权，并已搭建新业资源（新加坡）有限公司和新业资源（香港）有限公司等海外业务的拓展平台。

　　近年来公司业绩保持了持续、稳定的增长，从06到08年，每股收益分别达0.33元、 1.07元和0.83元 。同时，公司资产质量不断提升，财务结构不断优化。06到08年母公司资产负债率一直保持了一个较低的水平,2009年中期也仅为20.41%，远低于行业平均水平，体现出公司稳健的经营策略、良好的盈利能力和很强的偿债能力。

　　公司本次拟发行规模10亿元、期限为5年的公司债券，利率区间为6.7%-7.5%。其中2.5亿将用于偿还短期借款，剩余部分用于补充流动资金。发行完成后，公司的债务结构将更趋健康，财务杠杆将更趋合理，发展空间也更加广阔。我们相信，在广大投资者的信任和支持下，本期公司债发行定能获得圆满成功。以此次发债为契机，未来公司将以更优良的业绩回报广大投资者的信任，回报社会。

　　谢谢大家！

　　债券发行篇

　　问:09万业债具备哪些优势？

　　吴云韶:安全性高：良好的经营业绩、优良的资产质量、稳健的财务状况和融资渠道的畅通，使公司具备很强的偿债能力；

　　流动性好：新质押式回购增加了本公司债券的流动性；

　　透明度佳：公司治理良好、运作规范、信息透明。谢谢！

　　问:本次发行公司债募集资金的使用会对公司财务状况产生什么影响?

　　邵伟宏: （1）有利于优化公司债务结构

　　以2009年6月30日财务数据为基准，不考虑发行费用，本次公司债券发行后，按募集资金用途偿还银行贷款后，公司母公司流动负债占负债总额的比例将从原来的91.60%下降为36.06%，大幅降低公司的流动性风险；资产负债率将由20.41%适当提高至39.45%，有利于充分发挥财务杠杆的作用，公司的债务结构将得到优化，为公司合理安排资金提供长期稳定的支持。

　　（2）有利于锁定公司财务成本

　　发行固定利率的公司债券，有利于公司锁定财务成本，做好经营安排，提高经营活动的稳定性和可预见性。

　　（3）有利于提高公司经营的稳定性

　　由于房地产行业属于资金密集型行业，金融调控政策的变化会增加房地产公司资金来源的不确定性，提高公司资金的使用成本。本次公司债券的发行将使公司获得长期稳定的经营资金，减轻短期偿债压力，从而获得持续稳定的发展。

　　（4）有利于公司把握市场机遇，加快发展速度

　　获得长期稳定的经营资金，有利于更好的把握市场机会，加快对宝山新城紫辰苑项目和湖南长沙万业优加城项目的开发，创造良好盈利使资金顺利回笼，尽快做大做强，整合优势资源，从而更有效地降低政策调控带来的不利影响，增强公司的风险抵抗能力，更好地应对其他房地产商激烈竞争风险以及市场变化风险，加快公司的发展速度。

　　经营发展篇

　　问:公司未来发展的总体经营战略是什么?

　　程光:做精做强房地产业务，实现公司房地产业务稳步发展；积极投资具有战略意义的能源与矿产资源项目，实现中长期能源矿产业务与地产业务并举；逐步将公司发展成为在地产和资源领域具备一定竞争优势、良好盈利能力和市场形象的绩优上市公司。谢谢！

