[编者按]

　　在经过了数月的集体狂欢之后，目前对于楼市“拐点”将至的声音一浪高过一浪，国家可能出手干预楼市的猜测甚嚣尘上，房地产市场已经又开始陷入一种僵局。购房者再次举步不前，开发商却仍有恃无恐地撑着高房价，并在土地市场、资本市场各显神通，圈钱抢地，一往无前。与此同时，更多的钱还等着进入这个让人热血沸腾的行业，比如，3000亿左右的保险资金。但我们也不得不看到，目前楼市的微妙气氛已经影响到赴港上市的一众房企，融资缩水算好的，不幸的可能在于又出现不得不临阵退出，功亏一篑的一幕……太多因素左右着这个行业，使其前景已经变得越来越难以预测。

　　⊙记者 卢晓平 ○编辑 王晓华

　　在最新一版的《保险资金投资不动产试点管理办法》，险资投资不动产的比例之处仍是空白的。

　　据接近保监会有关人士告诉记者，由于投资比例是诸方极为关注，也是争论最大的焦点，一定是在10月底出台前才会真正面市。但办法在圈内讨论时，都是按照5%—10%比例区间。因此，按照去年保险资金总资产3.34万亿元计算，险资可以投资不动产的额度应该在3000亿左右。

　　险资布局不动产已达200亿

　　“初步统计，截止到今年年初，险资已经布局不动产行业有200亿元。”一家大型险资专业投资管理公司有关专家告诉记者。

　　追溯历史，险资涉足不动产是伴随着中国经济发展过程中房地产行业跌宕起伏而不断变化的。早在90年代初，保险公司还不多，但与其他领域企业一样，对于房地产热潮兴奋不已。由于国家缺乏相关的政策法规的约束，险资分得不动产第一杯羹，开辟了不动产处女地。

　　时间延续到90年代末，中国保监会成立，国家相关监管政策也陆续出台。由于当时对于保险资金投资的范围限定的比较窄。险资涉足不动产转变为利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。

　　目前，通过直接和间接方式投资不动产的保险资金，已经在市场上形成一种不可小视的力量：如，中国平安借助平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域；中国人保和中国人寿也有各自得意之作，他们在金融街的办公大楼已经成为醒目标志；泰康人寿和民生人寿在京城东三环购置的两栋大厦，价值已经翻番；新华人寿在长安街购置的楼宇，太平保险在上海大手笔购置的大楼，也都是成功运作的案例。

　　今年以来，在新《保险法》的正式实施前夕，险资在进军不动产领域更加积极，采取多种方式延伸触角。

　　2009年5月18日下午，人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司战略合作协议签字仪式在北京签署协议。人保集团公司、副总裁、人保投控董事长周立群当时就明确表示，人保集团一直就购置物业事宜与西城区及北京市金融局领导进行过多次沟通，并希望抓住金融街西拓的机会，为人保集团的整体入驻金融街及未来的更好发展做好准备；

　　2009年7月，国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议，二者将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。

　　而中国平安在今年8月到9月，借助旗下信托公司与地产巨头金地集团和绿城集团签署战略合作协议。中国平安副董事长首席执行官孙建一表示，这种模式为综合性金融机构与房地产公司合作提供了一个良好的范例。

　　机构人员吹起集结号

　　在保险业界投资不动产的领先者中国平安，在人员储备和机构设置上的优势是毋庸置疑的。中国平安有关负责人告诉记者，平安投资的总体原则是：在控制风险和满足资产负债匹配的前提下，寻找任何有利的投资机会。

　　中国人保集团旗下的中国人保投资控股公司，主要从事资产经营管理和资本运作业务。据了解，公司已基本定位为人保集团的不动产投资平台。据悉，公司总部已经有几十号人，一批具有房地产投资经验的高素质人才已经云集在此。另外，相关的制度建设和业务操作流程等正在不断完善中，练好内功，深度研究，等待号令。

　　今年10月正式实施的新《保险法》，明确规定可直接投资不动产，保险企业也真正拿到了投资不动产的通行证。

　　中国人民保险集团股份有限公司党委书记、董事长吴焰在接受记者采访时表示，根据保险资金的性质和资产负债匹配要求，新《保险法》拓宽了保险资金的运用范围，保险资金可以买卖有价证券和投资于不动产以及其他资金运用形式，为保险公司做好资产配置，平滑、提高资金收益创造了有利条件。

　　中国人寿集团公司副总裁、国寿投资公司董事长王思东曾经在公开场合表示，国寿投资公司积极探索不动产投资主业发展，力争在集团内与兄弟公司形成优势互补，优化整个集团的战略资产配置；

　　泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，并在养老地产等领域的开拓上储备了人员、资源、经验等。

　　热闹后的赢利模式冷思考

　　险资投资不动产，目的是为了防范风险，实现资金长期匹配，获得稳定收益。但不动产投资真能带来可观稳定的收益吗？

　　据悉，保险公司可以通过物权方式、股权方式、债权方式和不动产金融产品的设立发行和购买方式进行不动产投资。

　　保监会主席助理兼新闻发言人袁力曾公开表示，保险公司在投资不动产的试点初期，暂时不能直接参与房地产开发，只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

　　就不动产市场而言，有商业地产、养老地产和写字楼建设及疗养院、廉租房建设等等。其中，真正获利的是商业地产和写字楼建设，这是与土地和建设直接挂钩的领域，也是利润最丰厚的一块，其余的获利空间十分有限。如，物业管理是保监会放行保险资金投资不动产领域的一个口子，但据了解，单纯投资房地产物业管理的利润也很薄，甚至出现亏损。对此已经先行的中国平安明确表示，其目前投资的物业均为自用，不以盈利为目的。

　　“不单纯是利润多少问题，最主要是保险面对不动产市场，基本是个小学生，涉足只是皮毛，地域都选择的是风险较小的黄金地段。与国外成熟的同类保险公司相比，单纯了很多”，一个熟悉行业地产发展情况的业界人士告诉记者。

　　不过，正如中国平安有关人士明确表示的，保险资金的投资，是由专业的资产管理团队进行资产匹配管理。而保险集团通过信托公司，在房地产投资积累了丰富的经验，培养了大量专业人才，为投资房地产细则出台后，险资投资房地产打下了基础。

　　“保监会对于险资投资不动产口子撕的不小”，一位业内人士表示。

　　在他看来，即使保监会全部放开险资投资不动产，保险资金也不会全部涉足。况且，保监会谨慎监管的原则不会因为通胀的预期加大而忽视风险。