出席嘉宾

　　北京城建投资发展股份有限公司董事长 刘龙华

　　北京城建投资发展股份有限公司董事总经理 陈代华

　　北京城建投资发展股份有限公司董事副总经理兼党委书记 李 文

　　北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书 张财广

　　北京城建投资发展股份有限公司总会计师 李 莉

　　宏源证券股份有限公司董事总经理 胡 强

　　宏源证券股份有限公司投资银行总部执行副总经理 韩志谦

　　宏源证券股份有限公司投资银行总部执行副总经理 申克非

　　宏源证券股份有限公司投资银行总部副总经理　张　炜

　　北京城建投资发展股份有限公司

　　董事长刘龙华先生致辞

　　尊敬的各位投资者、各位关心和支持北京城建的朋友们：

　　上午好！

　　今天我们举行北京城建投资发展股份有限公司公司债券发行网上投资者交流会，希望借网络平台与广大投资者进行坦诚交流，增加大家对此次公司债券发行以及公司未来发展的了解，充分听取大家的意见和建议。

　　北京城建1999年上市，上市十年来保持了稳定健康发展，特别是2001年公司主业转型进入房地产业以来，无论是开发规模、效益，还是开发能力，逐年迈上新台阶。目前总资产117.8亿元，净资产36.5亿元。2008年公司实现营业收入24亿元，净利润3.16亿元。公司管理层始终抓住发展这条主线，适应市场，顺势而为，在企业结构、项目结构上进行战略性布局，为更大的发展奠定坚实的基础。

　　伴随我国经济和社会的发展，房地产市场正日益发生深刻的变革，行业整合加快，公司面临难得的发展机遇。北京城建有丰富的项目资源、成熟的人才队伍，深厚的企业文化，这些是公司发展的坚实基础。此次发行9亿元公司债券，有利于公司调整负债结构，获得长期稳定的资金支持，加快房地产项目开发。公司将以此为契机，发挥自身优势，抓住行业整合带来的发展机会，优化资源配置，不断提高市场化运作水平，扩大开发规模，做强房地产主业，实现更好更快发展。谢谢大家！

　　债券发行篇

　　问:这次债券发行的信用级别是什么？

　　刘龙华：经大公国际资信评估有限公司综合评定，公司的主体信用等级为AA-，本期公司债券信用等级为AA。在本期公司债券的存续期内，大公国际资信评估有限公司每年将对公司主体信用和本期公司债券进行跟踪评级。

　　问:本次募集资金主要投向何处？

　　李莉：本次募集资金除用于偿还3亿元短期借款外，剩余资金主要用于补充流动资金，由于本公司在建项目的减少，募集资金可通过内部借贷的方式给子公司使用。

　　问:贵公司在07年经国家发改委批准发行过7年期的5亿的企业债，此次又发行公司债券，请问如何解决企业债和公司债到期较为集中的偿还问题？

　　陈代华：经国家发展和改革委员会发改财金[2007]3109号文件批准，公司于2007年11月21日公开发行公司债券（“07京城建债”）5亿元，债券期限7年。

　　由于回售选择权的存在，在偿还时间略有冲突。公司将通过合理利用利率进行回售权的调整和其他保障措施，确保公司债券到期的如期偿还。谢谢！

　　问:本期债券发行的亮点是啥？

　　申克非: （1）公司主营业务突出：房产开发作为公司的主要收入来源，规模在过去三年不断扩大，收入持续提高；

　　（2）公司净利润持续增长：2008年、2007年、2006年归属于母公司股东的净利润分别为31,615.80万元、26,488.34万元和10,764.77万元，年复合增长率71%。2009年上半年实现归属于母公司股东的净利润18,546.57万元。

　　（3）未来发展前景广阔：一方面，房地产行业长期发展前景较好。中国经济持续快速增长、城市化进程加快、人口红利以及居民消费升级为房地产市场需求的增长提供有力支撑；同时公司开始介入物业和城市环保行业——污水处理产业。

　　（4）公司负债率较低：目前虽然公司已于2007年发行5年期企业债券，但是截至2009年6月末母公司的资产负债率仅50.34%，合并报表资产负债率68.15%；本次发行后母公司资产负债率为54.69%，合并报表资产负债率为69.70%。

　　（5）公司拥有较高的银行授信额度。

　　（6）资信评级良好，本期债券主体评级为AA-，债券信用评级AA。

　　（7）北京城建集团的连带责任担保，为本次债券发行与偿还提供了较好的支持。担保人为公司第一大股东，实际控制人为北京市国资委。

　　问:此次发债成功的话对公司未来盈利有多大影响？

　　李莉：我们这次募集资金，其中3亿元偿还借款以后，公司资本负债结构将更加趋于合理。6亿补充经营流动资金使用，这部分资金用于公司现有开发项目和未来获得土地。未来土地取得以后，用两年的时间做开发周期形成未来收益，为公司未来收益提供有力的保障。

