作者系

　　中国社会科学院

　　金融所研究员

　　对个人按揭贷款要有严格市场准入、有合理的利率水平及杠杆率，适时加大差别化信贷政策的执行力度，特别是要去“个贷过度优惠利率”。这样，才能有效遏制国内的高房价。

　　当前，我国的房地产调控正在不断深化。为了遏制一些城市的高房价，中央先后出台了一系列房地产调控政策，这些房地产政策最后被归结到“国十一条”（即2009年1月10日国务院发布的《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》），试图通过采取增加普通商品住房供给、落实保障住房建设、鼓励住房消费及建立房地产市场秩序等政策措施，达到房地产调控的政策目标——让房地产成为保证我国经济增长的动力和促进民生的工具。

　　在“国十一条”中，最为重要的一条是要加大差别化信贷政策的执行力度。因为，过度优惠的个人住房信贷政策导致了2009年房地产市场的繁荣及不少地方房价的快速飙升，因此，在“国十一条”中，要求金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，还要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又要申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　在这一条中，重申了二套住房的首付比例不得低于40%，并确定以家庭为单位。这一规定看上去与2007的年359号文件及2008年的131文件没有多少差别，“国十一条”只不过重申了上述文件的内容，但实际上却有三个方面与以往的文件不同或有新意。

　　一是完全取消了所谓的改善性住房。在“国十一条”中，最为重要的是取消了“改善性住房”这个离谱的概念。这样，就有利于清楚界定第二套住房及严格限制首付比率。在这种情况下，住房投资者要想过高利用银行的杠杆率是不容易的。

　　二是申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%。对此，银行贷款的杠杆率下限确定了，上限则由商业银行自由酌定。当然，要规范各商业银行不过度信贷扩张，监管层还需针对各商业银行制定相应的可操作性规则。

　　三是个人按揭贷款利率要严格按照风险定价。尽管“国十一条”中对这一条没有更为详细的说明，看上去与以往的文件没有差别，但在中央六部委落实“国十一条”的新闻发布会上，央行对此有清楚的解释。在央行看来，2005年的61号文件明确了个人住房贷款利率将按商业性贷款利率水平执行，上限放开，实行下限管理，下限利率为相应期限基准利率的90%。央行认为，这是利率差异化定价的起点。如果按照央行对利率差异化的解释，2010年个人按揭贷款利率将会出现较大的变化。

　　事实上，个人按揭贷款过度优惠的利率，正是导致2009年房价快速飙升、房地产泡沫吹大的主要动力。而国内这种过度优惠而无差异的信贷利率，不仅吸引了大量住房投资者涌入房地产市场，推高各地的房价，而且也加大了各商业银行的信贷风险。

　　这是因为，在信贷利率无差异的情况下，越是高风险的贷款者越愿意进入这个信贷市场。同时，它也严重地侵害了商业银行的赢利，因为利差缩小减弱了商业银行利润水平。最后，也损害了存款人及不购买住房人的利益。因为，任何优惠政策都是通过政府公权力的方式把利益从一部分人向另一部分人转移，比如过低的贷款利益就一定会伤害存款人的利益，是存款人利益向贷款人转移。这类优惠政策不仅会造成整个社会财富分配越来越不公，而且也容易制造社会矛盾。

　　因此，如何对个人住房按揭贷款风险进行定价，不仅对扭转部分非市场化行为及不合理的利益转移机制至关重要，而且也是遏制国内一些城市房价过高的重要手段之一。据报道，北京市部分银行已经或即将将个人首套房贷7折利率调高至8.5折，二套房贷利率则升至贷款基准利率，未来还可能继续上浮。可以说，去“个贷过度优惠利率”，这才是遏制国内高房价的根本所在。

　　鉴于个人住房信贷政策是影响房地产市场健康稳定发展的关键所在，政府就得通过公权力去平衡房地产业中各种利益关系（绝大多数民众、房地产开发商、商业银行、地方政府、住房投资投机者等），而且还要避免通过政府公权力让个人住房信贷政策成为一种利益转移机制。然而，要做到这一点，就得让个人按揭贷款保持严格市场准入、有合理的利率水平及杠杆率。