广西北生药业股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）摘要

（上接B75版）

1、货币性资产与债权性资产

货币性资产包括现金、银行存款等，债权性资产包括其他应收款、其他流动资产等，以评估基准日企业合法持有或享有追索权的货币金额债权金额为基础，扣除可能存在的回收成本及风险损失后的数额为其评估价值。

2、存货

本次评估的存货为房地产开发项目（开发成本、开发产品等），主要根据开发项目所处的开发阶段（业态），选取市场法、成本法或收益法进行评估。

（1）对于开发产品（现楼）中的未售部分，如评估对象所在地房地产市场交易活跃，同类型的房地产交易实例较多，则采用市场法评估；如同类型的房地产交易实例较少，但可以收集到类似房地产租赁实例的，采用收益法评估；对开发产品中已售未结转的部分，依据合同或协议约定价格作为估计售价。公式如下：

存货评估值=开发产品估计售价－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－利润

（2）对于未达到预售条件的在建项目，总体采用成本法进行评估，首先对项目建设用地土地使用权的取得成本采用市场法或基准地价系数修正法评估，然后采用成本法根据各分部分项工程的已完成工程量、完工时点、工程款的支付情况估算在建工程的重置成本，计加合理的利息及利润，扣除土地使用权现行市价评估值与账面成本之间的增值额所额外增加的公司未来税赋成本（主要是土地增值税和所得税）得出该在建存货项目的评估值。公式如下：

存货评估值=土地取得成本+已完成工程量的重置成本+合理工期内的资金成本+应计利润（与已完成工程量比例匹配）－土地增值税－所得税

（3）对于项目储备用地，采用市场法评估，对现行市价评估值与账面成本之间的增值额所额外增加的公司未来税负成本（主要是土地增值税和所得税）予以扣除。

3、股权投资

股权投资包括郡原地产直接或间接对五云投资、杭州硕原等18家公司的投资，先采用资产基础法对该被投资企业的股东全部权益市场价值进行评估，然后再根据持股比例计算郡原地产该项股权投资的价值。

4、投资性房地产

本报告中的投资性房地产为郡原地产开发的公元大厦内出租的餐厅、咖啡馆、仓库、停车位，采用市场法或收益法进行评估。

5、递延所得税资产

递延所得税资产，以经审计核实的账面值作为评估值。

6、设备

设备采用成本法评估。先行估算设备的评估基准日之重置成本，其组成包括具有替代性的同等或类似设备的购置价或建造成本、税费、运杂费、安装调试费、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用，以及占用资金的利息和合理利润等。然后根据设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。

7、负债

负债的评估根据评估基准日企业实际需承担的债务项目、该等债务项目于评估基准日企业应承担的金额来确定。

（三）各项资产的评估情况

从资产评估结果汇总表可以看到，本次评估增值主要为长期股权投资，长期股权投资评估增值220,918.92万元，增值率236%，另外，由于母公司的个别报表中长期股权投资根据企业会计准则采用成本法核算，这也是导致本次评估增值的原因之一。以下就各项资产的评估情况介绍如下：

1、流动资产

流动资产包括货币资金、其他应收款、存货等，流动资产评估增值14,667.31万元，增值率为15%。主要原因如下：

（1）其它应收账款评估增值6,257.82万元，增值的原因为郡原地产按照账龄计提坏帐准备，评估机构经逐笔认定后导致评估增值；

（2）存货增值原因详见本节第5部分“存货增值原因分析”。

2、投资性房地产

投资性房地产为郡原地产开发的位于浙江省杭州市西湖区求是路8号公元大厦的下沉式广场餐厅、咖啡厅及便利店。由于评估对象所在地类似房地产交易案例较少，不宜采用市场比较法，但出租情况较多，市场租金的资料容易获得，经营收益与经营成本可合理预测，本次根据其租金收入采用收益还原法进行评估，还原利率（折现率）根据同类房产的租金与售价水平，结合估价对象的具体情况，同时考虑一年期存款利率（2.25%），综合确定资本化率为7%。经评估计算，评估结果如下：

单位：元

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投资性房地产评估增值主要原因为：评估时，对在租约期内的预计收益按其实际签约的租金价格估算；对不受租约限制的预测期内的租金，参照周边市场的租金水平估计，但因评估对象只有使用权，没有所有权，评估值不含该等房地产使用期满时的处置变现收益。

3、固定资产——房屋建筑物

房屋建筑物类资产主要为郡原地产所有的位于浙江省杭州市西湖区求是路8号公元大厦第22层整层办公用房。房屋建筑物的总建筑面积为1,743.55平方米，采用市场比较法进行评估，评估结果如下：

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增值原因主要为：公元大厦是杭州市高端写字楼的代表之一，市场认知度高，2004年7月开盘均价15,700元/㎡，南楼已售部分成交均价19,633.41元/㎡，北楼已售部分成交均价17,506.34元/㎡，南裙楼成交均价28,139.83元/㎡，北裙楼成交均价22,346.16元/㎡，2009年6月成交的3套低层单元成交均价28,619.14元/㎡，2009年9月底成交的南楼603室为32,290.80元/㎡；据杭州透明售房网数据统计，2009年10月份杭州写字楼成交了1,206套，1-10月杭州写字楼的总成交量为4,696套，仅10月份一个月的成交量就超过了2009年以来总成交量的25%，写字楼价格呈上涨趋势。

4、长期股权投资

（1）长期股权投资概况

长期股权投资共18家，账面价值为93,710.73万元，具体被投资公司名称及持股比例见下表：

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（2）各被投资单位评估情况

①杭州五云投资有限公司

以资产基础法对五云投资股东全部权益评估价值为25,222.92万元，比审计后账面净资产增值9,881.85万元，增值率为64.4%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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②杭州硕原置业有限公司

以资产基础法对杭州硕原股东全部权益评估价值为14,916.47万元，比审计后账面净资产增值9,140.48万元，增值率为158%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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③青山湖圣园（杭州）置业有限公司

以资产基础法对青山湖圣园股东全部权益评估价值为58,675.77万元，比审计后账面净资产增值45,537.02万元，增值率为347%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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④杭州相江投资有限公司

以资产基础法对相江投资股东全部权益评估价值为84,447.25万元，比审计后账面净资产增值64,920.38万元，增值率为332%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑤杭州天名房地产有限公司

以资产基础法对杭州天名股东全部权益评估价值为189,493.89万元，比审计后账面净资产增值160,942.89万元，增值率为564%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑥浙江郡原建筑材料有限公司

以资产基础法对郡原建材股东全部权益评估价值为995.24万元，无增减值变化，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑦浙江华浙青马房地产开发有限公司

以资产基础法对华浙青马股东全部权益评估价值为35,395.80万元，比审计后账面净资产增值25,458.44万元，增值率为256%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑧宁波隆越房地产开发有限公司

以资产基础法对宁波隆越股东全部权益评估价值为1,981.04万元，无增减值变化，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑨宁波东海明珠置业有限公司

