出席嘉宾

　　首创置业股份有限公司执行董事、总裁 唐 军

　　首创置业股份有限公司副总裁、董事会秘书 胡卫民

　　首创置业股份有限公司财务总监 罗 俊

　　首创置业股份有限公司证券事务代表 冯瑜坚

　　中国国际金融有限公司投行部　董事总经理 卢 凯

　　中国国际金融有限公司投行部副总经理 李晓岱

　　中国国际金融有限公司投行部副总经理 陈 宛

　　首创置业股份有限公司

　　执行董事、总裁唐军先生致辞

　　尊敬的各位投资者：

　　大家好！首先，请允许我代表首创置业股份有限公司向参加本次公司债券网上路演的各位嘉宾、投资者表示热烈的欢迎！

　　首创置业是一家以北京为基地的大型综合房地产营运商，控股股东首创集团是北京市政府所属的主要从事公用事业和基础设施建设的特大型国有企业集团。首创置业专注于投资开发中高档住宅，辅以高档商用物业开发经营，多种物业综合营运能力居国内领先。公司以北京为大本营，先后进入天津、沈阳、成都、重庆、无锡、西安六个城市，完成了针对环渤海、长三角、中西南的区域战略布局。

　　2009年上半年，在中央关于应对国际金融危机一揽子计划的刺激下，中国经济增长的利好因素不断增多，国民经济企稳回升。在适度宽松的货币政策和购房消费的优惠政策作用下，房地产行业逐步回暖。首创置业审时度势，加大产品供给，并优化产品结构，成功捕捉市场机遇，取得骄人的业绩表现。

　　展望未来，中国房地产行业正处于成长阶段。随着城市化进程加快、人口红利效益持续释放及国民收入稳定增长，中国房地产行业增长空间广阔。经过2008年的行业调整后，中国房地产市场的发展更趋理性。中央政府对房地产行业的调控政策将更加灵活。未来的市场有望保持震荡上行，供求关系将在上行过程中实现动态平衡。

　　行业已进入新一轮发展周期。面对市场的机遇与挑战，首创置业作为中国领先的大型地产综合营运商，将继续加强综合营运优势，注重发挥与母公司在基础设施领域的协同互动，低成本扩充土地资源，不断提升产品价值和公司价值，推动业务稳健发展，力争实现稳定增长。

　　此次首创置业公开发行10亿元公司债券，其中2亿元用于偿还公司短期银行贷款，剩余部分将用于补充公司运营资金。首创置业作为一家在香港H股上市的地产公司，本次于境内资本市场发行公司债是完善融资体系的重要举措，标志着公司不断拓展融资平台，拓宽融资渠道，将有利于公司优化财务结构，夯实业务基础，实现公司业务的可持续发展。

　　今天，我们希望通过本次网上交流沟通，与广大投资者就本次公司债券的发行方案以及公司未来发展进行深入探讨，充分听取各位的建设性意见。我们将努力创造更加优异的经营业绩回报投资者、回报社会！谢谢大家！

　　中国国际金融有限公司

　　投行部董事总经理卢凯先生致辞

　　尊敬的各位投资者、各位支持和关心首创置业的朋友们：

　　大家好！

　　首先，请允许我代表本次发行的保荐人和主承销商，中国国际金融有限公司，对所有参与今天网上路演的嘉宾和投资者，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　首创置业是中国领先的大型地产综合营运商，在国内享有较高的品牌知名度。作为北京市政府下属规模最大、实力最雄厚的国有企业之一——首创集团旗下的房地产业务平台，首创置业自2002年成立起，始终致力于中、高档住宅专业开发。目前，首创置业已完成了环渤海、长三角和中西南的战略布局，并先后推出了“缘溪堂”、“首创国际城”、“A-Z Town”、“禧瑞都”等一系列家喻户晓的知名地产项目。公司2003年6月在香港上市后，进一步完善治理水平，健全管理架构，提高信息披露透明度，树立并逐渐巩固了积极的资本市场形象。近年来，公司经营业绩始终保持稳健增长，赢得了资本市场的高度认可，目前公司业绩和盈利状况均处于历史最好水平，为首创置业未来更加快速稳健的发展奠定了更加坚实的基础。

