房贷“模糊地带”生变

　　⊙本报记者 涂艳

　　上周，对于投机性购房的打压政策新鲜出炉。“国11条”对二套房贷款首付四成的下限规定异常明确，而对于贷款利率和敏感的改善型住房问题却犹抱琵琶半遮面。对于投资者关注的四大问题，我们走访业内人士得到了部分解答。

　　焦点一

　　首套房标准有弹性？

　　关于首套房的房贷政策，此次国务院的最新政策表示要“继续支持居民首次贷款购买普通自住房”，也就是说原先2成首付、7折利率的“2-7”政策得到了延续。而按照规定，这一优惠的享受还有一个执行标准——非普通自住房。

　　以上海市的标准为例，要符合住房面积在144平方米之下，外环之外98万元以下、内环和外环间140万元以下等多项标准的房产才能算作普通自住房。“而根据上海目前的房价水平，真正符合普通自住房的情况根本不多。”中原地产研究部高级经理马冀透露。也就是说，如果硬掐首套普通自住房的标准，“2-7”优惠政策鲜有满足者。

　　但是业内人士透露，在实际的操作过程中，只要借款人向银行提供的材料能明确证明是首次贷款购房，银行很少会以总价或面积超标等“非普通住房”因素而将顾客拒之门外，正所谓“人性化操作”的空间很大，一般此类情况将和首套普通自住房一视同仁，给予最优惠政策。

　　焦点二

　　改善型住房仍有空间？

　　2008年10月，央行发布首套房优惠政策的同时，也将改善型住房列入其中。而从此，改善型住房也可比照首套房享受“2-7”优惠的政策开始展开。

　　但是在此次的新政中，改善型住房不再作为一个概念单独提出，因此有部分业内人士分析，这意味着住房贷款的首付和利率将按照首套房和二套房的标准进行切分。

　　“在国11条之后，此前可以被灵活操作的模糊地带被抹去，只要有公积金贷款或商业贷款记录的，都将按照二套房标准严格执行4成首付的规定。而且在第一季度，银行放贷的尺度把握会尤为谨慎。”马冀表示。虽然中间出现了银行自行认定二套房标准的阶段，但二套房首付4成的要求自2007年9月央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以来就未曾发生改变。

　　而在13日上午六部委联合解读新政时，银监会副主席王兆星也表示：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为实行有效的风险控制。对于第二套以上住房要严格坚持首付成数不低于40%的要求。” 看来，改善型住房至少在年内没有空子可钻。

　　焦点三

　　利率会竞争性下浮？

　　除了对首付提出要求，此次国务院的新政对二套房的贷款利率也提出要“严格按照风险定价”。业内人士指出，在银监会未出台细则之前，各家商业银行或根据市场情况和自身条件对利率实行自我调节。

　　此前，银监会明确要求二套房贷利率必须严格执行基准利率的1.1倍，而此次“风险定价”的表述明显更加模糊。因此，有一位商业银行信贷部门人士表示，一般国有商业银行对此把握会更加严厉，但也要根据客户的资质和银行本年度的信贷情况来分析。“或许因为各分支行客户群体不同，也会出现利率高低不一的情况，而主要还是看各家银行指标的完成情况。目前估计各家银行都还在静观其变。”

　　此前，对于优质客户，很多银行都借着打改善型住房 “擦边球”的形式来调低贷款利率，即使被认定为二套房，优质客户也普遍能拿到7.1折至8折的优惠利率。在去年，个别银行甚至出现将5年以上的长期贷款进行拆分，将3年期基准利率作为标准再打7折，使得优惠利率最终折后低至3.78%的情况。

　　那么，如果出现利率的竞争性下浮，是否意味着低利率将再现？记者以客户身份走访沪上几家银行，信贷人员表示：“目前还在对去年未审批的贷款做放款，而对于敏感的二套房贷，我们还没有接到总行的通知，但对于优质客户肯定可以拿到最低。”而对于最低的标准，记者尚没有得到准确承诺。

　　焦点四

　　公积金贷款是否受影响？

　　对于一直备受关注的公积金贷款，最近新政频出。

　　去年12月30日，上海市公积金贷款中心调整了2010年全年的公积金贷款政策，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。这和首套普通自住房最高80万元的额度相差了20万元。

　　而在同一天，上海市政府在《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》中也明确表示：对于投资投机性购房，公积金贷款政策将加以限制。

　　上海公积金管理中心总经济师崔国盛在接受记者采访时表示：“由于通知没有明确对住房公积金房贷的要求，按照惯例，将根据住房建设部的有关政策，再结合本市实际情况进一步确定，届时将按程序报经上海市住房公积金管理委员会批准同意后，通过官方网站及时向社会公布。”

　　业内猜测，由于组合贷款中一般由银行审核客户资质和贷款情况，如果被认定为二套房，那么公积金贷款政策中关于“改善型住房”最高60万（每户）及2成首付的优惠将和“国11条”有所冲突，公积金贷款政策在未来发生变化在所难免。