|
“去年房地产开发商的感觉特别好，可能会产生不缺钱的假象。今年国家调控方向一转，去年以来大量拿地的企业，特别是靠和金融机构合作、从银行贷款的企业今年会感觉比较大的资金压力。”全国工商联房地产商会副会长、建银精瑞资产管理公司董事长李晓东表示。作为资金密集型行业，充裕的资金无疑是房企赖以生存和发展的生命线，随着央行日前上调存款准备金率，货币政策收紧的预期日趋强烈，业内人士预计在今年二季度房地产开发商的资金压力将会逐渐显现。
⊙记者 唐真龙 ○编辑 陈羽 颜剑
绷紧的资金链
新年伊始，在港交所上市的绿城中国（03900.hk）的一则公告再度引起了人们对这家以激进著称的房企的关注：根据这则公告，绿城中国于2009年12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿人民币方式，收购该项目公司75%直接股权。注资后，以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。待达成若干条件后，会透过若干银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，并向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。
绿城集团一位负责人在接受本报记者采访时表示，在上述融资安排中，若干银行向项目公司提供的合计13亿元的委托贷款是由绿城安排的，而平安信托将通过发行理财产品的发式购买这笔委托贷款。“这实际上是一种直接融资的方式。”这位负责人表示。“现在一块地动辄就要几十亿元，仅靠上市融资和银行贷款是没有办法满足房企的资金需求的。”
在众多高价拿地的房企中，绿城集团是最为激进的一个。2008年公司年报显示，绿城资本负债率已高达140.1%，在如此高的资本负债率之下，绿城集团在2009年依然进行快速扩张，在浙江省内外大幅拿地。有数据显示，绿城集团在2009年7月至10月初，买地花费高达210亿元。而本报记者根据绿城集团网站公布的数据进行统计，2009年10－11月，绿城通过招拍挂等方式，取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等多幅土地，耗资近95亿元。去年全年绿城集团通过招拍挂及合并收购股权等方式新增项目33个，新增土地面积为406万平方米，总建筑面达到781万平方米。
在如此大规模拿地之后，绿城集团融资需求迫切，除了通过银行渠道之外，绿城集团开始开辟其他融资渠道：2009年9月10日，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，根据该协议平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资，有望在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。按照双方的合作框架协议，平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和绿城集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
实际上，不仅绿城集团，进入2010年，大部分房企都有强烈的融资需求。据初步统计，目前沪深两市提出过再融资计划但尚未通过审批的房企有41家，涉及金额达862亿。具体来看，苏宁环球等33家上市房企拟增发融资687亿（已剔除以资产认购增发的情况），其中金额最高者为万科与招商地产，前者拟公开增发募资112亿、后者定向增发募资56亿。此外建发股份、冠城大通与中粮地产拟配股融资81亿；而首开股份、渝开发、浦东金桥等4家拟发行公司债融资65亿。另有栖霞建设、嘉宝集团、福星股份等3家企业拟发行可转债融资30亿。
“没有不缺钱的房地产企业，房地产的行业特性决定了房企只要发展，就必须有资金支持。”李晓东表示。由于去年货币政策比较宽松，金融机构也有放款冲动，因此房地产企业感觉特别好，可能会产生不缺钱的假象。但随着近期国家调控的转向，去年以来大量拿地的企业，特别是靠和金融机构合作、从银行大量贷款的企业今年将会感觉比较大的资金压力。
