章剑锋
最近一段时间，管理层数度发出将集中精力抑制投机性购房的信号，具体措施是增加普通住房和保障住房的供应。在楼市投机现象正将整个市场再度推向风口浪尖之时，我们终于能够感受到一种基本共识的形成——整个房地产市场不可以永远在“成也投机、败也投机”的棋局中打转儿，“银行信贷支持-房地产火热-固定资产投资激增-消费需求挤出”这样的逻辑链条，再也无法持续下去了，如果再让地方政府无顾忌地炒地，投机者高杠杆炒房，后果难以设想。非得痛下决心变革不可。宁可牺牲短暂的GDP增长，也要倾全力推动中国经济迈入一个新的增长路径。
从2007年前调控层面的一收，到2008 年末的一放、再到目前的又一收，可以说，房产调控的拿捏轨迹是非常明显的。但是，怎么抑制楼市的投机？这又是一个极为棘手的问题。综合各种市场经验来看，投机现象几乎不可抑制。概而言之，那种不以自住为目的、非改善性的、以交易利润为终极追求的房屋购买行为，都是投资性购买。而凡是投资性的购买，无一例外都应归入投机行为。正是这种带有冒险性、破坏性和挤压性的机会主义逐利行为，推动了我们整个市场的兴旺。虽然已经有不少人批评这给市场带来的是非理性的、虚假的繁荣，但我们显然不能否认这样一个事实，即此类投机性资本一旦被抽离，市场顷刻之间就会被重新归零。
面对北京、上海的惊人房价，回望最近几次与房地产的泡沫密切相关的全球和区域经济危机，海内外诸多学者莫不以为，房地产是目前中国经济最大的隐患。
中国当下楼市生态过于残酷，证明这个市场中生成了一个低级的、低效率的但又过于牢固错杂的食物链。现在的住房购入者，一般都是两类人，一类有产者，一类无产者。有产者，是指那些有其积累的人，他们的购买方式，通常是借助银行炒买房屋。自己的钱多半不动，炒来炒去都是掏国家和人民的钱；要么就是一伙人通过某种契约方式向社会筹资，组成民间团体从事炒买运作，这些人不是机构性质的，就是小团队性质的。但不管怎么样，可以说都是职业炒家。
另一类无产者，是指那些本来有一定积累，但并不想通过资本运作去追求风险收益的自住购买者。这些人，尽管属于风险厌恶者，但抵抗不住市场舆论的蛊惑和现实处境的压力，只得一腔悲情投身市场，把自己的余生贡献给开发商和银行。而恰恰是这一部分人，是那些职业炒家的存在土壤。换言之，投机现象之所以愈演愈烈，是因为市场的正常供给短缺所致，其结果，是资本对民生构成了挤出。民生的问题，遂变成了一种以简单的支付能力为唯一标准度量的竞价游戏。
市场并不能解决所有问题。要抑制投机，必须将投资品功能和居住品功能从房屋上剥离开。过去10多年来，正是因为这种人为的属性混淆和错位，导致房地产开发和供给偏向一隅。所谓商品房，顾名思义，就是一件商品，投资品功能被推到了极致，居住品功能则受到严重抑制或淡化，结果人人只能跟着市场走，说确切一点，是只能跟着少数一些投机家引领的风向走。普通住房的价格屡屡被炒成了奢侈品。普通消费者连基本的议价能力都被夺走了。
还住房以本来面目，使之向居住品功能回归，必须解决短缺问题。短缺并不意味着真实的供给能力不够，而是因为垄断，也即供给环节也存在着投机行为。这种垄断，是多层次的，土地首先被多主体垄断着，进而在住房开发和销售层面，又被多主体垄断，如此一来，房地产价格只会投机炒作中变得更加脱离实际。
中央政府最近提出要实行差别性的信贷政策，以支持自住和改善型购买行为，这当然是一种灵活的策略。但简单的金融层面的支持，仍不能自根本上改变目前日益严重的失衡局面。若把握不好，将鼓励更多普通购买人积极进入一个投资品市场，而非居住品市场，这样一来，或许会使得资本炒作更加猖獗。
只有完善民生住房体系，才能限制商品房的投资品功能被无限放大，产生诸多外部性问题。民生住房的建设，差别性金融政策自然是题中应有之义，除此之外，笔者以为，实行不同于商品房用地的差别性土地政策恐怕更为重要。控制土地的政府，在向普通购买人加大按揭信贷倾斜的同时，还需要加大这类住房的土地供给，不走市场，改为从储备用地中直接划拨，以防止被中间商推高地价，进而哄抬房价。
以目前的情况看，各地政府起码需要将全年住房建设用地总量中的60%投入到民生住房上去，而将其余的40%交由开发商们去竞标，用以建设纯粹的靠支付能力和市场调节实现投资利润的商品房。在大量用地的支撑下，民生住房体系的成形，有望使房屋的居住品功能得到充分彰显，从而进一步对陷于疯狂的投资品房屋市场造成一种竞争性抑制，全力促其向理性和正常秩序回归。
民生住房用地划出之后，可以通过一个专门的民生住房委员会公开向社会招标，在保证一定利润的前提下，确立“价低者得”的原则，借助价格向下的竞争方式，向社会企业和第三方开发建设机构委托开发与销售权。价格可以分为几块，一部分由财政补贴，一部分由普通业主自行支付，相应地，由于是民生工程，税费亦需减免，如涉及到信贷层面，宜充分实行差别性的信贷政策。受委托的开发商从中赚得的利润，应是包含建设成本在内的代工费用和劳务费用，以及相应的委托性雇佣金。
一言以蔽之，最有效的抑制楼市投机办法，要看民生住房体系的建设；而建设民生住房体系，又要看政府是否能拿出魄力，当机立断。
（作者系房地产事务专栏作家，现居北京）