③有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务，包括一年内到期的长期借款及长期借款等。
（2）息前自由现金流量的确定
本次评估采用企业息前自由现金流，息前自由现金流量的计算公式如下：
息前自由现金流量=销售现金收入-开发成本现金支出-主营业务税金及附加-期间费用（管理费用、销售费用等）-所得税+折旧及摊销-营运资金追加额。
（四）重要评估参数的取值情况
1、固定资产成新率的确定
固定资产的价值以其在整个使用过程中，具有获利能力的年限为依据。固定资产成新率主要根据尚可使用年限法，即：成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）。
对一般通用设备，以年限法为基础，结合设备利用程度、工作环境、维护保养及大修改造状况综合评定。
2、存货-产成品（开发产品）评估时主要评估参数的确定
（1）销售收入的确定
已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定产成品销售收入，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定产成品销售收入。
采用市场比较法确定产成品销售收入，是将被评估的房地产和同一供需圈内近期已销售的相同或相类似的房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间的房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估房地产的市场价。通过实地勘察和对周边区域的房地产市场调查并分析有关资料之后，根据评估对象的特点和实际情况，考虑到近期同一供需圈内类似于评估对象的房地产市场交易实例较多，因此，选取市场比较法测算评估对象产成品（房地产开发产成品）的销售收入可以更客观地体现其公开市场价值。
（2）土地增值税的测算
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
（3）折减净利润的确定
基于对未来市场风险的谨慎考虑，本次产成品的评估价值还扣除了其正常销售的适当净利润，计算公式为：
折减净利润=所得税后净利润×净利润折减率。
其中，已经签定商品房销售（预售）合同的产成品净利润折减率取10%，尚未签定商品房销售(预售)合同的产成品净利润折减率取25%。
3、存货-在产品（开发成本）采用假设开发法评估时主要评估参数的确定
（1）开发完成后房地产价值（销售收入）的确定
本次评估在成品销售收入的确定方法如下：
①可售面积的确定
已办理商品房预售许可证的依据许可证上规定的可售面积；对于未办理预售许可证根据委托方提供的经规划部门审批后的建筑工程规划许可证、工程图纸，按照可售面积的测绘文件进行测算。
②销售价格的确定
已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定其销售收入；尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定其评估基准日的现房市场价格。
2003-2008年福州市商品房价格呈逐年上涨趋势，特别是住宅类商品房涨幅较大，进行评估时房价虽有所“降温”，但在银行降息、扩大内需等宏观调控政策的影响下，预计未来福州市房价将逐步趋于平稳，故本次评估假设评估对象在未来开发、销售周期内的商品房销售价格与进行评估时现房市场价格保持稳定一致。
（2）后续开发成本的测算
后续开发成本=总开发成本-已支付的开发成本
其中，总开发成本包括土地取得成本及建设开发成本。土地取得成本按有关土地出让合同及税费缴纳标准规定的实际应支出成本，经核对财务凭证确定；建设开发成本结合评估对象工程实际状况，根据评估基准日执行的建筑工程预算定额和当地建筑材料、人工、机械台班市场价格确定其合理建筑安装工程以及基础和公共配套设施工程造价，同时核对企业财务帐表，对照其历史发生成本，确定其正常前期工程费、开发期间税费比率，再加上一定的不可预见费，最终加总确定。已支付的开发成本由核实过的账面实际发生金额确定。
本次评估假设在未来建设期内物价水平稳定，评估项目开发成本与评估基准日标准一致，且后续开发成本在相应项目建设期内均匀支出。
（3）土地增值税的测算
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
（4）折现率的测算
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。本次评估折现率的计算采用累加法，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本，由于现实中不存在完全无风险的投资，所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，房地产项目评估涉及的安全利率一般选取同一时期的银行存款利率或国债利率。根据评估时行业特征结合委估项目的具体特点，本次评估选取五年期国债利率为无风险利率。2009年凭证式（一期）5年期国债，票面年利率4.0%，通过化为复利，则无风险报酬率＝3.71%。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对评估对象房地产自身及其所在区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。风险报酬率可以通过以下公式确定：风险报酬率=行业平均风险报酬率×个别风险系数。对于具有众多同行业上市公司可选作参照物时，可用上市公司的加权平均净资产收益率扣除无风险报酬率作为行业风险报酬率。未来的房地产市场存在众多的未知因素和偶然因素，但考虑到近年来委估项目销售状况良好，且项目开发企业近年来在福州当地已开发了相当数量的成功楼盘，其品牌声誉得到社会广泛认可，另一方面委估项目周边的基础设施目前正在大规模扩建、新建，以上因素均有利于委估项目商品房价格的稳定，因此取项目个别风险调整系数+3%；另外2008年已公布年报的净资产在10亿元以上的房地产上市公司的加权平均净资产收益率为10.78%，则
风险报酬率＝（10.78%-3.71%）×（1+3％）＝7.28％。
则，折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率=3.71%+7.28%=10.99%，本次评估取整为11%。
4、收益法折现率的确定
为与本次预测的现金流量(企业现金流量)口径保持一致，本次评估折现率采用国际上通常使用的WACC（加权平均资本成本）模型进行计算。其公式如下：
WACC=E/（D+E）*Ke+D/(D+E)*(1-t)*Kd
其中：E为权益的市场价值（目标企业）；
D为债务的市场价值（目标企业）；
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
t为所得税率。
（1）权益资本成本Ke的确定
①无风险报酬率Rf的确定
无风险报酬率取评估时最近一期即2009年凭证式（一期）国债(5年期)的票面利率4.00%，折为复利为（1+4.00%*5）1/5-1=3.71%，因此本次无风险报酬率Rf取3.71%。
②企业风险系数β（Beta）
选取沪深A股5家房地产类上市公司评估基准日前三年（2006年3月31日-2009年3月31日）的股票价格，进行风险系数的分析比较，测算出风险系数，如下所示：
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D/E的取值：从财务学的角度来说,一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右，结合名城地产评估时有息负债情况以及未来开发计划和筹资计划，确定目标资本结构为有息负债40%、权益60%，即D/E（有息负债/权益）为66.7%。
根据上市公司的资本结构及所得税率，将上述得出的β（Beta）还原为无杠杆β（Beta），再根据名城地产的目标资本结构及所得税率算出有杠杆的β（Beta）为1.36。
③市场风险溢价Rpm的确定
取2009年已公布年报的房地产行业净资产在10亿元以上的收益率比较正常的上市公司的净资产收益率平均值10.78%，以此作为正常经营的房地产行业的报酬率。
④企业特定风险调整系数Rc的确定
在本次评估中，通过以下几个方面考虑企业未来经营中存在的不确定性或劣势来确定企业特有风险收益率：
a.流动性因素
待估企业为非上市企业，股权的流动性较上市公司相比要弱，因此投资者在出售或转让时相对于参照企业来说较困难。
b.经营风险
同上市公司比较，待估企业在经营管理上还需要进一步的充实和改进，因此，存在一定的风险。
通过对待估企业面临的市场、行业等方面的风险进行的分析，并考虑上述因素的影响，本次评估中待估企业的特定风险收益率取2%。