　　问:请介绍公司目前的主营业务情况。

　　程光:房地产开发经营目前是公司的主营业务。

　　（1）目前公司的房地产业务主要集中在上海地区，此外公司选择了诸如长沙、合肥等具有一定的消费能力但房地产价格处于合理水平的城市作为下一阶段的重点开发区域。

　　（2）公司新房地产项目主要采用子公司开发模式，近三年主要开发宝山项目及两湾项目，在开发项目有宝山福地苑、宝山紫辰苑、万业优加城、合肥瀚海星座，拟建南京项目。

　　（3）公司保持了适度的土地储备以保证未来几年稳定发展，截至2009年6月30日，公司拥有的土地储备为109万平方米。

　　此外，能矿业务是今后公司的主要投资方向之一。公司目前在内蒙古拥有昊源煤矿。年原煤生产能力100万吨，年原煤洗选能力60万吨。谢谢！

　　问:公司的核心竞争力是什么？

　　程光:（1）治理良好、运作规范：公司法人治理结构良好，运作规范。

　　（2）战略转型、有限多元：经过三年的发展，公司由单一主业变为房地产和能矿两个主业，战略清晰，经营风险较低。

　　（3）配置合理、财务健康：经过一系列资产整合，公司已将一批盈利能力不佳的资产进行了剥离，现有资产主要分布在房地产方面与能源矿业方面，质量优良，且负债率较低（截止2009年6月30日母公司资产负债率仅为20.41%），现金流充沛（中期货币资金余额约为14亿元）。

　　（4）经营稳健、业绩成长：公司自06年开始进入快速发展期，业绩持续增长，EPS06-08年为0.33/ 1.07/0.83 （在116家房地产上市公司中排名第9）。

　　（5）夯实基础、增强后劲：发行本次公司债，主要用于改善公司债务结构，为公司进一步发展奠定良好的基础。

　　（6）依托三林、空间广阔：作为三林中国目前在国内控股的唯一一家上市公司，未来发展空间广阔。谢谢！

　　问:公司正在建设的项目有哪些？

　　尚志强:紫辰苑项目：本项目位于上海市宝山西城区江杨北路西侧、湄浦路南侧的宝山区行政办公中心的新市镇，总建面523,231平方米，项目首期10万平方米已于2008年12月开工建设，计划于2010年底前竣工交付。

　　长沙优加城项目：本项目位于湖南长沙市望城县丁字片区内，处于丁字片区与青竹湖生态科技园和捞霞经济开发区交口处，项目拟建成生态住宅和景观公寓，总建面641,976平方米。首期7万平方米已于2008年年底开工建设，计划于2010年底前竣工交付。

　　合肥瀚海星座项目：本项目位于金寨路高架与太湖路交汇处的东南侧，处于南七商业中心腹地，项目总体投资3.3亿，总建筑面积6万多平方米，是一个集居住、办公和商业于一体的高品质社区，该项目已于2009年4月28日开始预售，2010年底竣工交付。

　　问:公司目前土地储备情况如何，具体的区域分布是怎样的？能保证几年的开发？

　　尚志强:截至2009年6月30日，公司拥有的土地储备109万平方米，并且现有土地储备成本较低，能够满足其未来一段时期房产项目开发及多元化投资的需要。

　　问:公司目前的项目大部分开发到2010、2011年，未来如何确保可持续性发展？

　　程光:我们目前正在跟踪有两块地块，已经做了一定的前期工作，估计今年年底和明年上半年我们公司会进一步获取土地资源。谢谢！

　　问:请问公司尚有哪些煤矿资源收购计划？

　　程光:（1）公司今年加大了在能矿业务方面的收购和资产整合力度。3月,公司以人民币2000万元收购控股子公司内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司（简称“昊源公司”）6%股权。其后，公司以7667万元从北京中科恒基科技有限公司受让昊源公司23%股权，目前对昊源公司持股比例已达96％。同时加强昊源公司的管理和资源整合，使其生产经营步入正常良性轨道。

　　（2）在境内积极寻求合适的机会，扩大资源储备，保持可持续发展能力。

　　（3）依托三林集团的资源优势，积极探索境外资源的拓展机会。谢谢！

　　问:目前房价高企对房地产行业是否会有负面影响？公司未来将会采取积极的发展策略还是会收缩求稳？

　　程光:持续高企的房价已成为目前最引人关注的大众问题。其中原因有下:中国的城市化步伐加快，房地产业在中国已成为主导产业之一。由于房地产长期需求看涨，大家都预期房地产的价格会上涨，很多人买房地产的目的不是为了使用，而是为了赚取房地产涨价的收益，造成房地产的价格高于使用性需求所造成的价格。所以,高企的房价不是国家之愿、产业之愿。稳健、平稳的发展才是大家想看见的。

　　公司未来会根据国家金融环境、产业政策导向、市场趋势走向等结合公司发展需要进行相应的动态调整。谢谢！

　　文字整理 于雅琴

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