截止本报告书出具日，根据最新的公司章程，聚能湾股权结构如下：
■
（三）最近二年一期的主要会计数据及财务指标
根据立信会计师事务所有限公司出具的信会师报字(2009)第24747号《审计报告》，聚能湾最近二年一期财务审计情况如下：
1、资产负债情况（单位：万元）
■
2、收入利润情况（单位：万元）
■
3、主要财务指标
■
（四）最近三年主要业务与产品基本情况
聚能湾主要业务为以服务外包方式从事企业投资管理、物业管理、商务信息咨询、会展服务、市场营销策划外包业务，目前聚能湾服务外包业务处于培育阶段，预计2010年度聚能湾实现盈利。
（五）资产评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，聚能湾的资产评估情况如下：
单位：万元
■
截止2009年8月31日，聚能湾净资产账面值为710.57万元，评估值为710.84万元，评估增值0.27万元，评估增值率0.04%。
二、电气园区51%股权
（一）基本情况
■
（二）历史沿革
电气园区成立于2003年4月，由市北集团与上海电气企业发展有限公司共同出资设立，注册资本为200万元，其中市北集团出资102万元，持股比例为51%；上海电气企业发展有限公司出资98万元，持股比例为49%。本次出资已经上海申北会计师事务所有限公司出具的申北会所验企字(2003)第153号《验资报告》验证。
2009年12月4日，经上海市闸北区国资委闸国资[2009]122号《关于同意将市北高新集团持有的13-1#地块等房地产和51%电气园区管理公司等股权无偿划转至上海开创企业发展有限公司的批复》，市北集团将持有的电气园区51%股权无偿划转至开创公司。本次股权无偿划转完成后，开创公司持有电气园区51%股权，上海电气企业发展有限公司持有电气园区49%股权。
截止本报告书出具日，根据最新的公司章程，电气园区股权结构如下：
■
（三）最近二年一期的主要会计数据及财务指标
根据立信会计师事务所有限公司出具的信会师报字(2009)第24749号《审计报告》，电气园区最近二年一期财务审计情况如下：
1、资产负债情况（单位：万元）
■
2、收入利润情况（单位：万元）
■
3、主要财务指标
■
（四）最近三年主要业务与产品基本情况
电气园区主要业务为从事电气工业园区内的房屋租赁及咨询业务。
（五）资产评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，电气园区的资产评估情况如下：
单位：万元
■
截止2009年8月31日，电气园区净资产账面值为744.86万元，评估值为764.65万元，评估增值19.79万元，评估增值率2.66%。
三、 中铁市北40%股权
（一）基本情况
■
（二）历史沿革
中铁市北成立于2007年4月，由市北集团、中铁置业集团有限公司出资设立，注册资本为20,000万元，其中市北集团出资8,000万元，持股比例为40%；中铁置业集团有限公司出资12,000万元，持股比例为60%，本次出资已经上海中惠会计师事务所有限公司出具的沪惠报验字（2007）0519号《验资报告》验证。
2009年12月4日，经上海市闸北区国资委闸国资[2009]122号《关于同意将市北高新集团持有的13-1#地块等房地产和51%电气园区管理公司等股权无偿划转至上海开创企业发展有限公司的批复》，市北集团将持有的中铁市北40%股权无偿划转至开创公司。本次股权无偿划转完成后，开创公司持有中铁市北40%股权，中铁置业集团有限公司持有中铁市北60%股权。
截止本报告书出具日，根据最新的公司章程，中铁市北股权结构如下：
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（三）最近二年一期的主要会计数据及财务指标
根据立信会计师事务所有限公司出具的信会师报字(2009)第24746号《审计报告》，中铁市北最近二年一期财务审计情况如下：
1、资产负债情况（单位：万元）
■
2、收入利润情况（单位：万元）
■
3、主要财务指标
■
（四）主要业务与产品基本情况
中铁市北主要业务为房地产开发、销售，具有房地产开发企业暂定资质，目前负责市北园区5号地块项目的开发建设，截止2009年8月31日，该项目尚处在方案报批阶段，故中铁市北未实现盈利。
（五）资产评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，中铁市北的资产评估情况如下：
单位：万元
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截止2009年8月31日，中铁市北净资产账面值为19,853.78万元，评估值为24,620.92万元，评估增值4,767.14万元，评估增值率24.01%，评估增值的主要原因系流动资产中存货-开发成本（即5号地块）评估增值所致，存货-开发成本账面值为71,322.20万元，评估值为76,154.26万元，评估增值4,832.06万元，评估增值率6.77%，5号地块具体评估情况请见第七章第一节。
四、 中冶祥腾34%股权
（一）基本情况
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（二）历史沿革
中冶祥腾成立于2008年1月，由上海祥腾投资有限公司、中国二十冶建设有限公司出资设立，注册资本为30,000万元，其中上海祥腾投资有限公司出资20,100万元，持股比例为67%；中国二十冶建设有限公司出资9,900万元，持股比例为33%。2008年1月，首期出资7,500万元，其中上海祥腾投资有限公司、中国二十冶建设有限公司分别出资5,025万元、2,475万元。本次出资已由上海中惠会计师事务所有限公司的沪惠报验字（2008）0035号《验资报告》验证。
2008年1月，上海祥腾投资有限公司与市北集团签订股权转让协议，上海祥腾投资有限公司将其持有的中冶祥腾34%股权（实缴出资2,550万元）作价2,550万元转让给市北集团，未缴出资由市北集团按原出资计划缴纳。2008年2月，市北集团、中国二十冶建设有限公司、上海祥腾投资有限公司分别出资7,650万元、7,425万元、7,425万元，本次出资完毕后，中冶祥腾实收资本为30,000万元，市北集团、中国二十冶建设有限公司、上海祥腾投资有限公司出资比例分别为34%、33%、33%。
2009年12月4日，经上海市闸北区国资委闸国资[2009]122号《关于同意将市北高新集团持有的13-1#地块等房地产和51%电气园区管理公司等股权无偿划转至上海开创企业发展有限公司的批复》，市北集团将持有的中冶祥腾34%股权无偿划转至开创公司。本次股权无偿划转完成后，开创公司持有中冶祥腾34%股权，中国二十冶建设有限公司持有中冶祥腾33%股权、上海祥腾投资有限公司持有中冶祥腾33%股权。
截止本报告书出具日，根据最新的公司章程，中冶祥腾股权结构如下：
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（三）最近二年一期的主要会计数据及财务指标
根据立信会计师事务所有限公司出具的信会师报字(2009)第24745号《审计报告》，聚能湾最近二年一期财务审计情况如下：
1、资产负债情况（单位：万元）
■
2、收入利润情况（单位：万元）
■
3、主要财务指标
■
（四）主要业务与产品基本情况