⑤权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke= Rf+β×RPm+Rc
=3.71%+ 1.36×（10.78%-3.71%）+2%=15.32%
（2）债务资本成本Kd的确定
取中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率（五年以上）5.94%。
（3）WACC（加权资本成本）的确定
综合以上参数的设置，可以得出如下结果：
WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-t)
=15.32%×60%+5.94%×40%×(1-25%)
=10.97%，取整为11%。
九、主营业务与技术情况（一）主营业务及主要产品
1、主营业务
名城地产的主营业务为综合房地产开发。
2、主要产品
名城地产的主要产品为商品住宅。住宅型产品属于生活必需品，受自住性需求和改善性需求的影响，其需求刚性大，且具有较强的保值增值特性。此外，名城地产通过在项目中适量开发商业、酒店及办公地产，在为业主提供全方位社区配套的同时，又可以适当丰富名城地产的产品类型及赢利模式，有效提升名城品牌的影响力。
（二）主要经营策略
1、比较优势的竞争策略
名城地产利用比较优势的竞争策略来获得市场竞争的主动权。这一竞争策略主要基于以下几点：
（1）名城地产长期在竞争激烈、市场发育成熟度较高的福州市房地产市场进行项目开发。福州市属于侨乡、民营企业相对集中的沿海经济开放城市，其房地产市场在项目开发理念、产品设计、新材料和新技术的应用等方面的要求均高于一般城市，中高端产品需求旺盛。而名城地产长期执行中高端的产品路线，具有明显的目标市场定位竞争优势。
（2）名城地产实际控制人俞培俤先生领导的团队具有十年以上的房地产开发经历，积累了丰富的房地产开发管理经验，从立项前的调研到建筑方案设计，从施工单位选择到现场施工管理，从营销策划到销售及物业管理，在业务流程的各个环节，均拥有擅长业务的专门人才。同时，名城地产特别强调强强联合，主要设计、施工及技术和原材料的选用主要选择与国内外知名度较高的团队及品牌供应商进行紧密合作，使其顺利实施了“全过程品牌建设”的开发理念，保障了公司品牌长期健康运营。
（3）名城地产采用大规模的开发建设模式，使其在原材料采购上具有规模效应，为降低原材料采购成本创造了优势条件，同时管理费用也较低，这些构成了名城地产开发成本低于同行业平均水平的竞争优势，造就了其产品性价比高的优势，大大提高了名城地产的抗风险能力，形成了核心竞争力。
2、产品开发策略
名城地产以“崇尚品质、追求卓越”为开发宗旨，以“高性价比”及“高附加值”为开发策略，邀请品牌知名度较高的设计单位为项目提供设计服务，在产品设计中严把户型结构关，做到户型内外动线合理，居内空间合理布局，提倡空间利用最大化，强调居室舒适，控制公摊面积。从而使得开发出的产品建筑设计合理、功能齐全、户型多元、自然景观优越，为客户创造出更加多彩的空间，具有很强的竞争力，得到了客户的高度认可。
3、区域扩张策略
名城地产确定的区域扩张策略是：利用在福州市房地产市场多年的品牌优势，结合已拥有的客户资源，积极融入海峡西岸经济区建设的大局，最大限度发挥侨乡优势，进一步在福州市场做大做强，使福州成为公司的管理中心、人才培训中心和产品研发中心；同时，随着公司资金、管理、人才等方面实力的增强，利用本次重组之契机，拟向上海、北京等经济发达的一线城市及经济较发达的天津、江苏和浙江市场挺进，从而达到拓展公司业务，优化公司产品区域布局，进而达到“名城”品牌全国连锁发展之规划。
4、项目市场定位及目标客户
（1）项目市场定位
名城地产开发项目的市场定位主要为高性价比中档产品及高附加值高端产品。首先，中档产品是各种类型房地产产品中需求最为稳定、受众面最广的产品类型；而高性价比策略通过产品创新使业主获得优惠的同时，还可通过广大业主的评价来不断提升品牌价值、扩大品牌影响力，并加速楼盘的销售。其次，名城地产通过充分挖掘特殊地块的潜力，在稀缺的核心资源型地块上适度开发高附加值高端产品；在具体的开发过程中，名城地产充分考虑到土地资源的不可再生性，并借助地块资源本身所蕴涵的自然景观、历史文化沉淀、交通条件等特质，因地制宜开发高附加值高端产品，以求在该地区的住宅产业化和城市建设进程中有所建树，从而体现名城地产作为企业公民的使命感和责任感。
（2）目标客户
与项目的市场定位相适应，名城地产的目标客户主要为福州市及其周边地区的中高收入阶层，该阶层消费群体具有收入稳定、消费能力较强、对生活品质要求较高的特点。从名城地产的客户结构看，主要包括：政府机关工作人员、事业单位工作人员、金融从业人员、私营企业主、个体工商户、华侨华人、企业中高级管理人员及技术人员等中高收入群体，同时也包括部分单位购买者。
（三）经营模式
1、房地产项目的定价模式和营销理念
（1）房地产项目的定价模式
名城地产对所开发的房地产项目主要采取市场化的定价模式。其中对中档房地产产品的定价强调性价比，即以类似产品的市场价格为参照，结合当地经济发展程度及居民收入水平、市场供求状况、项目地理自然环境、生活配套设施、预期的楼盘销售速度等因素，并凭借名城地产在成本控制和品质建设上所积累的成功经验，采取突出产品性价比、将产品升值空间部分让渡给业主的定价模式。对高端房地产产品的定价模式则着重强调产品品质，在充分把握高端产品市场供求的前提下采取按质定价的模式。
（2）营销理念
名城地产始终贯彻“客户至上”的营销理念。名城地产的营销人员不仅为客户提供从其接触项目开始至办理交房手续全程的专业服务，而且还从客户的角度考虑其个性化需求，从而真正做到为客户提供性价比高的优质产品。此外，针对不同的房地产产品，名城地产通过制定差异化的销售方法，力求让客户从专业化的服务中充分体会到产品的优良品质。
2、主要融资模式
名城地产目前所开发房地产项目的主要融资方式为预收房款和银行贷款。
3、采购模式
名城地产开发房地产项目所需原材料主要是建筑材料及设备，主要的建筑材料有钢筋、水泥、建筑装饰及园林绿化材料等，设备主要包括电梯、消防设备、通风与空调设备等；主要耗用的能源是电力。近几年钢筋价格呈现出一定的波动性，而水泥及电力的价格则总体上呈上涨趋势，由于这些原材料及能源在国内均大量生产，因此均能保证充足的供应。
名城地产房地产项目的施工均承包给施工单位，建筑材料主要由施工单位负责采购。为保证工程质量，施工单位应按照专用条款约定及设计和有关标准要求采购，并提供产品合格证明。
对电梯、门窗及一些应项目进度急需的建筑材料，由名城地产自行采购。对自行采购的材料，名城地产本着保证品质、控制成本的原则，根据材料的不同类别采取以下方式：
（1）集中计划采购：通用性物料如外墙面砖、门窗铝型材等实行集中计划采购。材料部依照计划用量集中批量采购，统一管理，确保一定的库存量，使用单位按计划领用，实行内部核算。该模式适用于价格随采购量增大而有较大下降空间的物料采购；材料部对各单位采购需求计划进行宏观调控与协调，凡能形成批量采购的，一律由材料部负责办理批量采购。
（2）特定采购：对于除采用上述采购方式之外的物料（如部分大宗物资采购、大型设备如电梯采购、固定资产添置、急用物资采购等），材料部依照采购申请逐单办理询价、议价及最终采购事务。
4、销售模式
名城地产采用的房产销售模式为自销，即由名城地产优秀的销售人员组建成销售团队独立进行销售。名城地产从成立起就着重培养自己的销售团队，目前已经建立了一只高素质、业务专业、服务意识强的营销队伍，销售人员已超过30人。自销模式适用于房地产市场较为成熟及市场消化能力较强的城市，名城地产通过采取自销模式，不仅可以培养自己的销售团队，还可降低销售成本。
具体而言，名城地产采用的自销模式体现在公司和项目两个层面。在公司层面，名城地产设立企划部及营销部，由其专门负责公司整体形象和品牌的宣传和推广，力求“名城”品牌深入人心，强化品牌效应；同时，通过与当地媒体机构的合作，使产品信息及时反映到市场，供客户参考。在各项目层面，名城地产设立营销组，专门负责具体项目的形象宣传，通过平面、立体媒体以及房交会等各种活动推广项目；营销组还需负责为项目业主提供从其接触项目开始至办理交房手续全程的专业服务。
同时，名城地产长期以来通过名城会俱乐部，建立了“塔式”客户资源管理库，充分利用俱乐部会员（老业主）资源，由老业主带出新的业主，从而不断充实其客户资源。
5、物业管理模式
名城地产参股专业的物业管理公司，在与其签订前期物业管理服务合同后，由物业管理公司为业主提供专业的物业管理服务；待业主委员会成立后，业主委员会有权重新选聘新的物业管理公司。
目前，名城地产参股的物业管理公司英家皇道与名城物业的控股股东分别为深圳市保利物业服务有限公司及深圳市长城物业管理股份有限公司，均为国家一级物业管理企业。通过与国家优秀物业管理企业的合作，英家皇道与名城物业不仅能为业主提供高品质、全方位的物业管理服务，还能获取最新的物业管理行业动态及一线业主需求信息，从而不断提高物业服务质量，并有效提升了“名城”品牌的影响力。
