（二）历史沿革
国信地产前身为江苏省投资房地产发展公司，经苏建房[1992]338号文和苏计经综[1992]1355号文批准，江苏省投资房地产发展公司成立于1992年11月3日，经济性质为全民所有制，注册资金为人民币2000万元，由江苏兴亚会计师事务所以苏亚所验[93]第118号验资报告予以验证，出资单位为江苏省投资公司。后于1994年5月更名为“江苏省房地产投资公司”。
1997年6月，根据江苏省人民政府苏政发[1997]67号文件，江苏省投资公司与江苏省能源交通投资公司、江苏省机电轻纺投资公司、江苏省农业投资公司合并重组为江苏省投资管理有限责任公司，重组后江苏省投资公司予以注销，因此江苏省房地产投资公司出资人变更为江苏省投资管理有限责任公司。
本次出资人变化后国信地产出资结构如下
| 出资人名称 | 出资性质 | 出资额（万元） | 出资比例（%） |
| 江苏省投资管理有限责任公司 | 国有 | 2,000 | 100 |
| 合 计 | 2,000 | 100 |
2000年4月，根据江苏省投资管理有限责任公司苏投管[2000]005号文件批复，江苏省投资管理有限责任公司以货币资金对江苏省房地产投资公司新增注册资本8,000万元，增资后注册资本变更为10,000万元，并依法履行了验资程序和工商变更登记手续。
| 出资人名称 | 出资性质 | 出资额（万元） | 出资比例（%） |
| 江苏省投资管理有限责任公司 | 国有 | 10,000 | 100 |
| 合 计 | 10,000 | 100 |
2002年5月，根据江苏省投资管理有限责任公司苏投管[2002]002号批复，江苏省投资管理有限责任公司以货币资金对江苏省房地产投资公司新增注册资金5,000万元，江苏省房地产投资公司的注册资金变更为15,000万元，此次增资由江苏天华大彭会计师事务所有限公司以苏天会审四[2002]78号验资报告予以验证。
| 出资人名称 | 出资性质 | 出资额（万元） | 出资比例（%） |
| 江苏省投资管理有限责任公司 | 国有 | 15,000 | 100 |
| 合 计 | 15,000 | 100 |
2001年8月，根据江苏省人民政府苏政发[2001]108号文件，江苏省政府对江苏省投资管理有限责任公司与江苏省国际信托投资公司进行集团化重组改制，组建江苏省国信资产管理集团有限公司，重组后江苏省投资管理有限责任公司与江苏省国际信托投资公司成为为江苏省国信资产管理集团有限公司的子公司。
2002年4月，根据江苏省国信资产管理集团有限公司苏国信财[2002]020号文件，江苏省投资管理有限责任公司对江苏省房地产投资公司15,000万元的出资划转至江苏省国信资产管理集团有限公司名下所有。
本次变更后出资结构如下：
| 出资人名称 | 出资性质 | 出资额（万元） | 出资比例（%） |
| 江苏省国信资产管理集团有限公司 | 国有 | 15,000 | 100 |
| 合 计 | 15,000 | 100 |
2003年9月，根据江苏省国信资产管理集团有限公司苏国信计[2003]126号批复，江苏省房地产投资公司吸收合并江苏国际招商公司，并以江苏国际招商公司经审计的净资产2,479.6万元向江苏省房地产投资公司增资，本次变更后江苏省房地产投资公司注册资本变更为17,479.6万元。
本次增资后出资结构如下：
| 出资人名称 | 出资性质 | 出资额（万元） | 出资比例（%） |
| 江苏省国信资产管理集团有限公司 | 国有 | 17,479.6 | 100 |
| 合 计 | 17,479.6 | 100 |
2005年11月，根据江苏省国信资产管理集团有限公司苏国信发[2005]156号批复，江苏省房地产投资公司改制为有限责任公司，同时江苏省国信资产管理集团有限公司向江苏省投资管理有限责任公司划拨江苏省房地产投资公司10%股权，改制后企业名称变更为江苏省房地产投资有限责任公司，（即国信地产），国信地产注册资本按江苏省房地产投资公司经审计净资产变更为18,014.9万元。
本次变更后股权结构如下
| 股东名称 | 股权性质 | 出资额（万元） | 持股比例（%） |
| 江苏省国信资产管理集团有限公司 | 国有 | 16,212.9 | 90 |
| 江苏省投资管理有限责任公司 | 国有 | 1.802.00 | 10 |
| 合 计 | 18,014.90 | 100 |
2005年12月，根据江苏省国信资产管理集团有限公司苏国信发[2005]177号批复，江苏省国信资产管理集团有限公司吸收合并江苏国信置业有限公司，并以江苏国信置业有限公司以经审计的净资产14,502.99万元对国信地产增资，其中9,707.1万元作为江苏省国信资产管理集团有限公司的出资，4,278万元作为江苏省投资管理有限责任公司的出资，其余517.89万元转作资本公积，公司注册资本变更为32,000万元。此次变更由江苏苏亚金城会计师事务所出具验资报告（苏亚审验[2005]31号）。
本次增资后股权结构如下：
| 股东名称 | 股权性质 | 出资额（万元） | 持股比例（%） |
| 江苏省国信资产管理集团有限公司 | 国有 | 25,920 | 81 |
| 江苏省投资管理有限责任公司 | 国有 | 6,080 | 19 |
| 合 计 | 32,000 | 100 |
2006年3月，根据国信地产2006年第一次股东会决议，江苏省国信资产管理集团有限公司以货币资金对国信地产新增注册资本15,000万元，江苏省国际信托投资有限公司以货币资金对国信地产新增注册资本8,000万元，国信地产注册资本增至55,000万元。此次变更由江苏苏亚金城会计师事务所出具验资报告（苏亚审验[2006]27号）。
本次增资后股权结构如下：
| 股东名称 | 股权性质 | 出资额（万元） | 持股比例（%） |
| 江苏省国信资产管理集团有限公司 | 国有 | 40,920 | 74.40 |
| 江苏省国际信托投资有限公司 | 国有 | 8,000 | 14.55 |
| 江苏省投资管理有限责任公司 | 国有 | 6,080 | 11.05 |
| 合 计 | 55,000 | 100.00 |
（三）主营业务发展情况
国信地产是江苏省内大型国有房地产开发企业，国信地产自成立以来，依托母公司江苏省国信集团的强大的资金支持和政府背景，通过多年的努力，国信地产已经树立了诚信专业，有社会责任感的良好企业形象。业务范围从工业厂房、普通商品房开始，逐渐完成由单一住宅产品开发发展到住宅地产、商业地产、土地一级开发相结合的多元化复合地产开发的转变。国信地产充分发挥自身优势，实现了江苏省内多个主要城市的地域性扩张，并逐步进入上海、海南等地市场，在开发过程中逐步积累了丰富的开发经验，形成了一支高素质的专业开发团队，整体实力和管理水平不断提升，项目开发能力以及面对市场风险的能力都得到提高。