　　近年来，公司现金流充裕，盈利水平稳定，利息覆盖程度良好。同时，公司拥有充足的授信额度，具备优良的偿债能力。此外，公司控股股东首创集团始终大力支持公司的发展壮大，并为本期债券提供了全额担保，为本期债券的安全性提供了强有力的保障。首创置业本次发行公司债券，将进一步优化公司债务结构，拓宽融资渠道，对于实现首创置业未来发展具有重要战略意义。

　　中金公司为能够与首创置业这样一个优秀的企业合作而深感荣幸，也非常高兴能够借此机会向各位投资者推荐具有良好投资价值的首创置业公司债券。中金公司将发挥自身在资本市场积累的丰富经验，持续地为首创置业服务，为公司未来发展战略的实现保驾护航。我们深信，首创置业通过本次公司债券发行，将促进融资渠道实现多元化，进一步增强自身竞争优势，巩固和发展各项业务，把握历史机遇，创造更优异的业绩。

　　最后，我们衷心的预祝本次网上路演圆满成功！谢谢大家！

　　首创置业股份有限公司

　　副总裁、董事会秘书胡卫民先生致答谢辞

　　各位嘉宾、各位投资者和各位网友：

　　大家好！

　　首创置业本期公司债券发行的网上路演就要结束了。感谢中国证券网提供的互动交流平台和技术支持，同时感谢主承销商中金公司以及所有参与本次债券发行的中介机构提供的专业服务。

　　通过今天的交流，首创置业与投资者对公司未来经营计划、土地储备、财务规划、募集资金、发展战略等问题进行了充分的沟通与交流，使我深切感受到广大投资者对于首创置业的关注、信任和期待。在此，我谨代表首创置业股份有限公司衷心感谢各位投资者的参与和支持！

　　首创置业将遵照“坚定目标，保持弹性，持续积累，稳定成长”的发展策略，秉承“创新生活，创造价值”的发展理念，恪守“目标一致，遵从规则，学习创新”的企业文化，力争成为“中国最具价值地产综合营运商”。不辜负广大投资者对首创置业的期待与厚望。

　　本次网上交流虽然结束了，但是公司与大家交流的渠道永远是畅通的，我们随时欢迎广大投资者就本次债券发行以及本公司业务发展等各方面问题与我们进行沟通。谢谢大家！

　　债券发行篇

　　问:请介绍本期债券的信用评级情况。

　　冯瑜坚:根据中诚信证券评估有限公司最新综合评定，本公司主体信用级别为AA，本期债券的信用级别为AA。

　　中诚信评估肯定了公司所处房地产行业长期较好的发展前景，2009年以来公司销售业绩显著提升，截至2009年8月31日，公司实现销售面积75万平米，销售金额77亿元，同比分别增长390%和269%。2005～2008年，公司完成了全国性战略布局，2009年起，公司进入收获期，京津地区多个低成本项目的陆续竣工结算也为公司未来的盈利水平提供了有力支撑。

　　本公司拥有充足的土地储备，截至2009年6月30日，公司拥有未售楼面面积662万平方米，其中，88％为住宅项目，足以满足公司未来4～5年的发展。

　　目前，公司已形成了“低密度人文社区”、“多元化复合社区”和“国际化高档社区”三条成熟的标准化产品线，标准化水平不断提高，产品结构不断优化，可保证公司长期持续健康发展。

　　公司融资渠道顺畅，目前公司正积极开拓融资渠道，筹划H股增发及全力推进A股公开发行工作，如取得预期进展，会进一步提升公司的资金实力，扩大公司资产规模，为公司长期稳定发展提供资金保障。

　　本公司长期以来在房地产市场积累了一定的品牌知名度和信誉，控股股东首创集团是北京市国资委全资拥有的大型国有企业，其对本公司的支持为公司提供了较强的融资后盾和项目拓展机遇；此外，第二大股东GIC作为公司的战略投资者，与公司合作开发多个项目，并向公司提供资金支持，相对灵活的财务弹性为公司的稳定发展提供了有力的支撑。