（四）经营管理体制及产品和服务的质量控制
1、治理结构
名城地产与控股股东及实际控制人之间人员、资产、财务分开，机构、业务独立，各自独立核算，独立承担责任和风险。名城地产已根据《公司法》与《公司章程》的规定，设置了股东会、董事会、监事、总裁与各分管副总裁等部门和职位，公司各部门均按规定行使权限与承担责任，从而确保了公司的规范运行。此外，名城地产制定了严格的财务管理制度、劳动用工制度与项目开发管理制度等内控制度，并通过加强清廉风气的建设、成本控制与对法律风险的监控，确保了公司的有效运行。名城地产治理结构的完善也带来了公司管理团队的稳定，核心管理团队在公司从业3年以上的占83%，反映了其管理团队的团结稳定和凝聚力。名城地产的治理结构图具体如下：
■
2、开发房地产项目的决策程序
名城地产开发房地产项目的决策遵循自下而上、层层把关的机制。具体情况如下表所示：
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3、房地产项目管理架构的设置
（1）名城地产开发房地产项目时，将从公司各相关部门抽调人员组成专门的项目执行部具体负责项目的运营。
项目执行部设项目经理，下设各小组，各小组除对项目经理负责外，还应就各自负责的工作向公司各相关部门汇报，接受其指导。公司各相关部门及项目经理最终向公司总裁汇报工作并接受其监督指导。名城地产管理层通过这样两种渠道对项目的开发运营进行管理控制，可以有效地控制项目风险，实现项目效益的最大化。
名城地产房地产项目管理架构图
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（2）项目经理及项目执行部各小组职责
①项目经理：负责项目的总体管理工作，并就项目的所有相关事项对总裁负责。
②行政组：由办公室选派专人组成；主要职责是维护项目的行政和日常管理秩序，并协调其他各组的工作。
③开发组：由开发部选派专人组成；主要职责是依照项目具体情况，确保项目开发审批手续的办理。
④营销组：由营销部选派专人组成；负责根据项目具体情况制定并实施营销计划，培训营销人员，为客户提供全程专业服务，并可根据营销需要对项目整体计划提出调整方案。
⑤工程组：由总工办及工程部选派专人组成；负责项目工程规划，图纸设计审查、施工进度控制、施工成本控制、与监理公司的配合及完工验收等工作。
⑥材料采购组：由材料部选派专人组成；负责根据工程计划及施工进度组织制定材料采购计划，准备材料采购合同及控制材料质量等工作，并将材料采购计划反馈至材料部。
⑦财务组：由财务部选派专人组成；负责项目的财务会计核算及成本监督。
⑧监理公司：由名城地产聘请；独立负责工程的质量监理。
项目执行部架构图
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4、产品和服务的质量控制
（1）质量控制体系
名城地产以全方位质量控制为目标，确立“以人为本、质量第一”的质量控制方针，并结合其在房地产开发领域多年的实践经验，建立了全公司统一的质量管理程序及配套措施，内容涵盖质量策划、文件和资料控制、勘察设计及施工过程控制、材料验收及工程产品检验、检验状态的控制、不合格品的控制、纠正和预防措施、入住验收和维修、质量记录控制、质量管理人员培训及质量通病统计等工程质量控制及管理的各个方面。名城地产下属各部门严格按照公司制定的有关质量管理程序及配套措施处理业务，开展质量管理活动，并在业务实践中不断丰富和补充质量管理制度。名城地产除采取必要的措施从内部杜绝发生贪污腐化的可能性外，还特别重视与设计、施工及监理等各合作单位之间清廉风气的建设，通过与各合作单位的密切协作来防范可能发生的腐败行为。
（2）质量控制措施
质量是工程的生命，名城地产以对业主高度负责的精神，采取切实有效措施保证工程质量，具体情况如下：
①严格要求施工单位
名城地产要求每个施工单位都必须具有相应资质并经国家主管部门认可注册；施工单位中标后应交纳质量履约保证金，并在质量保修期间预留工程结算总造价的3%作为质量保证金；施工单位承包后不得将承包的全部工程转包给他人，也不得将工程肢解后转包给他人。
②严把材料质量关
a.设计单位在工程设计资料及文件中应对建筑材料、建筑构配件和设备注明规格、型号、性能等技术指标，设计人员不得指定生产厂、供应商。
b.施工单位负责采购材料设备的，应按照专用条款约定及设计和有关标准要求采购，并提供产品合格证明。凡采购的材料设备经工程师验收后，与设计或标准要求不符，承包单位应立即运出施工场地，并重新采购合格材料或产品。
c.对于拟采用的新材料及新工艺，以是否能保证和提高工程质量，是否方便施工和后期维护，是否能节约成本和缩短工期为标准。新材料及新工艺采用前，必须取得有关性能指标，并尽量取得试用效果资料。使用过程中如发现新材料及新工艺影响到工程质量，则立即停止使用并查明原因。
③确保工程施工质量
a.项目立项后，项目执行部要编制包括勘察、设计、施工、甲供材料四个方面的质量计划，制作现行规范（包括国家、行业、地方颁布的规范、规程、规定）目录下发。
b.项目施工过程中，设计单位要派专人留驻施工现场配合施工，并负责向发包人及施工单位进行设计交底、处理有关设计问题、参加隐蔽工程及竣工验收。设计单位发出的工程设计图必须加盖市建委的“施工图出图专用章”，若有图纸作废，应立即收回销毁，确保使用有效的工程图纸。
c.施工单位要严格按照施工合同约定的质量保证条款施工作业，并根据要求随时提供有关工程质量的技术资料。此外，施工单位还要密切配合监理单位的检查检验，并为检查检验提供方便，若工程质量达不到约定标准，则应立即拆除并重新施工，直至符合标准。
d.施工单位要在工程竣工验收前与公司签订质量保证书，按照法律、行政法规和国家关于工程质量保修的有关规定，对交付使用的工程在质量保修期内承担质量保修责任。
e.名城地产每个项目均委托持证监理单位实施全方位监理，监理单位对施工现场作业进行指导、监督，并对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定。
f.项目竣工后，在施工单位自检基础上，名城地产组织设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位等对工程质量进行全面检查验收，并签字盖章确认验收结果。
（五）房地产项目的开发流程
1、房地产项目开发的主要阶段
房地产项目的开发主要经历前期准备、设计及报建、施工、营销、物业管理及售后服务等五个阶段。
（1）前期准备阶段：主要是指对拟开发项目的市场前景进行调查研究，制作可行性研究报告，签订土地出让合同，获得立项批复及取得用地红线图等；
（2）设计及报建阶段：主要包括方案设计及批复、施工图设计及批复等步骤，在这一过程中需取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；
（3）施工阶段：主要是指由承包单位进行工程施工，完成竣工验收，并将建筑资料归档至相关部门进行竣工验收备案等工作；
（4）营销阶段：主要是指名城地产在营销准备的基础上对潜在业主销售商品房的过程；
（5）物业管理及售后服务阶段：主要是指在房地产项目具备交房条件后，交付业主，并进而由物业公司进行物业管理，由名城地产提供售后服务。
2、房地产项目开发流程图
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（六）房地产开发过程中主要业务的运作方式
1、设计单位和设计方案的选择
名城地产采取招标、议标方式和长期战略合作方式选择设计单位。当采取招标、议标方式时，名城地产主要考察设计单位的资质、业内信誉与评价、以往业绩、设计技术能力和协作配合能力等，而采取长期战略合作方式的主要是针对有长期良好合作基础的设计单位，名城地产通过直接委托的方式聘请其为项目设计单位。名城地产选择设计方案的主要标准是各项设计指标是否符合规划条件、设计是否经济合理等。
2、建筑施工单位的选择及对建筑施工单位的管理和监督
名城地产采取招标、议标方式和长期战略合作的方式选择施工单位。当采取招标、议标方式时，名城地产选择施工单位的主要标准是施工资质、业内信誉与评价、以往业绩及服务质量等。而采取长期战略合作方式的主要是针对有长期良好合作基础的施工单位，名城地产通过直接委托的方式聘请其为项目施工单位。
名城地产的项目执行部主要通过监理单位等的协助监理，对施工单位进行施工阶段质量、进度控制、文明施工、安全生产等方面的管理和监督,以保证开发项目工期、质量、品质和效益等各项指标的实现。
3、监理单位的选择方式
为确保建设项目的质量，根据《中华人民共和国建筑法》的要求，名城地产对每个房地产项目的施工都实行了工程监理制度。在监理单位的选择上，名城地产目前主要采取与福州弘信工程监理有限公司进行战略合作的方式，随着项目的陆续开发，招标等方式将被广泛采用。
（七）技术情况
1、专业技术人员