国信地产凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列。截止2009年7月31日，公司累计开发项目的总建筑面积超过280万平方米，已销售80万平方米，项目累计投资57.12亿元，累计实现销售收入39亿元。 其中2006年实际开发面积23.85万平方米，其中新项目开工面积10.9万平方米，当年销售面积11.8万平方米，实际交付面积13.1万平方米；2007年实际开发面积97.07万平方米，其中新项目开工面积71.24万平方米，当年销售面积20.39万平方米，实际交付面积22.34万平方米；2008年实际开发面积86.62万平方米，其中新项目开工面积25.88万平方米，当年销售面积16.88万平方米，实际交付面积17.53万平方米；2009年上半年实际开发面积72.95万平方米，其中新项目开工面积9.53万平方米，当期销售面积19.48万平方米。目前国信地产拥有土地储备约9000亩，实际可开发面积超过340万平方米（部分容积率待定的项目未包括在内），为企业实现可持续发展提供充足的保障。
截止2009年7月31日，公司已累计开发项目19个，其中已完工项目4个，在建项目9个。
1、已完工项目情况
（1）已完工项目简介
| 项目名称 | 金水湾花园 | 绿岛华庭 | 尚文苑 | 东风新家园 |
| 项目地址 | 苏州市工业园区 | 南京市雨花台区长虹路443号 | 南京市建邺区文体路70、71号 | 镇江市京口区古运河南，经十四路西 |
| 四至范围 | 东至湖滨路，南至机场路，西至金鸡湖，北至斜塘河 | 东至长虹路，南至缝纫机宿舍楼，西至同仁制药厂，北至锦虹丽都 | 东至南苑新村，南至南苑新村，西至南苑新村，北至集庆门大街 | 东至经十四路，南临古运河，西至原镇江轧钢厂，北至学府路 |
| 规划用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅（拆迁安置房） |
| 规划占地面积（平方米） | 130,054 | 23,000 | 12,667 | 73,140 |
| 规划建筑面积（平方米） | 70,200 | 71,000 | 28,548 | 117,510 |
| 建成后可售面积（平方米） | 64,527 | 64,000 | 26,000 | 122,500 |
| 已销售比例 | 已销售100% | 已销售100% | 已销售100% | 本项目为拆迁安置房，住宅部分全部由政府回购；配套商业已销售5494平方米，占可售面积的55.27%；实现销售额4237万元，尚有4447平方米待销售。 |
| 开工日期－－竣工日期 | 2002.10-2006.12 | 2002.4－2006.8 | 2002.10－2008.12 | 2006.1－2008.12 |
| 项目开发进度 | 本项目一期工程总建筑面积21827.33平方米，于2002年12月开工，2003年6月竣工；二期工程总建筑面积42703平方米，于2003年10月开工，2004年12月竣工；三期工程总建筑面积3374.93平方米，于2004年9月开工，2006年12月竣工。目前，项目已全部开发完毕。 | 本项目于2002年4月开工，2006年8月竣工，已全部开发完毕 | 本项目一期工程总建筑面积23565平方米，于2002年10月22日开工，2006年3月30日竣工，二期工程总建筑面积4982平方米，于2007年8月8日开工，2008年12月24日竣工。目前，项目已全部开发完毕。 | 本项目一期工程总建筑面积56172平方米，于2006年1月8日开工，2006年8月30日竣工；二期工程总建筑面积56368平方米，于2007年7月16日开工，2008年5月15日竣工；配套商业工程总建筑面积11830平方米，于2007年1月10日开工，2007年12月15日竣工。目前，项目已全部开发完毕。 |
| 项目五证取得情况 | 五证齐全 | 五证齐全 | 五证齐全 | 五证齐全 |
| 施工单位（资质） | 南通五建（一级） 杭州建工（一级） | 苏中建设集团（一级） | 苏中建设集团（一级） | 江苏嘉源建筑有限公司（一级） |
| 项目总投资--累计已投资额 （截至 2009年7月末） | 26,733.2万元 | 24,000万元 | 10,500万元 | 23,024万元 |
| 项目开发模式 | 自主 | 自主 | 自主 | 合作 |
（2）已完工项目销售情况
| 项目公司 | 项目名称 | 建筑面积 （㎡） | 可销售面积 （㎡） | 已结转收入面积 （㎡） | 已结转收入金额 （元） | 未结转收入面积 （㎡） | 未结转收入金额 (元） | 预计结转时间 |
| 苏州工业园区国信置业有限公司 | 金水湾花园 | 70,200.00 | 64,526.65 | 64,526.65 | 576,636,967.55 | - | - | 已全部结转 |
| 江苏汇远房地产发展实业公司 | 绿岛华庭 | 71,053.40 | 63,178.37 | 62,507.37 | 339,238,669.64 | 671.00 | 536,800.00 | 2009年12月 |
| 南京国信地产开发有限公司 | 尚文苑 | 27,500.00 | 26,229.81 | 26,008.55 | 149,007,586.00 | 221.26 | 3,938,428.00 | 2009年12月 |
| 江苏国信嘉源房地产有限公司 | 东风新家园 | 124,370.10 | 122,480.58 | 85,856.00 | 195,790,373.72 | 36,624.58 | 98,373,520.28 | 2009年12月 |
| 合计 | 293,123.50 | 276,415.41 | 238,898.57 | 1,260,673,596.91 | 37,516.84 | 102,848,748.28 | ||
2、在建项目情况
国信地产目前在建项目共有9个，分别属于9个项目公司开发经营，在建项目规划总建筑面积3,073,443平米，可售面积2,555,836平米,已销售面积1，560,929平米（含已签约），实现收入共282,987万元。
（1）江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司－国信世家项目
无锡分公司目前开发经营无锡新区国信世家和商贸区D1D2地块项目，其中商贸区D1D2作为待建项目见“（四）待建项目情况”。