中冶祥腾主要业务为房地产开发经营，具有房地产开发企业暂定资质。目前负责市北园区祥腾财富广场项目的开发经营。截止2009年8月31日，该项目已建设过半，所有建筑物都结构封顶，达到可预售状态，项目预计2010年7月竣工交房。
（五）资产评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，中冶祥腾的资产评估情况如下：
单位：万元
■
截止2009年8月31日，中冶祥腾净资产账面值为28,922.78万元，评估值为32,727.07万元，评估增值3,804.29万元，评估增值率13.15%。评估增值主要原因系流动资产中存货-开发成本（即祥腾财富广场）评估增值所致，存货-开发成本账面值为49,969.32万元，评估值为53,776.47万元，评估增值3,807.15万元，评估增值率7.62%。祥腾财富广场具体评估情况请见第七章第一节。
第七章 拟置入资产主要业务与技术
第一节 拟置入资产的主营业务和业务流程
一、 主营业务和主要项目情况
（一） 主营业务
开创公司作为开发区投资服务综合运营商，主营业务为园区产业载体开发经营及园区产业投资业务。
1、园区产业载体开发经营
（1）园区产业导入
开创公司紧抓上海大力发展生产性服务业的契机，顺应中心城区发展现代服务业的产业布局，凭借市北园区作为市中心区域唯一的上海国家高技术产业基地，以园区为主要载体，以“平台招商”、“模块招商”为主要手段，通过搭建上海基础软件产业基地、亚太数据港、金融服务后台中心等招商平台，推动研发设计、服务外包以及总部经济等生产性服务业高端集聚；建立并促进园区企业间网络的形成，让企业成为园区内上下游产业链的组成部分，从而提高整个园区内企业的自主创新能力和生产效率，实现打造最具竞争力园区，带动区域产业进步、技术进步和经济发展的战略目标。
（2）园区产业载体销售、租赁
开创公司通过园区的土地房产开发及资源整合，将园区的办公、研发设计用产业载体销售或租赁给客户。
（3）园区综合服务
为促进园区内生产性服务业企业的发展，更好的服务于园区企业，开创公司整合园区资源，从硬件和软件两方面为园区内企业提供综合服务。
1）在硬件基础设施方面：提供班车、食堂、咖啡吧、银行、便利店、医疗设施等硬件服务设施。
2）在软件服务方面：建立大客户服务系统，通过大客户经理为园区企业提供全方位服务；搭建信息、行业协会、培训、融资等服务平台；建立“市北高新技术孵化器”等。
2、园区产业投资
依托园区丰富的企业资源，以及与客户的良好合作关系，开创公司选择园区内有发展潜力的优质中小型企业，通过控股、参股等形式进行投资，对符合条件的企业放入孵化器，对其进行管理培训及协助市场营销等发展培育，在企业的成长过程中提供多方位的扶持，并伴随企业的成长获得投资收益。通过园区产业投资提升公司经营业绩，并促进专业化服务提供和园区内企业成长，从而带动整个园区相关产业发展。
（二） 市北高新园区概况
1992年，市北工业新区（市北高新园区前身）由市计委批准，闸北区人民政府统一规划开发；2006年，园区被国家发改委命名为省（市）级开发区；2007年，园区被上海市政府确立为第一批工业用地前期开发单位之一；2008年，园区被上海市科学技术委员会、上海张江高新技术产业开发区领导小组办公室命名为上海市级高新技术产业开发区。2009年5月，园区被上海市经济和信息化委员会列为上海重点推进的生产性服务业功能区，2009年7月，园区被上海市发展和改革委员会列为上海国家高技术产业基地-市北高新技术服务业园区。
市北高新园区规划范围为：北至走马塘、场中路，西至彭越浦、共和新路，南至汶水路，东至泗塘，规划面积约3.147平方公里，目前已经开发建筑面积近100万平方米，预计未来5年可开发建筑面积约210万平方米。根据现有的园区形态分布和资源条件，市北高新园区分为东区、西区两大主体功能区，园区范围如下图所示：
■
（三） 主要园区产业载体开发项目情况
1、 开创公司最近三年已开发项目情况
2005年9月至2009年7月，拟置入资产已开发的主要园区产业载体如下表所示：
■
（1）创业产业园
1） 项目概况
创业产业园位于江场三路以东、锦勤基以南、上海永生文教用品公司以西、上海航天物流有限公司以北，总占地面积为5,368平方米，建筑总面积为11,432.24平方米，其中销售面积约10,500平方米，该项目于2006年9月完工。创业产业园内有两幢7层工业用地办公楼，附带729.82平方米独立地下车库。项目由开创公司开发建设，具有房地产开发企业暂定资质；项目施工总承包单位是江苏省建筑工程集团有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。目前项目已销售面积7,596.86平方米，剩余可销售面积3,001.40平方米。
截止2009年8月31日，该项目已实现销售收入为6,539万元，预计还可实现销售收入约2,800万元。
2） 项目获得权证情况
2004年2月，开创公司取得了编号为沪房地闸字（2006）第020182号的上海市房地产权证。权证显示该地块使用权来源为出让，用途为工业，宗地号为闸北区彭浦镇333街坊4丘，土地面积为5,368平方米，建筑面积为11,432.24平方米，土地使用期限为2004年2月13日至2054年2月12日。
3）项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，创业产业园账面值（即存货账面值）为1,643.70万元，评估值为2,010.96万元，评估增值367.27万元，评估增值率22.34%。
创业产业园位于江场西路，距离地铁一号线“汶水路站”大约在1.5公里处，近中环、南北高架，交通较为便捷。周围为大华新村，彭浦公园，锦江之星市北园区店。附近公交线路有95、234、722、741、322、46、916、312、518、65。距上海虹桥国际机场18公里，正常情况下45分钟车程；距上海火车站3.5公里，正常情况下15分钟车程；距沪太路长途汽车站3公里，正常情况下10分钟车程。附近景点或标志性商业设施：共和国际商业广场、大宁灵石公园、大润发旗舰店、百安居、苏宁电器、城大灯具城和建材市场、百联汽车广场。
对创业产业园评估采用假设开发法和收益法进行评估，最后确定以假设开发法测算结果作为评估值。
首先确定该类型办公楼的市场价值，本次评估案例选取近期该地块上实际成交案例作为本次比较案例进行分析，实际销售明细如下：
■
上述销售单价为近期成交价，已售房位于3、6层，未售房位于2-5层，楼层情况基本相似，因此创业产业园项目销售单价确定为9,500元/平方米。根据销售进度综合考虑收入折现、销售费用、管理费用、土地增值税、所得税等因素，创业产业园评估值为2,010.96万元。
（2）总部经济园南园
1） 项目概况
总部经济园南园位于江场三路以西，中扬湖以南，临近汶水路，总占地面积50,278平方米，本次拟置入建筑面积为34,908.41平方米，其中可销售面积约33,774.33平方米，容积率2.0，绿化率43%。地块内11幢主建筑以智能化办公楼宇为主，楼宇面积从800-18,000平方米不等，水、电、通讯、网络等各项基础配套设施齐全，390个设计车位能满足用户的泊车需求，区域内布置有7米宽环形干道及4.5米宽内部道路，与园区内江场三路主干道相接，通行方便。项目由市北集团开发建设，具有房地产开发企业二级资质；项目施工总承包单位是江苏省建筑工程集团有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。