名城地产共有员工167人，其中享受国家津贴专家1人，教授级高工3人，拥有本科及以上学历者41人，占员工总数的24.55%，拥有中高级职称者32人，占员工总数的19.16%。
2、房地产项目开发过程中“四新”技术的应用情况
名城地产在项目开发过程中，采用了先进成熟的新技术、新工艺、新材料和新设备等“四新”技术，提高了房屋的安全、节能环保和舒适性能，改善了居住质量。
（1）建筑结构的“四新”应用
名城地产一直非常重视建筑结构的“四新”应用。例如，在地下室工程的设计过程中，名城地产为了有效利用土地资源并真正做到人车分流，采用了全地下室的结构形式；名城地产还对地下室结构采用6m×8.4m优化柱网布置，不仅节省了车位面积，而且节约了成本；此外，名城地产合理利用小区内外标高，通过适当抬高地下室顶板标高，既方便小区车辆入库，还可减少成本，节约工期。在大型商业建筑中，名城地产通过采用有粘结预应力后张技术，使得空间结构更合理，更能满足商业建筑客户的需求。例如，在东方名城系列项目的商业建筑结构设计中，名城地产利用预应力技术，创造了36m×72m、32m×72m等多个特殊商业空间无柱网结构，既满足了使用要求，又节约了大量成本。
（2）建筑节能与环保的“四新”应用
节能与环保已成为和谐社会发展的重要标志之一，因此也成为名城地产在项目开发中的一个关注重点。
在保温隔热系统的节能方面，鉴于门窗系统在住宅保温隔热中起到的重要作用，名城地产从2005年起就开始在项目中采用对节能最有利的中空玻璃，并在其所开发的项目中大面积使用；名城地产还对外墙、屋顶保温系统等进行了处理和改进，有效地节约了能源。在景观环境的节能方面，名城地产坚持使用循环系统或者采用过滤水，既能确保景观效果又能节约水资源；此外，名城地产通过大量使用节能灯具以及在控制系统使用多路布置，不仅确保了项目小区的照明度，又最大限度地节省了能源。
在环境保护方面，名城地产所开发项目的外墙工程广泛采用通体砖45×95系列，在外墙的耐久性、抗腐蚀性、平整度及抗震性等方面都比其他住宅更为有效；在水管的选择上，项目室内采用PPR水管，避免了水质被二次污染的可能，项目室外采用PE管，不仅抗裂而且抗下沉；在空调系统方面，名城地产采用了户式全热交换带新风的中央空调系统，在保证恒温的基础上，通过全热交换和新风进入，有效地节约了能源并保持了室内空气的清新。
（3）智能化系统的“四新”应用
小区智能化系统也是名城地产非常重视的内容。经过多年的发展，家庭防盗系统、计量数据采集系统、小区周界防越报警系统、小区设备监控系统、小区车辆远程控制系统、智能远程刷卡系统等已经成为名城地产所开发项目的必配系统。此外，名城地产还对门禁系统、车辆管理系统、电梯刷卡控制系统、智能信报箱系统、景观水控制系统、水箱清洗不停水系统等不断进行改进和提升。
例如，名城港湾C地块复式住宅项目采用的车辆远程刷卡感应系统利用远距离刷卡，使得车辆不用停靠即可进入小区或车库，在为业主提供便利的同时也提高了车辆的通行能力；智能化信报箱系统可以有效地控制垃圾信件的进入；景观水控制系统使得水景的开启及运行都由电脑控制；而水箱清洗不停水系统采用高低水压区联通的方式，可实现不断水清洗水箱。
（八）开发项目的情况
近三年一期，名城地产已开发完工、在建及拟建的项目均位于名城港湾地块或其附近，其基本情况如下表所示：
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1、名城港湾地块情况
名城港湾地块位于福州市马尾区西部，是连接马尾区与福州市晋安区及台江区的交接点，地理位置十分优越。东江滨大道、建设中的福州市三环路及机场高速公路二期、拟建设的马尾大桥等城市快速干道以及温福铁路、即将通车的福厦铁路、在建的向莆铁路等城际高速轨道将在名城港湾地块周围构建起立体交通网络，拥有非常便利的交通条件。此外，规划中的福州市新行政中心、在建的福州海峡国际会展中心（福建省最大的展览城）以及即将竣工的福州火车南站等与名城港湾地块也仅是一江之隔，且魁岐大桥和马尾大桥将连接两地，而这也必将带动名城港湾地块所处区域的更快发展。
在房地产消费中，产品周边景观和环境是重要因素。名城港湾地块北靠鼓山、南濒闽江，西临建设中的海峡金融街，东依马尾良港，依托鼓山国家级风景名胜区和东江滨公园构建起优越的人居环境。此外，名城港湾地块所处的马尾区还是中国近代船政文化的发祥地和近代海军的摇篮，具有丰富的历史文化内涵。
2、已开发完工项目情况
截至2009年6月30日，名城地产先后开发完工“名城港湾C地块复式住宅”、“名城港湾·名郡”、“江滨锦城三期”、“东方名城·华郡”及“东方名城·香郡”等五个项目。已完工项目具体情况如下：
（1）名城港湾·名郡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区儒江东路18号，处于名城港湾一区的西北部；
占地面积：123,099.70平方米；
总建筑面积：279,209.64平方米；
总计容建筑面积：250,559.38平方米；
容积率：2.04；
总可售面积：271,951.22平方米；
产品类型：主要由5栋多层住宅、25栋小高层住宅及13栋高层住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾一区A地块及原规划为江滨锦城三期项目的部分地块，该两地块的土地用途均为商住楼，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
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③设计、施工及监理单位
本项目由巴马丹拿国际公司提供总体规划方案，北京中华建规划设计研究院有限公司进行建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计，中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目销售情况
a.本项目于2006年8月取得预售许可证，截至2009年6月30日已售建筑面积为262,209.24平方米，销售率为96.42%。
b.本项目销售确认进度如下：
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（2）名城港湾C地块复式住宅
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道88号，正面闽江，背靠鼓山，处于名城港湾一区的东南部；
占地面积：约为157,930.64平方米；
总建筑面积：185,066.06平方米；
总计容建筑面积：128,461.14平方米；
容积率：0.81；
总可售面积：184,357.98平方米；
产品类型：主要由177户单栋复式住宅、双拼复式住宅及236户联排复式住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾一区C地块，该块土地用途为商住楼，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由巴马丹拿国际公司提供总体规划方案，由福建建科建筑设计院和福州郭斯颜建筑设计事务所进行建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计，福建汇海建工集团公司（具有房屋建筑工程施工总承包二级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目销售情况
a.本项目于2005年6月至2007年9月间陆续取得现有各预售许可证，截至2009年6月30日已售建筑面积为139,461.54平方米，销售率为75.65%。
b.本项目销售确认进度如下：
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（3）东方名城·华郡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：福州市马尾区东江滨大道68号，处于名城港湾二区的北部；
占地面积：约为60,153.97平方米；
总建筑面积：148,667.44平方米；
总计容建筑面积：126,930.02平方米；
容积率：2.11；
总可售面积：144,674.11平方米；
产品类型：主要由1栋低层商业建筑和9栋高层住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区G地块，该块土地用途为商住，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
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③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计。中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目销售情况