国信世家项目位于无锡市新区春华路8号，项目东至春华路，南至金城路，西至行创九路，北至太湖大道，该项目已于2005年5月取得土地，该项目用地系2005年5月通过公开市场竞拍方式获取，土地使用证已经取得，项目规划用途为商业和住宅。
项目占地面积217,378平方米，容积率建筑面积560,000平方米，该项目住宅部分分为四期开发，于2007年开工，商业部分开发计划未定，目前住宅部分一期C地块19.70万平米于2007年3月开工，计划2009年10月竣工，东区北区已完成交付，正在进行交付前的内外验收整改，二期工程正在施工建设，目前项目一期已实现部分竣工交付，二期工程正在施工建设，三期以后工程尚待启动。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 立项批复 | 锡新管发[2006]197号 |
| 环评 | 环保批复 | 锡新管建发[2006]69号 |
| 土地 | 土地使用证 | 锡新国用(2006)第122号 |
| 土地使用证 | 锡新国用(2006)第123号 | |
| 土地使用证 | 锡新国用（2009）第6号（二期） | |
| 规划 | 建设用地规划许可证 | 锡新规地许（2006）第49号 |
| 规划方案批复 | 锡新规审[2006]154号 | |
| 建设工程规划许可证 | 锡新规建许（2006）第263号 | |
| 建设工程规划许可证 | 锡新规建许（2006）第264号 | |
| 建设工程规划许可证 | 锡新规建许（2006）第265号 | |
| 建设工程规划许可证 | 锡新规建许（2006）第266号 | |
| 建设工程规划许可证 | 建字第3202012008X0003号 | |
| 建设工程规划许可证 | 建字第3202012009X0197号 | |
| 施工 | 建设工程施工许可证 | 3202992007021400001A |
| 建设工程施工许可证 | 3202992008052700001A | |
| 建设工程施工许可证 | 3202992008091800001A | |
| 销售 | 商品房销售许可证 | 2007预销准字第057号 |
| 商品房销售许可证 | 2008预销准字第073号 | |
| 商品房销售许可证 | 2008预销准字第035号 |
（2）南京国信地产开发有限公司－秦淮绿洲
秦淮绿洲项目，位于南京市江宁区东山街道宏运大道2298号，东至中前社区，南至文靖路，西至淮滨路，北至秦淮河。项目用地系2003年5月通过协议受让方式取得，土地使用权证已办理，相关手续齐全，项目规划用途为住宅。
项目规划总占地面积307,078平方米，总建筑面积230,037平方米。项目一期2004年开工建设，建筑面积62,668.32平米，于2005年10月31日竣工；项目二期建筑面积40,655.42，于2007年4月开工，2008年12月竣工；三期（末期）工程建筑面积112,54393平米，2008年开工建设，三期工程目前处于主体施工阶段。项目开发工作已经进入尾盘阶段，一期、二期已销售完毕，已售建筑面积为102,482.96平方米，占一、二期可售建筑面积的99.5%；完成销售额62,095万元。正在开发的三期工程可销售面积为87,993.17平方米，目前已销售76,665.53平方米，占本期可售面积的87%；完成销售额54,474万元。截止目前，本项目合计已销售179,148.49平方米，占总可售面积的93%。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 项目可行性研究报告的批复 | 宁计经投字（2002）76号 |
| 环评 | 二期环境影响报告书审批意见 | 江宁环建字【2008】第29号 |
| 复函（北苑82#-92#） | 江宁环函字【2009】第28号 | |
| 土地 | 东苑土地证 | 宁江国用（2009）第10770号 |
| 北苑土地证 | 宁江国用（2009）第10755号 | |
| 规划 | 规划许可证（出入口） | 江宁建字（2007）第051号 |
| 规划许可证（东苑56-81、北苑82-93） | 江宁建字（2007）第493（2-1）号 | |
| 规划许可证（北苑94-108、D1地下室） | 江宁建字（2007）第494（2-1）号 | |
| 规划许可证（东苑室外管线工程） | 江宁建字（2008）第050号 | |
| 规划许可证（出入口） | 建字第32011520088 2325号 | |
| 规划许可证（东苑、北苑围墙、岗亭） | 建字第32011520088 1503号 | |
| 规划许可证（北苑室外管线工程） | 建字第32011520088 2454号 | |
| 规划许可证（北苑105#楼1层架空层-107#楼一层架空层） | 建字第32011520098 1052号 | |
| 施工 | 施工许可证（东苑59、61、63-65、68-80#，北苑82-92#桩基） | 3201152007020900001A |
| 施工许可证（东苑58#-59#、61#-68#，北苑82#-92#）） | 3201152007051600001A | |
| 施工许可证（北苑94#-108#、D1地下室桩基工程） | 3201152007093000001A | |
| 施工许可证（东苑56#幼儿园、57#社区中心，北苑93#社区中心桩基工程） | 3201152007112200002A | |
| 施工许可证（东苑56#幼儿园、57#社区中心、81#商业，北苑93#社区中心、94#-108#、D1地下室） | 3201152008031100002A | |
| 施工许可证（北苑100#-102#桩基工程） | 3201152008060500001A | |
| 施工许可证（北苑100#-102#工程） | 3201152008091200001A | |
| 销售 | 商品房预期售许可证 | 200700631 |
| 商品房预期售许可证 | 200820056 | |
| 商品房预期售许可证 | 200820140 | |
| 商品房预期售许可证 | 200820032 | |
| 商品房预期售许可证 | 200920025 |
（3）南京国信象山地产有限公司－自然天成
自然天成项目位于南京市浦口区珠江镇南京工业大学北侧，东至珍珠泉佛手湖，南至沿山大道以北，西至老山象山水库，北至老山森林公园，项目用地一期和二期于2003年12月取得，四至七期土地2006年取得，该项目用地系通过招拍挂方式取得，土地使用证已办理，项目规划用途为高档住宅。