以资产基础法对宁波明珠股东全部权益评估价值为38,102.02万元，比审计后账面净资产增值1,670.27万元，增值率为5%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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⑩湖南郡原置业有限公司

以资产基础法对湖南郡原股东全部权益评估价值为46,243.71万元，比审计后账面净资产增值35,249.58万元，增值率为320.6%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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湖南宏梦置业有限公司

以资产基础法对湖南宏梦股东全部权益评估价值为8,727.75万元，比审计后账面净资产增值8,672.52万元，增值率为15,703%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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湖南中嘉房地产开发有限公司

以资产基础法对湖南中嘉股东全部权益评估价值为28,029.76万元，比审计后账面净资产增值11,901.28万元，增值率为74%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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湖南中锴置业有限公司

以资产基础法对湖南中锴股东全部权益评估价值为72,593.92万元，比审计后账面净资产增值49,011.18万元，增值率为208%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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海南郡原置业有限公司

以资产基础法对海南郡原股东全部权益评估价值为23,716.24万元，比审计后账面净资产增值13,932.90万元，增值率为142.4%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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崇州市味江城建设有限公司

以资产基础法对崇州味江城股东全部权益评估价值为11,607.19万元，比审计后账面净资产增值1,749.15万元，增值率为18%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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四川郡原置业有限公司

以资产基础法对四川郡原股东全部权益评估价值为1,984.54万元，比审计后账面净资产增值92.29万元，增值率为5%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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沈阳华凌房地产有限公司

以资产基础法对沈阳华凌股东全部权益评估价值为47,650.94万元，比审计后账面净资产增值45,896.59万元，增值率为2,616%，评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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北京通州商务园开发建设有限公司

郡原地产持有通州商务园15.625%的股权，评估人员按照通州商务园于评估基准日的净资产乘以郡原地产所持股权比例计算该笔股权投资评估值。

（3）长期股权投资评估结果汇总表

经评估计算，长期股权投资账面价值为937,107,324.68元，评估价值为3,146,296,512.19元，评估增值2,209,189,187.51元，增值率为235.75%，评估结果如下表所示：

单位：元

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郡原地产各子公司评估增值主要是其它应收款及存货增值，其它应收款主要是因为郡原地产各子公司账面价值按照账龄计提坏帐准备，评估机构经逐笔认定后导致评估增值，存货增值分析详见本节下述第5部分。

5、存货增值原因分析

郡原地产及其各子公司存货的评估方法、评估增值、增值原因分析统计如下：

（1）本次评估的开发项目所处的开发阶段列表如下：

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（2）存货评估增值原因分析表

单位：万元

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续上表

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八、主营业务的具体情况

1、主要业务和主要产品

（1）经营范围

郡原地产经营范围为：房地产投资，实业投资，房地产开发（按资质证书经营）；服务：房地产中介，室内外装饰，建筑工程技术咨询；批发、零售：建筑材料。

（2）主要产品

郡原地产近三年及一期主要从事房地产投资与房地产开发业务，主要产品为住宅、写字楼及配套商业。

2、房地产项目开发流程

（1）房地产项目开发的主要阶段

房地产项目开发过程涉及诸多政府部门和合作单位，开发流程较为复杂，主要包括项目前期准备、策划设计、报建、施工、营销、售后服务及物业管理等阶段，各阶段相辅相成但又相互独立，对开发企业的项目管理能力及协调能力要求较高。

①前期准备阶段

郡原地产根据战略规划，由企业发展部和市场营销部对市场进行调查和分析，捕捉投资机会，对有投资价值的土地或项目公司提出投资建议。经郡原地产经营管理层论证可行后，上报董事会履行决策程序，通过土地市场的招拍挂或收购房地产项目公司股权等方式获取项目用地。

②策划设计阶段

该阶段主要包括项目总体策划、方案设计、扩初设计、施工图设计、会审、技术交底以及过程跟踪等步骤。具体而言，在市场时机成熟时，由郡原地产经营管理层对储备用地进行发展策划研究，制定项目发展规划（包括方案设计、扩初设计等），选择相关设计单位，确定项目负责人。然后由项目负责人根据项目规划设计，组织项目公司下属的工程部、销售部等相关部门制定项目工程策划书（包括项目的成本管理、工程管理、采购管理、营销管理等），得到管理层审核确认后进入施工图设计、会审等后续阶段。

③报建阶段

报建工作主要由郡原地产下属各项目公司根据项目进展向相关主管部门申请并取得。该阶段贯穿于房地产项目开发的全过程，需要取得的证书主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》。

④施工阶段

该阶段主要由项目负责人统筹管理。施工前期工作包括选择监理、造价咨询单位，进行工程招标，与施工单位签订施工合同等；然后开始基础工程施工、主体工程施工、专项工程和销售专用工程施工；项目竣工后向相关部门申请竣工验收，最后将相关项目资料归档到相关部门进行竣工验收备案。

⑤营销阶段

该阶段主要由郡原地产市场营销部组织各项目公司销售部门开展营销工作，具体包括制定营销方案、选择广告宣传单位、开展公关活动、组织现场销售工作、办理销售过户办证手续、建立客户资料库等。

⑥售后服务及物业管理阶段

主要指在项目具备交付条件后，交付给业主，进入售后服务和物业管理阶段。其中，已交付项目的售后服务管理由郡原地产市场营销部负责，而物业则委托专业物业公司负责管理。

（2）房地产开发的流程

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3、主要经营策略和市场销售模式

（1）市场定位和主要消费群体

郡原地产的核心管理团队拥有多年房地产开发经验，主持开发的项目获得浙江省内和省外市场一致好评。郡原地产自设立以来，一直立足于浙江市场，有选择的在全国区域经济中心城市布局；主要从事住宅产品的开发、兼顾商业地产的开发并向开发服务延伸；高度强调创新设计，致力于为客户提供精致、舒适的居住空间，为城市创造丰富多彩的建筑精品；逐步发展为全国性的有良好口碑和品牌知名度的房地产公司。

郡原地产根据项目自身的不同条件及特点，因地制宜地为不同项目做出差别化消费群体定位。对住宅产品而言，郡原·一江春水与九润公寓定位为面向普通消费者；郡原·相江公寓、长沙“郡原广场”的消费者定位则是以有稳定收入和改善型需求的二次置业者为主；九树公寓、郡原·列岛则由于自然生态环境优越，面对的是以自住和度假为主、注重个性品味、经济条件富裕的客户群。对商业地产而言，公元大厦产品定位为企业入驻杭州市的首选办公场所，其消费者定位为浙江省内外大型企业；而郡原·居里工业区则依托宏梦卡通，面对的是从事艺术创作、创意设计的工作人群。

（2）房地产项目的主要类型

郡原地产房地产项目的开发模式以自主开发经营为主，兼具合作、合资开发，项目以出售为主。近三年及一期郡原地产主要从事住宅综合小区的开发并兼顾商业地产的开发，其中住宅综合小区包括住宅、与住宅配套的商业、公建等，开发楼盘有九树公寓、郡原·一江春水、长沙“郡原广场”、长沙“郡原·美村”、郡原·居里住宅区、沈阳“郡原·美村”等；商业地产包括写字楼、办公楼及其配套的商贸等，开发楼盘有公元大厦、郡原·居里工业区等。