总部经济园南园园内精心打造了融绿化、水景、主题花园、雕塑和泛光照明为一体的综合景观，如莫奈湖、温室植物园——和园等；园内有意膳肪大酒店、新澳美食广场、echo咖啡馆、华联超市、墨玉轩、上海银行等餐饮文化及商业配套设施。目前已有科勒(中国)投资有限公司亚太区总部、上海智联易才人力资源顾问有限公司、上海研华慧胜智能科技有限公司、中国铁路通信信号上海工程有限公司、上海晶澳太阳能光伏科技有限公司等公司入驻。
总部经济园南园于2007年7月开始销售，目前剩余可供销售面积33,774.33平方米（其中地上面积15,449.90平方米，地下车库面积18,324.43平方米）。截止2009年8月31日，项目已实现销售收入为39,500万元，预计还可实现销售收入18,000万元。
2）项目获得权证情况
2009年11月27日，开创公司取得了编号为沪房地闸字（2009）第023153号的上海市房地产权证。权证显示该地块权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业，宗地号为闸北区彭浦镇334街坊62丘，土地面积为50,278平方米，建筑面积为34,908.41平方米，土地使用期限为2003年5月24日至2053年5月23日。
3） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，总部经济园南园账面值（即存货账面值）为12,114.86万元，评估值为13,168.72万元，评估增值1,053.86万元，评估增值率8.70%。
总部经济园南园对应实物主要为开发未售的工业用途办公楼、低密度工业研发办公用房及部分车库及不可售的配电房、水泵房等，建筑面积合计34,908.41平方米。总部经济园南园位于江场三路以西，中扬湖以南，园内11幢主建筑以智能化办公楼宇为主，楼宇面积从800-18,000平方米不等，390个设计车位能满足用户的泊车需求。
对总部经济园南园评估采用假设开发法和收益法进行评估，最后确定以假设开发法测算结果作为评估值。
首先确定该类型办公楼的市场价值，按照替代原则，按用途相近、地区相似选取与评估对象相似的案例作为比较案例，由于该区域同类型的低密度工业研发办公用房很少，故本次评估采用部分企业实际成交案例经过时间修正后作为比较案例。
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对三个实例价格修正后采用简单算术平均法得出，总部经济园南园销售单价为18,000元/平方米。根据销售进度综合考虑收入折现、销售费用、管理费用、土地增值税、所得税等因素，总部经济园南园评估值为13,168.72万元。
（3）前沿产业园
1） 项目概况
前沿产业园位于江场三路以西、中扬湖以北，总占地面积为10,183平方米，建筑总面积为25,495.38平方米，其中可销售面积约20,094.35平方米，该项目于2009年7月完工，目前处于可销售状态。项目定位为研发办公楼宇，由市北集团开发建设，具有房地产开发企业二级资质；项目施工总承包单位是江苏省建筑工程集团有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。
前沿产业园内2幢11层研发类办公楼宇，均按照 loft概念设计，层高5.4米，该两幢楼宇采用了先进的北欧地源热泵空调系统（耗电量仅为普通中央空调的40%-50%），并配备了大型地下车库，车位约103个。该楼宇紧邻园区景观河道中扬湖河畔，环境优美，是园区内独特的水景房。项目预计可实现销售收入29,000万元。
2） 项目获得权证情况
2009年11月27日，开创公司取得了编号为沪房地闸字（2009）第023134号的上海市房地产权证。权证显示该地块权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业，宗地号为闸北区彭浦镇334街坊86丘，土地面积为10,183平方米，建筑面积为25,495.38平方米，土地使用期限为2007年2月27日至2057年2月26日。
3） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，前沿产业园账面值（即存货账面值）为19,707.05万元，评估值为19,875.90万元，评估增值168.85万元，评估增值率0.86%。
前沿产业园对应实物主要为研发类办公用房，层高5.4米，loft设计，可按层销售，销售面积为800-940平方米之间，交房状态为毛坯。
对前沿产业园评估采用假设开发法和收益法进行评估，最后确定以假设开发法测算结果作为评估值。
首先确定该类型办公楼的市场价值，本次评估选择与前沿产业园处于同一级别范围之内的三个交易案例，并根据房屋类型loft情况进行修正后确定价格。选取的三个案例情况如下：
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对上述三个实例价格修正后采用简单算术平均法计算，前沿产业园房屋销售单价确定为14,500元/平方米。根据销售进度综合考虑收入折现、销售费用、管理费用、土地增值税、所得税等因素，前沿产业园评估值为19,875.90万元。
2、 开创公司在建项目情况
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（1） 项目概况
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总部经济园北园位于上海市北工业园区江场三路西侧，向南靠近汶水路，总占地面积为40,214平方米，建筑总面积为100,485.7平方米，其中1号楼、9号楼已建成并投入使用，本次总部经济园北园拟置入建筑面积为69,023.90平方米。项目由市北集团开发建设，具有房地产开发企业二级资质；项目施工总承包单位是江苏省建筑工程集团有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。
该地块上正在建设工业土地性质的7幢研发综合楼，是一处集孵化、研发、办公、高科技产业为一体的中高档工业楼盘。截止本报告书出具日，总部经济园北园项目已接近尾声，主体项目已完工，现正在对室外配套工程进行完善。
（2） 项目土地获取情况
2003年4月，市北集团与上海市闸北区房屋土地管理局签订了编号为沪房地闸（2003）出让合同第049号《上海市国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地使用权出让金689.01万元，依法取得该土地使用权。
（3） 项目获得权证情况
■
（4） 项目进展及销售情况
总部经济园北园项目预计于2010年4月底完成竣工备案手续，可供销售总面积为44,969.09平方米（含地下车库面积约4,440平方米，不含会所和变电所）。该项目预计总投资为5.5亿元，预计可实现销售收入5.9亿元。
（5） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，总部经济园北园账面值（即存货账面值）为43,828.29万元，评估值为44,171.87万元，评估增值343.58万元，评估增值率0.78%。