a.本项目于2007年11月至2009年3月间陆续取得现有各预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为82,918.47平方米，销售率为57.31%。
b. 截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
（4）东方名城·香郡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道68号，处于名城港湾二区的东北部；
占地面积：约为65,549.63平方米；
总建筑面积：165,947.93平方米；
总计容建筑面积：138,315.32平方米；
容积率：2.11；
总可售面积：161,457.24平方米；
产品类型：主要由1栋低层建筑、2栋低层商业建筑及9栋高层住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区G地块，该块土地用途为商住，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计，中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目销售情况
a.本项目于2007年11月至2009年3月间陆续获得现有各预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为114,630.38平方米，销售率为71.00%。
b.本项目销售确认进度如下：
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（5）江滨锦城三期
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：福州市马尾区儒江东路28号；
占地面积：34,700.30平方米；
总建筑面积：74,603.80平方米；
总计容建筑面积：64,612.47平方米；
容积率：1.86；
总可售面积：67,982.25平方米；
产品类型：主要由17栋多层住宅及1栋低层幼儿园组成，融合了住宅及商业等多种物业形态，主要用于满足福州市马尾区马尾镇人民政府安置拆迁户的需要。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块位于名城港湾地块附近，该块土地用途为商住楼，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
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③设计、施工及监理单位
本项目由厦门中建东北设计院设计，福州开发区天安建筑工程有限公司（具有房屋建筑工程施工总承包三级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目销售情况
a.本项目于2007年6月取得预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为66,479.27平方米，销售率为97.79%。
b.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
3、在建项目
（1）名城港湾C地块名城酒店
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区江滨路东大道88号，正面闽江，背靠鼓山，处于名城港湾一区的东南部；
占地面积：约为33,136.96平方米；
规划总建筑面积：41,208.65平方米；
规划总计容建筑面积：26,953.68平方米；
规划容积率：0.81；
规划总可售面积：40,865.74平方米；
产品类型：将主要由1栋五星级酒店组成，融合了酒店及车位等物业形态；
预计总投资：38,000.00万元；
截至2009年6月30日已投资：21,880.61万元。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾一区C地块，该块土地用途为商住楼，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
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③设计、施工及监理单位
本项目由巴马丹拿国际公司提供总体规划方案。福建建科建筑设计院有限公司和福州郭斯颜建筑设计事务所负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计，Bent Severin & Associates PTE LTD进行室内设计。中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州成建工程监理有限公司进行监理。
④项目建设进度及销售情况
a.本项目于2005年12月开始施工，预计于2010年3月完工。
b.本项目于2009年3月取得预售许可证，截至2009年6月30日尚未销售。
c.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
（2）东方名城·蓝郡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道68号，正面闽江，背靠鼓山，处于名城港湾二区的西部；
占地面积：38,182.00平方米；
规划总建筑面积：62,238.82平方米；
规划总计容建筑面积：51,044.26平方米；
规划容积率：1.34；
规划总可售面积：59,617.10平方米；
产品类型：将主要由5栋小高层和2栋高层住宅组成，融合了住宅及车位等物业形态；
预计总投资：15,455.71万元；
截至2009年3月31日已投资：5,070.42万元。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区E地块，该块土地用途为商住用地，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计。中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）及福建汇海建工集团公司（具有房屋建筑工程施工总承包二级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目建设进度及销售情况
a.本项目于2007年4月开始施工，预计于2011年12月完工。
b.截至2009年6月30日本项目尚未取得预售许可证，也尚未销售。
c.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
（3）东方名城·康郡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道68号，处于名城港湾二区的西北部；
占地面积：约为63,490.70平方米；
规划总建筑面积：159,351.67平方米；
规划总计容建筑面积：135,812.59平方米；
规划容积率：2.14；
规划总可售面积：153,207.83平方米；
产品类型：将主要由4栋低层商业建筑和10栋高层住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态；
预计总投资：33,995.25万元；
截至2009年6月30日已投资：12,284.35万元。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区F地块和G地块，该两地块用途为商住，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计。中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）及福建汇海建工集团公司（具有房屋建筑工程施工总承包二级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目建设进度及销售情况
a.本项目于2007年3月开始施工，预计于2011年12月完工。
b.本项目于2007年11月至2009年3月间陆续获得现有各预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为947.96平方米，销售率为0.62%。
c.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
（4）东方名城·美郡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道68号，处于名城港湾二区的东部；