李晓东告诉记者，据他们了解，目前民营企业和中小企业融资需求更强烈，而央企由于有大的银行贷款的支持，在短期内影响不大，此外每年的一季度都是银行集中放款的时间，因此一季度也会相对宽松，而真正的紧张应该出现在二季度以后。民营开发商和中小企业资金紧张的局面将会对整个房地产行业产生较大影响，原因主要在于：虽然近几年央企在房地产行业取得了较大发展，但房地产市场还是以民营企业和中小企业为主，根据建银精瑞的统计，目前大型央企和国企在房地产领域的市场份额仅在20%左右。
融资闸门渐闭
正当房企准备大举融资之时，政府管理部门出于对高房价和房地产泡沫的担忧，开始收紧房企融资的闸门。根据本报此前报道，自去年9月起，证监会联手国土资源部严把房企融资审核关。据悉目前国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。
与此同时，房企融资的另一个重要渠道——银行贷款也正遭遇调控。在前不久公布的“国十一条”中，国务院对房地产金融发出了明确的调控信号：指出要加强房地产信贷风险管理，金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。此外还要求人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。通知还要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
“政策的着眼点是控制房价的过快增长，防止资产泡沫，政策出台很及时，针对性很强，在手段上有节制，既调控又要防止对行业过快的打击。”李晓东表示。他认为，政策的出台主要由于去年以来，不少央企天价拿地，而这样天价的拿地将来出来的产品可能会有泡沫，因此政府及时对房地产资金供给进行适度控制。
这项政策使银行对房地产企业的贷款更加谨慎起来，“对房地产开发贷款我们一直比较谨慎，一般会选择比较知名的开发商，项目性的我们一般不会参与。”深发展上海分行一位负责人向本报记者表示。据了解，近几年以来，深发展一直压缩在上海地区的房地产贷款业务，目前房地产贷款占比已经由前几年的30%降至8%，这位负责人告诉记者，房地产贷款占比在10%左右是一个比较合适的比例，上下波动区间大概是5%，也就是说15%也是比较安全的，但是超过30%就比较危险。
由于去年以来过快上涨的房价，银行对房地产行业的风险防范意识正在提高，“我们觉得必须要谨慎，不论是开发贷款还是个人按揭贷款，特别是今年的上涨幅度太大，涨速太快，而且房地产市场异于其它市场，调整来临后，流动性会变得非常之差，根本找不到接盘的人。”上述深发展上海分行负责人表示。
房地产开发贷款收紧，民营房企和中小房企受到的影响首当其冲，“作为银行业内的一种共识，包括四大国有银行、股份制商业银行，在房地产信贷指数上面都有一些标准，基本上都会选择当地有一定规模实力的开发商和地段占优的项目。对于一些中小开发商，项目公司型的开发商，基本上贷款都来自当地的区域性小银行，或者农信社，这种中小开发商很难进到主流银行的服务渠道里。”浦发银行福州分行一位负责人向本报记者表示。
“地王”忧思
2009年是地王频出的一年，天价“地王”现象在北京、上海、广州、杭州等热门城市不断上演，土地价格被不断刷新。仅以上海为例，从2009年7月起，地王纪录几乎每月就被刷新一次。
2009年7月23日，金地集团以30.48亿元的总价、近14500元/平方米的楼板价拿下上海青浦赵巷10号居住用地，成为上海2009年的新“地王”。这一纪录仅仅保持了35天：8月27日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22亿元，地块的价格和出让面积均超过了“赵巷地王”。
9月是地王频出的一月：9月10日，中海地产拍得长风地块，价格为70.06亿元，华润置地创下的地王新纪录仅仅保持了14天。9月17日，海航集团、保利地产分别拍得黄浦江沿线两幅地块，价格为18.24亿元、30.05亿元，创下“单价地王”。 9月30日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45亿元，再次刷新上海“地王”纪录。
直到2009年的最后几天，上海的地王纪录仍然被继续刷新。2009年12月23日，中国建筑的全资子公司中国中建地产有限公司，以37.2亿元总价拿下了上海新江湾城C6地块，该地块也是上海第一幅单价超过3万元/平方米的住宅土地，楼板价格32484元/平方米，C6地块也成了中国单价最贵宅地。