总部经济园北园为在建项目，即将竣工，拟采用假设开发法及收益法对该项目进行评估，最后确定以假设开发法测算结果作为评估值。
根据市场比较法的替代原理，选择与总部经济园北园处于同一级别范围之内的三个交易案例：
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对上述三个实例价格修正后采用简单算术平均法计算，总部经济园北园销售单价为11,000元/平方米。根据销售进度综合考虑收入折现、销售费用、管理费用、土地增值税、所得税等因素，前沿产业园评估值为44,171.87万元。
（6） 其他情况
1） 会所
目前在建中的总部经济园北园10号楼，为层高2层的会所，其建筑面积为16,803.80平方米，截止2009年8月31日账面值为132,827,080.64元。2009年11月30日，市北集团与开创公司签署了《房产回购协议》，按协议约定市北集团拟向开创公司回购10号楼以留作自用，回购价格为10号楼的账面值132,827,080.64元加上回购过程中必要的交易税费；并约定在10号楼满足可销售条件后，开创公司应按照回购价及时与市北集团签署“房产买卖合同”，市北集团应及时向开创公司支付购买房产的价款。
2） 变电站
目前位于总部经济园北园内的变电站，其建筑面积为2,450平方米。根据市北集团与上海市电力公司市区供电公司于2005年8月签署的《关于建设市北变电站协议书》，以及于2008年签署的《市北110kv变电站建设项目补充协议书》，该变电站将由上海市电力公司市区供电公司进行收购，协议约定收购价格为5,458,973元，在该变电站相关产权证明办至上海市电力公司市区供电公司名下，并移交相关产权文件经其认可后15日内，由上海市电力公司市区供电公司及市北集团将收购价款总计5,458,973元一次性支付给开创公司。
3、 开创公司待开发项目情况
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（1） 亚太数据中心
1） 项目概况
亚太数据中心位于上海市江场西路389号，东至江场变电站，南至上海第十机动车安全检测站，西至江场西路395号，北至江场西路。根据闸北区城市规划管理局2008年12月29日出具的“关于上海市北工业园区（集团）有限公司通用厂房设计方案的批复”【沪闸方（2008）08081229D02636】，以及上海市闸北区发展和改革委员会于2009年12月17日出具的“上海市企业投资项目备案意见”【闸发改投备[2009]42号】，亚太数据中心总占地面积6,955平方米，拟建设总建筑面积为16,485平方米（其中地上面积13,313平方米；地下面积3,172平方米）。亚太数据中心上现有的3幢建筑面积为3,711.11平方米的通用厂房将拆除，并将新建通用厂房。
2） 项目土地获取情况
2002年12月，市北集团与上海市房屋土地资源管理局签订了编号为沪房地资（2002）出让合同第298号《上海市国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地使用权出让金20.93万美元，依法取得该土地使用权。
3） 项目获得权证情况
2009年11月27日，开创公司取得了编号为沪房地闸字（2009）第023118号的上海市房地产权证。权证显示该地块权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业，宗地号为闸北区彭浦镇334街坊93丘，土地面积为6,955平方米，土地使用期限为2003年3月8日至2053年3月7日。其他资格文件将根据项目进度陆续办理。
4） 项目进展及销售情况
2009年12月17日，项目已获得上海市闸北区发展和改革委员会备案。亚太数据中心计划于2010年5月开工，2012年6月竣工。该项目预计总投资为12,000万元，预计可实现销售收入14,000万元。
5） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日亚太数据中心账面值（即存货账面值）为644.19万元，评估值为2,734.97万元，评估增值2,090.77万元，评估增值率324.56%。
亚太数据中心为改建项目，开创公司拟根据新的规划将地上建筑物拆除重建，故仅对土地使用权进行评估，地上建筑物不纳入评估范围。本次评估对土地使用权采用假设开发法和基准地价修正法分别进行测算，最后确定以假设开发法测算结果作为评估值。根据开创公司规划，计划将亚太数据中心原有3,711.11平方米建筑拆除，并新建通用厂房。拟新建的厂房与总部经济园北园厂房相似，因此参照对总部经济园北园房屋销售价格的确定，亚太数据中心亚太数据中心销售单价为11,000元/平方米。根据项目开发期综合考虑收入折现及项目开发成本、销售费用、管理费用、土地增值税、所得税等因素，亚太数据中心评估值为2,734.97万元。
（2） 信息产业园
1） 项目概况
信息产业园位于上海市万荣路1268号，项目土地面积为22,600平方米，该地块上有两幢房屋建筑物，建筑面积合计为562.09平方米。根据2009年1月市北集团与上海市闸北区房屋土地管理局签订的《上海市国有土地使用权出让合同》，该地块已办理了出让手续，合同规定地块容积率为0.025。根据上海市城市规划管理局出具的沪规划[2008]247号“关于同意闸北区《市北工业园区控制性详细规划》”，以及“上海市北工业园区控制性详细规划图”，其中的J-5地块即信息产业园，规划建筑面积为41,600平方米，批准容积率为2.0。
2） 项目土地获取情况
2007年7月，市北集团与上海自来水管线工程有限公司签署了《房地产置换协议书》，协议约定上海自来水管线工程有限公司将位于闸北区彭浦镇万荣路1250-1268号，用地面积为22,600平方米的房屋通过置换转让给市北集团。 2008年12月17日，市北集团取得编号为沪房地闸字（2008）第017533号上海市房地产权证，权证显示土地使用权来源为划拨，宗地号为闸北区彭浦镇334街坊90丘，土地面积为22,600平方米。
2009年1月，市北集团与上海市闸北区房屋土地管理局签订了编号为沪闸房地（2009）出让合同第1号《上海市国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地使用权出让金1,240.74万元，依法取得该土地使用权。
3） 项目获得权证情况
2009年11月27日，开创公司取得了编号为沪房地闸字（2009）第023117号的上海市房地产权证。权证显示该地块权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业，宗地号为闸北区彭浦镇334街坊90丘，土地面积为22,600平方米，土地使用期限为2009年1月16日至2059年1月15日。其他资格文件将根据项目进度陆续办理。
4） 项目进展及销售情况
信息产业园计划于2010年11月开工，2012年6月竣工。该项目预计总投资为40,000万元，预计可实现销售收入70,000万元。
5） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》，截止2009年8月31日，信息产业园账面值（即存货账面值）为10,927.50万元，评估值为11,193.41万元，评估增值265.91万元，评估增值率2.43%。