　　经营发展篇

　　问: 请问北京城建集团的业务情况？

　　刘龙华：北京城建集团成立于1993年，1995年3月被北京市人民政府批准授权经营管理所属单位国有资产，目前已经发展成为北京市建筑业的龙头企业。在北京市建筑企业中，北京城建集团连年位列资产规模第一、企业产值第一、营销规模第一、营业利润第一。北京城建集团是全国三家同时拥有房屋建筑工程施工总承包及公路工程施工总承包双特级资质的大型建筑企业集团公司之一，可承接国际工程，进行跨行业、跨地区经营。

　　集团拥有自己的设计总院，该院建于1958年，经过50年的发展，已成为中国工程建设行业知名的勘察设计总和咨询公司，拥有4个甲级设计院，并在南京、上海、天津、伊朗德黑兰等12个国内外地区成立分院，实力较为雄厚。2007年北京城建集团在中国企业500强排名中位列第154位，在500强建筑企业中位列第11位。

　　问:房地产行业经营环境好么？

　　刘龙华：房地产这个行业总的来说经营环境还是不错的，发展的前景应该还是比较好的，因为从今年年初低迷以后到现在经过几个月以后回升的很快，而且看来市场的需求也很大，中国的城市化建设发展势头不错。因此，从近几年来看，房地产总体行情还是看好的。

　　问:我想问下公司取得的各种荣誉情况！

　　刘龙华：公司社会影响力进一步提升，2008年度，荣获“北京市学习型组织先进单位”、“沪深房地产上市公司投资价值TOP10”、“中国房地产品牌价值国有房地产品牌价值TOP10”、“2007年度品牌企业”和“中国房地产百强企业之星”等荣誉。

　　2007年度，荣获“2007年度（第三届）消费者信赖的中国十大地产质量品牌”、“2006年度中国上市公司百佳市值管理奖”、“中国红十字基金会红十字文化发展基金理事单位；”博爱“证书和奖牌”、“2006第三届中国漂亮50评选――中国未来十年成长性蓝筹上市公司”、“中国房地产百强企业之星”、“中国房地产上市公司TOP10影响力企业”和“中国房地产优秀企业公民”。

　　问: 公司目前在开发的项目都有哪些呢？

　　陈代华：目前开发的项目：北苑家园(公园2008）、世华水岸、首城国际、来广营4号地、北苑南区、骡马市大街商业项目等，谢谢！

　　问: 公司的管理团队建设如何？

　　李 文：公司拥有一支稳定、高效的管理团队，具有丰富的房地产开发与物业经营管理经验。谢谢！

　　问: 公司土地储备情况怎么样？

　　张财广：截至2009年6月末，公司及控股子公司的土地储备面积约462.87万平方米，另在浙江舟山长峙岛开发项目拥有40%的股权，该项目土地储备面积约400万平方米；按公司现有开发能力计算，已可满足未来五年左右的开发需要。面对当前经济环境和金融环境，公司将加强对市场的分析，在现金流允许的情况下，有选择性地增加土地储备。谢谢！

　　问: 刘总，能否谈谈对北京房价的看法？我拿城建股票很长时间了，希望以股价补房价！

　　刘龙华：我们认为现在房价还是比较高的，而且在一段时间内没有下降的趋势，房价高对我们搞房地产来说肯定前景还是不错的，对上市公司也是有利的。

　　问: 公司未来房地产投资的主要地区？

　　陈代华：中国的房地产市场将稳步、健康的发展。公司目前以北京地区为主，加快已投资地区项目的进展速度，积极关注重庆及其他城市房地产市场的发展机会。谢谢！

　　问:能否介绍下宁波长峙岛的项目，2000多亩的土地开发，将来要用来做什么？公司对这个项目怎么定位？

　　张财广：舟山长峙岛项目主要有住宅、公建、商业等项目。这个项目的定位是舟山市高档社区。谢谢！

　　问: 近期来，房地产市场变化很大，成交量大幅度萎缩，政策也似有收紧之意，公司将如何应对这些变化？

　　陈代华：房地产产品的周期比较长，在过程中会遇到各种宏观政策的调整和变化。公司在应对政策变化的过程中，主要有以下几项措施：第一，保持适当的资产负债率和充足的现金流，以保证财务安全；第二，持续致力于提高产品品质和质量；第三，公司建立产品的标准化管理体系，加快产品的建设周期，全面提升公司的综合竞争能力。

　　谢谢！

　　文字整理 于雅琴    

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