“土地是稀缺资源，房地产企业要想发展就必须要有足够的土地储备，谁掌握了土地谁就掌握了主动权。”对于房企如此疯狂拿地，一家国内大型房企的总裁在接受本报记者采访时表示。“现在看来，这些地王的总价或单价可能很高，但往后走它可能会更高。”而如此高的楼板价，造出的房子已经远非一般消费者所能承受，这位房企总裁表示，目前中国的高端楼盘还有很大的发展空间，只要做出品质，不用担心房屋未来的销售。
与房产开发商的乐观相比，无论是业界专家还是银行等金融机构对“地王”的忧虑更甚。“在市场经济的条件下，价格是由供求决定的，而不是由成本决定的，前几年已经有这样的教训了。”李晓东表示，“我们在做项目的过程中有三不原则：对房价涨幅过快的地区、拿地成本过高的项目和涉及拆迁的项目不做。”
而银行对高地价隐藏的风险早有前车之鉴。“银行和开发商之间本身就是一种不对称关系，开发商不可能追求楼盘的利润达到50%或者更高，开发商在业界有一套评估标准，如果它认为收益略高于风险，它都可能去做，但是银行不会，银行对于地王项目还是非常谨慎的。”广发银行上海分行一位副行长向本报记者表示。
浦发银行福州分行一位负责人则告诉本报记者，房企不计成本大量拿地蕴藏着很大风险，由于一个房地产开发不是一两年就能完成和变现的，通常需要2—3年或者更长的时间，在目前政策变化预期强烈的情况下，企业未来的盈利情况很难预测。“我们目前能看清的只是在今年上半年房地产市场不会有大的变化，但是一两年之后则很难讲。包括物业税未来推出的预期，对于地产市场将会带来很大影响，在开发周期2-3年的情况下，风险是肯定存在的。”这位负责人表示。
事实上由于不计成本拿地，最终无力开发而被收回土地的“地王”已屡见不鲜：据媒体报道，就在本月初，广州市国土局收回广州天河地王——员村绢麻厂地块，该地块在2008年1月，由国内某知名房地产企业以41亿元的天价竞得，同时被收回的，还有该地块1.3亿元的保证金。
“地王的诞生往往标志着房地产价格的一个向下的拐点，一些行业的周期变化往往伴随着标志性事件。”上述深发展上海分行一位负责人表示。有银行业人士认为房地产调控政策还远远没有到位，后继的政策还会陆续出台。“目前的调控政策没有实质性的东西，虽然也有诸如增加供给等新内容，但是对原来的政策矫正的力度还远远不够，对于调控房价所能起到的作用也比较有限，对于具体的信贷政策会有所预期。”一国有银行负责人表示。
房企多面突围
“房企融资除了传统的银行渠道和上市融资之外，还有很多其他的渠道，比如信托、房地产股权基金等，今年我们将会拓展信托、房地产股权基金等融资渠道。”某大型上市房地产企业一位高管向本报记者表示。
每当银根收紧之时，信托便成为房地产企业的“救命稻草”。今年初，房地产信托密集发行的局面又在重新上演。根据用益信托统计，在2009年的第一个工作周（1月4日－1月10日），就有10款信托产品投资于房地产领域，超过了当周发行信托计划的1/3。“最近特别忙，来找我们的房地产企业特别多。”上海一家信托公司信托业务部负责人告诉本报记者。
与往年不同，今年在与信托公司合作发行信托计划的房地产企业中，不仅有民营的中小房地产企业，一些大型房地产企业也纷纷开始未雨绸缪，与信托公司商讨未来发行信托计划融资事宜。去年以来，金地集团、绿地集团两家大型房企先后与平安信托签定合作协议，通过信托的第三方资产管理平台融资。“我们希望和平安信托一起在房地产金融方面做一些创新，上述公告的方案只是创新方式的一种，以后你将会陆续看到我们其他的创新方式。”上述绿城集团负责人表示。
相关统计显示，最近几年在信托公司的资金运用中，房地产行业的比例一直在呈逐年上升趋势，并已经成为信托公司投入最大的领域。“房地产的投资比其他证券类的投资更加稳健，信托也越来越成为房地产直接融资一个很好的渠道。”李晓东表示。不过由于信托公司的业务活动也受到监管部门的严格监控，去年以来，针对房地产信托业务，银监会也多次对信托公司警示，并出台了相关约束性规定。因此，目前信托公司对于开展房地产信托业务也显得非常谨慎。
与上述大型上市房企高管观点一致，李晓东也认为未来房企将越来越借助其他融资渠道，随着民间的直接融资越来越活跃，未来国内人民币基金会有比较快的发展，无论是通过信托渠道还是采用有限合伙的基金在将来都会有比较快速的发展，而房地产行业必将成为这些基金一个很重要的投资方向。而房地产基金可以降低房地产企业对银行的依赖，使普通老百姓进入房地产行业，分享行业的利益，另外还可以降低开发商的资金杠杆，分散金融机构特别是银行的风险。不过他同时指出，房地产基金也会对市场有一个判断，比较谨慎的投资，由于股权基金并不追逐利润的最大化，因此会在利润和风险之间寻找平衡点，选择支持成本比较合理的项目，对开发商的资质和他们自有资金的投资比例，也有谨慎的要求。