信息产业园东靠万荣路，北靠铁路北郊站副线。本次评估按照容积率为2.0考虑进行测算。信息产业园评估的是工业用途的土地使用权，采用假设开发法和基准地价修正法分别进行测算，最后确定以假设开发法测算结果作为评估值。根据企业的规划，拟新建的厂房与总部经济园北园厂房相似，因此参照对总部经济园北园房屋销售价格的确定信息产业园，信息产业园房屋销售单价为11,000元/平方米。根据项目开发期综合考虑收入折现及项目开发成本、销售费用、管理费用、土地增值税、所得税等因素，信息产业园评估值为11,193.41万元。
4、 中铁市北在建项目情况
■
（1） 项目概况
5号地块位于市北园区北端，东至中国海关走私犯罪反罪分局，南至规划江场支路，西至万荣路，北至江场西路，总占地面积为51,849平方米，经上海市闸北区发展和改革委员会2009年6月备案的建筑总面积为189,169平方米（地上面积为145,169平方米，地下面积为44,000平方米），容积率为2.8。项目定位于商业、商务办公宾馆等。项目由中铁市北开发建设，具有房地产开发企业暂定资质。
（2） 项目土地获取情况
2009年5月，中铁市北与上海市闸北区规划和土地管理局签订了编号为沪闸规土（2009）出让合同第6号《上海市国有建设用地使用权出让合同》，并缴纳土地使用权出让金67,150万元，依法取得该土地使用权。
（3） 项目获得权证情况
2009年7月23日，项目已取得编号为沪房地闸字（2009）第013969号上海市房地产权证。权证显示该地块为出让商业、办公、宾馆用途土地，宗地号为闸北区大宁路街道327街坊40丘，土地面积为51,849平方米，土地使用期限为2009年5月18日至2059年5月17日。其他资格文件将根据项目进度陆续办理。
（4） 项目进展及销售情况
截止2009年8月31日，该项目尚处在方案报批阶段，方案尚未获得批准，建设工程规划许可证尚未取得。该项目预计总投资为20亿元，预计可实现销售收入25亿元。
（5） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》之《上海中铁市北投资发展有限公司整体资产评估项目评估说明》，截止2009年8月31日，5号地块账面值（即中铁市北存货账面值）为71,322.20万元，评估值为76,154.26万元，评估增值4,832.06万元，评估增值率6.77%。
5号地块为上海中铁市北投资发展有限公司投资建设的一个房地产开发项目，截止2009年8月31日，该项目尚处在方案报批阶段，建设工程规划许可证尚未取得。项目位于市北园区大宁路街道327街坊40丘，目前已建成并投入使用的研发类工业厂房主要集中于江场三路两侧，委评地块周边多为上海老国有企业的生产厂区，商业和办公氛围相对不成熟。该项目的建成使用预计将带动周边旧区改造的进程，逐步形成新的商办环境。项目的开发成本由土地取得成本和前期费用两部分组成。由于项目方案尚未获得批准，规划许可证尚未取得，因此不适合采用假设开发法进行评估土地使用权，故采用市场比较法和基准地价修正法对土地取得成本进行评估。
根据市场比较法的替代原理，按用途相同、地区相同、价格类型相同等要求，在同一供求圈内选取与委评对象类似的土地交易案例，并对案例进行适当修正。本次选取的三个土地使用权成交案例状况如下：
■
对上述三个实例价格修正后采用简单算术平均法计算确定土地的市场价值，5号地块楼面地价为5,010元/平方米，土地市场价格为72733.78万元（72733.78=5,010*51,849*2.8）。综合考虑契税、土地增值税、所得税等因素确定评估值，前期费用按照核实后的账面值评估，5号地块评估值为76,154.26万元。
5、 中冶祥腾在建项目情况
■
（1） 项目概况
■
祥腾财富广场位于市北园区东端，东至共和新路，南至汶水路，西至上海重型汽车厂北至上海市金属材料总公司彭浦仓库。项目总占地面积为27,393平方米，根据房屋土地权属调查报告书及商品房预售许可证，该项目总建筑面积为75,452.44平方米，其中地下面积为19,835.34平方米，可售总建筑面积为55,380.25平方米，其中可售商业用房面积为14,323.55平方米，可售办公用房面积为41,056.70平方米。项目定位于集商业办公为一体的房地产楼盘。项目由中冶祥腾开发建设，具有房地产开发企业暂定资质；项目施工总承包单位是中国二十冶建设有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级资质。
该项目地上共建有8栋主体建筑物，楼号分别为1-3、5-9号，商业用房为1-2层，办公用房为3-10层。商业区域由独幢二层商业裙房与四幢10层综合楼的1、2层商业围合而成，并设计有商业内街、步行街等形态。设计规划中，中心区域还有大型喷泉、大面积绿化景观。
（2） 项目土地获取情况
2007年12月，受让方上海祥腾投资有限公司、中国二十冶建设有限公司与出让方上海市闸北区房屋土地管理局签订了编号为沪闸房地（2007）出让合同第118号《上海市国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地使用权出让金37,300万元，依法取得该土地使用权。
2008年3月，受让方上海祥腾投资有限公司、中国二十冶建设有限公司与出让方上海市闸北区房屋土地管理局签订了编号为沪闸房地（2008）出让合同补字第1号《上海市国有土地使用权出让合同（补充）》，该补充合同约定将原受让方上海祥腾投资有限公司、中国二十冶建设有限公司调整为中冶祥腾，原合同中的其他条款不变。
（3） 项目获得权证情况
■
（4） 项目进展及销售情况
该项目已建设过半，所有建筑物都结构封顶，达到可预售状态，项目预计2010年7月竣工交房。预计可实现销售收入12亿元。
（5） 项目评估情况
根据上海东洲资产评估有限公司出具的沪东洲资评报字第DZ090644033号《企业价值评估报告》之《上海中冶翔腾投资有限公司整体资产评估项目评估说明》，截止2009年8月31日，祥腾财富广场项目账面值（即中冶翔腾存货账面值）为49,969.32万元，评估值为53,776.47万元，评估增值3,807.15万元，评估增值率7.62%。
祥腾财富广场东靠共和新路，南靠汶水路，与建设中的汽车轨道换乘系统“P+R”系统以一条人行天桥相连，地块与地铁一号线汶水路站之间步行5分钟之内可达。共和新路（南北高架）和汶水路（中环线）都是目前上海的主要快速干道，地块的交通便捷程度较高。该地块周边已经具备了较为完善的生活配套设施，区域一级消费圈内有百安居、大润发、苏宁电器、城大建材城、城大灯具城、永达汽车4S店等大型品牌卖场。
祥腾财富广场在建项目已达到可预售状态，采用假设开发法和重置成本法确定评估值。考虑到项目已经开工并达到了一定的建设规模，采用假设开发法计算模式更适合该类型在建工程的评估，故该项目采用假设开发法进行评估。
1）市场价值测算。
A.办公用房市场价值的测算。项目已预售的10,048.59平方米办公用房，市场价值按合同价确定为238,189,292.00元，未售的31,008.11平方米办公用房按市场比较法测算。根据市场比较法的替代原理，选择与祥腾财富广场处于同一楼盘内的三个办公用房交易案例，并对案例进行适当修正：
■
对上述三个实例的修正后价格，采用简单算术平均法得出祥腾财富广场办公用房市场单价为21,200元/平方米。
B.商业用房市场价值的测算。选择与祥腾财富广场处于同一楼盘内的三个商业用房交易案例，并对案例进行适当修正：