（3）销售理念及主要销售模式

郡原地产的销售理念是：围绕客户现实及潜在需求，根据产品市场定位，为每项产品树立一个鲜明且个性化的市场形象，找到一个具有代表性的产品名称，挖掘一个展现产品内涵的宣传主题，用客户可以真实感受到的实物进行现场宣传，辅以广告媒体的推广，力争用最短的销售期取得最好的销售效果。

郡原地产所开发的项目均采取自主销售模式，具体销售方式以期房预售与现房销售相结合。在市场开拓较为成熟的区域，项目销售主要采用期房预售方式，即当开发项目达到预售条件时及时办理《商品房预售许可证》，并组织营销队伍积极开展预售活动，早日回笼资金。在新进市场或市场开拓尚不成熟的区域，项目销售主要采用现房销售方式，即在示范区、样板房、景观等完工的前提下开始销售，让客户可以感受到实实在在的产品，减低前期宣传费用的同时实现销售收入，并且大幅提升品牌影响力。

（4）房地产项目的定价模式

郡原地产对所开发的产品进行定价时，主要考虑以下因素：

①项目的规划设计、功能定位、潜在价值；

②项目所处市场的开拓深度、供求情况及走势预测；

③项目的开发成本及费用，包括土地获取成本、建造成本及相关费用；

④项目地理位置及自然环境；

⑤项目定位的消费群体的购买力及地区经济发展水平；

⑥同区域、同档次在售楼盘的价格。

郡原地产通过对产品所在区域类似项目进行调查，对目标消费群的购买能力以及项目所属地区经济数据进行分析，在此基础上结合项目自身条件及开发成本，对上述因素设置权重系数，确定销售均价。单个产品采取“一房一价”的定价策略，在确定销售均价的基础上，根据每户的户型结构、朝向、层次、位置、景观、付款方式作为调整系数，确定各不同房型的销售单价。

（5）融资模式

郡原地产房地产开发项目的融资方式主要包括预售房款、银行贷款以及合资开发，实际运营中努力降低资金成本，提高资金运用效率。

（6）物业管理模式

郡原地产开发项目的物业管理均由郡原投资之控股子公司杭州郡原物业、湖南郡原物业负责。在项目开发后期，郡原地产与杭州郡原物业或湖南郡原物业签订前期物业管理服务合同，物业公司开始介入，从物业管理的角度对项目开发提出建议和优化方案；在项目具备交付条件后及合同到期前，物业公司对业主提供专业的物业服务，业主向物业公司支付物业管理费用；待业主委员会成立后，再由业主委员会选择续聘或更换物业管理公司进行后续物业管理。

（7）经营管理的具体方面

郡原地产按照现代企业制度的要求，实现对企业经营管理制度的重建；按市场原则重点开发具有特色，并符合市场发展方向的优质楼盘，扩大品牌知名度和影响力；以提高员工素质和建设企业文化为辅助，提升整体经营管理水平，为郡原地产竞争实力的提高和持续发展奠定基础。

①品牌建设

郡原地产一贯重视品牌建设，自成立以来坚持以高质量为中心，结合一流的规划与设计，打造行业精品，塑造杭州市乃至全国房地产名牌的品牌战略。经过不懈经营，郡原地产打造的公元大厦和九树公寓已屡获国际及国内大奖，所开发的郡原·一江春水、长沙“郡原广场”等项目获得市场认可，“郡原”的品牌形象逐步提升，为郡原地产在今后市场竞争中创造核心优势。

②员工素质

郡原地产一贯注重人才的引进和培养。截至2009年10月31日，郡原地产在册员工214人，从员工学历构成看，整体教育程度较高，大学及以上学历人员数目为198人，占员工总数的87.38%。随着业务的不断发展，郡原地产将继续引进高素质人才，并加强对在职职工的培养，保障郡原地产持续快速发展。

③企业文化

郡原地产的核心价值观是诚信守正、精益求精。郡原地产以“在建筑中融入人文情怀和地理气质，实现人类居住环境和自然环境和谐相处”为最高开发理念，推行“以人为本”、“创新发展”的企业精神。“创新发展”意味着郡原地产以创新求发展，尤其是对项目开发的创新，凭借专业技能在创造乐趣中打造郡原独有的产品，并将其固化成郡原独特的企业文化，进而成为核心优势；而“以人为本”不仅表明郡原地产对人才的高度重视，也体现了郡原地产在项目开发过程中时刻奉行客户至上的理念，坚持以居住环境去适应人的需求、以创新设计去引导人的需求、以和谐自然去满足人的深层次需求，把人文关怀体现到设计、施工、管理的各个方面。

4、经营管理体制及内控制度

（1）房地产开发项目决策程序

①管理层根据发展规划，初步决定项目计划；

②各部门进行情报收集整理，综合分析项目位置、周边环境、市场前景、销售群体、投资估算等因素，产生初选项目；

③管理层会同企业发展部、市场营销部、成本管理部和设计管理部等部门领导进行初审，然后协同各部门共同编制项目可行性研究报告；

④管理层对可行性研究报告进行论证分析，并拟定方案；

⑤管理层将方案上报董事会，董事会综合各有关部门意见，分析评估，择优完善；

⑥在董事会权限内的由董事会决定，超过董事会权限范围的召开股东大会决定是否实施。

（2）项目开发管理构架的设置

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（3）质量控制体系

郡原地产一直坚持“质量第一”的质量观念，并建立了严格的质量控制体系：

①质量控制组织的设置

由郡原地产工程管理部主抓项目质量管理，指导、监督项目开发过程中的质量管理，对出现的质量问题进行督促整改，各项目公司主管工程开发的负责人对具体项目的质量进行管理和控制。

②对设计单位的质量控制

郡原地产通过公开招投标或邀标方式择优选择设计单位，严抓规划设计质量关，建立了对方案设计图和施工图的会审制度，保证项目的切实可行，把好质量的第一关。

③对施工单位的质量控制

郡原地产对每一项工程的施工单位都采用公开招投标或邀标方式择优选择，确保每个施工单位都具有相应资质。在签订的施工合同中，郡原地产与施工单位约定详细的质量与检验条款，包括对工程质量、检查和返工、隐蔽工程和中间验收、重新检验、工程试车等。郡原地产对施工单位的质量考核主要是按双方约定的质量条款进行，郡原地产项目公司安排专人现场监督，发现质量问题及时根据合同约定进行返工和重修。同时，郡原地产还与施工单位签订工程质量保修书，并在施工合同中约定预留应付工程款的5%作为质量保修金，待质量保修期满且未发生质量问题再支付给施工单位。此外，郡原地产还委托监理单位对建设工程的施工质量和进度进行管理，赋予监理人对施工质量的检验权和监督权。