　　问:首创网站上写了公司的主体评级已经调到AA，但募集说明书上写的主体评级是AA-，到底以哪个为准？

　　卢凯:公司在公司债发行申请阶段，首次评级主体为AA-，但随着公司上半年经营业绩显著提高，现金流充裕，评级机构中诚信证券对公司的业绩提高给予积极认可，出具了AA的跟踪评级，目前的评级结果体现了公司最新的经营成果、财务实力和偿债能力。因此，投资者可以根据公司最新的跟踪评级AA级投资本期债券。

　　问:为了充分、有效地维护债券持有人的利益，公司是否为本期债券的偿付制定了具体的偿债保障措施？

　　胡卫民:为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括：

　　1)根据股东大会决议及募集说明书披露的用途制定专门的募集资金使用计划，严格监督执行，切实做到专款专用；

　　2)设立专门的偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。组成人员包括总经理、财务总监、财务部经理等相关部门人员；

　　3)引入了债券受托管理人制度，并充分发挥债券受托管理人的作用；

　　4)发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，严格履行信息披露义务，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险；

　　5)发行人承诺，在出现预计不能按期偿还债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，公司将至少采取如下措施：

　　不向股东分配利润；

　　暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

　　调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

　　主要责任人不得调离。

　　经营发展篇

　　问：请介绍公司未来的整体发展策略如何？

　　唐军：基于行业长期震荡上行的基本判断，公司制定了“坚定目标，保持弹性，持续积累，稳定增长”的发展策略。2005年～2008年期间，公司以北京为基地，正逐步形成以环渤海、长三角、中西南三大区域核心城市为重点，不断辐射区域内其它主要城市的全国布局，2009年起公司已进入全面收获期；未来，公司将发挥综合营运优势，走内涵式增长之路。在“土地+品牌”、“开发+持有”、“地产+金融”三个方面形成公司的核心优势。

　　首先，公司将加强与母公司首创集团在水务、高速公路、地铁等基础设施业务的协同，主攻土地一级开发，利用综合营运优势，聚焦城市潜力区域，寻求综合土地开发机会，持续积累土地资源。其次，公司以开发中、高档住宅为主，秉承“创新生活、创造价值”的经营理念，以客户需求为导向，不断提高产品标准化程度，实现开发业务与经营业务的协同与联动，创造增值效应，实现优选经营物业的长远价值，同时稳定经营业绩，降低开发业务波动影响。全面实施产品规划设计的蓝筹计划。在“低密度人文社区”、“多元化复合社区”和“国际化高档社区”三条成熟产品线的基础上，沿城市交通发展方向，通过组合非住宅优质物业，满足客户符合需求，形成城市综合体产品线优势，不断提升产品品质与产品价值，扩大市场影响力。最后，将地产开发业务与资本市场实现对接，追求“轻资产、快周转”，提高资金使用效率，加快资产周转，为企业的快速发展提供资金支持并分散经营风险。实现资本运作与业务发展的良性互动。公司将按照上述发展策略，通过持续积累，实现台阶式增长，从而避免经营业绩随行业波动而被动起伏。

　　问:请介绍公司业务的盈利模式?

　　唐军:公司已经形成了以中高档住宅开发为主，开发并持有优质商业地产为辅的经营模式。本公司秉承的经营理念是：以“创新生活、创造价值”为宗旨，以客户需求为导向，不断提高标准化程度，为客户提供优质生活和理想家居环境；用创新的理念、精湛的技艺和周到的服务为客户创造完美生活空间；用诚信的操守、专业的管理和开放的沟通为股东开启不竭财富源泉。为实现以上经营理念，公司对经营模式进行三级层次细分，并通过各层次的有效结合、循环联动，实现了土地、房产、品牌、资产的四重溢价，同时努力实现土地价值的最大化，创造长久的客户价值，进而实现企业价值的最大化。