■
对上述三个实例的修正后价格，采用简单算术平均法得出祥腾财富广场商业用房市场单价为24,300元/平方米。
2）根据预计的祥腾财富广场销售进度，按折现率14%计算，项目销售现值为102,539.00万元，
3）综合考虑销售税费、土地增值税、所得税以及续建成本等因素，祥腾财富广场评估值为53,776.47万元。
二、 主要业务流程
（一） 园区产业载体开发经营流程
1、 园区产业载体开发流程
■
2、 园区产业载体租售流程
（1）园区产业载体销售流程
■
（2）园区产业载体租赁流程
■
（二） 园区产业投资流程
■
第二节 拟置入资产开发资质、组织结构和新技术、新工艺
一、 开发资质
开创公司于1992年1月获得了上海市住房保障和房屋管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书，证书编号为：沪房地资（闸北）第（0000232）号，证书有效期至2009年12月31日，截止本报告书出具日，开创公司房地产开发企业暂定资质证书已办理延期至2010年12月31日之手续。
二、 组织结构
开创公司建立了经营决策、经营管理和监督机制，并相应设立了董事会、经理层、监事会。开创公司组织结构图如下：
■
开创公司拥有从事园区产业载体经营及园区产业投资业务的专业队伍，共有56名员工。公司全体员工中拥有硕士学历5人，本科学历31人，大专学历13人；专业技术人员中具有高级职称的有1人，中级职称的有13人。
三、 新技术、新工艺
开创公司注重应用新技术、新材料、新设备，在楼宇建设中运用了较多节能减排技术，提升了楼宇科技含量及其节能环保功效。
本次拟置入资产中，总部经济园南园楼宇建设中采用了中空幕墙玻璃，并建立了LED楼宇灯光系统，莫奈湖景观水处理采用了微气泡气浮水处理系统（通过微气泡吸附水中杂质物并浮出水面，来分离清理水中杂物处理工艺，大大减少了水处理过程中化学品的使用，从而减少对水体及环境的污染）；在总部经济园北园及前沿产业园楼宇建设中均采用了中空幕墙玻璃及保温铝板幕墙，并建立了地源热泵空调系统；总部经济园北园采用了高效节能灯具及风光互补绿电发电设施（通过风力发电和太阳能发电系统的合理结合，使发电系统与蓄电电池达到最佳的配置，确保昼夜都能供电）。
（下转B23版）
| 股东 | 出资金额（万元） | 出资比例(%) |
| 开创公司 | 1000 | 100 |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年 12月31日 | 2007年 12月31日 |
| 流动资产 | 688.72 | 3,733.99 | 4,846.14 |
| 总资产 | 713.71 | 3,739.33 | 4,851.43 |
| 总负债 | 3.14 | 3,002.70 | 0.31 |
| 股东权益 | 710.57 | 736.63 | 4851.12 |
| 项目 | 2009年1-8月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 94.52 | 91.85 | 65.44 |
| 营业利润 | -43.68 | -114.48 | -52.94 |
| 利润总额 | -26.06 | -114.48 | -52.94 |
| 净利润 | -26.06 | -114.48 | -53.08 |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年度 | 2007年度 |
| 资产负债率(%) | 0.44 | 80.30 | 0.01 |
| 主要项目 | 账面价值 | 评估价值 | 评估增减值 | 评估增值率 (%) |
| 流动资产 | 688.72 | 688.82 | 0.10 | 0.01 |
| 非流动资产 | 24.99 | 25.15 | 0.16 | 0.64 |
| 资产总计 | 713.71 | 713.97 | 0.26 | 0.04 |
| 流动负债 | 3.14 | 3.14 | - | - |
| 非流动负债 | - | - | - | - |
| 负债总计 | 3.14 | 3.14 | - | - |
| 净资产 | 710.57 | 710.84 | 0.27 | 0.04 |
| 公司名称： | 上海电气工业园区管理有限公司 |
| 公司住所： | 上海市灵石路709号 |
| 法定代表人： | 张银祥 |
| 注册资本： | 200万元 |
| 公司类型： | 有限责任公司 |
| 营业执照注册号： | 31010800305197 |
| 经营范围： | 工业园区开发、经营、管理，房屋租赁，物业管理，商务信息咨询服务（除中介代理）（涉及行政许可的凭许可证经营）。 |
| 股东 | 出资金额（万元） | 出资比例(%) |
| 开创公司 | 102 | 51 |
| 上海电气企业发展有限公司 | 98 | 49 |
| 合计 | 200 | 100 |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年 12月31日 | 2007年 12月31日 |
| 流动资产 | 1,004.01 | 789.65 | 621.15 |
| 总资产 | 1,265.60 | 1,116.00 | 930.67 |
| 总负债 | 520.74 | 287.50 | 325.43 |
| 股东权益 | 744.86 | 828.50 | 605.23 |
| 项目 | 2009年1-8月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 1,150.23 | 1,659.72 | 1,749.46 |
| 营业利润 | 244.02 | 249.73 | 218.49 |
| 利润总额 | 244.02 | 408.37 | 517.99 |
| 净利润 | 189.53 | 293.27 | 347.05 |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年度 | 2007年度 |
| 资产负债率(%) | 41.15% | 25.76% | 34.97% |
| 主要项目 | 账面价值 | 评估价值 | 评估增减值 | 评估增值率 (%) |
| 流动资产 | 1,004.01 | 1,006.20 | 2.19 | 0.22 |
| 非流动资产 | 261.59 | 279.19 | 17.60 | 6.73 |
| 资产总计 | 1,265.60 | 1,285.39 | 19.79 | 1.56 |
| 流动负债 | 520.74 | 520.74 | - | - |
| 非流动负债 | - | - | - | - |
| 负债总计 | 520.74 | 520.74 | - | - |
| 净资产 | 744.86 | 764.65 | 19.79 | 2.66 |
| 公司名称： | 上海中铁市北投资发展有限公司 |
| 公司住所： | 江场西路395号801室 |
| 法定代表人： | 张安民 |
| 注册资本： | 20,000万元 |
| 公司类型： | 有限责任公司 |
| 营业执照注册号： | 310108000409354 |
