本周行业看台：房地产行业
2009年12月29日 来源：上海证券报 作者：
| 地产调控影响在心理层面而非财务层面 | 差别征收，意在保护自住需求 |
| 我们认为，政策的目标导向在于控制房价上涨速度，并维持行业平稳格局。但行业供需状况的结构性差异以及房地产本身的投资品属性决定了对政策的要求很高，很难实现“量稳价稳”。未来行业的演化方向只可能是两个：一、政策更倾向于预期管理，局部泡沫继续演绎；二、出台政策打击需求，行业“量跌价平”。 | 财政部23日宣布，自2010年1月1日起将对个人出售住房的营业税进行差别征收。此次政策保护自住性需求的意图明显，体现了持续打击投机性需求的决心。基于目前的征收细则调整情况，我们维持此前对于二手房市场短期内将量跌价升的判断，但预计波动幅度会比预期的要小。 站在目前时点上，我们倾向于认为政策一刀切概率较小，房价下跌概率较小。行业基本面并未发生实质性改变，未来企业盈利增长的确定性较高，股价也已隐含了一定的政策负面预期，因此，维持行业“看好”评级，推荐保利地产、华侨城、福星股份和冠城大通。（申银万国） | 由于此次政策调整加大了对大面积、高价格的非普通类住宅的打击力度，对购买5年以上的非普通类住宅仍采用差额征收营业税，判断可能加速购买此类房产的需求向一手市场转移。不过由于目前已经进入政策调控的敏感期，总体而言投资性需求都在逐步退出，这种转移和替代效应会减弱。（联合证券）
| 严格执行二套房贷购房成本提高15% | 细则宽松程度略超市场预期 |
| 从过往对房价的调控政策来看，收紧“二套房”贷对抑制房价过快上涨效果最明显，预计接下来对商业银行的二套房贷严控政策可能出台。今年各商业银行并未严格执行二套房贷政策，银监会的要求和银行执行之间的差距很大。接下来二套房贷严控可能从以下两方面进行：1、对房价涨幅过快的城市可能重新按家庭为单位认定“二套房”。2、严格执行二套房贷政策，即首付四成，利率是基准利率的1.1倍，对房价涨幅过快的城市首付不排除提高至五成。严格执行“二套房”政策将提高购房成本15%，将有效抑制过度需求，控制因供应不足、投资投机带来的房价过快的上涨。（中投证券） | 12月22日财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确了二手房营业税征收细则。本次二手房营业税征收细则相对市场预期略显宽松，缓解了之前二手房税率优惠完全取消，二手房市场销量大幅下滑，二手房价格有下降压力的担忧。同时从新二手房营业税征收细则上看，刚性需求、自住性需求仍是中央保护的对象，而且房地产行业还未泡沫化到需要中央全面打压的程度。因此我们认为，若未出现房价上涨过快现象，未来政策即使出现调整也将只是针对投资、投机性需求，针对全行业调控的政策出台可能性不大。地产股经历前期恐慌性下跌后有望企稳，我们看好二、三线城市的区域龙头。（国信证券） |