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      2009 10 20
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    美银CEO今年“不收钱”
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    中投出手伦敦地产胜算几何
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    中投出手伦敦地产胜算几何
    2009年10月20日      来源:上海证券报      作者:李俊辰
      李俊辰
      英国房产金融服务机构“全国房屋协会”的最新数据显示,英国房价9月上涨0.9%,已回升到了2008年时的水平。全国房屋协会认为,这表明经济危机的最糟糕阶段已经过去。但同时警告说,房价上涨的幅度可能将放缓。

      根据调查,和每单月的计算相比,每三个月的房价涨幅更为稳定。从6月底至9月底的涨幅为3.8%,而其中8月涨幅则为3.3%,这是自2004年8月以来的最大单月涨幅。不过,从谨慎的角度来说,由于高失业率和借贷困难,房价恐怕不会持续强力上升。而另一个应当持谨慎态度的原因,是英国楼市成交量仍然低于正常水平。而且,虽然银行对首次购房者给予低利率优惠,但却要求他们交纳更高比例的首付——这使许多有意购房者临阵退却。不过,潜在购房者咨询数却在增长。这种供需失衡状况表明,短期内房价可能还将上涨。

      英国的楼市状况吸引了中国投资责任有限公司的目光。中投证实,上个月,已注资英国知名房地产商歌鸟房地产,持股比例将为19%。中投此举,创了英国今年以来地产融资额的最高纪录。此次投资完成后,中投今年已经完成的海外投资额可能达到60亿美元。

      根据歌鸟发布的消息,歌鸟与中投等4家机构投资者达成金额超8亿英镑的投资协议,约定该项投资在本月20日之前完成,此前则更需要预付1.5亿英镑的交易定金。 此次投资交易由摩根大通担任顾问,除了中投的19%,另外3家——卡塔尔主权财富基金、美国全球基金投资和摩根士丹利房地产基金对歌鸟的持股分别为30%和27%以及10%。这3家机构投资者,均是歌鸟的老股东。卡塔尔控股公司和中投同属主权财富基金,全球基金投资公司则是西蒙·格利克个人所有的一家美国投资公司。

      歌鸟此次融资的目的在于偿还花旗银行8.8亿英镑贷款。歌鸟是金丝雀码头集团的母公司,拥有其60.8%的股份。金丝雀码头集团开发的金丝雀码头,位于伦敦东南角,有近40万平方米,是伦敦金融城的附属商业区,汇丰、花旗等银行的英国或欧洲总部均设在那里。雷曼曾是金丝雀码头最大租户,签了33年租约。雷曼破产之后,那里空出了近10万平米的写字楼面积。今年3月,歌鸟公布其资产净值比去年下跌了70%。而其不动产资产包括市价则同比下跌了26.5%。对此轮配股,歌鸟的其他股东如英国房地产信托投资公司纷纷表示反对。

      现在投资低迷不振的英国房地产市场,尤其是经受着价格下滑和交易疲软的双重打击的商业地产,肯定是个好机遇。戴德梁行发布的报告显示,正因为预计英国在2008年至2010年间地产累计回报率将达到自1921年有记录以来的最糟糕水平,使其成为目前唯一吸引国际投资者的地产投资中心。

      不过,中投虽然此次可能抄到了英国地产行业的“底部”,但地产行业是否能够成为下一轮的经济增长点尚未可知。“抄底”的成功并不意味着是成功的投资。金丝雀码头的地产,与英国金融产业发展密切相关,而金融体系改革仍存在诸多变数,英国正致力于调整经济结构,英国金融业发展前景存在诸多不确定性。所以中投能否获得长期稳定盈利更是未知数。当然,这次海外“抄底”,是一项进可攻、退可守的投资,未来随着全球经济复苏,地产价格存在上涨的很大可能性。在海外征途中曾屡屡遭遇过坎坷的中投,正逐渐走向成熟。

      至于说中投在英国的投资,是否表示全球金融市场力量已发生变化,我想,答案是否定的。因为仍然处于复苏挣扎中的西方国家,目前很难从相同政治制度的国家中获得资金,因此,主权财富基金便成了西方国家资金匮乏者的“救世主”。而且,由于中投属于中国国有企业,西方国家往往出于经济安全等因素考虑,防止他国投资出现在能源、码头、航运等领域,想一想以前美国国会对中海油收购优尼科的否决吧。而购买商业地产,赚取的只是租金,与收购能源类大不相同,这就不存在难以逾越的障碍。但这些绝不意味着主权财富基金已成为可以“左右”金融市场力量了。

      中投公司投资歌鸟,从另外一个程度上说,是实现了对花旗的间接输血,改善了花旗的资产负债表,使其能尽快偿还政府债务。 (作者系伦敦欧金投资首席经济学家)