| 经营范围： | 实业投资, 房地产开发、销售, 市政工程, 资产管理, 投资管理, 市政工程项目咨询、策划, 建筑材料销售(涉及许可项目的凭许可证经营)。 |
| 股东 | 出资金额（万元） | 出资比例(%) |
| 开创公司 | 8,000 | 40 |
| 中铁置业集团有限公司 | 12,000 | 60 |
| 合计 | 20,000 | 100 |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年 12月31日 | 2007年 12月31日 |
| 流动资产 | 122,742.58 | 52,465.34 | 49,650.43 |
| 总资产 | 122,870.48 | 52,580.83 | 49,793.18 |
| 总负债 | 103,016.71 | 32,580.83 | 29,793.18 |
| 股东权益 | 19,853.78 | 20,000.00 | 20,000.00 |
| 项目 | 2009年1-8月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | - | - | - |
| 营业利润 | -146.22 | - | - |
| 利润总额 | -146.22 | - | - |
| 净利润 | -146.22 | - | - |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年度 | 2007年度 |
| 资产负债率(%) | 83.84 | 61.96 | 59.83 |
| 主要项目 | 账面价值 | 评估价值 | 评估增减值 | 评估增值率 (%) |
| 流动资产 | 122,742.58 | 127,598.60 | 4,856.02 | 3.96 |
| 非流动资产 | 127.91 | 133.43 | 5.52 | 4.32 |
| 资产总计 | 122,870.49 | 127,732.03 | 4,861.54 | 3.96 |
| 流动负债 | 103,016.71 | 103,111.11 | 94.40 | 0.09 |
| 非流动负债 | - | - | - | - |
| 负债总计 | 103,016.71 | 103,111.11 | 94.40 | 0.09 |
| 净资产 | 19,853.78 | 24,620.92 | 4,767.14 | 24.01 |
| 公司名称： | 上海中冶祥腾投资有限公司 |
| 公司住所： | 江场三路238号1502室 |
| 法定代表人： | 李勇 |
| 注册资本： | 30,000万元 |
| 公司类型： | 其他有限责任公司 |
| 营业执照注册号： | 310108000426142 |
| 经营范围： | 实业投资, 房地产开发、经营, 物业管理, 资产管理, 投资管理, 市政工程。(涉及许可项目的凭许可证经营) |
| 股东 | 出资金额（万元） | 出资比例(%) |
| 开创公司 | 10,200 | 34 |
| 中国二十冶建设有限公司 | 9,900 | 33 |
| 上海祥腾投资有限公司 | 9,900 | 33 |
| 合计 | 30,000 | 100 |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年 12月31日 | 2007年 12月31日 |
| 流动资产 | 54,398.68 | 49,719.82 | - |
| 总资产 | 54,528.72 | 49,873.76 | - |
| 总负债 | 25,605.94 | 20,337.12 | - |
| 股东权益 | 28,922.78 | 29,536.64 | - |
| 项目 | 2009年1-8月 | 2008年度 | 2007年度 |
| 营业收入 | 0.09 | - | - |
| 营业利润 | -612.86 | -453.36 | - |
| 利润总额 | -613.86 | -463.36 | - |
| 净利润 | -613.86 | -463.36 | - |
| 项目 | 2009年 8月31日 | 2008年度 | 2007年度 |
| 资产负债率(%) | 46.96 | 40.78 | - |
| 主要项目 | 账面价值 | 评估价值 | 评估增减值 | 评估增值率 (%) |
| 流动资产 | 54,398.68 | 58,205.83 | 3,807.15 | 7.00 |
| 非流动资产 | 130.05 | 126.73 | -3.32 | -2.55 |
| 资产总计 | 54,528.72 | 58,332.56 | 3,803.84 | 6.98 |
| 流动负债 | 605.94 | 605.49 | -0.45 | -0.07 |
| 非流动负债 | 25,000.00 | 25,000.00 | - | - |
| 负债总计 | 25,605.94 | 25,605.49 | -0.45 | - |
| 净资产 | 28,922.78 | 32,727.07 | 3,804.29 | 13.15 |
| 序号 | 项目 名称 | 房地坐落 | 项目 时间 | 面积 （平方米） | 面积 （平方米） | 容积率 | 收入 （万元） | 建筑面积 （平方米） |
| 1 | 创业产业园 | 江场西路518、520、522、532、538号 | 2005.7- 2006.9 | 5,368 | 11,432.24 | 2 | 6,539 | 3,001.40 |
| 2 | 总部经济园南园 | 江场三路30号等 | 2006.08- 2007.06 | 50,278 | 34,908.41 | 2 | 39,500 | 33,774.33 |
| 3 | 前沿产业园 | 江场三路181，183，191，193，197号 | 2008.02- 2009.07 | 10,183 | 25,495.38 | 2 | - | 20,094.35 |
| 合计 | - | - | 65,829 | 71,836.03 | 2 | 46,039 | 56,870.08 | |
| 地址 | 购房人 | 面积 （m2） | 单价 （元/m2） | 金额 （元） |
| 江场西路522号3楼 | 上海翔荃投资咨询有限公司 | 375.55 | 9,300 | 3,492,615.00 |
| 江场西路538号3楼 | 上海翔荃投资咨询有限公司 | 374.95 | 9,300 | 3,487,035.00 |
| 江场西路538号6楼 | 江苏华能建设工程集团有限公司 | 374.95 | 10,050 | 3,768,247.50 |
| 地址 | 房屋类型 | 交易价格 （元/m2） | 修正后价格 （元/m2） | 房产面积（m2） | 成交时间 |
| 江场三路136号 | 位于上海市北高新技术服务业园区总部经济园南园内。属于工业研发用途的厂房，低密度工业研发办公房类型。 | 19,700 | 19,700 | 2,124 | 2008年10月 |
| 江场三路138号 | 位于上海市北高新技术服务业园区总部经济园南园内。属于工业研发用途的厂房，低密度工业研发办公房类型。 | 17,000 | 18,388 | 2,124 | 2007年12月 |
