土地政策酝酿突破

　　⊙记者 于兵兵 时娜 ○编辑 王晓华

　　深圳新政正受到全国兄弟城市的高度关注。一家上海国资开发企业高层透露，上海杨浦区等政府部门已经准备组团到深圳考查学习。类似上海这样的土地资源同样紧张的城市希望通过学习深圳经验，找到突破土地政策瓶颈的创新办法。

　　此次深圳突破政策瓶颈的最大亮点就是土地使用权人可自行开发，具体做法是通过协议出让方式从政府手中获得准生证。而不再走原来的先由政府收回土地，再通过招拍挂寻找开发主体的路子。

　　“这些年来，因为动拆迁难度太大和流程问题，深圳实质上可推进的旧城改造项目不多。”一位知情人士介绍。因为按此前的流程，政府需要先完成动拆迁等土地整理工作，再通过招拍挂方式出让给开发商。但多数情况下，政府没有钱支付巨额的动拆迁补偿，就只能先引入开发商，由开发商做好动拆迁的前期工作。条件是政府部门通过设定招拍挂条件等方式，令这一开发商在招拍挂中胜出，并最终使开发身份合法化。但这时候问题就出来了：如果有些条件设定不充分，又出现其他企业对此地块志在必得，原来协定好的开发商可能出局，或者被大大抬高了拿地成本。也就是说，目前的招拍挂流程有时候因为变相的协议操作，变得名不副实，甚至增加了很多没必要的环节与成本。

　　此次深圳的核心创新就在这里。“在深圳城市更新办法中，通篇我们看不到允许协议转让土地的字样，但在具体操作中，实际上是允许这样做了。”宋星慧表示。

　　《更新办法》规定，城市更新可以依照有关法律及规定由土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同或协议的方式出让。无论是改变功能还是拆除重建，权利人只需要按相关规定补缴地价并重新计算土地使用期限即可。其中拆除重建类项目，建筑容积率在2.5以下的不再补缴地价款，在2.5至4.5之间的，按公告基准地价的20%补缴，超过4.5的按基准地价补缴。

　　另外，如果权利主体是多个所有权人，需要三分之二以上业主同意，即可以一个权利主体的身份参与重建。

　　专家表示，这样做的好处有三个，一是政府从动拆迁窘况中摆脱出来，也避免了寻租质疑。开发主体变成了原权利人，至于他们通过转让方式转给其他开发商，那是市场行为。政府只需要把好规划审批关，保证品质即可。二是加快了土地盘整的速度和效率，增加了土地供给量。三是协议方式比招拍挂方式大大降低了土地成本，有可能缓解目前深圳的高房价局面。

　　今年以来，深圳部分地区房价上涨幅度高达80%至90%。土地供给紧张是业内公认的原因之一。“特区内的土地面积本来十分有限，很多深圳人出于配套和治安等各方面考虑，不愿意住在关外，加上香港投资者涌入，深圳房价节节攀升。我们希望这次的城市更新计划带来更多扩容空间。这也是深圳出台这一规划的重要目的之一。”克而瑞机构深圳分公司罗翠莲表示。

　　同样存在供需结构矛盾的还有上海、北京等楼市。但是专家表示，深圳的城市更新计划基于极其特殊的城市发展历史。因此中央可能认可深圳在开发主体方面有大步的突破，但不太可能短期内允许更多城市效仿。但目前的土地招拍挂制度确实普遍存在问题，比如单向拉高地价，比如透明背后的不透明协议方式反而降低了土地供给的效率等。从深圳出发，全国对现行土地出让制度的反思有可能全面展开。