　　首先，公司经营模式的一级层次为“土地+品牌”，是指结合土地资源，针对客户复合需求，通过差异化定位和专业化运作，实现土地、产品、品牌溢价。其次，公司经营模式的二级层次为“开发+持有”，是指实现开发业务与经营业务的协同与联动，创造增值效应，实现优选经营物业的长远价值，同时稳定经营业绩，降低开发业务波动影响。第三，公司经营模式的三级层次为“地产+金融”，是指将地产开发业务与资本市场实现对接，为企业的快速发展提供资金支持并分散经营风险。实现资本运作与业务发展的良性互动。

　　问：请介绍公司有哪些竞争优势？

　　唐军：1)公司综合营运能力突出，以中高档住宅为主，组合多种物业形式的城市综合体项目开发经验丰富；再加上国企背景和多年积累的品牌效应，市场认可度较高；

　　2)公司经过2003年H股上市6年来的投入和扩张，现进入了收获期。公司在环渤海、长三角、成渝经济圈以及西安等地拥有高质量的土地储备。截至2009年6月30日，本公司拥有的土地储备总未售楼面面积662万平方米，其中，88％为住宅用地，12％为商业、写字楼和酒店用地，现有的土地储备足以满足公司未来四至五年发展需要，土地价款基本付清，销售回款充裕；

　　3)公司大股东首创集团为北京市属大型企业集团，是国内基础设施投资领域的龙头企业之一，主要从事水务、高速公路、城市轨道交通等基础设施领域的投资，其基础设施建设业务能与公司地产业务形成一定的协同效应，能够为公司未来土地储备提供有力支持；

　　4)公司在资金和业务两个层面上开展了广泛的国际合作，第二大股东新加坡政府产业投资公司（GIC）不仅在资金层面为公司提供支持，同时也与公司共同开发运营了15个成功的项目。此外，公司业务层面还与国际知名的设计公司、物业管理公司、营销策划、管理咨询等专业机构开展长期合作，大大提高了公司的产品品质和物业价值；

　　5)公司融资渠道顺畅，融资手段丰富，作为H股上市公司，此次获准发行公司债，标志着公司成功打通国内及香港两个资本平台，目前正等待A股上市的批准。

　　未来，公司将继续坚持综合营运，内涵式发展。注重发挥与集团在基础设施业务的协同互动和综合营运优势，低成本扩充土地资源，提前锁定优质土地资源，获取综合土地开发机会；通过住宅产品的标准化复制，组合非住宅优质物业和打造拳头产品，提升产品价值，满足客户复合需求。

　　随着中国经济的快速发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入，房地产行业仍将保持持续增长趋势，本公司将抓住行业未来发展之宏机，采取积极稳健的扩张策略，以物业开发的国际先进水平为标准，致力成为中国最具价值的房地产综合营运商。

　　问:公司目前土地储备面积及其具体区域分布如何？

　　唐军:截至2009年6月30日，本公司拥有的土地储备总未售楼面面积662万平方米，足够未来四至五年发展需要。从土地储备的金额来看，北京占到1/3，其他地区占2/3，但是从利润贡献来看，北京占到50%以上。从未售楼面面积的土地用途看，约88%为住宅用地，9%为商业用地，1%为写字楼用地，2%为酒店用地。

　　2005年，公司制定了“走出北京，走向全国”的扩张策略，通过3（X+Y）的区域扩张策略，聚焦环渤海、长三角和中西南三大经济圈的核心城市，并通过核心城市不断辐射区内重点城市。经过2005～2008年的区域布局，公司先后进入天津、沈阳、成都、重庆、西安、无锡等城市，完成了对于环渤海、长三角和中西南三大战略区域的布局。

　　2009年，公司土地策略将以结构调整为主，抓住京津区域一体化建设的机遇，加强与母公司在基础设施建设业务的协调互动，首选京津地区，沿城市交通发展方向，寻求综合土地开发机会，不断扩大在京津地区的品牌影响力和市场占有率。其次，公司将凭借多年来累积的多种物业综合开发经验，以综合营运优势，在一线城市核心地段获取土地的开发机会，打造城市高端综合体项目，不断强化公司在城市综合体开发方面的优势。例如，今年6月12日，公司以3.4亿元的价格成功获得北京CBD核心区域郎家园6号地，该地块土地面积2.3万平方米，规划中的土地性质为商业金融及住宅综合用地，公司目前正在开展土地整理工作。该项目标志着公司在土地储备模式上的重大突破，同时，公司仍将持续关注公开的招拍挂机会，将本着审慎理性的原则参与竞价，绝不盲目追高。