占地面积：37,017.80平方米；
规划总建筑面积：80,968.39平方米；
规划总计容建筑面积：71,839.20平方米；
规划容积率：1.94；
规划总可售面积：78,810.47平方米；
产品类型：将主要由1栋低层商业建筑和8栋高层住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态；
预计总投资：20,053.73万元；
截至2009年6月30日已投资：16,732.27万元。
②土地用途和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区H地块，福州市经济技术开发区计划统计局在其出具的《关于“名城港湾”H区一期工程核准意见的批复》（榕开计[2005]128号）及《关于“名城港湾”H区二期工程核准意见的批复》（榕开计[2005]132号）中，明确该地块建设商品房住宅及商业网点，在土地证上该块土地用途为住宅，在建设工程规划许可证上，该项目用地性质包括住宅、商业和店面。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计。中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目建设进度及销售情况
a.本项目于2007年3月开始施工，预计2009年9月完工。
b.本项目于2007年12月至2009年3月间陆续获得现有各预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为4,859.11平方米，销售率为6.17%。
c.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
（5）东方名城·天鹅堡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道68号，正面闽江，背靠鼓山，处于名城港湾二区的南部；
占地面积：84,075.90平方米；
规划总建筑面积：265,152.51平方米；
规划总计容建筑面积：203,106.30平方米；
规划容积率：2.42；
规划总可售面积：253,492.99平方米；
产品类型：将主要由1栋低层商业建筑和11栋高层住宅组成，融合了住宅、商业及车位等多种物业形态；
预计总投资：72,590.55万元；
截至2009年6月30日已投资：27,578.05万元。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区I地块，该块土地用途为商住，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计。截至2009年6月30日，本项目已签订《建设工程施工合同》的楼盘均由中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目建设进度及销售情况
a.本项目于2008年3月开始施工，预计于2011年12月完工。
b.本项目于2009年3月取得现有预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为3,904.98平方米，销售率为1.54%。
c.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
（6）东方名城·温莎堡
①项目概况
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区东江滨大道68号，正面闽江，背靠鼓山，处于名城港湾二区的东南部；
占地面积：90,541.90平方米；
规划总建筑面积：214,227.54平方米；
规划总计容建筑面积：156,275.28平方米；
规划容积率：1.73；
规划总可售面积：203,605.52平方米；
产品类型：将主要由1栋低层酒店、1栋低层商业建筑、4栋低层办公楼和6栋高层住宅组成，融合了住宅、商业、酒店、办公及车位等多种物业形态；
预计总投资：60,527.29万元；
截至2009年6月30日已投资：46,240.70万元。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾二区J地块，该块土地用途为商住、办公，与本项目性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
■
③设计、施工及监理单位
本项目由上海泛巢建筑设计事务所进行总体概念规划设计，中国建筑上海设计研究院负责建设工程设计，贝尔高林国际（香港）有限公司负责环境设计。截至2009年6月30日，本项目已签订《建设工程施工合同》的楼盘均由中国建筑第七工程局第三建筑公司（具有房屋建筑工程施工总承包一级资质）负责主体工程施工，不存在分包情况，由福州弘信工程监理有限公司进行监理。
④项目建设进度及销售情况
a.本项目于2007年8月开始施工，预计于2011年12月完工。
b.本项目于2008年9月取得现有预售许可证，截至2009年6月30日已售面积为58,718.37平方米，销售率为28.84%。
c.截至2009年6月30日本项目尚未确认销售。
4、拟建项目
（1）名城港湾B地块
①项目概况：
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区快安投资区，地块东至快安大道、南至东江滨大道、西至福州海关新大楼、北至儒江大道，处于名城港湾一区的西南部；
占地面积：118,266.00平方米；
规划总建筑面积：361,639.78平方米；
规划总计容建筑面积：294,247.38平方米；
规划容积率：2.49；
规划总可售面积：339,847.52平方米；
产品类型：将主要由22栋高层住宅组成，融合住宅、商业及车位等多种物业形态。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾一区B地块，其中名城港湾B-1地块土地用途为商住楼，名城港湾B-2地块土地用途为商业、住宅，均与本项目规划性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
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③本项目目前尚处于规划阶段。
（2）名城港湾D地块
①项目概况：
开发模式：名城地产自主开发；
项目位置：位于福州市马尾区儒江东路，处于名城港湾一区的东北部；
占地面积：18,776.00平方米；
规划总建筑面积：73,258.65平方米；
规划总计容建筑面积：56,328.00平方米；
规划容积率：3.00；
规划总可售面积：67,808.84平方米；
产品类型：将主要由1栋多层建筑和3栋高层住宅组成，融合住宅、商业及车位等多种物业形态。
②土地用途合规情况和资格文件
本项目所处地块为名城港湾一区D地块，该块土地用途为商住楼，与本项目规划性质相符。
本项目取得的房地产开发所需的资格文件主要包括：
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③本项目目前尚处于规划阶段。
5、土地储备
截至2009年9月30日，名城地产拥有的在建和拟建项目尚未开工规划建筑面积1,277,351.57平方米，根据名城地产的土地开发计划，上述土地储备预计可满足未来3年以上的开发需求。具体情况如下：
■
注：2009年8月名城地产通过挂牌方式竞得马尾快安26号地（南至儒江大道、北至福马铁路、西至JVC家园项目、东至湖里路；土地用途为居住用地和商业金融用地）及马尾快安53号地（南至规划路、林浦明渠、北至规划路、林浦明渠、西至规划路、林浦明渠、东至规划路；土地用途为居住用地和商业金融用地），截至2009年9月30日，该两地块已签订了《国有建设用地使用权出让合同》，且已合计支付了竞买保证金1亿元，根据《国有建设用地使用权出让合同》的规定，竞买保证金可抵作第一期土地出让价款。目前，名城地产尚未取得该两地块的国有土地使用证。
以上除马尾快安26号地及马尾快安53号地外的土地储备项目的详细情况请参见“第四节 本次交易的标的资产”之“九、名城地产的主营业务与技术情况”之“（八）开发项目的情况”之“3、在建项目”及“4、拟建项目”部分的介绍。
（九）持有权益的情况
截至2009年3月31日，名城地产对外股权投资情况如下表所示：
■
截至目前，名城地产持有英家皇道30%股权，为其参股股东，具体情况如下：
1、英家皇道
（1）基本情况介绍
名称：福州英家皇道物业管理有限公司
成立日期：2008年11月21日
住所：福州市马尾区儒江东路18号名城港湾A地块20＃楼一层
注册资本：301万元
实收资本：301万元
法定代表人：王道炎
企业法人营业执照注册号：350100100205827
企业类型：有限责任公司