④对采用材料、工艺的质量控制

郡原地产主要以三条标准来决定是否采用新材料、新工艺：一是能否保证或提高工程质量；二是是否显著优越于传统的材料或工艺并且节能环保；三是能否节约成本或缩短工期。同时，郡原地产在采用新材料、新工艺之前要求必须要取得其所有性能指标，并尽量取得其试用效果的资料；在使用过程中，一旦发现新材料、新工艺对工程有不良影响，必须立即停止使用，查实原因。此外，郡原地产委托的监理单位对工程上使用的材料和工程设计工艺也有检验权和建议权，对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料有权通知承包人停止使用，对于不符合规范和质量标准的工序有权通知承包人停工整改或返工。

⑤对特殊环境项目的质量控制

特殊环境主要包括特殊地质状况、特殊气候条件、特殊环保要求等。对于特殊环境项目，郡原地产在开发上高度重视，在选择施工队伍、规划设计、施工管理等方面做出统一安排，严格质量管理。项目开发之前，组织相关专家对特殊环境情况进行调查和论证，并根据项目情况制定详细的施工计划、施工方案和预防应对措施；在施工过程中，与施工单位及监理单位密切合作，优化施工工艺和技术，并对项目进程中出现的各种问题及时沟通，制定切实可行的解决方案，保证项目达到良好的质量要求。

5、项目开发中具体业务情况

（1）勘察测绘单位的选择

郡原地产在选择勘察测绘单位时，严格遵照《建设工程勘察设计市场管理规定》和《建设工程勘察设计管理条例》，通过工程勘察公开招投标或对若干家资信良好的勘察单位综合考察后邀请招标的形式，择优选择勘察测绘单位，以保障勘察数据的真实性和准确性。

近年来，与郡原地产合作的勘察测绘单位主要有：杭州市勘测设计研究院（综合类甲级工程勘测资质、甲级测绘资质，国际咨询工程师联合会（FIDIC）会员、中国国际工程咨询协会会员，曾获“全国城市勘测先进单位”、“全国工程勘察先进单位”和浙江省“十佳测绘单位”等称号）、湖南化工地质工程勘察院（综合类甲级工程勘测资质，曾参与三峡大坝工程）、浙江城建勘察研究院有限公司（甲级资质，浙江省勘察设计协会会员）等。

（2）设计单位和设计方案的选择

郡原地产通过招投标的方式择优选择设计单位，从而选择设计方案。具体而言，在国有土地出让的同时会取得当地国土资源部门和规划部门下达的土地规划设计要点。根据规划设计要点的要求，郡原地产设计管理部先按照管理层对项目的市场定位提出设计要点和设计方向，然后公开招标或邀请招标确定设计单位。郡原地产一般要求投标的设计单位要具有甲类设计资质证书，对投标单位提出的设计方案，经当地建设主管部门派出专家和和郡原地产的项目负责人、规划设计人员共同评审后产生中标单位，对中标设计单位的设计方案还要经郡原地产及中标单位设计人员反复讨论修改后方予定稿。

近年来，与郡原地产合作的主要设计单位包括：德国GMP建筑师事务所（世界百强建筑事务所中位居第五，德国排行第一，在国际建筑设计大赛中先后获奖330多次，其中一等奖130多次）、英国DCA建筑设计事务所（由世界著名的建筑设计大师David Chipperfield主持，曾获英国皇家建筑师协会颁发的图斯特灵奖、艺术与休闲建筑奖，英国皇家美术委员颁发的年度最佳建筑奖）、美国RPVA设计事务所（公司创办人Daniel是美国建筑师协会的注册建筑师，曾参与美国迪斯尼乐园的规划设计）、中机国际工程设计研究院（国家大型甲级综合设计研究院，获得国家、省部级优秀科技成果、优秀设计奖160余项，是国家多项技术标准和规范的主、参编单位）、浙江省建筑设计研究院（建筑工程设计甲级资质，共承担国内外工程设计及咨询项目一万余项，有300余项分别获国家、部、省级优秀设计奖，100余项科研成果分别获国家、部、省级科技成果奖、科技进步奖）、浙江南方建筑设计有限公司（建筑工程设计甲级资质，设计作品曾获“全国人居经典大奖”、“全国优秀住宅小区金奖”、“2005年全球最优异项目大奖”等荣誉）、浙江省工业设计研究院（建筑工程设计甲级资质，浙江省骨干设计院之一，浙江省重合同守信用先进单位）等。

（3）建筑施工单位的选择

郡原地产一贯坚持高标准选择、从严管理的原则选择和管理建筑施工单位，严格按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》及各地区地方政府部门的规定，采用公开招标或邀请招标的途径，选择信誉好、实力强且具有相应资质的施工单位。郡原地产派出现场工程管理人员对施工单位进行管理，按双方签订的施工合同，对其供应的材料设备、施工人员、施工过程、施工工艺、工程质量等进行现场监督，并不定期对施工过程进行检查监督。为加强管理，郡原地产委托监理单位对工程的质量、进度、安全、成本进行管理，确保工程按计划如期完成。郡原地产对各项工程执行严格的验收制度，每阶段工程完工后组织有关单位进行验收，给予认可或提出修改意见，直到满足合格的工程质量标准方能进行下道工序，并要求各施工单位出具工程保修书，对工程质量提供保修服务。

近年来，与郡原地产合作的建筑施工单位主要有：

中天建设集团有限公司——房屋建筑施工总承包特级资质，全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重合同守信用单位、浙江省AAA级信用企业、北京市质量信得过单位，浙江省知名品牌，获得鲁班奖、国优银质奖、詹天佑奖、全国用户满意工程、建设部优质样板工程等省部级以上优质工程600多项。

中鑫建设集团有限公司——房屋建筑施工总承包特级资质，全国民营500强企业、浙江省建筑业重点骨干企业、省建筑施工先进单位、省进沪优胜单位。曾获鲁班奖，打造了建设部优质样板工程、建设部优良工程、浙江省钱江杯等省级以上优质工程六十余项，以及地市级优质工程八十余项、标准化工地六十多项。

浙江省城建建设集团有限公司——房屋建筑施工总承包一级资质，被评为“浙江省先进建筑业企业”、“浙江省建筑业诚信企业”，获省、市级优质工程奖和省、市级安全生产文明施工标准化工地60余项。

浙江省第一水电建设有限公司——水利水电工程施工总承包一级资质，地基与基础工程一级资质，浙江省首批建筑业重点骨干企业，AAA级企业信用等级，曾获“全国工程建设优秀QC成果奖”、“国家优质工程银质奖”、“全国用户满意建筑工程”等荣誉。

湖南望城建设（集团）有限公司——房屋建筑工程施工总承包一级资质，中国民营企业500强，被国家工商总局评为“重合同、守信用”企业，被长沙市建委评为“长沙建筑业二十强企业”、“建筑业AAA信用企业”、“施工总承包十强企业”、“施工总承包先进企业”、“质量优胜企业”等，获各种荣誉奖励400余项。