项目占地面积751,359平方米，在开发土地面积252,843.87平方米，尚有498,515.26平方米土地待开发。项目规划建筑面积528,000平方米，项目计划分为七期开发，该项目一期已售建筑面积为61,210平方米，占本期可售建筑面积的94%；完成销售额5.13亿元。正在开发的二期工程处于建筑内、外装饰施工阶段，可销售面积为24,035平方米，目前已销售6,330平方米，占本期可售面积的26%；完成销售额0.86亿元。项目第三期计划2010年开工建设，该项目尚有40多万平方米将在未来几年陆续开工。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 关于下达房地产开发下式项目的批复 | 浦计经(2003)566号 |
| 关于建设“国信·自然天城”项目的批复 | 浦发改字(2006)134号 | |
| 关于开发建设“国信·自然天城”B街区正式项目的批复 | 浦发改字(2006)324号 | |
| 关于同意“自然天城”地名命名的批复 | 浦地名委字(2006)11号 | |
| 关于“国信·自然天成”二期建设项目的批复 | 浦发改字(2008)97号 | |
| 环评 | 关于对江苏国信象山地产有限公司自然天成项目环境影响报告书的批复 | 浦环发[2006]50号 |
| 土地 | 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08309号 |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08310号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08311号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08312号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08313号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08314号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08315号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08316号 | |
| 土地使用证 | 宁浦国用(2006)第08317号 | |
| 规划 | 建设用地规划许可证 | （2004）054号 |
| 建设工程规许可证二期A区 | 建字第320111200881047 | |
| 建设工程规许可证供电外线方案 | 建字第320111200884001 | |
| 建设工程规许可证一期A区会所、商业部分 | 浦规建筑(2006)053号 | |
| 建设工程规许可证北江绿都临时围墙 | 浦规临建(2005)014号 | |
| 建设工程规许可证一期A区 | 浦规建筑(2006)084号 | |
| 建设工程规许可证B、C区 | 浦规建筑(2006)103号 | |
| 建设工程规许可证B、C区 | 浦规建筑(2006)102号 | |
| 建设工程规许可证一期D区DT110-135 | 建字第320111200881004 | |
| 施工 | 建筑工程施工许可证一期B、C区（22-108）含桩基 | 宁浦建施许[2007]第077号 |
| 建筑工程施工许可证一期D区DT110-135（含桩基、装饰） | 3201112008072100002A | |
| 建筑工程施工许可证一期A区 | 宁浦建施许[2006]第066号 | |
| 建筑工程施工许可证一期C区CT109 | 3201112008082000001A | |
| 建筑工程施工许可证二期A区 | 3201112008090300002A | |
| 建筑工程施工许可证会所、商业街 | 宁浦建施许[2006]第082号 | |
| 销售 | 商品房预期售许可证一期A、B、C区 | 宁房销第200700907号 |
| 商品房预期售许可证C区冲沟 | 宁房销第200830046号 | |
| 商品房预期售许可证一期D区 | 宁房销第200830061号 | |
| 商品房预期售许可证二期A区 | 宁房销第200830077号 |
（4）南京学府房地产开发有限公司－阅景龙华
阅景龙华项目位于南京市浦口区珠江镇龙华路10号，东至花卉大道,南至蒲珠路,西至海都嘉园,北至沿山大道，项目用地取得时间为2003年，土地系该公司通过股东以土地使用权出资方式取得，土地使用权证已办理，项目规划用途为住宅。
项目占地88,496平米，规划建筑面积154,400平米，可售面积142,900平米，该项目分四期开发，一期、二期2005年8月开工，目前已销售完毕，共销售81,030平方米，占一、二期可售建筑面积的100%，实现销售额2.86亿元。正在开发的三期工程处于建筑室外施工阶段，三期可销售面积为32,026平方米，目前已销售31,800平方米，占本期可售面积的99%；完成销售额1.53亿元。截止目前，本项目合计已销售112,700平方米，占总可售面积的99%，该项目目前处于尾盘阶段。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 关于下达房地产开发下式项目的批复 | 浦计经(2004)391号 |
| 关于下达开发建设阅景龙华公寓B给组团正式项目的批复 | 浦计经(2005)5号 | |
| 关于建设阅景龙华东片区住宅楼正式项目的批复 | 浦发改字(2007)124号 | |
| 关于调整阅景龙华东片区住宅楼建设规模的批复 | 浦发改字(2007)229号 | |
| 关于结合"阅景龙华公寓"修建人防工程建设的批复 | 浦防办字[2004]15号 | |
| 关于同意"阅景龙华公寓"命名的批复 | 浦地名委字[2004]第19号 | |
| 关于对《阅景龙华公寓小区开发建设项目影响报告书》的批复 | 宁环建[2005]24号 | |
| 土地 | 南京市国土资源局 | 宁浦国用(2007)第07767号 |
| 规划 | 学府雅苑小区规划设计要求 | 浦(2003)规划47号 |
| 建设工程规许可证02\04幢 | 浦规建筑(2005)008-1号 | |
| 建设工程规许可证06\08幢 | 浦规建筑(2005)038号 | |
| 建设工程规许可证03\05\07\09幢 | 浦规建筑(2005)008-2号 | |
| 建设工程规许可证01幢 | 浦规建筑(2006)171号 | |
| 建设工程规许可证幼儿园 | 浦规建筑(2005)048号 | |
| 建设工程规许可证10\11\12幢及邻里商务中心 | 浦规建筑(2007)152号 | |