　　问：随着公司北京项目逐渐销售，公司在北京的土地储备逐渐减少。公司未来计划如何保持在北京的领先优势？如何保持公司整体盈利水平？

　　胡卫民:北京是公司业务的根基，近年来我们积极参与北京地区的土地公开交易，但是，公司始终坚持审慎的投资策略，控制土地成本。公司在京津区域通过积极介入和开拓土地一级开发机会，提前锁定优质资源，低成本扩充京津地区的土地储备，例如，公司于6月份以3.4亿元获得的北京CBD核心区郎家园6号地，土地面积2.3万平方米，目前已进入土地整理阶段；这标志着公司在土地储备模式上的重大突破。现有开发项目中北京高档住宅项目价格仍有继续上涨的空间，未来三年北京地区仍将贡献一半以上的收入及利润。随着外地项目逐渐进入成熟期，外地项目的比重不断提高，公司将通过继续提高产品性能价格配比，和日益积累起来的品牌优势和规模优势，逐步提高外地项目的利润水平，保持公司整体盈利水平的稳定。

　　问:请介绍公司目前在售和在建项目的具体情况如何？项目定位、进展情况等？

　　胡卫民:2009年1～8月，公司实现签约金额77亿元，同比增长269%，完成全年80亿元计划的96%；签约面积75万平方米，同比增长390％

　　北京缘溪堂、禧瑞都为代表的高档住宅项目，依托品质与稀缺资源优势，1～8月取得15亿元签约收入。缘溪堂项目已于上半年实现竣工交付。禧瑞都项目自5月中旬推出以来，市场反应积极，开盘当日即实现认购4亿元，创下CBD区域高档住宅单日销售记录，目前在售的2、3号楼将于2010年底竣工。

　　目前，公司在天津、沈阳、西安、成都推出的“首创国际城”产品线，定位于国际化高档社区，项目推出以来在各地市场均取得不俗表现。1～8月，“首创国际城”产品线合计取得签约金额超过14亿元。天津首创国际城、成都首创国际城项目一期将于2009年底竣工，沈阳首创国际城和西安首创国际城将于2010年底竣工。

　　以北京A-Z Town 和成都A-Z Town为代表的中端产品，定位于复合型社区，2009年上半年成功地迎合了自住型需求和改善型需求的爆发，截至8月底，两个项目住宅部分取得了13亿元的签约金额，住宅部分将于年内实现竣工。

　　问:经历了08年房地产行业的“寒冬”后，公司目前现金流情况如何？是否会对未来业务的发展造成影响？

　　罗俊:2009年上半年中国房市开始回暖。公司一方面加速销售与回款，另一方面坚决执行审慎的拿地策略。09年上半年，公司的经营性现金流达到了18.6亿元，8月底现金超过30亿，未动用银行授信53亿元，公司整体现金状况稳定，支付压力不大。这为公司提供了充足的现金储备并对未来的业务拓展提供了坚实的基础。目前正在等待A股发行的批准，A股发行成功之后公司的资金能力将有一个重大飞跃。

　　问:请问公司大股东首创集团可以在那些方面为公司业务提供支持？

　　唐军：大股东首创集团为本公司的发展提供有力的支持，为本次债券发行提供担保。

　　公司房地产业务与首创集团基础设施业务协调互动，依托水务、地铁、高速公路等基础设施建设挖掘城市潜力区域，通过土地一级开发等非竞争性手段，在核心城市的核心地段，低成本、低投入，持续增加优质土地资源储备。

　　首创集团在政府资源方面对公司房地产业务发展提供有力的支持和帮助，首创集团的品牌影响力也是公司产品营销的有力支持。

　　文字整理 于雅琴 本版编辑：李魁领

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