湖南黄花建设集团股份有限公司——房屋建筑工程施工总承包一级资质，被评为“湖南省重合同守信用企业”、“湖南省消费者信得过单位”、长沙“AAA信用企业”、长沙“施工总承包十强企业”，开发项目曾获“湖南省芙蓉奖”、“湖南省优质工程”、湖南省“安全文明示范工地”。

合作的其他建筑施工单位还包括：浙江省建工集团有限责任公司、湖北省建筑工程总公司、浙江城建建筑工程有限公司、浙江省长城建设集团股份有限公司、辽宁国际建设工程集团有限公司、辽宁金帝第一建筑工程有限公司等。

（4）监理单位的选择

郡原地产对每个房地产项目的施工都实行工程监理制度，按照招标法、建设部及地方有关建设工程委托监理的规定及文件的精神，向社会公开招标或邀请招标聘请工程监理单位。选择监理单位时，重点考察其专业资质、专业技术水平、项目监理经验、人员构成等，以保证工程质量和工期，提高投资效益。

近年来，与郡原地产合作的监理单位主要包括：浙江江南工程建设监理有限公司（浙江省最大的甲级监理企业，曾获3项国家级建筑工程质量奖、21项省级建筑工程质量奖，其他包括北京市“长城杯”在内的各种奖项近50项）、浙江工程建设监理公司（浙江省第一家甲级建设监理专业公司，资信等级AAA级，浙江省“重合同守信用”单位，曾获“全国先进工程建设监理单位”、“中国建设监理创新发展二十年工程监理先进企业”等荣誉）、湖南天鉴工程项目管理有限公司（房屋建筑工程监理甲级资质，中国建设监理协会会员单位，湖南省建设监理协会常务理事单位，湖南省先进工程监理单位）、湖南方圆工程咨询监理有限公司（房屋建筑工程监理甲级资质）等。

（下转B77版）

项目名称	面积（m2）	账面原值	账面净值	评估值	评估增减值	增值率
投资性房地产	1,659	1,884,377.16	1,608,394.49	49,496,023.00	47,887,628.51	2,977.4%

项目名称	面积（m2）	账面原值	账面净值	评估值	评估增减值	增值率
房屋建筑物	1,743.55	16,279,261.88	13,895,028.45	63,639,575.00	49,744,546.55	358%

郡原地产控股参股企业一览表
序号	公司名称	所在地	注册资本 （万元）	直接和间接合计持股比例
1	杭州五云投资有限公司	杭州	5,000	100%
2	杭州硕原置业有限公司	建德	6,000	75%
3	青山湖圣园（杭州）置业有限公司	临安	14,058	55%
4	杭州相江投资有限公司	杭州	20,000	60%
5	杭州天名房地产有限公司	杭州	33,000	39%
6	浙江郡原建筑材料有限公司	杭州	1,000	100%
7	浙江华浙青马房地产开发有限公司	杭州	10,000	60%
8	宁波隆越房地产开发有限公司	宁波	2,000	60%
9	宁波东海明珠置业有限公司	宁波	2,000	100%
10	湖南郡原置业有限公司	长沙	12,000	100%
11	湖南宏梦置业有限公司	长沙	1,000	100%
12	湖南中嘉房地产开发有限公司	长沙	16,000	100%
13	湖南中锴置业有限公司	长沙	26,000	50.10%
14	海南郡原置业有限公司	琼海	10,000	100%
15	崇州市味江城建设有限公司	崇州	10,000	59.50%
16	四川郡原置业有限公司	成都	2,000	100%
17	沈阳华凌房地产有限公司	沈阳	5,000	55%
18	北京通州商务园开发建设有限公司	北京	32,000	15.625%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	26,131.06	29,858.26	3,727.20	14.3%
非流动资产	3,811.07	9,965.73	6,154.66	161.5%
长期股权投资	2,463.00	8,508.94	6,045.94	245.5%
投资性房地产	-	-	-	-----
固定资产	175.64	284.36	108.72	61.9%
长期待摊费用	-	-	-	-----
递延所得税资产	1,172.43	1,172.43	-	0.0%
其他非流动资产	-	-	-	-----
资产总计	29,942.14	39,823.99	9,881.85	33.0%
流动负债	14,301.07	14,301.07	-	0.0%
非流动负债	300.00	300.00	-	0.0%
负债总计	14,601.07	14,601.07	-	0.0%
净资产	15,341.07	25,222.92	9,881.85	64.4%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	25,793.27	34,884.77	9,091.50	35%
非流动资产	112.83	161.81	48.98	43%
固定资产	105.65	154.63	48.98	46%
递延所得税资产	7.18	7.18	-	0%
其他非流动资产	-	-	-	-----
资产总计	25,906.10	35,046.58	9,140.48	35%
流动负债	20,130.11	20,130.11	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	20,130.11	20,130.11	-	0%
净资产	5,775.99	14,916.47	9,140.48	158%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	20,840.31	66,377.81	45,537.50	219%
非流动资产	26.93	26.45	（0.48）	-2%
固定资产	26.93	26.45	（0.48）	-2%
资产总计	20,867.24	66,404.26	45,537.02	218%
流动负债	7,728.49	7,728.49	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	7,728.49	7,728.49	-	0%
净资产	13,138.75	58,675.77	45,537.02	347%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	8,789.60	9,251.82	462.22	5%
非流动资产	39,763.48	104,221.64	64,458.16	162%
长期股权投资	39,763.48	104,221.64	64,458.16	162%
资产总计	48,553.08	113,473.46	64,920.38	134%
流动负债	29,026.21	29,026.21	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	29,026.21	29,026.21	-	0%
净资产	19,526.87	84,447.25	64,920.38	332%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	44,288.43	205,181.47	160,893.04	363%
非流动资产	199.01	248.85	49.84	25%
固定资产	199.01	248.85	49.84	25%
资产总计	44,487.44	205,430.32	160,942.88	362%
流动负债	15,936.43	15,936.43	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	15,936.43	15,936.43	-	0%
净资产	28,551.00	189,493.89	160,942.89	564%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	977.91	977.91	-	0%
非流动资产	0.08	0.08	-	0%
固定资产	0.08	0.08	-	0%
资产总计	978.00	977.99	（0.01）	0%
流动负债	（17.24）	（17.24）	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	（17.24）	（17.24）	-	0%
净资产	995.24	995.24	-	0%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	70,044.42	95,502.86	25,458.44	36%
非流动资产	-	-	-	-----
资产总计	70,044.42	95,502.86	25,458.44	36%
流动负债	60,107.06	60,107.06	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	60,107.06	60,107.06	-	0%
净资产	9,937.36	35,395.80	25,458.44	256%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	4,044.44	4,044.44	-	0%
资产总计	4,044.44	4,044.44	-	0%
流动负债	2,063.40	2,063.40	-	0%
负债总计	2,063.40	2,063.40	-	0%
净资产	1,981.04	1,981.04	-	0%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	36,459.35	38,115.89	1,656.54	5%
非流动资产	21.05	34.78	13.73	65%
固定资产	21.05	34.78	13.73	65%
资产总计	36,480.40	38,150.67	1,670.27	5%
流动负债	48.66	48.66	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	48.66	48.66	-	0%
净资产	36,431.75	38,102.02	1,670.27	5%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	4,370.01	11,298.47	6,928.46	158.5%
非流动资产	19,442.17	47,763.28	28,321.11	145.7%
长期股权投资	19,436.67	47,753.49	28,316.82	145.7%
固定资产	5.50	9.79	4.29	78.0%
资产总计	23,812.17	59,061.75	35,249.58	148.0%
流动负债	12,818.04	12,818.04	-	0.0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	12,818.04	12,818.04	-	0.0%
净资产	10,994.13	46,243.71	35,249.58	320.6%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	15,795.44	24,469.20	8,673.76	55%
非流动资产	15.17	13.93	（1.24）	-8%
固定资产	15.17	13.93	（1.24）	-8%
资产总计	15,810.62	24,483.13	8,672.51	55%
流动负债	3,755.38	3,755.38	-	0%
非流动负债	12,000.00	12,000.00	-	0%
负债总计	15,755.38	15,755.38	-	0%
净资产	55.23	8,727.75	8,672.52	15,703%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	39,535.42	51,427.15	11,891.73	30%
非流动资产	139.15	148.70	9.55	7%
固定资产	57.18	66.74	9.56	17%
递延所得税资产	81.97	81.97	-	0%
资产总计	39,674.57	51,575.85	11,901.28	30%
流动负债	23,546.09	23,546.09	-	0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	23,546.09	23,546.09	-	0%
净资产	16,128.48	28,029.76	11,901.28	74%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	78,636.88	127,645.28	49,008.40	62%
非流动资产	56.75	59.53	2.78	5%
固定资产	56.75	59.53	2.78	5%
资产总计	78,693.63	127,704.81	49,011.18	62%
流动负债	45,110.89	45,110.89	-	0%
非流动负债	10,000.00	10,000.00	-	0%
负债总计	55,110.89	55,110.89	-	0%
净资产	23,582.74	72,593.92	49,011.18	208%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	10,542.31	24,473.51	13,931.20	132.1%
非流动资产	35.99	37.69	1.70	4.7%
固定资产	35.99	37.69	1.70	4.7%
资产总计	10,578.30	24,511.20	13,932.90	131.7%
流动负债	794.96	794.96	-	0.0%
非流动负债	-	-	-	-----
负债总计	794.96	794.96	-	0.0%
净资产	9,783.34	23,716.24	13,932.90	142.4%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	30,690.51	32,435.43	1,744.92	6%
非流动资产	25.78	30.00	4.22	16%
固定资产	25.78	30.00	4.22	16%
资产总计	30,716.29	32,465.43	1,749.14	6%
流动负债	20,858.25	20,858.25	-	0%
非流动负债	-	-	-	-
负债总计	20,858.25	20,858.25	-	0%
净资产	9,858.04	11,607.19	1,749.15	18%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	1,888.73	1,981.23	92.50	5%
非流动资产	3.52	3.31	（0.21）	-6%
固定资产	3.52	3.31	（0.21）	-6%
资产总计	1,892.25	1,984.54	92.29	5%
流动负债	-	-	-	-
非流动负债	-	-	-	-
负债总计	-	-	-	-
净资产	1,892.25	1,984.54	92.29	5%