| 施工 | 建筑工程施工许可证01\02\04幢住宅楼及人防地下室 | 宁浦建施许[2005]第069号 |
| 建筑工程施工许可证06\08幢住宅楼及幼儿园 | 宁浦建施许[2005]第098号 | |
| 建筑工程施工许可证03\05\07\09幢住宅楼 | 宁浦建施许[2007]第074号 | |
| 建筑工程施工许可证10\11\12幢住宅楼(含10\12桩基) | 3201112008011700001A | |
| 建筑工程施工许可证邻里中心 | 3201112008091600001A | |
| 建筑工程施工许可证01-04幢住宅工程桩基 | 宁浦建施许[2005]第015号 | |
| 建筑工程施工许可证06\08幢住宅工程桩基 | 宁浦建施许[2005]第068号 | |
| 建筑工程施工许可证05\07\09幢住宅工程桩基 | 宁浦建施许[2007]第031号 | |
| 销售 | 商品房预期售许可证02\04幢 | 浦房销第05067号 |
| 商品房预期售许可证06\08幢 | 浦房销第06010号 | |
| 商品房预期售许可证03\05\07\09幢 | 宁房销第200700860号 | |
| 商品房预期售许可证01\10\12幢 | 宁房销第200830035号 | |
| 商品房预期售许可证11幢 | 宁房销第200930009号 |
（5）江苏汇远房地产发展实业公司－兴贤佳园二期
该项目位于南京市玄武区兴卫村，东至兴都花园，南至广贤路，西至经五路，北至兴贤路，项目用地系由政府划拨，取得时间为2005年12月，土地使用权证已办理，相关手续齐全，该项目为经济适用房项目，建成后全部由政府回购。
项目占地面积约261,000平米，规划建筑面积439,811平方米，可售面积352,094平方米，该项目分为二期进行开发，一期工程总建筑面积为210,985.41平方米，于2005年12月开工，2008年1月竣工，一期已由政府全部回购，二期（末期）工程总建筑面积为228,825.71平方米，目前处于主体施工阶段，项目全部建成回购后，预计销售9.9亿元，该项目系经济适用房项目，故不需要销售许可证。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 立项批文 | 宁计投资字（2003）247号 |
| 环评 | 环境影响报告书审批意见 | 宁环建[2007]89号 |
| 土地 | 建设用地批准书 | 南京市（2004）宁地管字第008号 |
| 土地证 | 宁栖国用（2005）第08875号 | |
| 土地证 | 宁栖国用（2005）第13615号 | |
| 规划 | 建筑规划要点 | 城中20031646JY01 |
| 规划方案审定 | 城中20031646JF01 | |
| 规划许可证 | 宁规城中建筑（2005）0139号 | |
| 规划许可证 | 宁规城中建筑（2006）0074号 | |
| 规划许可证 | 宁规城中建筑（2007）0077号 | |
| 规划许可证正本 | 宁规城中验收（2007）0122 | |
| 规划许可证正本 | 宁规城中验收（2007）0121 | |
| 建设用地规划许可证 | 宁规城中用地（2003）0232号 | |
| 施工 | 施工许可证 | 宁建基许（2008）131号 |
| 施工许可证 | 宁建基许（2008）132号 | |
| 销售 | 《关于江苏汇远房地产发展实业公司建设的栖霞区兴卫村兴贤佳园二期B01-B29幢经济适用住房上市销售的批复》 | 注 |
注：该项目规划用途为经济适用房项目，建成后由政府回购，故不需销售许可证。
（6）江苏国信华安房地产开发有限公司－龙湖世家
龙湖世家项目位于江苏省徐州市云龙区丽水路与宋锦路交汇处，徐州市政府办公区以南，东至1#路，南至W7路,西至J13路，北至W6路。项目用地系通过公开市场竞拍方式取得，取得时间为2008年9月，一期土地使用证已办理，项目规划用途为住宅和商业。
项目规划占地面积510,148平方米，规划建筑面积535,000平方米，可售面积456,600平方米，住宅和商业全部建成后预计实现销售270,000万元，住宅部分计划分为四期开发，商业部分开发计划未定。一期工程2号地块一标段3.6万平方米于2009年4月开始施工，预计2010年8月竣工；一期二标段16.2万平方米，将于2009年下半年开工建设。项目一期（第一标段）可售面积约3万平方米，已售建筑面积为20,555平方米，占可售建筑面积的69%；完成销售额8,053万元，二期尚未开始销售。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 2号地发改委立项批文 | 徐发改投资141-143号 |
| 环评 | 2号地环评报告 | 徐环发[2007]322号 |
| 土地 | 2号地C区土地证 | 徐土国用（2008）第24049号 |
| 规划 | 2号地C区一期8栋建设工程规划许可证 | 20080202 |
| 2号地体验中心建设工程规划许可证 | 20080209 | |
| 2号地B区建设用地规划许可证 | 徐市规地字第320300200801076号 | |
| 2号地B区建设用地规划许可证 | 徐市规地字第320300200801077号 | |
| 施工 | 新城区2号地C区一期C10-C13、C41、C45、C46、C区幼儿园、体验重心施工许可证 | 徐建施证2008382号、徐建施证2009188-195号 |
| 销售 | 2号地块C10、C41商品房预售许可证 | 徐（房）售许字（2009）第54号 |
（7）新沂国信置业有限公司－金邸世家
项目位于新沂市锡沂工业园区大桥东路南侧，东至黄墩河，西至黄沭路，南至国信环路，北至沭东大道。2007年12月通过招拍挂的形式方式取得项目用地，项目规划用途为住宅。
该项目占地132,267平米，规划总建筑面积195,700平米，可售面积158,700平米，计划分为三期开发。一期工程于2006年3月开工，2009年6月竣工，目前正在进行交付前的建筑内外验收整改，目前已签约销售1.2万平方米，占一期可售建筑面积的35%，完成销售额2,500万元；二期和三期工程尚未开工建设。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 金邸花园项目一期核准通知书 | 新锡沂投资核（2008）15号 | |
| 金邸花园二期工程项目核准通知书 | 新锡沂投资核（2008）17号 | |
| 环评 | 金邸花园一期工程项目环境影响报告表审批意见 | |