| 张东路1388号 | 张江集电港二期（西块），属于工业研发用途的厂房，低密度工业研发办公房类型。 | 23,600 | 17,199 | 1,590 | 2009年9月 |
| 地址 | 类型 | 交易价格 （元/m2） | 修正后价格 （元/m2） | 房产面积(m2) | 价格 类型 | 成交时间 |
| 江场三路26.28号8楼 | 位于上海市北高新技术服务业园区总部经济园南园内。属于工业研发用途的厂房 | 11,500 | 14,375 | 928.96 | 成交价 | 2009年7月 |
| 共和新路3651、3655、3659号 | 位于共和新路场中路，共和国际商务大厦边，属于独门独院的一处仓储用途的房地产，共7层，可作办公用途，容积率为1.2 | 13,374 | 14,737 | 8,813.22 | 挂牌价 | 2009年9月 |
| 田林路487号20号楼1701、1702室 | 北靠田林路，东近古美路，位于漕河泾宝石园工业园区 | 13,380 | 14,310 | 490 | 成交价 | 2009年7月 |
| 项目名称 | 房地坐落 | 土地面积 （平方米） | 建筑面积 （平方米） | 容积率 |
| 总部经济园北园 | 彭浦镇334街坊 68丘 | 40,214 | 69,023.90 | 2 |
| 项目 | 内容 |
| 位置 | 彭越浦以东、江场西路以南、江场三路以西、中杨河以北 |
| 土地面积 | 40,214平方米 |
| 建筑面积 | 69,023.90平方米 |
| 其中：地上面积 | 51,372.91平方米 |
| 地下面积 | 17,650.99平方米 |
| 建设单位 | 市北集团 |
| 设计单位 | 上海核工程研究设计院 |
| 施工单位 | 江苏省建筑工程集团有限公司 |
| 监理单位 | 上海海龙工程技术发展有限公司 |
| 证件名称 | 证件号码 | 发证日期 |
| 房地产权证 | 沪房地闸字（2003）第014737号 | 2003年5月 |
| 沪房地闸字（2009）第023154号 | 2009年11月 | |
| 建设用地规划许可证 | 沪闸地（2003）0005号 | 2003年3月 |
| 建设工程规划许可证 | 沪闸建（2004）0075号 沪闸建(2006)08060905F02798号 | 2004年10月 |
| 建筑工程施工许可证 | 0401ZB0001D02 310108200402053501 | 2004年10月 |
| 地址 | 类型 | 交易价格 （元/m2） | 修正后价格 （元/m2） | 房产面积(m2) | 价格 类型 | 成交时间 |
| 江场三路26.28号8楼 | 位于上海市北高新技术服务业园区总部经济园南园地块内。属于工业研发用途的厂房 | 11,500 | 10,952 | 928.96 | 成交价 | 2009年 7月 |
| 共和新路3651、3655、3659号 | 位于共和新路场中路，共和国际商务大厦边，属于独门独院的一处仓储用途的房地产，共7层，可作办公用途，容积率为1.2 | 13,374 | 11,053 | 8813.22 | 挂牌价 | 2009年 9月 |
| 田林路487号20号楼1701、1702室 | 北靠田林路，东近古美路，位于漕河泾宝石园工业园区。 | 13,380 | 11,058 | 490 | 成交价 | 2009年 7月 |
| 序号 | 项目名称 | 房地坐落 | 土地面积 （平方米） | 面积 （平方米） | 规划 容积率 |
| 1 | 亚太数据中心 | 江场西路389号1.2.3幢 | 6,955 | 16,485 | 2 |
| 2 | 信息产业园 | 万荣路1268号 | 22,600 | 41,600 | 2 |
| 项目名称 | 房地坐落 | 土地面积 （平方米） | 规划建筑面积 （平方米） | 容积率 |
| 5号地块 | 大宁路街道327街坊40丘 | 51,849 | 189,169 | 2.8 |
| 地块名称 | 地块位置 | 土地用途 | 地价 （元/m2） | 价格 （元/m2） | 成交 日期 | 土地面积（m2） |
| 宝山区庙行镇共康商务中心地块 | 总范围：东至共和新路，南至共康路。 | 经营性办公用地 | 6,151 | 4,903 | 2009-9 | 29,424.2 |
| 华泾商业商务中心 | 东至龙吴路，南至华泾镇政府，西至规划社区中心，北至华泾路； | 经营性办公用地 | 4,875 | 4,872 | 2009-8 | 23,972.2 |
| 长宁区221街坊3丘（临空10-2）地块 | 东至10-3开发地块，南至通协路，西至协和路，北至10-1开发地块 | 办公楼 | 6,873 | 5,247 | 2009-7 | 22,971 |
| 项目名称 | 房地坐落 | 土地面积 （平方米） | 建筑面积 （平方米） | 容积率 |
| 祥腾财富 广场 | 大宁路街道327街坊30丘 | 27,393 | 75,452.44 | 2 |
| 项目 | 内容 |
| 位置 | 大宁路街道327街坊30丘 |
| 土地面积 | 27,393平方米 |
| 建筑面积 | 75,452.44平方米 |
| 其中：地上面积 | 55,617.10平方米 |
| 地下面积 | 19,835.34平方米 |
| 建设单位 | 中冶祥腾 |
| 设计单位 | 上海东方建筑设计研究院有限公司 |
| 施工单位 | 中国二十冶建设有限公司 |
| 监理单位 | 上海海龙工程技术发展有限公司 |
| 证件名称 | 证件号码 | 发证日期 |
| 房地产权证 | 沪房地闸字2008第010550号 | 2008年7月 |
| 建设用地规划许可证 | 沪闸地2008-08080701E00744 | 2008年7月 |
| 建设工程规划许可证 | 沪闸建2008-08080801F01825 | 2008年8月 |
| 建筑工程施工许可证 | 0801ZB0005D01-310108200805281001 | 2008年8月 |
| 商品房预售许可证 | 闸北房地2009预字0000431号、0000221号 | 2009年4月 2009年6月 |
| 序号 | 楼盘名称 | 地址 | 成交价格 （元/m2） | 修正后价格 （元/m2） | 成交日期 |
| 1 | 祥腾财富广场 | 共和新路3088弄2号607室 | 22,946 | 20,651 | 2009年11月 |
| 2 | 祥腾财富广场 | 共和新路3088弄2号706室 | 24,976 | 21,614 | 2009年11月 |
| 3 | 祥腾财富广场 | 共和新路3088弄7号705室 | 22,816 | 21,390 | 2009年11月 |
| 序号 | 地址 | 建筑面积m2 | 楼层 | 成交价格 （元/m2） | 修正后价格 （元/m2） | 成交日期 |
| 1 | 共和新路1343号 | 68.20 | 底层 | 26,026 | 24,787 | 2009年8月 |
| 2 | 闻喜路841号 | 221.56 | 底层 | 28,548 | 25,042 | 2009年8月 |
| 3 | 共和新路1911号 | 130.62 | 底层 | 23,063 | 23,121 | 2009年8月 |