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率
	A	B	C=B-A	D=C/|A|
流动资产	46,327.15	92,210.92	45,883.77	99%
非流动资产	178.19	191.01	12.82	7%
固定资产	178.19	191.01	12.82	7%
资产总计	46,505.34	92,401.92	45,896.58	99%
流动负债	44,750.98	44,750.98	-	0%
非流动负债	-	-	-	-
负债总计	44,750.98	44,750.98	-	0%
净资产	1,754.35	47,650.94	45,896.59	2,616%

序号	被投资单位名称	投资比例	投资成本	账面价值	评估价值	增值率
1	五云投资	100%	50,000,000.00	50,000,000.00	252,229,236.17	404.46%
2	杭州硕原	75%	45,000,000.00	45,000,000.00	111,873,514.56	148.60%
3	青山湖圣园	55%	77,321,162.34	77,321,162.34	322,716,746.87	317.40%
4	相江投资	60%	120,000,000.00	120,000,000.00	506,683,508.47	322.20%
5	杭州天名	6%	60,000,000.00	60,000,000.00	60,000,000.00	0.00%
6	郡原建材	100%	10,000,000.00	10,000,000.00	9,952,378.50	-0.50%
7	华浙青马	60%	69,862,776.00	69,862,776.00	212,374,785.50	204.00%
8	宁波隆越	60%	12,000,000.00	12,000,000.00	11,886,225.94	-0.95%
9	宁波明珠	100%	20,000,000.00	20,000,000.00	381,020,199.27	1,805.10%
10	湖南郡原	85%	93,593,386.34	93,593,386.34	393,071,525.38	320.00%
11	湖南宏梦	90%	9,000,000.00	9,000,000.00	78,549,710.20	772.80%
12	湖南中嘉	62.50%	110,000,000.00	110,000,000.00	175,186,020.89	59.30%
13	海南郡原	93.37%	93,370,000.00	93,370,000.00	221,438,531.41	137.16%
14	崇州味江城	59.50%	59,500,000.00	59,500,000.00	69,062,752.90	16.10%
15	四川郡原	100%	20,000,000.00	20,000,000.00	19,845,406.66	-0.20%
16	沈阳华凌	55%	37,460,000.00	37,460,000.00	262,080,169.91	599.60%
17	通州商务园	15.625%	50,000,000.00	50,000,000.00	58,325,799.56	16.70%
长期股权投资合计				937,107,324.68	3,146,296,512.19	235.75%

序号	项目公司名称	开发项目名称	项目所处开发阶段
			现楼	在建（可预售）	在建（不可预售）	储备用地
1	郡原地产	公元大厦	√
2	五云投资	九树公寓	√
3	杭州硕原	郡原·一江春水	一、二期，三期二标段（除2栋高层）	三期一标段	三期二标段2栋高层	四期
4	青山湖圣园	郡原·列岛			C区	其他部分
5	杭州天名	郡原·相江公寓			一期（刚开工）	二、三期
6	华浙青马	九润公寓				√
7	宁波隆越	宁波“郡原广场”				√
8	湖南郡原	湖南洞井镇地块				√
9	湖南宏梦	郡原·居里	工业区（办公楼、产品展示中心、员工俱乐部）、住宅区（1、2、4、5栋）	住宅区（3、6、10、12栋）	住宅区（7、8、9、11、13、14栋）	工业区（艺术家工作室地块）
10	湖南中嘉	长沙“郡原广场”	√
11	湖南中锴	长沙“郡原·美村”		一期A区		一期B区及后续项目
12	海南郡原	海南·长滩雨林				√
13	崇州味江城	崇州市一级土地整理		√（准备招拍挂）
14	沈阳华凌	沈阳“郡原·美村”		一期		其他部分
15	通州商务园	北京通州商务园一级土地整理			√