| 金邸花园二期工程项目环境影响报告表审批意见 | ||
| 土地 | 土地使用权证书1 | 新国用（2008）第0294号 |
| 土地使用权证书2 | 新国用（2008）第0295号 | |
| 规划 | 建设工程规划许可证－金邸世家平面方案审批意见书 | 锡沂规审（2008）第2号 |
| 建设工程规划许可证一期管线方案审批意见书 | 锡沂规审（2008）第4号 | |
| 建设用地规划许可证 | 锡沂规地许2007第6号 | |
| 建设工程规划许可证 | 锡沂规工许2007第6号 | |
| 施工 | 建筑工程施工许可证 | 锡沂建施2008第1号 |
| 销售 | 商品房预售许可证 | 新（房）售许字（2008）第14号 |
（8）江苏国信东方置业有限公司－东方小镇
东方小镇项目位于泰州市医药高新技术产业园区泰高路和药城大道交汇处，东至泰高路，南至药城大道，西至规划道路，北至鸭子河，2008年11月通过公开市场竞拍方式取得项目用地。项目规划用途为住宅和商业。
项目规划用地237,081平米，规划建筑面积332,245平米，可售面积265,768平米，该项目分为三期开发，商业部分开发计划未定。目前住宅部分一期工程5.9万平米在2009年2月开工，计划2010年7月竣工，现在正在进行主体施工。一期预计于2009年9月底开盘，预计销售额为12,671.47万元，其中园区回购（342套，26,443.77平方米）该项目由于尚未开始销售，故未取得销售许可证。
项目立项、环评及五证取得情况如下：
| 立项 | 关于东方小镇工程项目建议书的批复 | 泰发改发[2008]611号 |
| 泰州市发展改革委关于核准东方小镇一期住宅工程项目的通知 | 泰发改核[2009]111号 | |
| 环评 | 关于《江苏国信东方置业有限公司东方小镇一期住宅区建设项目环境影响报告书》的批复 | 泰环医[2009]7号 |
| 关于《国信东方置业有限公司东方小镇商业区建设项目环境影响登记表》的批复 | 泰环医[2009]5号 | |
| 土地 | 关于批准将国有建设用地使用权出让给江苏国信东方置业有限公司的通知 | 泰国土资[2009]出字第26号 |
| 国有土地使用证 | 泰州国用（2009）第5082号 | |
| 规划 | 建设用地规划许可证 | 地字第321200200930009号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第321200200930016号 | |
| 施工 | 建筑工程施工许可证 | 建字第321200200000335号 |
| 销售 | 无 | 未销售 |
（9）上海中江房地产发展有限公司－兴江海景园
该项目位于上海市浦东新区塘桥新路99弄，东至浦明路，西至规划沿江绿化带，南至塘桥新路，北至家化滨江苑，2003年取得土地。上海兴江房地产综合开发公司系原江苏省国有资产经营（控股）有限公司子公司，根据江苏省人民政府国有资产监督管理委员会2006年11月20日苏国资【2006】126号文件，由国信集团以吸收合并方式吸收合并江苏省国有资产经营（控股）有限公司，国信集团将该公司股权划转至国信地产持有。该项目形态为高层住宅。
该项目规划占地面积20,466平米，建筑面积98,250平米，预计可售面积74,233平米。该项目一次性整体开发，2008年8月开工，预计2010年1月竣工。目前工程正在进行主体施工阶段，尚未开始销售。该项目位于浦东新区陆家嘴金融贸易区黄浦江畔，离黄浦江最近处约80米。由于地处上海市黄浦江居住休闲综合功能区核心腹地，地理价值极为优越。本项目规划的三座高层建筑外立面全部采用干挂石材，精装修标准，根据上海市该地段同类房价，该项目建成后预计未来可实现收入约20多亿元。
项目立项、环评及五证情况如下：
| 立项 | 关于塘桥路99弄地块商品住宅可行性研究报告（兼项目建议书）的批复 | 浦计投（2001）0514号 |
| 关于塘桥路99弄地块商品住宅项目调整的批复 | 沪浦计投（2005）104号 | |
| 受理项目处理意见通知单 | 沪浦发改投备字（2007）025号 | |
| 环保 | 关于兴江海景园商品住宅项目（调整）环境影响登记表的审批意见 | 沪环保许管（2008）415号 |
| 用地 | 上海市房地产权证 | 沪房地浦字（2008）第017283号 |
| 规划 | 建设工程规划许可证 | 沪规建（2008）00080625F01473 |
| 施工 | 建筑工程施工许可证 | 0102PD0116D01 310224200107110402 |
| 销售 | 无 | 尚未销售 |
3、所开发项目在立项、环保、用地、规划、施工及行业准入等方面的审批核准情况
国信地产目前已获得房地产开发企业二级资质，并着手进一步申请房地产开发企业一级资质，已竣工交付和在建开发项目均已经获得立项、 环保、用地、规划、施工建设等方面的相关主管部门的批复文件。不存在违反国家及地方相关法律法规事项。
4、土地储备情况
截至2009年7月31日，国信地产拥有土地储备面积约9,000亩，规划建筑面积超过340万平方米（部分容积率未定的土地规划建筑面积未包括在内），在公司的现有开发规模下，可以满足公司未来三至四年的开发需求。国信地产的土地储备规模较大，地域布局合理，区域位置优越，产品结构丰富。公司目前储备的住宅地块均位于长三角经济发达地区及部分江苏省省辖市和县级市，部分商业地块位于所在城市的新城中心。同时，在海南省风景优美的沿海区域拥有上千亩的高端住宅、旅游、休闲地产项目，市场发展前景看好。公司储备地块的土地成本较低，抗风险能力强，部分地块的升值潜力正在逐步显现，有利于形成规模优势，为企业实现持续健康发展奠定了坚实基础。
土地储备明细见下表：
土地储备明细如下：
| 地块名称 | 土地取得方式 | 土地证编号 | 项目土地面积（亩） | 项目总建筑面积 （平方米） | 开发类型 | |
| 南京自然天城地块 | 西区 | 招拍挂 | 宁浦国用(2006)第08310号、宁浦国用(2006)第08311号、宁浦国用(2006)第08313号、宁浦国用(2006)第08314号、宁浦国用(2006)第08316号、宁浦国用(2006)第08317号 | 413.00 | 117,843 | 住宅 |
| 东区 | 宁浦国用(2006)第08309号、宁浦国用(2006)第08312号、宁浦国用(2006)第08315号 | 337.00 | 303,302 | 住宅 | ||
| 南京来凤街一号地块 | 招拍挂 | 宁秦国用（2007）第08680号 | 20.43 | 14,982 | 住宅 | |
| 泰州中国医药城 产业配套服务区地块 | 一期 | 招拍挂 | 泰州国用（2009）第5082号 | 355.62 | 265,768 | 住宅 |
