因此，我们不得不提醒相关部门和投资商们，“前事不忘，后事之师”，千万不要“好了伤疤忘了疼。”
⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华
挟着国际旅游岛的概念，海南再次进入人们的视野中心。上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。在记者最近的实地调查中发现，房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。
海南早在2002年6月就进行了建立国际旅游岛的可行性研究；去年5月海南国际旅游岛建设行动计划由海南省政府正式发布，并希望获得来自中央的支持。据有关人士透露，《海南国际旅游岛规划纲要》即将于本月获批。
而在海南通过旅游振兴区域经济的计划“蓄势待发”之际，与海南旅游“同气连枝”的另一大支柱产业——房地产早已风生水起。记者通过实地调查发现，虽然十多年前的那场海南楼市泡沫余威尚存，但在国际旅游岛的蓝图下，海南的二次开发已经开始演绎，不过在地方政府及开发商努力抓住新一轮发展机遇的同时，也有必须正视的风险和需要冲破的瓶颈。
谁在圈地？知名开发商抢滩价格洼地
“海南的土地价值高但价格不高。”在海口首创西海岸房地产开发公司的前期招商部总监杨静宇看来，这是近年来来自广州、上海、北京、香港等大城市的知名开发商纷至沓来、进驻海南的主要原因。
就拿他正在做的海口西海岸新区项目来说，属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。
“今年5月就做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，后来安排看地，忙得时候每个月都要接待10家左右。”杨静宇很坦率，如此大体量的土地，操作很定有个过程，“我们的底价也不高，每亩130万至140万元，折合楼面价仅一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。”
海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。“有开发商追捧的话，自然价格价格会追高。2007年时这里每块土地的中标价都在每亩100万元以下，到了2008年就因为竞争激烈而被抬到每亩200万元以上，今年的底价就是根据去年的中标价来制定的。”有三亚的市场人士向记者介绍。
据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。更何况，他们的圈地成本很低，部分企业还是协议拿地，楼板价不过每平方米几百元。
记者拿到的一则数据还显示，海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%。虽然也非小数目，但考虑到如中部有对农村耕地、森林山地等的保护，甚至一些地区有火山喷发带、控制填海造田等所形成的限制，还有海南整体的城镇化率还偏低，目前所推出的沿海土地便往往带有稀缺性、排他性，甚至唯一性，这也被业内认为是开发商乐于在海南抢占有利地形的原因之一。
不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”
“海南以前有靠背景拿地，甚至先高价抢占土地资源、其实不开发只炒卖的企业，但是随着土地出让的公开化及市场专业度、成熟度的提高，他们被具备实力的国有大中型企业、上市房企所取代已经成为趋势。”一位海口的开发商向记者直言。
谁在买房？岛外投资者撑起一片天
而在各大开发商积极布局的背后，海南的楼市情形能否支撑他们拿地时的预期呢？
记者10月底在海南调查时正值岛上旅游淡季旺季的衔接时段，如三亚的国庆长假的人流已经退潮，但当地居民告诉记者，11月中下旬很快又会有大批过冬的人马涌来，届时想买打折机票都难。而正是这每年迎来送往的人流，构筑起海南的楼市平台。
据了解，海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。
“虽然本地需求和购买力反而偏弱，但正是基于对海南的自然条件、旅游环境等的高度认可，才能形成现在这么一种特有的建立在‘某些概念’之上的楼市架构。”汉宇地产的分析师表示。事实上，在其公司代理的项目中就有海口的地王级和地标性楼盘——去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。“本来海南的地理位置就与夏威夷、迈阿密、迪拜等同处于国际公认的最适宜居住的纬度带，加上旅游产业推动环境、配套的不断改善，无论是纯投资，还是‘第二居所’、‘候鸟式生活’等观念都已被普遍接受。”
还有海口的开发商向记者透露，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点；四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居；山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发；另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。
三亚更是感同身受，记者住在三亚湾附近，一早出门，耳边飘进的都是北方话，有每年10月至来年5月租住在一新建小区过冬的哈尔滨阿姨，月租3000元，她还介绍海南的规矩是半年起租；也有10年前仅以每平方米800多元的价格买下一套157平方米二手房定居的北京老伯，事实上，享受到升值乐趣的他后来又购入2套房产。
“海南一直是一个有机遇、有热点的地方，但以往总觉得缺乏强势支撑，不过经济能力决定需求水平，一旦国际旅游岛的政策落地，带来产业升级和自由贸易，交通、配套不断完善，作为发展基础的房地产也定能获益。”华东师范大学房地产研究中心主任华伟坦言，“册封”后的海南楼市会继续摸高。
楼市现状 背靠旅游未必零风险
当然，市场发展可不是光靠美丽风景就能得来的，业内也在观察，建设国际旅游岛对海南房地产业的进一步拉动需要时间。
撇去需求结构和购买力等不谈，就从上述各大圈地的开发商的项目来看，基本都是“霸占”着一片海岸资源的大体量、大投资的带有旅游度假属性的房地产。如同在三亚陵水县，先有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等；旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开，地段和产品虽有差异，但竞争格局现实存在。
“这些项目我都去看过，不可否认，其中大部分卖得很好，海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。但产品同质化的现象也肯定存在，所针对的客户群也往往重叠，所以我觉得在海南做房地产，即便现在市场环境好，要脱颖而出也不容易。”记者在海口以看房者身份逛楼盘时遇到来自深圳的梁先生，他恰是这个精装修高档公寓的装修负责人，也很能从一个“外人”的角度来打量海南楼市。
还有资金压力也可能是个问题。“十几年前国家第一次宏观调控时那段楼市阴影想必对一些开发商来说还是有点不堪回首。”有上海的楼市分析师向记者表示，“而对于现在进驻的开发商来说，一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险，特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强，市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。”
记者也了解到，海口、三亚的楼市虽然去年没有受到金融风暴的明显冲击，房价同比分别上涨约25%和10%，但和其他城市一样，成交量在去年下半年出现过萎缩，直至年尾海南省政府出台一揽子利好政策，才开始回升。而如今，和其他一些地方楼市一样，房贷收紧、救市到期等问题也摆在海南楼市面前。