序号	项目公司 名称	直接和间接持有项目公司权益	开发项目名称	评估方法	账面值	评估值	增减值	享有增值份额	增值率
1	郡原地产	100%	公元大厦	市场法	1,194.59	9,604.09	8,409.50	8,409.50	704%
2	五云投资	100%	九树公寓	市场法	4,133.04	6,458.51	2,325.47	2,325.47	56%
3	杭州硕原	75%	郡原·一江春水	现楼、在建（可预售）：市场法（市价倒扣）；在建（不可预售）：成本法，其中土地采用基准地价修正法；储备用地：基准地价修正法，对后续投入采用成本法	22,858.97	31,950.30	9,091.33	6,818.50	40%
4	青山湖圣园	55%	郡原·列岛	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	17,841.10	62,562.31	44,721.21	24,596.67	251%
5	杭州天名	33%	郡原·相江公寓	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	43,919.19	204,812.23	160,893.04	53,094.70	366%
6	华浙青马	60%	九润公寓	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	69,522.85	94,981.29	25,458.44	15,275.06	37%
7	宁波隆越	60%	宁波“郡原广场”	成本法	3,983.32	3,983.32	0.00	0.00
8	湖南郡原	100%	湖南洞井镇地块	市场法	4,235.00	11,163.46	6,928.46	6,928.46	164%
9	湖南宏梦	100%	郡原·居里	工业区：建筑物采用收益还原法，土地（工业用途）采用基准地价修正法；住宅区：现楼采用市场法，土地（住宅用途）采用市场法，在建工程采用成本法。	13,177.13	21,849.31	8,672.18	8,672.18	66%
10	湖南中嘉	100%	长沙“郡原广场”	市场法	26,983.63	37,397.97	10,414.34	10,414.34	39%
11	湖南中锴	50.10%	长沙“郡原·美村”	土地采用市场法，在建工程采用成本法。	67,395.12	120,119.66	52,724.54	26,414.99	78%
12	海南郡原	100%	海南·长滩雨林	市场法	10,284.08	24,215.29	13,931.21	13,931.21	135%
13	崇州味江城	59.50%	崇州味江城一级土地整理	成本法	30,513.17	32,258.10	1,744.93	1,038.23	6%
14	沈阳华凌	55%	沈阳“郡原·美村”	市场法	39,397.45	85,278.78	45,881.33	25,234.73	116%
合计				--	355,438.64	746,634.62	391,195.98	203,154.05	110%