| 二期 | 招拍挂 | 已经与政府签订协议，尚待挂牌 | 514.00 | 433,232 | 住宅 | |
| 无锡新区国信世家地块 | A地块 | 招拍挂 | 锡新国用（2006）第122号 | 49.20 | 98,400 | 商业 |
| B地块 | 招拍挂 | 锡新国用（2006）第123号 | 151.65 | 202,200 | 住宅 | |
| 无锡新区商贸区D1D2地块（注1） | 招拍挂 | 因政府未按时交地，尚未取得土地证， | 368.40 | 490,637 | 住宅/商业 | |
| 无锡太湖国际科技园地块（注1） | 招拍挂 | 因政府未按时交地，尚未取得土地证， | 588.72 | 451,355 | 住宅 | |
| 徐州市龙湖世家地块 | 招拍挂 | 徐土国用（2008）第24049号 | 618.32 | 346,607 | 住宅/商业 | |
| 徐州市新城区7号地块 | 招拍挂 | 政府未按时交地 | 631.06 | 629,220 | 住宅 | |
| 江苏省新沂市博达项目地块 | 挂牌转让 | 新国用（2009）第0294号 | 131.75 | 124,268 | 住宅 | |
| 海南省乐东县龙沐湾国际旅游度假区地块 （注2） | 一 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第139号 | 490.00 | 容积率待定 | 国际商务中心 |
| 二 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第140号 | 750.00 | 容积率待定 | 旅游 | |
| 三 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第141号 | 800.00 | 容积率待定 | 中华文化度假村 | |
| 四 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第142号 | 980.00 | 容积率待定 | 综合游乐中心 | |
| 五 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第143号 | 1000.00 | 容积率待定 | 旅游 | |
| 六 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第144号 | 1,000.00 | 容积率待定 | 生态开发保护 | |
| 七 | 收购兼并 | 佛罗国用（1999）字第145号 | 58.00 | 容积率待定 | 旅游 | |
| 合计 | 9,257.15 | 3,477,812.69 | ||||
（注1）：无锡新区商贸区D1D2地块与无锡太湖国际科技园地块，国信地产已与土地部门签订《土地使用权转让协议》，但由于土地七通一平尚未完成，故暂未交付土地。
（注2）：海南省乐东县龙沐湾国际旅游度假区项目由国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司开发经营，该公司系原江苏省国有资产经营（控股）有限公司全资子公司，根据江苏省人民政府国有资产监督管理委员会2006年11月20日苏国资【2006】126号文件，由国信集团采取吸收合并方式吸收合并江苏省国有资产经营（控股）有限公司，并将海南公司的股权划转至国信地产持有。
（四）业务发展规划及目标
房地产行业受国家政策调控和宏观经济走势影响较大，在当期政府逐步加强房地产行业调控力度的大背景下，房地产开发企业面临的资金压力进一步增加，部分资金实力弱、项目运作能力不足的小型开发商将被淘汰。国信地产的房地产业将凭借自身的竞争优势逐步扩大市场份额，提升在行业内的地位，进一步提高品牌知名度。
在未来发展规划中，国信地产将确立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展道路，实施稳健策略下的适度扩张；产品定位以服务大众的精品住宅为核心，最终形成精品住宅、商业、土地一级开发等完整的房地产综合业务体系。根据《国信集团十一五发展规划》确定的发展目标，房地产公司力争在2010年达到年度开发量200万平方米的开发规模，期末项目储备量达400万平方米；商业房产持有面积达到10万平方米左右，租赁收入达到5000万元以上；物业公司托管面积达到200万平方米，营业收入2000万元以上，并努力进入江苏省内地产开发企业前三强。国信地产将继续发挥规模优势、资金优势、土地储备优势、人才优势，进一步推进品牌化、网络化发展战略，最终实现“长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”战略目标。
（五）拟购买资产主要财务数据：
1、最近两年一期的合并资产负债表数据（未经审计）
（单位：万元）
| 项目 | 2009年7月31日 | 2008年12月31日 | 2007年12月31日 |
| 流动资产合计 | 754,202.76 | 727,603.54 | 476,200.41 |
| 非流动资产合计 | 18,796.67 | 17,821.46 | 18,899.05 |
| 资产总计 | 772,999.42 | 745,425.01 | 495,099.45 |
| 流动负债合计 | 274,413.02 | 253,733.03 | 277,390.91 |
| 负债合计 | 601,734.23 | 583,387.93 | 413,902.39 |
| 归属于母公司所有者权益 | 128,261.28 | 118,937.51 | 70,898.39 |
| 所有者权益合计 | 171,265.19 | 162,037.07 | 81,197.06 |
2、最近两年一期的合并利润表主要数据：（未经审计）
（单位：万元）
| 项目 | 2009年1－7月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 88,090.27 | 43,215.42 | 45,870.67 |
| 营业成本 | 60,871.87 | 32,888.06 | 30,124.77 |
| 营业利润 | 12,757.49 | 1,724.43 | 3,476.92 |
| 利润总额 | 13,146.35 | 1,123.90 | 3,147.30 |
| 净利润 | 9,348.50 | 559.85 | 1,463.08 |
| 归属于母公司净利润 | 9,336.33 | 764.63 | 1,706.76 |
