○编辑 陈剑立

　　昨日，是恒生指数连续第二天下跌，但跌幅并未扩大，说明市场的信心依然存在。从目前走势看，本地地产股是近期向上突破的领涨股之一。在其拉动下，板块轮动效应逐渐显现，并给其他板块和二线股，带来更多上行空间。说起本地地产股不得不说近期香港的楼市和天价楼。

　　最近，恒基地产（00012.HK）旗下的西半山天汇创出每平方尺逾7万港元的天价。经过传媒渲染再加上曾特首近期也在施政报告中大谈楼市，导致不少人以为香港楼市已经疯狂了，人人都买不起楼。这是非常错误的看法。

　　截至今年9月，香港一手楼、二手楼的总成交量为79,661宗，其中7,294宗的成交价不足100万港元，而超过1000万港元的成交宗数仅4,937宗，100万至200万之间的楼宇成交宗数为27,920宗，是成交比例最多者。可见，以天价买楼者仍只是极少数。多数人还是买他们自己负担得起的楼房，这也是为什么尽管恒地以天价卖楼，目前恒地股价依然远低于去年高峰价79.80港元。实际上，香港所有的地产股股价依然远低于2007年的高峰价，因为天价楼只是极少数。

　　新鸿基地产（00016.HK）的牛池湾峻弦开售前，我曾经期望自己所持有的晓晖花园能跟着涨价，但结果是失望。峻弦以高过晓晖 1倍的价格成功开售，但对我没有任何好处，带动不起属同一发展商于9年前才入伙的晓晖楼价。现在，天价买楼的人是一群“疯狂的暴发户”，买天价楼的唯一作用是财富的炫耀。

　　可是，天价楼使得社会上出现了一股要求政府压抑楼价的声音。这是危险的。因为，目前的楼价是建立在银行超低利率的基础上的，一旦利率回升，楼价是不是能再往上升？没人知道。1997年香港楼市泡沫化，不少人认为，这与董建华一上任大谈“八万五”有关。但实际上，当年就算董建华不推出“八万五”计划，楼价一样会下跌，因为 1997年的楼价的确是疯狂的，是泡沫化的，那时候的平均供楼负担比率高达 85%。也就是说，你得拿出家庭收入的 85%来供楼，剩下15%来供吃饭、买衣与乘车，这不是疯狂是什么？

　　为什么当年有这么多人能够拿出家庭收入的85%来供楼？不是的，其中不少人根本不打算供楼，他们买楼的目的是希望能快快地卖掉赚钱。

　　供楼负担比率应该是衡量楼市是不是泡沫化的最佳指标，目前这个比率约35%，远比1997年低，应该算是健康的。