序号	开发项目名称	增值原因分析
1	公元大厦	公元大厦是杭州市高端写字楼的代表之一，市场认知度高，2004年7月开盘均价15,700元/㎡，南楼已售部分成交均价19,633.41元/㎡，北楼已售部分成交均价17,506.34元/㎡，南裙楼成交均价28,139.83元/㎡，北裙楼成交均价22,346.16元/㎡，2009年6月成交的3套低层单元成交均价28,619.14元/㎡，2009年9月底成交的南楼603室为32,290.80元/㎡；据杭州透明售房网数据统计，2009年10月份杭州写字楼成交了1,206套，1-10月杭州写字楼的总成交量为4,696套，仅10月份一个月的成交量就超过了2009年以来总成交量的25%，写字楼价格呈上涨趋势。
2	九树公寓	九树公寓定位为“非经验住宅”，2009年，作为国内唯一的住宅项目，与北京鸟巢、水立方一起荣膺英国皇家建筑师学会国际大奖。九树公寓开盘价30,800.00元/㎡，可售房源60套，于评估基准日仅剩4套未售，去化率93%，已售部分成交均价32,468.13元/㎡，其中2007年售出的35套成交均价33,134.29元/㎡，2008年售出的3套成交均价40,988.67元/㎡，成交价逐年稳步上涨。
3	郡原·一江春水	该项目用地于2004年9月27日签订《国有土地使用权出让合同》，于2006年9月2日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价624.72元/㎡，土地取得成本较低；根据销控表的数据统计，该楼盘2007年5月开售以来，已售的一期成交均价3,822.16元/㎡、二期成交均价3,746.10元/㎡、三期成交均价3,675.51元/㎡，根据建德市商品房预（销）售备案系统的数据显示，郡原一江春水是该市洋溪城区在售商品住房的主力楼盘，2009年9月交易均价3,860元/㎡，环比上涨4.72%，售价稳中有升。
4	郡原·列岛	该项目于2007年取得土地使用权，成本约1,200元/㎡；临安市基准地价的基准日为2007年6月30日，青山湖区片住宅基准地价为980元/㎡，商业基准地价为1,048元/㎡，土地取得成本比同期颁布执行的基准地价标准略高。根据临安市国土资源局公告的土地使用权出让结果显示，2009年4月份以来，与待估宗地同一土地等级的住宅用地的出让成交价比980元/㎡的基准地价平均溢价2.255倍，而且这些地块都是市区内普通的住宅用地，待估宗地用于低密度住宅，该项目位于风景秀丽的临安市青山湖景区，依山傍水，在自然环境、资源稀缺性、规划前景等方面均优于普通住宅用地。
5	郡原·相江公寓	（1）项目所在的江干区九堡镇是杭州东部继钱江新城之后的又一个热门板块，政府1500亿改造东部的基础设施，尤其是地铁开通在即令该板块的房价快速上涨；（2）项目用地临钱塘江、区内主干道，目前九堡在售楼盘主要有10个，已经上市的沿江楼盘目前有“丽江公寓”、“宋都阳光国际”和“悦麟美寓”，这些项目皆在待估宗地西边，待估宗地的沿江景观线最长，区位优势明显；（3）类似楼盘去化速度快，售价走高，据杭州透明售房网数据统计，“丽江公寓”A地块第1、7、8栋期房2009年9月12日开盘预售以来，已售均价21,946.00元/㎡；“宋都阳光国际”观澜苑第5、25栋期房2009年10月18日开盘预售以来，已售均价16,481.00元/㎡；“宋都阳光国际”观澜苑第11、12栋期房2009年11月14日开盘预售以来，已售均价18,564.00元/㎡；（4）钱江新城地块楼面地价超过2万元，无江景的草庄地块楼面地价过万元，据杭州市国土资源局公布的土地出让成交信息，浙江元丰2009年9月8日竞得的江干区（采荷单元A-R21-06地块）住宅用地楼面地价为20,622.00元/㎡，滨江集团2009年9月8日竞得的江干区（草庄R21-23地块）住宅用地楼面地价为11,238.00元/㎡，万科南都2009年9月8日竞得的江干区（草庄R21-24地块）住宅用地楼面地价为11,283.00元/㎡、江干区（草庄R21-25地块）住宅用地楼面地价为10,848.00元/㎡，待估宗地楼面地价评估值11,033.00元/㎡,与周边地块的均价水平相近。
6	九润公寓	项目用地于2008年1月取得，楼面地价成本价为5,748.89元/㎡。据杭州市国土资源局公布的土地出让成交信息，杭州和达公司2009年10月29日竞得的杭州经济技术开发区（下沙R21-K-6地块）住宅用地楼面地价为8,074.00元/㎡，保利（杭州）公司2009年9月22日竞得的杭州经济技术开发区（下沙R21-A-12地块）住宅用地楼面地价为7,458.00元/㎡，同一地段月涨幅8%；杭州城建集团2009年9月3日竞得的江干区（江干科技园R21-1地块）住宅用地楼面地价为6,621.00元/㎡，杭州天联2009年9月3日竞得的江干区（江干科技园N-12地块）住宅用地楼面地价为7,020.00元/㎡，滨江集团2009年7月28日竞得的江干区（黎明村北A10-1地块）住宅用地楼面地价为9,966.00元/㎡，滨江集团2009年7月28日竞得的江干区（黎明村北A10-2地块）住宅用地楼面地价为9,770.00元/㎡，黎明村至下沙区片近期均价约8,290.00元/㎡，且呈上涨趋势，待估宗地容积率2.2，楼面地价评估值8,200.00元/㎡。
7	宁波“郡原广场”	按账面值评估，无增减值变化。
8	湖南洞井镇地块	该地块是长沙郡原美村项目用地中的一部分，约为总面积的9.3%，评估增值原因详见本表第11项长沙“郡原·美村”的说明。
9	郡原·居里	（1）住宅区：宗地于2006年7月7日竞得，2007年8月2日签订《国有土地使用权出让合同》，2007年8月24日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价347.55元/㎡。楼盘位于长沙经济开发区星沙县贺龙体校北，周边在售的愿景山水湾4,400.00元/㎡、蟠龙欣苑2,580.00元/㎡、圆梦完美生活2,800.00元/㎡、碧桂园威尼斯城7,000.00元/㎡，区片均价约4,200.00元/㎡。已售房源均价3,967.00元/㎡，现推盘均价4,400.00元/㎡,对未售房源的评估均价3,776.00～4,103.00元/㎡。在建住宅的用地评估单价1,257.00元/㎡，该区片住宅用地出让成交价在1,000.00～1,300.00元/㎡。（2）工业区：宗地于2004年7月14日签订《供用地协议书》，2007年8月23日签订《国有土地使用权出让合同》，2007年8月24日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价271.95元/㎡。办公楼月租金取30元/㎡、评估单价5,877.00元/㎡，展示中心及员工俱乐部月租金取20元/㎡、评估单价4,80.002元/㎡，同区域内没有写字楼出售，月租水平15～30元/㎡。工业用地评估单价680元/㎡，与所在区片的基准地价相同。
10	长沙“郡原广场”	该楼盘位于长沙市岳麓区金星大道与桐梓坡路交汇处，周边在售的永祺西京4,080.00元/㎡、谋房博客5,300.00元/㎡、岳麓1号4,700.00元/㎡、高鑫麓城4,200.00元/㎡、西岸润泽府4,300.00元/㎡、沁园春御园6,000.00元/㎡、格林星城4,600.00元/㎡、美林银谷4,700.00元/㎡，该区片均价约4,735.00元/㎡。郡原广场已售已结转的房源均价为5,348.00元/㎡，已售未结转的房源均价为6,282.00元/㎡，对未售房源的评估均价为5,350.00元/㎡。
11	长沙“郡原·美村”	（1）郡原美村A区多层住宅2009年10月开盘预售，售出房源的成交均价5,030.00元/㎡，比同区域的均价4,400.00元/㎡高出15%；与周边在售的楼盘如水岸天际、湘府9号、岳泰理想城、德庆水韵山城相比，郡原美村的品质更高一筹，未售部分中有大量户型、区位更好的房源，评估单价在5,620.00～6,140.00元/㎡之间。（2）储备用地规划建低密度住宅及高层，项目用地位于雨花区洞井镇，于2007年3月5日签订《国有土地使用权出让合同》，2007年7月18日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价737.29元/㎡。2008年5月，招拍挂出让的雨花区圭塘河两块地成交均价2,610.00元/㎡，圭塘河与洞井相邻，更靠近长沙市的中心城区；据中国城市地价动态监测系统的数据，同期长沙市住宅用地均价1,483.00元/㎡，圭塘河地块成交均价比全市的均价高出76%；长沙市2009年三季度住宅用地均价1,953.00元/㎡，较2008年二季度上涨32%，据此估算圭塘河地块现价可达3,445.00元/㎡，扣减区位较优等因素，洞井区片的地价约在3,000.00元/㎡，项目用地评估地面单价2,700.00元/㎡，折合楼面地价1,500元/㎡。
12	海南·长滩雨林	项目用地位于海南省琼海市博鳌镇北的鳌北滨海区，于2007年8月10日签订《土地使用权转让合同书》，于2007年9月26日取得《国有土地使用证》，楼面地价成本价724.52元/㎡；住宅用地评估单价2421元/㎡，商业用地评估单价2134元/㎡。据中国城市地价动态监测系统的数据，海口市2009年第三季度商业用地均价1475元/㎡，住宅用地均价1474元/㎡;进入第四季度，当地的房地产市场价格普遍加速上涨。海口市内的高层或带电梯的小高层住宅市价约6000元/㎡，看海的楼盘市价8000元/㎡，临海精品楼盘市价10000～13000元/㎡；琼海市内的高层或带电梯的小高层住宅市价约4000元/㎡左右，博鳌临海的住宅市价约10000元/㎡左右，宝莲城均价11000元/㎡，中信博鳌千舟湾均价8500元/㎡，金色港湾均价11000元/㎡，与海口平齐，博鳌是全国知名的旅游度假目的地，其临海商住用地是投资热点。
13	崇州味江城一级土地整理	在账面成本的基础上加计利息和合理的利润。
14	沈阳“郡原·美村”	（1）该楼盘2009年10月开盘预售，售出房源的成交均价4,687.00元/㎡，项目所在的浑南新城区片多层住宅的市场均价约5,000.00元/㎡，对未售房源的评估单价为4,771.00元/㎡。（2）项目用地分二期取得，一期用地于2005年8月竞得，因哈大高速铁路建设规划的影响，调整了用地方案，于2007年12月29日签订《国有土地使用权出让合同》，2008年1月16日取得《国有土地使用证》，毛地成交单价208元/㎡，折合楼面地价122.35元/㎡；二期用地于2008年12月15日竞得，毛地成交单价194元/㎡，折合楼面地价114.12元/㎡；计入拆迁补偿费后，宗地楼面地价成本价为340.84元/㎡。据沈阳市土地储备交易中心公布的土地挂牌交易结果，2009年9月29日出让成交的HNG0905号浑南新区E36-2、3号混合住宅用地楼面地价为1,239元/㎡，2009年11月30日出让成交的HN0920浑南新区E36-4、5号居住商业用地楼面地价为977元/㎡，区片均价约1,100.00元/㎡，楼面地价评估均价1,126.00元/㎡；2009年12月2日出让成交的HN0922浑南新区C19-2号地块居住商业用地楼面地价为1,500.00元/㎡，地价保持上涨趋势。