3、最近两年一期盈利能力变动分析
国信地产最近两年一期盈利水平波动较大，主要存在以下原因：
（1）受金融危机及国家宏观调控对市场环境的影响巨大，整个房地产行业从2007年下半年开始到2009年4月份前均处于低迷状态，此外，由于房地产行业确认收入的特殊性，各年度确认收入金额为上年度后半年销售和当年实现销售，因此国信地产在2008年度适当控制开发规模的情况下，当年销售规模和价格均出现下降，造成当年净利润下降幅度较大。2009年二季度伊始，国内房地产市场开始复苏，自5月份以来，房地产市场销售价格增长迅猛，且南京房地产市场个别板块甚至出现供不应求的状态。国信地产抓住这一机遇，增加开工面积，加快销售进度，实现了收入和利润的双重增长。因此，2009年1-7月的收入主要来源为当年，在此背景下2008年确认收入的价格明显偏低，导致2008年的销售收入和利润下降幅度较大。
（2）在房地产行业低迷的背景下，资金实力较弱、土地储备不足的房地产开发企业财务状况恶化，业务发展被迫减缓，甚至逐渐被市场淘汰；相反资金充裕、土地储备充足的企业自身抗风险能力较强，能够随宏观环境的变化适当调整经营策略。在2008年房地产行业景气度下降的情况下，国信地产在大股东国信集团资金、政策以及资源储备等多种渠道的支持下，适当压缩开发规模，降低开发成本，减少现金流出。2008年国信地产可实际交付的项目仅两个，当年收入来源主要为控股子公司江苏国信象山开发有限公司开发的自然天成一期项目。该项目首次推向市场，前期销售价格偏低也在一定程度上影响了2008年度利润；因此国信地产2008年度符合收入确认条件的销售面积大幅下降，且由于房地市场价格低迷，销售收入下降幅度较大，而公司总部及分、子公司管理费用列支减少有限，导致2008年利润明显偏低。
（3）在营销策略上，国信地产一般采取低价进入市场，然后逐步提高价格的营销模式。2009年国信地产全资子公司南京国信地产所开发项目已进入成熟期，且项目地理位置距离未来的南京火车南站新商圈较近，销售价格较高。此外，自然天成项目销售规模逐渐增加，销售进度明显加快，从而从整体上提高了公司2009年1-7月的利润额。
（六）拟购买资产预估值及拟定价
以2009年7月31日为基准日，本次拟购买资产归属母公司所有者权益为 12.83亿元，预评估值约39亿元。预估价值与最近一期财务报表期末帐面净值差异超过50%。
公司董事会认为评估价值增值的原因主要是房地产市场价格的上涨，以及国信地产持有的大量土地储备的升值，因而基于未来收益现值方法的评估值与帐面值相比存在较大差异。国信地产主要存量资产为土地和在建开发项目，由于项目取得土地的时间比较早，当时所处地段配套设施尚不完善，处于待开发状态，因此土地取得成本较低。经过最近几年的开发，各开发项目所在地的综合环境及市政配套已配置完善，上述因素导致此次土地和在建开发项目的预估增值。
基于本次评估的对象为企业股东所有者权益，而不是单纯的资产，因此考虑到房地产行业特点，以及证券监管部门对房地产行业资产重组的规范要求，本次在对江苏省房地产投资有限责任公司估值时，主要采用以下方法：
1、估值方法
考虑到房地产行业的特点，本次在对江苏省房地产投资有限责任公司估值时，主要采用以下方法：
（1）对“在建开发项目”采用了假设开发法进行评估，即在求取被估在建开发项目（在建工程）的价值时，将被估在建开发项目预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及投资利润，以确定被估在建开发项目的价值。
在建开发项目价值＝开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－销售税金－所得税－投资利息－投资利润
（2）对已达到可销售状态的开发产品评估，采用市场法进行评估，根据已开发完成的房地产项目的预计售价扣除全部税金、销售费用、适当的利润后确定评估价值。
（3）对部分尚未缴纳出让金、或仅缴纳了部分出让金，尚未取得《国有土地使用证》的土地，根据稳健性原则，土地价值暂按账面值保留。
（4）对已缴纳出让金、并已取得《国有土地使用证》的未开发土地，根据《城镇土地估价规程》，结合房地产企业土地的实际用途，采用假设开发法进行评估。
2、主要项目增值原因分析
（1）自然天成项目：项目开发分东区、西区，东区未开发用地为225,472.00平方米。西区总用地面积为529,300平方米，至评估基准日2009年7月31日已开发用地256,256.74平方米，未开发用地273,043.26平方米。东、西区未开发土地面积合计为498,515.26平方米，上述土地实际出让时间为2003年12月，土地出让金为2.8亿元（合成本单价371.05元/平方米），该土地于2008年取得《国有土地使用证》（分9个证取得），土地出让金均已缴纳完毕。该9宗地的土地证编号为：宁浦国用(2006)第08309号～宁浦国用(2006)第08317号，该土地的实际取得年限为2003年12月。根据土地出让合同规定，西区、东区全部用地容积率≤1，企业控制在0.7。
根据西区规定要点，西区的容积率为0.428，据此计算自然天成未开发用地容积率为0.845，可开发商品房421250平方米。截至2009年7月31日，国信象山在建开发项目账面值为715,943,650.88元。
对自然天成西区已开发项目和西区未开发、东区未开发项目的评估，均采用假设开发法，方法同上。
自然天成在建及未开发项目预估值
| 一 | 项目名称 | 准用年限 | 开发程度 | 土地面积(m3) | 容积率 | 账面值(万元) | 评估值（万元） | 增值额(万元) |
| 1 | 自然天成西区（一、二期） | 50/70 | 在建 | 252,843.87 | <1.0 | 71,594.36 | 57,291.91 | 102,565.66 |
| 2 | 自然天成西区（未开发） | 50/70 | 未开发 | 273,043.26 | 64,010.18 | |||
| 3 | 自然天成东区（未开发） | 50/70 | 未开发 | 225,472.00 | 52,857.94 |
江苏国信象山地产有限公司的净资产账面值7,978.97万元，预估值为114,685.26万元，增值106,706.29万元，其中土地和在建项目增值102,565.66万元。
自然天成未开发土地（上述表中序号2、3）按采用假设开发法预估，土地的预估单价为2,344.32元/平方米，折算楼面地价为1,807.09元/平方米，该宗土地于2003年取得，当时取得成本约为371元/平方米，近几年，南京市及浦口等周边地区，随着房地产行业的快速发展，导致土地价格的快速上涨，从而此次土地预估增值较大。
(下转32版)