经营范围：物业管理。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）
经营期限：2008年11月21日至2028年11月20日
英家皇道成立时注册资本为301万元，全部由名城地产出资。根据2008年11月19日福建建联出具的《验资报告》（闽建联CPA（2008）内验字第035号），名城地产已于2008年11月18日一次性缴足出资301万元，占注册资本的100%。2009年4月，名城地产与深圳市保利物业服务有限公司签订《股权转让协议》，约定将其持有的英家皇道100%股权中的70%转让给深圳市保利物业服务有限公司。2009年7月27日，英家皇道已完成工商登记变更。本次股权转让后，名城地产持有英家皇道30%股权，成为其参股股东。
（2）主要业务情况
根据初步规划，名城地产开发的所有名城港湾二区项目，包括东方名城?蓝郡、东方名城?康郡、东方名城?华郡、东方名城?香郡、东方名城?美郡、东方名城?天鹅堡及东方名城?温莎堡，将由英家皇道负责物业管理工作。上述项目合计占地面积逾40万平方米，规划总建筑面积逾100万平方米。
2、名城物业
（1）基本情况
名称：福州名城物业管理有限公司
成立日期：2003年1月15日
住所：福州开发区快安延伸区14号地科技园区创新楼6C
注册资本：500万元
实收资本：500万元
法定代表人：吕雨华
企业法人营业执照注册号：350105100008936
企业类型：有限责任公司（国有控股）
经营范围：物业管理。（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）
经营期限：2003年1月15日至2023年1月14日
（2）历史沿革
(下转B36版)
| 项目 | 莱茵置业 | 天房发展 | 东华实业 | 万科A | 保利地产 |
| β（Beta） | 0.98 | 1.04 | 1.19 | 0.95 | 0.9 |
| 步骤 | 项目决策内容 | 责任部门 | 责任人 |
| 1 | 项目的预研报告 | 拓展部、企划部 | 副总裁（开发）、副总裁（营销） |
| 2 | 项目经济可行性研究报告 | 财务部、营销部、预算部 | 副总裁（财务）兼财务总监、副总裁（营销）、副总裁（工程管理） |
| 3 | 项目工程可行性研究报告 | 工程部、总工办、材料部 | 副总裁（工程管理）、 副总裁（工程技术） |
| 4 | 项目的决策报告 | 总裁办公室 | 总裁 |
| 5 | 项目的初步确定 | 董事会 | 董事会成员 |
| 6 | 项目的最终确定 | 股东会 | 股东会成员 |
| 项目 位置 | 序号 | 项目名称 | 占地面积 （平方米） | 建筑面积 （平方米） | 物业形态 | 开发状态 |
| 名城港湾一区 | 1 | 名城港湾·名郡 | 123,099.70 | 279,209.64 | 住宅、商业及车位 | 已开发完工 |
| 2 | 名城港湾B地块 | 118,266.00 | 361,639.78 | 住宅、商业及车位 | 拟建 | |
| 3 | 名城港湾C地块复式住宅 | 157,930.64 | 185,066.06 | 住宅、商业及车位 | 已开发完工 | |
| 4 | 名城港湾C地块名城酒店 | 33,136.96 | 41,208.65 | 酒店及车位 | 在建 | |
| 5 | 名城港湾D地块 | 18,776.00 | 73,258.65 | 住宅、商业及车位 | 拟建 | |
| 名城港湾二区（东方名城） | 6 | 东方名城·蓝郡 | 38,182.00 | 62,238.82 | 住宅及车位 | 在建 |
| 7 | 东方名城·康郡 | 63,490.70 | 159,351.67 | 住宅、商业及车位 | 在建 | |
| 8 | 东方名城·华郡 | 60,153.97 | 148,667.44 | 住宅、商业及车位 | 已开发完工 | |
| 9 | 东方名城·香郡 | 65,549.63 | 165,947.93 | 住宅、商业及车位 | 已开发完工 | |
| 10 | 东方名城·美郡 | 37,017.80 | 80,968.39 | 住宅、商业及车位 | 在建 | |
| 11 | 东方名城·天鹅堡 | 84,075.90 | 265,152.51 | 住宅、商业及车位 | 在建 | |
| 12 | 东方名城·温莎堡 | 90,541.90 | 214,227.54 | 住宅、商业、酒店、办公及车位 | 在建 | |
| 名城港湾地块附近 | 13 | 江滨锦城三期 | 34,700.30 | 74,603.80 | 住宅及商业 | 已开发完工 |
| 合计 | 924,921.50 | 2,111,540.88 | ||||
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2005）第MD000203号、榕国用（2006）第MD000612B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2004-56-1 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2006-038 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200605180101、350105200511080101 |
| 商品房预售许可证 | <2006>榕房许字第2301号 |
| 销售确认进度 | 面积（平方米） | 收入（万元） |
| 2008年已经确认销售 | 250,820.28 | 101,355.82 |
| 2009年1-6月已经确认销售 | - | - |
| 截至2009年6月30日已经确认销售合计 | 250,820.28 | 101,355.82 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国有（2004）第MD000121号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2004-56-2 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2004-056-1、榕开规建2004-056-5、榕开规建2004-056-3、榕开规建2004-056-4 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200412240101、350105200501220101、350105200412240102 |
| 商品房预售许可证 | <2005>榕房许字第2048号、<2005>榕房许字第2049号、<2005>榕房许字第2050号、<2007>榕房许字第2645号 |
| 销售确认进度 | 面积（平方米） | 收入（万元） |
| 2006年已经确认销售 | 58,510.35 | 35,283.17 |
| 2007年已经确认销售 | 50,187.97 | 35,009.59 |
| 2008年已经确认销售 | 21,226.74 | 12,298.34 |
| 2009年1-6月已经确认销售 | - | - |
| 截至2009年6月30日已经确认销售合计 | 129,925.06 | 82,591.11 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000623B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-018#、榕开规建2007-019#、榕开规建2007-026#、榕开规建2008-040号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200512290101、350105200703210101、350105200703290101、350105200714050101、350105200808140101 |
| 商品房预售许可证 | <2007>榕房许字第2666号、<2007>榕房许字第2670号、<2008>榕房许字第2612号、<2009>榕房许字第2729号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000623B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-020#、榕开规建2007-017-02号、榕开规建2007-027#、榕开规建2008-039号、榕开规建2008-040号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200512290101、350105200703210101、350105200703290101、350105200704060101、350105200808140101、350105200808150101 |
| 商品房预售许可证 | <2007>榕房许字第2666号、<2007>榕房许字第2670号、<2008>榕房许字第2612号、<2009>榕房许字第2729号、<2009>榕房许字第2735号 |
| 销售确认进度 | 面积（平方米） | 收入（万元） |
| 2009年1-6月已经确认销售 | 80,887.68 | 58,948.79 |
| 截至2009年6月30日已经确认销售合计 | 80,887.68 | 58,948.79 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2006）第MD000613B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2005-020 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2005-033、榕开规建2006-064 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200504130101、350105200410150101、350105200609180102 |
| 商品房预售许可证 | <2007>榕房许字第2539号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国有（2004）第MD000121号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2004-56-2 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-048号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200507080101 |
| 商品房预售许可证 | <2009>榕房许字第2726号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000621B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-015号、榕开规建2007-016-1号、榕开规建2007-024-1号、榕开规建2007-024-2号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200703290102、350105200704100101、350105200704070101 |
| 商品房预售许可证 | - |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000622B号、榕国用（2007）第MD000623B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-016-2号、榕开规建2007-017-1号、榕开规建2007-018#、榕开规建2007-025#、榕开规建2008-041号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200703290102、350105200704100101、350105200704070101、350105200512290101、350105200703210101、350105200808140101 |
| 商品房预售许可证 | <2007>榕房许字第2666号、<2009>榕房许字第2735号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000624B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-021-1号、榕开规建2007-022#、榕开规建2007-028#、榕开规建2007-037号、榕开规建2007-021-2号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200512290101、350105200703210101、350105200707090101、350105200808140101、350105200703290102 |
| 商品房预售许可证 | <2007>榕房许字第2683号、<2008>榕房许字第2612号、<2009>榕房许字第2728号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000625B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-077-3号、榕开规建2007-078号、榕开规建2007-077-2号、榕开规建2007-079号、榕开规建2007-077-1号、榕开规建2007-077-4号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200803130101、350105200810300101 |
| 商品房预售许可证 | <2009>榕房许字第2736号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2007）第MD000626B号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2007-003 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2007-080号、榕开规建2007-082号、榕开规建2008-037号、榕开规建2008-038号、榕开规建2007-081号 |
| 建筑工程施工许可证 | 350105200707200101、350105200712290101、350105200808150101 |
| 商品房预售许可证 | <2008>榕房许字第2624号 |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2005）第MD000143号、榕国用（2009）第MD000894号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2004-56-2 |
| 建设工程规划许可证 | 榕开规建2008-044号、榕开规建2008-045号、榕开规建2008-046号、榕开规建2008-047号、榕开规建2008-048号、榕开规建2008-049号、榕开规建2008-050号、榕开规建2008-051号、榕开规建2008-052号 |
| 建筑工程施工许可证 | - |
| 商品房预售许可证 | - |
| 资格文件 | 证件编号 |
| 国有土地使用证 | 榕国用（2005）第MD000191号 |
| 建设用地规划许可证 | 榕开规地2005-014 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第350105200910014号、建字第350105200910015号 |
| 建筑工程施工许可证 | - |
| 商品房预售许可证 | - |
| 序号 | 项目名称 | 项目占地面积 （平方米） | 尚未开工规划建筑面积（平方米） | 国有土地使 用证取得情况 |
| 1 | 名城港湾B地块 | 118,266.00 | 361,639.78 | 已经取得 |
| 2 | 名城港湾D地块 | 18,776.00 | 73,258.65 | 已经取得 |
| 3 | 东方名城·蓝郡 | 38,182.00 | 52,846.99 | 已经取得 |
| 4 | 东方名城·康郡 | 63,490.70 | 122,208.87 | 已经取得 |
| 5 | 东方名城·天鹅堡 | 84,075.90 | 217,051.58 | 已经取得 |
| 6 | 东方名城·温莎堡 | 90,541.90 | 26,025.90 | 已经取得 |
| 7 | 马尾快安26号地（注） | 112,432.00 | 281,080.00（计容建筑面积） | 尚未取得 |
| 8 | 马尾快安53号地（注） | 65,109.00 | 143,239.80（计容建筑面积） | 尚未取得 |
| 合计 | 590,873.50 | 1,277,351.57 | ||
| 公司名称 | 注册资本（万元） | 实收资本（万元） | 名城地产出资比例 |
| 英家皇道 | 301.00 | 301.00 | 100.00% |
| 名城物业 | 500.00 | 500.00 | 30.00% |